Согласование перепланировки нежилого помещения

Законодательных запретов на перепланировку нежилых помещений нет. При этом изменения могут быть как в нежилом помещении многоквартирного дома, так и в отдельно стоящем доме. Но есть требования для согласования изменений конфигурации объекта. Претендент должен подготовить проект, техническое заключение, технический паспорт и разрешение ряда уполномоченных органов. Важно не ошибаться, так как нарушителям грозит крупный штраф в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. В статье мы расскажем, как уведомить о перепланировке нежилого помещения, где и с кем согласовывать, какие документы нужны и какие сложности могут возникнуть.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения

Да, конечно. Независимо от того, где происходит перепланировка, в жилом доме или в торговом центре. Правда, процедура согласования будет другой.

В многоквартирном доме

С основными требованиями и условиями перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД) можно ознакомиться в Приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2006 г. 1335-ПП от 19.09.2010. До изменений, ПП нет. 508-ПП 2011г. Но это для Москвы. В регионах придется искать локальные инструкции и акты органов местного самоуправления.

Рассмотрим особенности:

1. Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме не отличается от аналогичной процедуры с квартирой. То есть нужно обратиться в один и тот же орган, например, в ЖЭК Москвы или Департамент архитектуры и градостроительства.
2. Обязательным требованием для согласования перепланировки нежилого помещения является заключение Центра гигиены и эпидемиологии (Роспотребнадзора). Даже если вы планируете работать в офисе, парикмахерской или непродовольственном магазине.
3. Прежде чем приступить к ремонту нежилого помещения, необходимо выяснить, в какое время разрешена шумная работа. Например, в силу искусства. 2 Закона о тишине в Москве нельзя строить «вслух» с 19:00 до 9:00. Также в жилом секторе нельзя шуметь с 13:00 до 15:00: это время для отдыха горожан.

В остальном процедура согласования не очень сложная, если соблюдать все требования и нормы.

В нежилом здании

Ремонт в самостоятельном нежилом доме влияет на согласование перепланировки — так проще. Если у вас ведутся строительные работы в торговом центре или офисе, вам необходимо подготовить чертеж и техническое заключение. Вам не нужно будет обращаться за разрешением в Жилищную инспекцию.

На заметку! Работы по перепланировке могут включать в себя расширение рабочей зоны, создание перегородок, перемещение окон и дверей. Важно не путать эти работы с перестройкой и перестройкой — это разные концепции и требования к ним тоже разные.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Ниже мы разберем, как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, если оно находится в многоквартирном доме.

Этапы процедуры

Инструкция выглядит так:

Этап 1. Получить выписку из технического паспорта

Технический паспорт обычно хранится в БТИ, но его можно заказать через МФЦ «Мои документы». Сейчас выдается не само свидетельство о регистрации, а только его выписка. Для нежилого помещения необходимо отдельное свидетельство о регистрации — в нем указывается этаж, площадь, комнаты и есть другая информация. Документ будет полезен на втором этапе.

Этап 2. Заказать проект и техническое заключение

Проект необходим в большинстве случаев, иначе перепланировка нежилого помещения не будет согласована. Такой проект составляется в конструкторском бюро, имеющем допуск СРО — саморегулируемых организаций. Обязательно уточняйте лицензию в компании, а также запись в реестре дизайнеров на сайте Нострой.

Специалисты офиса ознакомятся с выпиской из техпаспорта, оценят ваши идеи и скажут: а можно ли реализовать их на практике? Например, в некоторых случаях необходимо будет подумать о звукоизоляции, организовать пандус, второй пожарный выход и т.д. Если все в порядке, они подготовят план будущих изменений конфигурации комнаты.

Этап 3. Подача документов на согласование перепланировки

Для регионов реализована возможность подачи проекта и документов через МФЦ. Если Центров нет, вы можете передать пакет напрямую в уполномоченный орган, например, в управление архитектуры и градостроительства или сельскую администрацию.

Для Москвы существует только один онлайн-способ подачи документов на согласование перепланировки нежилого помещения. Согласно пп. 1335 от 19 августа 2020 года, можно подать заявку через официальный сайт Мэра Москвы. Владелец должен заполнить заявку, загрузить электронные документы и сканированные копии технического паспорта. После этого вопрос будет рассмотрен и будет ждать ответа.

Этап 4. Ремонтные работы в соответствии с проектом

По договоренности можно приступать к реализации задуманного в нежилом помещении. Выполните ремонт точно так, как указано в проекте. Если у строителей есть свой план ремонта, очень важно сравнить его с вашим проектом — никаких отклонений быть не должно. В противном случае надзорные органы не примут работу и заставят ее повторить.

Этап 5. Приемка от межведомственной комиссии

Обычно в него входят 1-2 специалиста жилищной инспекции или администрации. Инспектор оценит качество и соответствие выполненных работ и примет решение. Если все в порядке и отклонений не замечено, выдается акт о проведенной перепланировке нежилого помещения. Если недочеты остались, то приказ об устранении нарушений. Их нужно решать в сжатые сроки. И снова это показывает приемочная комиссия.

Этап 6. Внесение изменений в техпаспорт

В БТИ вносятся изменения, с выездом инженера на место перепланировки или без такового. Подайте в Бюро акт выполненных работ и взамен получите обновленную выписку из технического паспорта.

Этап 7. Обращение в МФЦ для внесения изменений в кадастровый учёт

Завершающий этап процедуры, во время которого необходимо зафиксировать новую площадь помещения в реестре недвижимости. Передайте пакет документов специалисту МФЦ и оттуда они будут рассмотрены ФГУП «Росреестр». Если все в порядке, в базу будут внесены изменения и вам будет предоставлена ​​новая выписка из ЕГРН.

Список документов

Заявитель в лице собственника или арендатора нежилого помещения должен оформить:

Сама Жилищная инспекция требует наличия ряда документов, а именно: технический паспорт (срок действия до 5 лет), титул и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (п. 2.1 ст. 26 РФ). LC). Эти документы можно не указывать.

Сроки

Сроки согласования перепланировки нежилого помещения зависят от способов подачи документов и региона проживания заявителя.

Для Москвы:

Утверждение в обычном порядке через МФЦ или Администрацию занимает примерно 45 дней — в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ. Сюда не входит срок передачи пакета документов из Многофункционального центра в отделение.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения действительно на 1 год. А если для завершения ремонтных работ не хватает времени, у заявителя есть возможность продлить его еще на шесть месяцев. Но только один раз!

Стоимость

Разрешение на перепланировку нежилого помещения бесплатно.

Цена складывается из подготовки проекта и самого строительства. Точную сумму назвать сложно. Но, например, если у вас на первом этаже небольшой салон красоты, это не будет дорого. А если вы захотите переоборудовать двухэтажный магазин в торговый центр, это будет стоить немалых копеек.

В целом такие проекты могут стоить от 50 000 до 200 000 рублей в зависимости от сложности и региона.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Плюс в том, что, собственно, перепланировку ни с кем согласовывать не нужно. В этом главное отличие от описанной выше процедуры. Здесь Жилищная инспекция и Администрация не выдают разрешений и вообще не участвуют в мероприятии.

Порядок согласования перепланировки в нежилом доме:

1. Закажите выписку из техпаспорта.
2. Свяжитесь с конструкторским бюро для получения проекта и технического заключения.
3. Перепрограммирование помещения в рамках проекта.
4. Заявление в БТИ на замеры и выдачу нового техпаспорта. Необязательная процедура, но ее используют многие юридические лица — впоследствии возникает меньше вопросов о законности изменения конфигурации нежилого помещения.
5. Изменения в земельном кадастре — обращайтесь через МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как видите, этапов меньше, что ускоряет и упрощает координацию. Главное — составить грамотный проект и учесть нюансы новых нагрузок на несущие конструкции.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Какие сложности могут возникнуть

Чаще всего трудности связаны с согласованием перепланировки нежилого помещения в жилой дом. Рядом квартиры, люди живут, поэтому требований к застройщику больше. Отсюда всевозможные недочеты и отказы.

Итак, что это за трудности:

1. Не все собственники нежилых помещений дали свое согласие.
2. Жители дома выступают против «изъятия» у подъезда товаров народного потребления.
3. Неправильный проект перепланировки, в связи с чем жилищная инспекция не выдает разрешение на ремонтные работы.
4. Жилой дом или здание находятся в аварийном состоянии, изношены или ветхие — любые строительные работы могут нарушить его устойчивость, в результате чего в перепланировке отказано.
5. Много согласований с уполномоченными органами, вплоть до небольших служб, таких как ОПС (Департамент подземных сооружений).
6. Отказы из-за отсутствия документов или их представления в неправильный орган.
7. Невозможность согласования перепланировки, например, из-за большой нагрузки на конструкцию здания или принципиально запрещенные работы (снос несущей стены).

На заметку! Обычно, если проделанная работа не соответствует проекту, инспектор оценивает степень несоответствия. Если отличия минимальны и не нарушают закон, собственнику предложат доработать проект. И тогда за результат возьмут перепланировку. Это лучше, чем делать ремонт.

Ответы юриста на частные вопросы

можно ли договориться об уже завершенной перепланировке нежилого помещения? Да, теоретически это возможно, но только при соблюдении СНиП и отсутствии угрозы безопасности людей. Только это уже не будет называться утверждением, а легализацией изменений. Это сложнее. Не факт, что администрация пойдет вам навстречу. К тому же штрафуют за несогласованную перепланировку. Вы также рискуете затратами на возвращение нежилого помещения в исходное состояние — такое постановление может выдать инспектор во время проверки или суд по запросу надзорного органа. Чем грозит самовольная перепланировка нежилого помещения? Незаконная перепланировка считается административным правонарушением. Штраф наложен в соответствии со ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, который предусматривает денежные штрафы: гражданам — до 2500 рублей, должностным лицам — до 5000 рублей, а с 24 апреля 2020 года для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — до 50 000 рублей. Для Москвы санкции намного строже. Например, организации наказываются штрафом до 350 тысяч рублей.

Заключение эксперта

Кратко об основных моментах нашей статьи:

1. Перепланировка нежилого помещения может быть как в жилой дом, так и в отдельно стоящую застройку — допускаются оба варианта.
2. Предстоящие работы в многоквартирном доме необходимо согласовывать с жилищной инспекцией или администрацией. В нежилом доме согласование не требуется, достаточно актуализировать данные в БТИ.
3. Если вы с кем-то не согласны, это нарушение, за которым следует штраф и другие санкции. Судья может приказать вернуть помещениям их первоначальный вид.
4. Для согласования перепланировки необходим проект, техническое заключение и другие документы.
5. Они рассматриваются в течение 20, 30 или 45 дней, в зависимости от способа подачи пакета документов.
6. По окончании перепланировки на объект приезжает комиссия и все проверяет. Если ремонт в порядке, выдается акт выполненных работ.
7. Изменения необходимо зафиксировать в электронных базах данных БТИ и ЕГРН.

Мы рассмотрели основные моменты для согласования перепланировки нежилых помещений в МКД и в нежилом доме. Возможно, ваш случай более сложный и требует индивидуального анализа. Вопросы по перепланировке и не только вы можете задать юристам нашего сайта. Они предоставляют бесплатные первичные консультации — онлайн и по телефону. Свяжитесь с нами, мы вам поможем!

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос