Страхование ответственности застройщика долевого строительства является обязательным правилом при заключении договора с держателями долей на регистрацию в Росреестре. Ответственность акционера перед участниками может быть установлена несколькими способами.
Первый вариант — это банк. Однако этот вариант настолько сложен и невыгоден для всех сторон, что практически не используется. Второй вариант доступен только крупным организациям, а третий способ не такой трудоемкий, как первый, и подходит всем, в отличие от второго, но не обеспечивает стопроцентной надежности.
В соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214, все дома (жилые комплексы) должны быть застрахованы застройщиком.
Строительные компании могут выбирать, как страховать свои активы, и у них есть несколько способов:
Какие законы учитываются
Защита прав акционеров устанавливается следующими правилами:
Через банк
ВНИМАНИЕ!!! Есть более 200 банков, которые могут предоставить кредит по списку центрального банка страны, но реально они предоставляют свои услуги девелоперам не более 10-15.
Основные требования к банку:
Такое сотрудничество невыгодно обеим сторонам. Строительной компании легче взять ссуду, чем получить поддержку банка. Сумма возвращаемых в банк средств может достигать высоких лимитов.
Регистрация и снятие карт, длительное подписание договора не способствуют готовности строительной компании застраховаться таким способом, и это невыгодно для банка с точки зрения высоких рисков:
Членство в ПОВС
Сегодня в POVS входит 420 компаний страны. При необходимости все организации будут привлечены к ответственности.
ВАЖНЫЙ!!! К недостаткам можно отнести высокую базовую ставку, которая позволяет присоединиться к POVS только крупным компаниям. Кроме того, общая ответственность за любые долги вынуждает большинство застройщиков отказаться от этого метода страхования.
Страховая компания
Страховые компании считаются самым простым и доступным способом страхования, поскольку они обеспечивают:
Однако следует учитывать, что количество страховых компаний постоянно сокращается. За два года их количество снизилось с 27 до 14 в 2021 году. Из-за закрытия страховых компаний не хватает ресурсов для работы со многими девелоперскими организациями.
Страхование ответственности застройщика
Строительная компания обязуется проинформировать участников договора долевого строительства о выбранном способе страхования и рассказать все детали сделки. Договор заключается до выплаты денег и регистрируется в государственном реестре. Если вы не обратитесь в записывающую камеру, страховка может быть аннулирована.
На каждую часть строительства подписывается договор страхования. После регистрации вступает в силу.
Условия договора
Строительная компания обязана внести залог, который активирует страховку. Вы можете оплатить полную сумму или при условии рассрочки платежа. Это зависит от выбранного страховщика.
Полис выдается на полную стоимость акции в соответствии с настоящим контрактом. Установлен минимальный порог страховой суммы и не может быть ниже средней цены квартиры (исходя из цен по региону).
Срок действия договора страхования составляет 2 года с момента подписания договора, юридическая сила договора продлевается до двух лет после истечения срока. В случае расторжения договора участник не теряет права на соответствующие выплаты.
Страховые случаи
ВАЖНЫЙ!!!! Такие случаи возникают в результате невыполнения или недобросовестного выполнения строительной организацией условий договора, а также при аренде жилого помещения в ненадлежащее использование.
Страховые случаи включают:
Наличие страхового случая подтверждается арбитражным судом, в который обратился акционер, или судом, объявившим строительную компанию банкротом.
Все договоры с пайщиками заключаются в индивидуальном порядке, так как застройщик несет перед ними отдельную ответственность. Застройщик обязан завершить строительство жилья в срок, согласно утвержденному плану.
Страховая компания должна выплатить причитающиеся средства при наступлении соответствующего случая, в котором акционер становится выгодоприобретателем. Информация об изменении условий договора должна быть доведена до сведения всех участников долевого строительства.
Какую компанию выбрать?
Согласно списку, предоставленному ЦБ, в России действуют следующие предприятия:
- Региональная страховая компания».
- Акционерное общество «ВСК».
- Страховая компания «ПАРИ» и группа «УралСиб»
- Публичное акционерное общество «Ингосстрах».
- ЗАО «Московское акционерное страховое общество» и РСХБ-Страхование».
- Акционерное общество «ЭНЕРГОГАРАНТ».
- Откройте акционерное общество «АльфаСтрахование».
- ООО «Абсолют Страхование».
- ООО «ВЕРНА», страховая компания «ВТБ страхование», ООО «БИН Страхование», «Страховая компания РЕСПЕКТ».
Тарифы
Каждый страховщик устанавливает основную ставку на своих условиях и некоторые поправочные коэффициенты в соответствии с возможными рисками.
Выбранная ставка зависит от репутации строительной организации. Сегодня этот показатель находится в диапазоне 0,6-0,9. Для некоторых солидных разработчиков при определенных условиях он может быть снижен до 0,4-0,5.
После расчета базовой ставки и срока действия договора рассчитывается страховая выплата. Затраты на страхование застройщика ведутся с использованием бухгалтерского и налогового учета. Если дом будет сдан раньше срока, указанного в договоре, сумма страховой премии может быть частично возвращена.
ВАЖНЫЙ!!!! Риски при взаимном сотрудничестве в большей степени снижаются для держателей акций. Договор со страховой организацией защищает деньги граждан, решивших участвовать в долевом строительстве.
Некоторые проблемы
Для держателей акций трудности страхования — это выплаты из Госфонда. Страховые взносы рассчитываются исходя из размера приобретаемой квартиры, но не более 120 кв.м. Кроме того, компенсация может быть снижена до уровня среднерыночной стоимости квартиры.
При выборе новой строительной компании страховые выплаты из компенсационного фонда не выплачиваются. По отзывам, это негативно влияет на решение участвовать в долевом строительстве
Контроль за соблюдением обязательств застройщиком
ВАЖНЫЙ!!!! Контролирующим органом является Росреестр, недавно переименованный в Роснедвижимость. Отказ в регистрации может быть отсутствием договора страхования, а также финансовой несостоятельностью по уплате страховых взносов.
В регионах контроль за работой строительных организаций также организовывают прокуратура и некоторые органы исполнительной власти. Компенсационный фонд также помогает привлекать средства строителей и управлять ими для выравнивания выплат акционерам в компаниях-банкротах.
Если Компенсационный фонд продолжит работу в этом направлении, то вскоре можно будет отказаться от работы со страховыми компаниями, а контроль возьмет на себя Роснедвижимость и местный муниципалитет.
