Госавтоинспекция МВД России
Гильдия Российских Адвокатов
Российский Союз Автостраховщиков
Мы уже проконсультировали более 30000 человек

Выкупная цена аварийного жилья

Цена экстренного выкупа жилья

Если дом объявлен непригодным для проживания, владелец может получить новую квартиру или экстренную жилищную компенсацию, также называемую выкупной ценой. Для этого достаточно заключить договор с администрацией, но есть подводные камни, которые необходимо учитывать. Давайте рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп опасного жилья и когда деньги передаются собственнику.

Выкупная цена аварийного жилья: что это такое

Цена выкупа — это компенсация за дом, оказавшийся в затруднительном положении. Также он передается каждому собственнику при изъятии имущества для муниципальных нужд, и для этого не обязательно быть непригодным для использования.

Характеристики и способы выплаты возмещения регулируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом также говорится в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 года.

Что входит в цену выкупа:

  1. Рыночная стоимость квартиры.
  2. Стоимость доли в собственности в общем имуществе.
  3. Стоимость доли в праве на земельный участок.
  4. Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они оплачены, но ремонт не завершен.
  5. Убытки от переезда: аренда жилья, передача личных вещей, транспортные услуги.
  6. Возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Например, при оформлении права собственности на новую квартиру.
  7. Компенсация потери дохода, если арендодатель должен был расторгнуть договор аренды с арендаторами раньше, чем ожидалось.
  8. Стоимость экспертизы.

Примечание! Владелец аварийного жилья вправе выбрать то, что ему нужно: новую квартиру или оплату выкупной цены. Администрация города иногда ограничивает это право, но в этом случае стоит отказаться от подписания договора и обратиться в суд.

Формула расчета выкупной цены

Цена выкупа рассчитывается по простой формуле:

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где СЖ — рыночная стоимость жилья, СДОИ — стоимость доли долевой собственности, СДПЗУ — стоимость доли права на землю, U — потери собственника.

Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, объявлен аварийным. Сдал в аренду за 10 тысяч рублей в месяц. До истечения контракта оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья — 2 500 000 руб., Доля долевой собственности — 100 000 руб., Права на землю — 150 000 руб.

Как рассчитывается цена выкупа:

2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. — сумма, на которую должна получить Ольга по согласованию с администрацией.

Юридическая консультация: на практике не все так просто, как по закону. Администрация часто снижает рыночную стоимость, чтобы платить меньше. В такой ситуации владельцу рекомендуется заказать независимую экспертизу ветхого жилья и подать отчет в муниципалитет, чтобы согласовать новую цену, устраивающую обе стороны.

Цена экстренного выкупа жилья

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Примечание: состояние аварийного дома по закону не должно влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Продается по рыночной цене.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Многоквартирный дом признан аварийным, по этому поводу принято решение.
  2. Владелец получает заявку на снос.
  3. Жилье оценивается.
  4. Обсуждается проект соглашения.
  5. Подписано соглашение.
  6. Деньги переведены.

Рассмотрим подробно каждый этап.

Шаг 1: признание дома аварийным

Дом признан аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Владелец получает акт осмотра и заключение.

Шаг 2: получение требования о сносе

Всем владельцам квартир в аварийном доме отправляется письменное заявление о сносе и они делают это сами. Если требование не выполняется, администрация вправе обратиться в суд. Есть еще вариант: изъятие земли для муниципальных нужд, а потом о сносе позаботится администрация.

Шаг 3: проведение оценки

оценочная экспертиза необходима для определения рыночной стоимости недвижимости, если стороны не могут договориться самостоятельно. Осуществляется независимым экспертом, по результатам составляется отчет об оценке аварийной ситуации с жилищным фондом и дается заключение, с учетом которого составляется договор.

При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:

  1. Инфраструктура.
  2. Спрос на рынке жилья в данном районе.
  3. Состояние дорог, игровых площадок, дворовой территории.
  4. Технические характеристики: площадь, этаж, стройматериал дома, расположение квартиры (угловое или не угловое).

Экспертиза проводится с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 квадратного метра, затем умножают ее на количество квадратных метров в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом амортизации квартиры (до 50%).

Пример: средняя цена кв. М квартиры площадью 70 кв. М определена как 65 000 руб. Итого получается 4550 000 рублей, но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указана общая сумма: 2 275 000 руб.

Шаг 4: получение проекта соглашения

Проект договора отправляется владельцу на согласование. Может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Необходимо выбрать подходящий вариант, отправить письменные комментарии администрации.

Шаг 5: подписание соглашения

С учетом мнения собственника составляется и подписывается договор, по которому ему предоставляется согласованный размер компенсации за аварийное жилье. Порядок, размер и условия оплаты определяются сторонами.

Содержание и образец соглашения

Форма договора не устанавливается федеральным законодательством, но может определяться нормативными актами муниципального образования. Обычно он содержит следующую информацию:

  1. Название муниципалитета, полное название, главы, подробные сведения о решении и статуте.
  2. ФИО, паспортные данные, адрес проживания собственника.
  3. Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение обязательства по сносу.
  4. Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
  5. Информация о зарегистрированных гражданах.
  6. Подробности решения, согласно которому дом был признан аварийным.
  7. Размер выкупной цены.
  8. Срок выплаты выкупной цены собственнику.
  9. Срок передачи выкупленной квартиры собственником.
  10. Дата составления, подписи сторон.

Примечание: договор составляется в трех экземплярах. По одной остается у каждой из сторон, третья передается в Росреестр для оформления перехода права собственности.

Пример соглашения

Скачать образец договора об экстренных жилищных условиях

Консультация по оформлению документа

Документы

Для заключения договора собственнику необходимо предоставить паспорт, выписку из ЕГРН, план этажа, технический паспорт, заключение о признании дома аварийным, документ о праве собственности: договор купли-продажи, обмена, дарение, аренда или свидетельство о праве на наследство.

Шаг 6: получение денег

В установленный договором срок пособие передается собственнику ветхого жилья. Деньги обычно переводятся на банковский счет, деньги не выдаются.

Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье

В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом — получить новую квартиру. Но нужно ждать своей очереди, иногда на это уходит несколько лет. Если вам нужна оплата за экстренное проживание, есть два варианта:

  1. Размер компенсации согласовать с муниципалитетом.
  2. Обжалуйте выкуп в суде.

Рассмотрим подробно каждый метод.

Договориться с администрацией

Сначала муниципалитет отправляет собственнику проект договора, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек не согласен, он может письменно предложить свою сумму и условия. Если администрацию устраивают новые условия, договор заключается.

Обратиться в суд

Если собственник не согласен с предложенной ценой выкупа, он имеет право оспорить ее, обратившись в районный суд по адресу офиса ответчика. Сначала необходимо заказать независимую экспертизу, заключение подается вместе с остальными документами.

Что вам понадобится для теста:

  1. Заявление о жалобе.
  2. Мнение эксперта.
  3. Заграничный пасспорт.
  4. Проект соглашения с муниципалитетом.
  5. Письменный отказ администрации от выкупа по цене, предложенной собственником.
  6. Заключение о признании дома аварийным.

Пример жалобы

Скачать пример заявления о признании покупной цены дома заниженной

Консультация по оформлению документа

Примечание! Если суд удовлетворит требования, выкупная цена будет определена судом на основании заключения эксперта, и муниципалитет будет обязан заключить договор.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Судебная практика

Споры о размерах компенсации за аварийное жилье в судах не редкость. Чаще всего суды исполняют просьбы, но исход дела зависит от многих обстоятельств.

Вот несколько примеров реальных решений, оспаривающих выкупную стоимость квартир:

  1. Решение No. 2-926 / 2018 2-926 / 2018 ~ M-821/2018 M-821/2018 от 29 ноября 2018 г по делу № 2-926 / 2018.
  2. Решение No. 2-3055 / 2017 2-56 / 2018 2-56 / 2018 (2-3055 / 2017;) ~ M-3185/2017 M-3185/2017 от 19 июля 2018 года по делу № 2-3055 / 2017.
  3. Решение No. 2-360 / 2017 2-7 / 2018 2-7 / 2018 (2-360 / 2017;) ~ M-379/2017 M-379/2017 от 20 февраля 2018 г. 2-360 / 2017.

Ответы юриста на частные вопросы

Должен ли я платить налог на экстренное жилье, если оно продается администрации? Да, уплачивается 13% НДФЛ. Исключением является соблюдение минимального требования по освобождению от налогов. Если имущество получено в дар, по наследству или в результате приватизации, этот срок составляет три года. В остальных случаях — 5 лет.
НДФЛ можно уменьшить, вычтя из полученного дохода сумму расходов на покупку жилья. Что делать, если администрация отказывается покупать квартиру в аварийном доме, но может предоставить другое жилье, но это не для меня? В первую очередь учитывается мнение собственника квартиры, и для разрешения спора нужно обратиться в суд. Мы выиграли судебное дело, оспорив расчет выкупной стоимости квартиры, решение вступило в силу, но муниципалитет не выплатил деньги. Что делать? Необходимо подать исполнительный лист в суд и предъявить его в ФССП для исполнения. Купил квартиру в ипотеку, а через несколько месяцев дом объявили аварийным. Что будет с долгом перед банком? Приобретенное в ипотеку жилье передается в залог банку до полного погашения долга. Согласно ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. 102-ФЗ «Об ипотеке», при экстренном изъятии недвижимого имущества возможны два варианта: новая квартира, предоставленная администрацией, будет передана в залог или задолженность перед банком будет погашена путем возврата выкупной цены. Все вопросы будут решаться по соглашению сторон или в суде. На что имеет право арендатор по договору социальной аренды, если дом, в котором он живет, признан опасным? Арендатору предоставляется равноценное жилье по договору социальной аренды. Право собственности не переходит в собственность, компенсация не выплачивается.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед получением компенсации за аварийное жилье, выкупную цену необходимо согласовать с администрацией.
  2. Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать экспертизу ветхого жилья и представить заключение муниципалитету для согласования стоимости или обратиться в суд.
  3. Цена выкупа при переселении из опасного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли права на земельный участок и общее имущество, суммы понесенных собственником расходов в связи с принудительным переселением.

Цена экстренного выкупа жилья

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Вам нужна правовая помощь?
300 рублей Бесплатно
* До конца месяца
Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
вам в течении 5 минут и проконсультирует
Решить проблему
Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
вам в течении 5 минут и проконсультирует
Решить проблему
Спасибо!
Ваша заявка принята
Ожидайте звонка юриста в течении 5 минут
Задать ещё вопрос
Конфиденциально
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Наш консультант свяжется с вами через 5 минут
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация онлайн - сервис оперативной помощи пострадавшим
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: