Условия долевого строительства — требования, предлагаемые строительной компанией для получения денежных средств от дольщиков строящегося объекта недвижимости.
01.01.2014 г. Федеральный закон от 01.01.2014 г. В Российской Федерации начала работу 214-ФЗ, согласно которой строительные компании несут ответственность за свои действия по строительству объекта недвижимости перед инвесторами, вложившими средства в эту строительную площадку.
ВАЖНЫЙ!!! Государство, стремясь защитить интересы своих граждан в случае банкротства строительной организации, ввело процедуру защиты: обязательное страхование рисков и ответственности застройщика.
29 июля 2017 г. 218-ФЗ, который разъяснил порядок привлечения дольщиков, а также их защиты как участников строительства.
Виды страхования
Согласно Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214, есть три возможности обеспечить свою ответственность перед акционерами:
- банковская гарантия;
Есть список ЦБ РФ, который предоставляет информацию обо всех банках, работающих в РФ. Из широкого разнообразия учреждений в списке не более десятка захотят заняться рисками строительных компаний.
Если компания выбирает этот метод страхования, ей необходима поддержка конкретного банка, отвечающего заявленным требованиям:
Получение банковской страховки невыгодно ни одной из сторон. Застройщику придется простаивать в длинных очередях, собирая пакет документов, а банку проще оформить кредит и получить с него хорошие проценты, чем покрыть риски строительной компании. Кроме того, на банк возлагается ряд обязательств при наступлении страхового случая. Например, возмещение не только стоимости проживания, но и возмещение пени, штрафов и т.д. Еще одним минусом для банка можно считать низкую вероятность возврата возвращенных средств, поскольку зачастую финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего.
ВНИМАНИЕ!!! Что касается акционера, то для него вариант с банковской гарантией наиболее приемлем и надежен.
- получение рекомендаций от заслуженной компании, имеющей значительный вес на строительном рынке, а также оформление страховки через нее;
Этот вариант считается наиболее приемлемым для хозяйствующего субъекта, так как обещает быстрое оформление договорных отношений, приемлемые расценки на услуги, фиксированную плату за весь гарантийный срок, оплату услуг после их завершения. Правда, в последнее время наблюдается нежелание крупных строительных компаний, уполномоченных ЦБ, работать в долевом участии, участвовать в финансировании из-за высоких рисков, отсутствия возможности перестраховать свои резервы, а также отсутствие справедливой прибыли.
Количество компаний, которые могут предоставить застройщику страховые услуги, неуклонно сокращается. Таким образом, в 2021 году их будет всего 14, хотя год назад было объявлено о цифре 19. Уменьшение количества увеличивает вероятность того, что в ближайшем будущем юридические лица, способные застраховать девелоперов, не смогут этого сделать бремя ответственности, возложенное на них из-за отсутствия оговорок.
- членство в Обществе потребителей взаимного страхования (далее — ПОВС).
В случае банкротства одного из членов POVS применяется принцип солидарной ответственности. В настоящее время членами компании являются около 420 разработчиков.
Не все строительные организации могут себе позволить присоединиться к этой компании, так как членский взнос достаточно высок, а также есть требование регулярно выплачивать определенный процент в качестве вычета.
Тарифы по страховке
Страхование для девелопера — дорогое удовольствие. Таким образом, в текущем году среднестатистическая ставка колеблется от 0,5 до 0,8%. Но, при длительном строительстве крупных сооружений риски снижаются, что, как следствие, приводит к снижению тарифов до 30%.
Ставка рассчитывается согласно тарифам, установленным страховой компанией с поправками на повышающие и понижающие коэффициенты.
Расчет производится с учетом годового процента, так как существует риск полного уклонения промоутера от выполнения своих договорных обязательств.
На процентную ставку по страховке влияют следующие показатели:
ВАЖНЫЙ!!! В бухгалтерском учете строительной компании информация о отчислениях и страховых ставках должна быть внесена в обязательном порядке.
Оформление договора
Для оформления договора нужно собрать пакет документов и отправить в Росреестр.
Документы, необходимые для получения страховки, включают:
- декларация проекта;
- разрешение на выполнение определенных работ;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- договор долевого строительства для каждого акционера отдельно;
- документы о регистрации хозяйствующих субъектов;
- финансовые отчеты;
- документ, подтверждающий отсутствие просрочки по кредиту;
- данные о существующих кредиторах;
- технико-экономическое обоснование.
ВНИМАНИЕ!!! Перед заключением договора долевого строительства необходимо оформить страховку. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 28.07.2012 г. 218, из любого соглашения, которое, как ожидается, будет заключено в будущем, учредитель должен сделать вычет в размере 1,2% на текущий счет Фонда. Деньги размещаются за счет собственных средств. Только после этого можно привлекать акционеров к строительству и заключать с ними договоры на строительство завода.
Страховой случай
Страховой случай — невыполнение клиентом договорных обязательств или предъявление акционеру в приемку объекта ненадлежащего качества.
Кроме того, страховка покрывает следующие случаи:
- отказ;
- отказ в исправлении недостатков или отказ в возврате денежных средств в случае отказа акционера принять вещь;
- замораживание строительства или полное прекращение строительных работ;
- непредставление объекта, указанного в договоре.
ВАЖНЫЙ!!! Документами, подтверждающими наступление страхового случая, являются решение суда или определение арбитража о банкротстве хозяйствующего субъекта.
Выплаты по страховке
Минимальная и максимальная сумма платежа определяется исходя из цены договора, установленной страховкой.
Возможность получения компенсационных выплат определяется статьей 13 Федерального закона от 28.07.2012 г. 218. Что касается расчета и порядка оплаты, то он регулируется Постановлением Правительства №. 1233.
Решение о выплате компенсации принимается коллективно общим собранием акционеров, после чего подписывается и передается в Фонд. Решение собрания признается действительным только после вступления в законную силу решения суда о признании компании-застройщика несостоятельной (банкротом).
В течение 14 дней с момента объявления о банкротстве строительной компании сообщение об открытии процедуры банкротства публикуется на ее официальном ресурсе и в печатных СМИ.
Заявки принимаются до окончания срока, совпадающего с окончанием процедуры ликвидации.
ВАЖНЫЙ!!! Выплата денежных средств должна быть произведена в течение 10 дней с момента передачи в Фонд всех необходимых документов. Максимальный срок проведения платежей — 30 дней (пункты 33, 47-49 статьи 25 Федерального закона № 218).
Проблемы и особенности страхования
Этот вид страхования чрезвычайно специфичен. Основная цель — защита финансовых рисков организации-разработчика.
ВНИМАНИЕ!!! Что касается партнера, то выплата страховки для него не всегда является решением всех проблем, поскольку максимальный квадратный метр, покрываемый страховкой, составляет 120 квадратных метров по цене средней доли строительного рынка, а размер компенсации в по регионам может упасть ниже среднего по стране, исходя из средней рыночной стоимости строительного объекта в конкретном регионе.
Госфонд отказывает в выплате компенсаций в случаях, когда акционер желает отказаться от строительства, а на общем собрании потенциальных арендаторов было принято решение о передаче дома другому застройщику для завершения строительства. Отзывы в интернете подтверждают этот факт, поэтому попытки забрать ваши деньги из фонда при смене застройщика не дают никаких результатов: выйдите из числа пайщиков и потеряете деньги, либо дождитесь завершения строительства и продолжайте финансировать объект.
