Иногда вместо покупки нового дома можно изменить планировку старой квартиры. Но, прежде чем приступить к ремонту, нужно продумать каждую деталь, свериться с законодательством, получить консультацию специалиста — словом, грамотно приступить к проектированию перепланировки квартиры. В противном случае вы получите изменения, которые невозможно согласовать или вам придется потратить много времени и денег на узаконивание уже выполненной перепланировки. Рассмотрим, из каких этапов состоит подготовительный этап регистрации, что необходимо сделать и какие документы собрать.
- Начальные этапы оформления перепланировки квартиры
- Шаг 1. Обдумайте, что именно вы хотите изменить в квартире
- Шаг 2. Заручитесь согласием остальных собственников
- Шаг 3. Узнайте, требуется ли согласовывать перепланировку
- Шаг 4. Выясните, сколько будет стоить проект перепланировки
- Шаг 5. Закажите проект
- Шаг 6. Передайте документы на рассмотрение в жилищный орган
- Как правильно оформить перепланировку квартиры
- Необходимые документы
- С чего начать оформление перепланировки в ипотечной квартире
- Что нужно сделать, если купил квартиру с перепланировкой
- Ответы юриста на частные вопросы
- Заключение эксперта
Начальные этапы оформления перепланировки квартиры
Не стоит торопиться сразу заказывать проект перепланировки. Гораздо важнее подготовительные этапы, с которых должны начинаться любые ремонтные работы.
Шаг 1. Обдумайте, что именно вы хотите изменить в квартире
Для начала нужно определиться, нужна ли вам перепланировка квартиры? Некоторые идеи воплощаются путем зонирования комнат, оклейки обоев, замены техники и мебели.
Если вы все тщательно продумали и все же решили заняться перепланировкой, лучше всего набросать это на бумаге. Или заказать эскиз перевоплощений у знакомого дизайнера. В будущем инженеру будет проще придумывать дизайн, исходя из ваших внутренних предпочтений.
Шаг 2. Заручитесь согласием остальных собственников
Если у квартиры несколько собственников, потребуется согласие на перепланировку от каждого из них. В противном случае администрация даже не рассмотрит вашу заявку.
Согласие бывает двух видов:
Разумеется, у владельцев паев не должно быть разногласий по поводу грядущих изменений конфигурации квартиры.
Шаг 3. Узнайте, требуется ли согласовывать перепланировку
На этом этапе необходимо понять, нужно ли будет запрашивать разрешение у отдела архитектуры и градостроительства.
Также можно ознакомиться с региональным законодательством, в котором указана допустимая перепланировка и требования к ее согласованию. Так, например, Постановление Правительства Москвы от 25.07.2012 г. 508 с изменениями в Правилах г. 1335 от 19 августа 2020 года. С требованиями к перепланировке в Санкт-Петербурге можно ознакомиться на региональном сайте госуслуг. Так же и в других регионах.
Какие работы требуют обязательного согласования:
Есть работы, которые невозможно согласовать и легализовать, так как они изначально нарушают СНиП, СанПиН, пожарные и другие нормативные акты. К таким работам относятся, в частности, снос несущих стен, подключение пола к центральному отоплению дома, перенос радиатора на балкон или лоджию, а также создание санузла в жилом помещении комната.
Такие работы, как обивка салона, замена старого унитаза на новый, установка кондиционера и пластиковых окон, не требуют согласования.
Шаг 4. Выясните, сколько будет стоить проект перепланировки
Стоимость производства проекта перепланировки квартиры бывает разной.
Стоимость складывается из нескольких факторов. Между ними:
- Регион проживания.
- Сложность архитектурного решения (проект проема в несущей конструкции с армированием стены будет стоить дороже, чем обычная пристройка двери в ванной).
- Наличие дополнительных участков проекта, например: разводка водопровода, устройство пола, усиление несущих конструкций.
- Ценовая политика выбранной организации.
Если эскиз подходит к вашему случаю, он будет стоить максимум 5000 рублей, а проектная документация в 3-4 раза дороже.
Шаг 5. Закажите проект
Чтобы спроектировать масштабную перепланировку, необходимо заказать проект, а иногда и техническое заключение по охране труда.
Где заказать проект? Только в компании, имеющей разрешение СРО на выполнение проектных работ. Авторизация представляет собой цветной сертификат. В нем указано название компании, реестр специалистов, дата выдачи документа и печать государственного органа. Компании без допуска СРО не могут разрабатывать проектную документацию.
Чтобы заказать проект перепланировки, необходимо заключить договор с выбранной организацией. Услуги платные, оплата делится на две части: до подготовки проекта и после приемки работы межведомственной комиссией администрации.
В проектную документацию входит сам проект и техническое заключение к нему. Проект представляет собой объемную папку с листами формата А4, где есть пояснительная записка, суть архитектурного решения, чертежи будущих работ, планы до и после, графики, чертежи, ссылки на нормативные документы, мнения инженеров и многое другое.
лучше всего начать с обращения к проектировщику с консультации с инженером-строителем. Только после обсуждения идея может быть реализована в виде детального проекта.
Шаг 6. Передайте документы на рассмотрение в жилищный орган
После подготовки всех документов, проекта и технического заключения вы можете подать их на согласование в органы местного самоуправления. Например, собственно управление строительства.
Передается пакет документов:
Сотрудник МФЦ оформит заявление и оформит квитанцию с перечнем полученных от вас документов. Кроме того, документы отправляются в главный отдел. На рассмотрение заявки отводится 45 дней, после чего либо разрешают переквалификацию, либо отказывают с указанием причины (п. 4 ст. 26 ТК РФ).
Как правильно оформить перепланировку квартиры
Выше мы проанализировали моменты, которые необходимо учесть в начале проекта перепланировки. Но есть несколько этапов процесса утверждения.
Вкратце вся процедура:
- Примите решение о перепланировке квартиры, обсудите со всеми собственниками и получите их согласие.
- Закажите проект или эскиз будущей работы.
- Сбор и подготовка документов.
- Свяжитесь с администрацией или жилищной инспекцией для согласования переделки квартиры. Подать заявку можно через МФЦ «Документы» или онлайн.
- Напишите заявление, сдайте документы.
- Получите разрешение на перепланировку жилого помещения.
- Вносите изменения в соответствии с дизайном или эскизом.
- Пригласите межведомственную комиссию, чтобы ее члены оценили соответствие реструктуризации тому, что указано в проекте.
- Получите акт о завершении перепланировки.
- Обратитесь в БТИ и закажите новый техпаспорт, по результатам замеров инженера Офиса.
- Внести изменения в земельный кадастр ЕГРН согласно техническому плану.
Так выглядит процедура согласования преобразований квартиры в уполномоченном органе.
Если вы сделали ремонт и только потом обратились в администрацию, то они не согласятся. В этом случае вам придется узаконить перепланировку по факту проделанных работ в суде.
Необходимые документы
При посещении МФЦ необходимы следующие документы:
Возьмите с собой копии и оригиналы документов — они будут отсканированы в МФЦ. Жилищная администрация требует документы в порядке межведомственного взаимодействия. Например, документы на квартиру и технический паспорт из БТИ, если они есть в электронной базе.
С чего начать оформление перепланировки в ипотечной квартире
Требуется официальное разрешение банка и страховой компании.
Ипотека — это форма ипотеки на недвижимость. Если квартира находится в залоге, банк выдает под нее кредитные средства. Заемщик проживает в квартире, но не может полностью ею распорядиться — на жилье есть след. Любая сделка требует одобрения залогодержателя (банка). И перепланировка не исключение.
Вкратце алгоритм действий:
- Изучите кредитный договор на предмет разрешения на перепланировку ипотечной квартиры.
- Обратитесь в банк и еще раз уточните этот момент.
- Заказать проект перепланировки и техническое заключение у компании из реестра СРО.
- Напишите вопрос в банк с просьбой о разрешении на перепланировку.
- Получите одобрение кредитора + страховая компания.
Кроме того, эти полномочия прилагаются к остальным документам, после чего вы можете связаться с администрацией и окончательно согласовать трансформацию.
Устали читать? Подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Что нужно сделать, если купил квартиру с перепланировкой
Следите за тем, чтобы в квартире не было несогласованных изменений.
Это актуально не только при покупке, но и при наследовании или получении жилья в виде подарка. Предыдущий хозяин мог сделать перепланировку, но не согласовал с местной администрацией. И о сделанном ремонте промолчу.
В этом случае новый собственник рискует понести штрафные санкции, если надзорным органам станет известно об изменениях. Штраф за самовольную перепланировку квартиры составляет до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Также они будут обязаны узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальную конфигурацию согласно плану БТИ.
Что делать? Для начала закажите в БТИ новое регистрационное свидетельство, по которому будет понятно, перепланирована квартира или нет? Техник будет отмечать недопустимые изменения красными линиями. Например, у вас нет перегородки между ванной и туалетом, но она появляется на пояснительной плоскости. Эти несоответствия нужно будет легализовать, скорее всего, в судебном порядке.
Ответы юриста на частные вопросы
Нужно ли оформлять регистрационные удостоверения на соседние квартиры сверху и снизу? Нужно ли это при согласовании перепланировки квартиры? В общем, они не требуются.
Но если вы планируете делать проем в несущей стене, вам нужно будет заказать технический отчет о состоянии конструкций и безопасности работ. Например, в Москве такой вывод делает ОАО «МНИИТЭП.
Во время осмотра вашей квартиры техник запросит информацию о квартирах вверху и внизу. И в этом случае вам понадобятся свидетельства о регистрации жилья соседей. Документы БТИ нужны для оценки надежности несущих конструкций. Хочу сделать перепланировку в квартире кондоминиума. Когда начать? Начать нужно с получения согласия всех владельцев комнат в общей квартире. Это требование достаточно справедливо и указано в п. 2 ст. 41 ЖК РФ. Даже если перепланировка не выходит за пределы вашего помещения, необходимо проинформировать всех владельцев о работе. И не просто уведомить, а получить от них разрешение. В противном случае администрация города даже не рассмотрит ваши документы на согласование перепланировки. Планируем расширить общую площадь квартиры за счет части тамбура в подъезде. Нужно ли мне сначала проверить это у моих соседей? Да тебе нужно.
Любые преобразования, если они затрагивают общую собственность дома, требуют согласования с собственниками других квартир.
вам необходимо связаться с прорабом или домработницей. Узнайте, когда состоится следующее собрание домовладельцев. В повестку этого собрания должен быть включен вопрос о расширении площади вашей квартиры за счет части тамбура — в силу п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Участники должны поддержать вашу идею. Итоги голосования фиксируются, по результатам которого составляется протокол общего собрания собственников жилья. К пакету документов необходимо приложить копию этого протокола для согласования работы с администрацией.
Заключение эксперта
Резюмируем:
- Перепланировка квартиры начинается с обдумывания будущих работ, здесь можно нарисовать эскиз.
- необходимо получить согласие всех совладельцев квартиры.
- Если жилье в ипотеке — требуется согласие банка, а при перепланировке в общую квартиру — от собственников всех комнат в квартире.
- На начальном этапе определяется, следует ли согласовывать перепланировку с местной администрацией. Такие работы, как замена сантехники, мебели и обоев, не требуют одобрения властей.
- Если перепланировка масштабная, проводится проект. Производится организацией с одобрения СРО.
- При воздействии на несущие стены также потребуется подготовить техническое заключение автора дома (например ОАО «МНИИТЭП).
- Документы необходимо подавать в МФЦ.
- Дальнейшие планы зависят от решения местной администрации: в случае договоренности о перепланировке можно приступить к ремонтным работам, а в случае отказа — обжаловать решение или узаконить изменения в суде.
Прежде чем приступить к перепланировке квартиры, необходимо изучить нормы СанПиН, СНиП, местных нормативных актов, жилищного законодательства. Информации очень много и обычному человеку сложно разобраться во всех нюансах. Если возникнут вопросы, задавайте их юристам на нашем сайте бесплатно. Они подскажут, с каких этапов начать преображение квартиры и можно ли узаконить ремонт в вашем случае.
Снежана Погонцева
Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)
Задайте вопрос