Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Связаться с

Facebook

Твиттер

Одноклассники

При покупке квартиры следует внимательно изучить ее историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние арендаторы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их разгрузкой, что приведет к отмене всех работ по поиску жилья.

Можно приобрести квартиру, где прописан сын хозяина. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

Важно: операция сопряжена со значительными рисками и может быть аннулирована, а также существует возможность получить арендатора, которого трудно (или невозможно) освободить до достижения совершеннолетия.

Если ребенок не является хозяином, ситуация менее опасна. Задача будет только его извлечь. Но если несовершеннолетний имеет пропорциональную долю права, его имущественные права могут быть восстановлены в судебном порядке вопреки имущественным интересам нового собственника.

Для проверки вы должны получить новую выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (USRN), в которой будет представлена ​​информация о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не входит в нее как собственник, то он не имеет доли в праве.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Если в квартире проживает ребенок, то в самой сделке сохраняются основные юридические требования, но к ним добавляются нюансы.

Дети до 14 лет могут проживать и регистрироваться только с матерью. Иногда разрешается регистрировать их в квартире отца. Но без родителей их регистрация у бабушек, бабушек и дедушек и других родственников не допускается.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект соответствует требованиям покупателя, он должен запросить пакет документации на квартиру. Исходя из первичного изучения документов, следует обратить внимание на:

если ребенок является владельцем квартиры или доли;

если несовершеннолетние проживают с продавцом.

При обнаружении этих фактов для продажи жилья требуется разрешение органов охраны.

Получение разрешения от органов опеки

Для продажи детей собственника, проживающих с родителями, разрешение на опеку не требуется. Исключение составляют случаи, когда у несовершеннолетнего есть имущество, даже в виде доли права, независимо от его объема. То же самое относится и к случаям оформления патронатного воспитания: патронат должен гарантированно проживать в жилом помещении вместе с опекуном.

Продавец обязан обратиться с декларацией в территориальный офис. В нем должно быть указано, что интересы ребенка не нарушены сделкой, и указаны причины. Например:

1. Будет выкуплена квартира в том же районе с сохранением доли прав несовершеннолетнего на ту же сумму.
2. Деньги ребенка поступят на его лицевой счет.
3. Новое жилье, приобретенное по trade-in, будет более просторным и позволит выделить под палату отдельную комнату.

Покупатель должен осознавать, что данные продавцом обещания будут выполнены. При их невыполнении операция должна быть признана недействительной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

крайне важно удалить всех зарегистрированных граждан перед продажей квартиры. Это можно сделать сразу после завершения Предварительной ДКП. Их можно разряжать:

на новом месте жительства, где они намерены жить после операции;

«Нигде», если они взрослые и не имеют детей.

крайне важно, чтобы матери и младенцы были разлучены с матерью и ребенком до заключения договора. Они могут временно зарегистрироваться у родителей во время купли-продажи. После отмены бронирования продавец должен взять выписку из квартирной книги и предъявить ее покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки предмета сделки стороны составляют и подписывают договор. Со стороны собственников или миноритариев их законные представители действуют:

1. родители (приемные родители);
2. опекуны.

Для подтверждения права представительства они представляют:

их паспорта;

свидетельства о рождении детей;

свидетельство опекуна;

решение суда об усыновлении, если эти сведения не указаны в свидетельстве о рождении.

Важно: Если в квартире проживают отделы или ребенок является владельцем квартиры или доли, то договор купли-продажи на его имя подписывается законными представителями. В этом случае DCT следует заключить у нотариуса.

В остальных случаях транзакция происходит нормально. Если стороны заключают договор самостоятельно, продавец в положении о предмете договора должен заявить, что данная сделка не нарушает права третьих лиц. Такая формулировка освобождает покупателя от ответственности за дальнейшую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора стороны должны обратиться в МФЦ для его регистрации. Законные представители приходят в МФЦ от имени несовершеннолетних. Если данная сделка была заключена и нотариально удостоверена, регистрация происходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может занять от 10 дней до месяца. Покупатель должен будет оплатить регистрационный сбор в размере 2 тысяч рублей.

Если в процессе регистрации владелец не проверяет себя и не скачивает детей, покупатель вправе написать в Росреестр просьбу о приостановлении процедуры на 1 месяц.

Если после этого выписка не происходит, он должен подать жалобу в суд и передать информацию о возбуждении жалобы в Росреестр.

Справка: Приостановление регистрации на время судебного разбирательства допускается до 3 месяцев. По решению суда регистрация будет произведена или отменена, в зависимости от принятого решения.

Главный риск покупателя — отказ матери зарегистрироваться у ребенка после совершения сделки. В этом случае ему предстоит долгая тяжба, исход которой неизвестен. Даже если договор будет признан недействительным и расторгнут по решению суда, покупателю придется получить деньги.

Практика показывает, что на полный возврат могут уйти десятилетия. Если при этом покупатель взял на себя кредитные обязательства, он будет нести финансовую ответственность и расходы банка.

Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

Если ребенок до момента приватизации проживал с родителями, но не получил свою долю, выпустить его из квартиры будет невозможно. Кроме того, он имеет право требовать права пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства из материнского капитала. Дети имеют право оспаривать свое право на недвижимость. Это также относится к:

1. Матери-одиночки, у которых нет собственности или родителей, к которым можно было бы переехать. Такие ситуации могут поставить суд на сторону ребенка, права которого не могут быть нарушены.
2. Если отказавшийся ребенок прописан в квартире, которую усыновили иностранные граждане.

В этих случаях не выписанный ребенок будет зачислен в жилое помещение до достижения совершеннолетия.

Как обезопасить себя?

Покупатель должен понимать требования закона (см. Выше) и следить за тем, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

выписка из ЕГРН;

титул, особенно если это договор приватизации.

Если у детей нет прав собственности, достаточно стандартного заявления родителей с детьми до начала транзакции.

Перед тем, как подписаться на ПрЭП, покупатель должен подтвердить право собственности на несовершеннолетнего. При отсутствии этого права продавец должен быть обязан освободить семью после заключения предварительной денежно-кредитной политики.

Если вы обнаружили ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter.

1. На связи с
2. Facebook
3. Твиттер
4. Одноклассники

Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть

Основные нюансы купли-продажи квартиры с участием детей. Согласие органов опеки, участие всех членов семьи в покупке на материнский капитал.

Любая сделка с недвижимостью требует от всех ее участников неукоснительного соблюдения правил и требований закона. Таким образом, его участники застрахованы от любых случаев признания его недействительным. Особенно это актуально, когда среди них есть несовершеннолетние дети. Ребенок до 14 лет действует через своих представителей, а затем участвует в сделке вместе со своими родителями.

Это происходит, если ребенок является владельцем квартиры или ее покупателем. И это приводит к сбору дополнительных документов.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Если собственником выставленной на продажу квартиры является несовершеннолетний ребенок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется доверенность органов опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребенка не нарушались.

Согласие можно получить просто на продажу, затем выручка переводится от покупателя на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме договора купли-продажи.

В этом случае в договоре указывается банковский счет, на который будут перечислены деньги за проданную квартиру.

Сделка, в которой продавцом выступает несовершеннолетний ребенок, оформляется нотариально (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

И поэтому продавец должен быть готов уплатить госпошлину за удостоверение договора в размере 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 руб. И не более 20 000 руб. (Ст. 332.24, ч. 1, п. 5. Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги.

Процедура покупки, если есть дети

Многие покупают недвижимость на материнский капитал. В этой сделке покупателями выступают родители и все дети. А квартира — общая собственность всех членов семьи. Договор подписывается в простой письменной форме и подается на регистрацию в МФЦ.

Свидетельство на получение материнского капитала прилагается к стандартному пакету документов. Деньги материнского капитала будут переданы продавцу после передачи прав, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев.

До этого времени квартира находится в залоге у продавца по закону, который может быть изъят только продавцом, получившим все деньги.

Оформление документов

Если вместо проданной квартиры, в которой доля или вся часть принадлежит несовершеннолетнему, будет приобретено новое жилье, то к документу сделки прилагается согласие органов опеки и попечительства, в котором указано разрешение на продажу и покупку прописан.

Для получения данного разрешения в органы защиты представляется следующий пакет документов:

Документы на собственность на старые и новые дома;

Выписка из личного кабинета;

Свидетельство о новом прописке и проживании;

Выписка из ЕГРН на новостройки.

Нюансы при покупке

При покупке недвижимости с участием несовершеннолетних необходимо учитывать несколько важных моментов, иначе сделка может не состояться.

Прописаны взрослые

Если на момент эксплуатации в квартире, которую вы покупаете с детьми, числятся взрослые, не являющиеся собственниками, то в договоре должны быть указаны сроки их выписки и предусмотрены штрафные санкции в случае их нарушения.

На этот вопрос стоит обратить особое внимание, так как в случае возникновения конфликтных ситуаций вам придется писать их через суд.

У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок

При регистрации в купленной квартире несовершеннолетнего ребенка его выписывают в жилое помещение, где прописан один из его родителей. И лучше сделать это до заключения сделки.

В этом случае получение согласия органов опеки и попечительства не требуется. Нельзя никуда писать ребенку.

В паспортном столе его выпишут только после предоставления лицевого счета с нового места прописки одного из его родителей.

Возможные риски

Операции с участием детей сопряжены с высоким риском. Потому что в случае возникновения спора суды встают на сторону ребенка, если решают, что его права не были учтены или нарушены.

Поэтому особое внимание стоит уделить покупке квартиры, купленной на ипотечные средства, в которой есть несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками.

Возможно, часть долга была погашена за счет единовременного пособия по беременности и родам. И квартиры, оформленные в собственность по договору приватизации.

Если на момент подписания этого договора там был зарегистрирован несовершеннолетний или выписан незадолго до этого, это может стать основанием для оспаривания сделки.

При покупке недвижимости очень важно учитывать и не нарушать права ребенка. Государство в лице органов опеки и прокуратуры уделяет особое внимание сделкам с участием несовершеннолетних. Поэтому очень важно соблюдать всю процедуру покупки дома, предусмотренную законодательными актами, а также иметь одну цель: улучшить жилищные условия несовершеннолетних детей.

Полезное видео

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски, доли, ипотека, маткапитал

Спросите юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину, — это сделка, которую многие покупатели боятся закрыть.

Законодатели очень четко регулируют условия и порядок продажи детского жилья. Перед проведением такой операции, как покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника, необходимо предвидеть риски.

Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий домовладелец и как постараться избежать негативных последствий.

Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

Порядок заключения сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим ребенку, регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы Семейного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 28.07.2012 г. 48 от 24.04.08 «О защите и защите». Согласно этим документам покупка жилья у лица, не достигшего 18-летнего возраста, имеет следующие характеристики:

1. В пакете бумаг, собранных для продажи жилья, должно быть согласие органов опеки и попечительства.
2. Ребенка нельзя оставлять без своей доли в имуществе. Кроме того, несовершеннолетний должен сначала купить новое жилье, и только потом его квартиру можно будет продать.
3. При нарушении прав ребенка договор может быть расторгнут даже через несколько лет.

Чтобы права ребенка не были нарушены, его доля в новой жилплощади не должна быть меньше доли проданной квартиры. Возможен и другой вариант. Если собственник — ребенок и у него несколько квартир, деньги за проданное жилье можно перечислить на специально открытый банковский счет.

Исключение детей из реестра также имеет свои особенности. Никто не вправе уволить несовершеннолетнего без контекстной регистрации по новому месту жительства. Более того, охрана не допустит выписки без указания нового адреса.

В этих случаях обращаться в суд бесполезно: закон полностью на стороне ребенка, а неудобства, которые возникают у продавца и покупателя, имеют второстепенное значение. Поэтому продажа вещей, принадлежащих детям, порой откладывается надолго.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение о покупке квартиры, в которой ребенок прописан или является собственником, то в первую очередь необходимо проверить все документы покупателя. Как правило, в продаже участвуют родители ребенка. Необходимо выяснить, по каким причинам ребенок получил квадратные метры. Они могли прийти к нему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующим шагом будет проверка, получено ли согласие правоохранительных органов на проведение операции. Несмотря на то, что к нему обращаются родители, будущий хозяин тоже вправе интересоваться, как идет процесс. Статья 167 Гражданского кодекса устанавливает, что при отсутствии такого согласия заключенный договор признается недействительным.

Для получения разрешения на продажу жилья члены семьи несовершеннолетнего представляют в социальный орган следующие документы:

Уплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности

1. Справка, подтверждающая приобретение ребенку другой недвижимости.
2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже 14 лет, также потребуется паспорт).
3. Документы на право собственности на тот и другой объект недвижимости.
4. Помощь по составу семьи.
5. Техническая документация на купленное и проданное имущество.

Этот список документов не является окончательным. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить дополнительные выписки и справки.

Впоследствии сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий на старом и новом месте жительства. Если они не испортились с покупкой нового жилья, комиссия дает разрешение на заключение сделки.

При проверке учитывается не только размер жилой площади, но и доступность услуг, качество ремонта. Специалист органов опеки и попечительства оценивает планировку, этажность, инфраструктуру микрорайона, проверяет, есть ли рядом школа для ребенка.

В вынесенном решении будет указан срок, в течение которого законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно это не более шести месяцев. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки и попечительства вправе обратиться в суд и оспорить мировое соглашение.

Когда продавец убедится, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу: составлению и заключению договора. После подписания договора его передают на регистрацию в Росреестр.

Подробнее о порядке уплаты государственной пошлины и других нюансах оформления прав собственности читайте на официальном сайте Росреестра в специальном разделе.

Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

В целях защиты интересов несовершеннолетних государство вводит ограничения на продажу жилья, приобретенного за счет собственных средств материнства. Отчуждение такой недвижимости разрешается только после достижения ребенком 18-летнего возраста. Это касается и тех случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может заявить, что не использовал капитал для покупки жилой площади и не погашал этими деньгами ипотечный кредит.

Чтобы проверить, так ли это на самом деле, вы можете попросить предоставить документы Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованную справку или справку о том, что этим гражданам материнский капитал не предоставлен. Если сотрудники ПФР отказываются предоставить такие документы, стоит попробовать запросить их через надзорные органы.

Какие еще возможны риски

При покупке квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, а также с зарегистрированным ребенком не собственником, покупатель может столкнуться с неприятными сюрпризами. Прежде всего, существует риск того, что через определенное время договор будет признан недействительным.

Например, родители и другие законные представители иногда заявляют в суде, что продавцу, с которым они вели переговоры и подписали документы, в то время не было 18 лет. Если это правда и транзакция была совершена без согласия родителей, она недействительна.

Бывают также случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительской ответственности. При обнаружении мошенничества договор также считается недействительным.

Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. У недобросовестных покупателей могут закончиться деньги, и даже взыскание их в суде становится проблематичным.

Срок давности подачи жалоб в таких случаях составляет 3 года. Но если он отсутствовал по уважительной причине, судья вполне может восстановить сроки.

Многое также зависит от личности агента по недвижимости, к которому обращаются стороны. В России не установлены единые требования к представителям этой профессии, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, необходимо всегда заключать договор с агентством, тщательно проверяя каждый пункт.

Стоит заранее поинтересоваться историей бизнеса и репутацией компании, пойти к нему в офис и прочитать отзывы. Варианты стоит рассматривать только при наличии полного пакета документов на каждую квартиру. Аванс не стоит платить до тех пор, пока не будет заключен договор с собственником объекта.

Как свести риски к минимуму

Несмотря на некоторые риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

проверять все документы, предоставленные продавцом, лучше всего с помощью опытного юриста;

При переговорах с продавцом постарайтесь оценить, действительно ли он может и собирается ли покупать ребенку еще один дом;

С помощью государственных органов убедиться, что родители ребенка не были ограничены в правах;

Не покупайте дом, если ребенок унаследовал его менее 6 месяцев назад;

Если у вас есть сомнения в честности или квалификации агента по недвижимости, расторгните договор и отозвите доверенность. Это можно сделать в любой момент;

Когда придет время переводить деньги, воспользуйтесь аккредитивом или сейфом. Это поможет избежать потери средств при отмене транзакции; Условием выдачи суммы из ячейки является указание не только факта оформления перехода прав, но и покупки нового жилья для ребенка, а также его декларации.

Если вы хотите обеспечить все возможные меры защиты, вы можете заключить договор страхования домовладения. Если возникнут проблемы и сделка будет отменена не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

Перспективных домовладельцев часто интересует, так ли страшно покупать жилплощадь, если собственником является ребенок или просто на ней прописан.

Предварительно паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости требует осторожности.

Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопроводить сделку у нотариуса.

ЕСТЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ НАШИХ АДВОКАТОВ:

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Несовершеннолетние и органы опеки — еще один риск при покупке квартиры.

Права детей могут быть нарушены при совершении сделки по покупке квартиры или дома.

Дети могут быть:

Владельцы акций;

Их можно прописать в квартире;

Их могли выписать и никуда не прописать, сфальсифицировав документы о новой регистрации.

В чем риск? В случае нарушения этих прав суд может признать сделку недействительной, потребовать от покупателя вернуть деньги (что может быть очень сложно и требует много времени для возврата) и от вас — вернуть жилье в собственность продавца, и сначала вы возвращаете квартиру, а уже потом надеетесь рано или поздно вернуть свои деньги.

Продавец может заявить, что он уже потратил полученные деньги и что у него нет ничего, кроме квартиры для проживания с ребенком. В этом случае он будет отдавать небольшую часть своей зарплаты долгие годы, все зависит от работы суда и судебных приставов.

В чем конкретно заключается риск при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми?

Например:

1. В квартире прописан несовершеннолетний. Вы не проверяли справку паспортного стола или домовую книгу о составе жильцов и купили квартиру с прописанным в ней ребенком. Теперь ребенок имеет полное право жить в нем, и вы обязаны впустить его с опекуном, несмотря на то, что хозяин сменился.
2. Поддельный отрывок из домашней книги по указанному выше пункту. Проверьте эти утверждения самостоятельно.
3. Ребенку принадлежит доля владения домом. Это практически всегда происходит, когда квартира приобретена на материнский капитал. Обязательно проверьте квартиру перед покупкой — попросите справку о составе собственников квартиры в МФЦ. Обычно он содержит дату рождения и владение.

В случае если несовершеннолетний зарегистрирован или является владельцем долевого (или обычного) дома, потребуется разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.

Перед покупкой посмотрите паспорт продавца: если у вас есть несовершеннолетние дети, попросите аналогичную справку и перепроверьте, позвонив в органы опеки и попечительства.

Также вы можете запросить у продавца любые документы, подтверждающие, что ребенку будет где жить.

Это должно быть:

1. Выписка из МФЦ о составе собственников на новую квартиру, в которую продавец поместил ребенка.
2. Если ребенок сейчас зарегистрирован, например, родителями, мужем или бабушкой, запросите новую выписку из домовой книги, указав, что ребенок сейчас там зарегистрирован. Помните, что выписывать ребенка нельзя без регистрации по новому месту жительства. Проверьте через МФЦ, что это за квартира, где сейчас прописан ребенок и кто ее владелец — возможно, справку «купили за 3000 рублей». Не лишним будет позвонить в органы охраны и выяснить подробности сложившейся ситуации.

Коротко о том, что делать, избежать рисков при покупке квартир с несовершеннолетними детьми

Итак, что нужно выяснить, покупая квартиру у взрослого

1.  Посмотрим его паспорт: есть ли дети?
2.  Если есть дети, и они несовершеннолетние, спросите, где они прописаны.
3.  Проверить регистрацию, получив выписку из домовой книги (с 14 лет — прописка указана в паспорте).
4.  Читайте также Семейный кодекс Российской Федерации — статьи 65, 66 и 67.
5.  Для продажи жилья требуется разрешение органов охраны.

Если что-то пойдет не так, не рискуйте и не покупайте эту квартиру, иначе вы рискуете «потерять» свои деньги и ждать их возврата продавцу 10-20 лет.

В продолжении статьи читайте о других важных рисках при покупке квартиры.

Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних? — Правовед.RU

100 юристов сейчас на сайте

Добрый день!

Очень хотим купить квартиру, но на момент покупки материнский капитал был использован. Сейчас на учете зарегистрированы двое несовершеннолетних детей: 8 и 16 лет.

Собственники хотят купить квартиру в новостройке, на которую на данный момент нет документов, и она может быть недоступна в ближайшие месяцы.

В нем они просто хотят дать детям квоты, чтобы наше соглашение состоялось. Другие варианты квартир они не рассматривают.

Поскольку мы не можем ждать так долго, собственники предлагают возможность договориться со строителем этого нового дома о заключении фиктивного договора купли-продажи одного из своих других объектов, который уже сдан в эксплуатацию и на который мы все являемся документами. Детей не берут, а только потом, когда желаемый дом и квартира сдаются.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли рассматривать и такой вариант? Я не очень понимаю предлагаемую ими схему.

Вопрос 2: Какие еще варианты могли быть в подобной ситуации? Можно ли дать детям равные доли в денежном выражении? Как распорядиться этими деньгами в будущем?

Вопрос 3: Какие варианты вообще могут быть предложены продавцу в данной ситуации? Я очень хочу эту квартиру.

Заранее спасибо!

Онлайн-консультация юриста. Ответ на сайте в течение 15 минут. Задайте вопрос

Ответы поверенных (5)

До свидания! 

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли рассматривать и такой вариант? Я не очень понимаю предлагаемую ими схему.

Я бы не рекомендовал рассматривать этот вариант.

Когда у родителей были фонды материнского капитала и они подали соответствующее заявление, пенсионный фонд мог перечислить средства только при наличии нотариального обязательства супругов передать детям приобретенные доли дома.

Следовательно, до тех пор, пока они не передадут доли детям этой квартиры, обязательство не будет выполнено, соответственно операцию можно оспорить. 

Правила использования материнского капитала для улучшения жилищных условий », утвержденные постановлением Правительства от 12.12.2007 п.

№ 862, вопрос 2: Какие еще варианты могут быть в подобной ситуации? Могут ли дети получить равные доли в денежном выражении? Как распорядиться этими деньгами в будущем?

Родители должны передавать доли своим детям, а не просто регистрировать их в квартире. После размещения акций их можно будет продать, но с разрешения органов опеки и попечительства. 

Как правило, в качестве условия выдачи разрешения орган опеки и попечительства ставит приобретение несовершеннолетними жилищных прав «не хуже и не ниже предыдущего», вставляя в него соответствующее условие (см. Также письмо Минприроды). Образование России от 9 июня 1999 г. № 244 / 26-5 «О дополнительных мерах по защите права несовершеннолетних на жилище»), а в других случаях опека требует, чтобы ребенок был наделен соответствующими правами заранее, до выдача разрешения и обязательство родителя предоставить ребенку долю в будущем считается недостаточным.

Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 37. Распоряжение имуществом ведомства

2.

Опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать взаймы, а попечитель — давать согласие на завершение операций по отчуждению, включая обмен или дарение имущества ведомства, аренду (например, canone) , бесплатно или в качестве залога, отказ от прав, причитающихся подопечному, раздел его активов или отделения от него акций, а также любые другие действия, которые включают уменьшение активов подопечного.

Собственники хотят купить квартиру в новостройке, на которую на данный момент нет документов, и она может быть недоступна в ближайшие месяцы. 

Некоторые трудности могут возникнуть, если дом, который нужно купить взамен, еще не существует, например, если вы покупаете квартиру по договору совместного проживания.

В одном случае орган опеки и попечительства отказал родителям в разрешении на продажу квартиры, в которой была доля дочери, поскольку выяснилось, что покупка объекта совместной застройки в строящемся жилом доме для несовершеннолетнего не гарантирует появления его право собственности на этот объект и, как следствие, квартира может оказаться меньше указанной в договоре площади, а жилищные права ребенка могут быть нарушены. Судья, тщательно изучив соглашение, постановил, что его условия, за невыполнение которых закон устанавливает адекватную ответственность, свидетельствуют об обратном; довод защиты о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; и тот факт, что ребенок приобретает право собственности на вновь приобретенную квартиру не одновременно с прекращением его текущего владения жилой квартирой, не свидетельствует о нарушении его имущественных прав и законных интересов (см следственную комиссию по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации). Удмуртской Республики от 29 августа 2012 года по делу № 33-2699). В другом случае родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства того, что они сознательные родители: у них есть работа, стабильный доход, транспортное средство, положительно характеризуются по месту работы и проживания, их дети посещают образовательные учреждения, им созданы условия для полноценного развития, Таким образом, суд установил, что они не имели намерения ухудшать условия жизни детей, а отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г по делу 2-319 / 2011). 

собственники предлагают возможность договориться с клиентом этого нового дома о заключении фиктивного договора купли-продажи другого своего объекта, который уже сдан в эксплуатацию и на который есть все документы

Не совсем понятно, как они хотят это сделать.

Если я правильно понимаю, они хотят сначала купить квартиру в уже снятом доме, чтобы передать доли детям, а потом, когда снимают квартиру, они хотят произвести обмен.

В принципе, это возможно, но, во-первых, они, скорее всего, попадут под значительное налогообложение, если в квартире больше 1 млн., А во-вторых, при заключении под стражу вам придется 2 раза оформлять заказ. 

Вопрос 3: Какие варианты вообще могут быть предложены продавцу в данной ситуации? Я очень хочу эту квартиру.

В первую очередь, продавцам нужно выделить детям паи квартиры для продажи, купленной за деньги столичного ковра. Тогда получите заказ от органов охраны на продажу квартиры. Здесь необходимо узнать в опеке, на каких условиях готовы оформить разрешение, и, исходя из требований опеки, подумать о возможных вариантах. 

рейтинг 10.0

6276 отзывов

эксперт

Привет, Иван.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли рассматривать и такой вариант? Я не очень понимаю предлагаемую ими схему.

Если сделка фиктивная, она может быть признана в суде таковой, и в этом случае у вас не будет никаких гарантий, т.е риск очень высок.

Статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Фиктивная сделка ничтожна, то есть совершенная только по виду, без намерения создать соответствующие юридические последствия.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли рассматривать и такой вариант? Я не очень понимаю предлагаемую ими схему.

Иван

Добрый день. 

Иван, это мошенническая схема, и я бы не согласился на такую ​​аферу.

Сначала они обязаны выделить доли квартиры, для которой использовался основной мат, затем получить согласие органов опеки и попечительства на продажу и, только если они получат такое согласие, продать квартиру. В этих условиях они не получат согласия и, следовательно, изобретут «колесо»

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой

Покупая долгожданный дом, покупатель иногда не задумывается, какие проблемы его ждут, если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или владеет долей недвижимого имущества.

В этой статье я расскажу, на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы смогли сэкономить время и деньги, пытаясь доказать законность сделки купли-продажи, и не потерять приобретенное жилье даже через несколько лет, если суд признал недействительной l покупки, вам придется вернуть квартиру ее законному владельцу.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего

При покупке квартиры не забывайте, что несовершеннолетний гражданин в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, которому она принадлежит:

По наследственному праву, несмотря на то, что квартира (или ее часть) может принадлежать ему по завещанию.

После регистрации приватизации в соответствии со ст. 2 Закона «О приватизации недвижимого имущества в Российской Федерации» №2. 1541-1.

Согласно договору купли-продажи на имя сына, в силу ст. 26 ГК РФ могут заключать сделки только с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или опекуна.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона 1541-1:

«Договор о передаче права собственности на жилое помещение включает несовершеннолетних, которые имеют право пользоваться данным жилым помещением и проживают с людьми, которым этот жилой массив передается в общую собственность с несовершеннолетними, или несовершеннолетними, проживающими отдельно от этих людей, но они не утратили права пользования этим жилым массивом».

То есть, покупая квартиру у собственников с несовершеннолетними детьми, получивших право собственности путем ее приватизации, учтите, что дети имеют полное право на это жилье, а закон очень щепетильно относится к нарушению прав детей.

Возвращение

✔ Разрешение органов опеки

Без разрешения на сделку, в данном случае продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, или если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, будет невозможно подтвердить договор купли-продажи.

В результате это не признается государственными органами и считается совершенным с нарушением закона.

Наверняка, когда вы обратитесь в суд, даже через несколько лет, когда ребенок вырастет и достигнет восемнадцати, решение будет принято в его пользу, и велика вероятность того, что вы останетесь без покупки.

Возвращение

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней

Перед продажей квартиры родители (опекуны, попечители) должны:

1. Запросите в паспортном столе документ, подтверждающий право собственности на дом, с приложением паспорта и свидетельства о рождении ребенка, если ему еще не исполнилось 14 лет, или паспорт для получения справки о лицах, зарегистрированных в помещениях, подлежащих продаже.

   Важно! Перед совершением сделки убедитесь, что ребенок не прописан в квартире.

2. Напишите заявление о разрешении продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему до 18 лет, предъявив документы, удостоверяющие личность (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и право собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.

Поскольку несовершеннолетнего нельзя никуда выписать, документы необходимо приложить к приобретенному взамен жилому помещению.

Стоит отметить, что при ухудшении жилищных условий, в том числе:

Меньше квадратов жилой площади.

Государство не имеет права жить по санитарным нормам, другим параметрам, не следует создавать иллюзий, что органы опеки и попечительства закрывают глаза и дают разрешение на продажу имеющейся квартиры, даже если ребенок не имеет на нее прав и живет только со своими родителями.

Поскольку квартира или ее доля принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав дом, должны предусмотреть место дальнейшего проживания несовершеннолетнего.

Возвращение

✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю

Решив купить квартиру, если вас устраивает ее расположение, планировка, цена и другие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы на право собственности на недвижимость, особенно несовершеннолетнего ребенка, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не заботятся и даже готовы дать письменную расписку.

Вам необходимо убедиться, что у вас есть:

1. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
2. Справки БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент продажи;
3. Кадастровый план (технический паспорт) зданий;
4. Лицевые счета или единый жилищный документ и справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
5. Письменное согласие родителей, заверенное нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит несовершеннолетнему ребенку;
6. Разрешения правоохранительных органов на совершение сделки.

Возвращение

○ Возможные риски

✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет

1. Через некоторое время вы можете столкнуться с тем, что родители, приемные родители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, подали иск в суд о признании сделки купли-продажи недействительной.
2. Они могут обосновать свои претензии тем, что на момент сделки, несмотря на то, что квартира принадлежала человеку, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, ему не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).
3. Подписанный договор будет объявлен незаконным, если они не получат их согласия.

В соответствии с положениями п. 2 п.

п. 4 ст. 178 ГК РФ вы, как покупатель, также можете подавать заявления о признании сделки незаконной, если вы ошиблись в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

Например, покупая недвижимость, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний, вы подписали договор со своими родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ мошенническая сделка может быть признана недействительной даже по решению суда в пользу потерпевшего.

Например, перед продажей квартиры родители записали ребенка на бабушку, скрывая тот факт, что во время приватизации жилья часть жилой площади принадлежала несовершеннолетнему подростку.

Обращаем ваше внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий расчетный срок подачи заявлений составляет три года, но истец может обратиться в суд с просьбой восстановить этот срок при наличии веских доказательств, уважительных причин, по которым он своевременно не обратился.

Возвращение

✔ Недобросовестный риелтор

К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой частью агентов, участвующих в сделках с недвижимостью, тем более что в нашей стране статус агента по недвижимости не имеет легитимного статуса.

В результате для этого вида бизнеса нет единых требований, и агентства руководствуются правилами собственного разработанного и утвержденного устава.

Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой мошенников или так называемых «черных агентов по недвижимости».

Чтобы не запутаться, обратите внимание на элементарные вещи:

1. Добросовестный агент по недвижимости должен заключить с вами двусторонний договор, в котором изложены все условия и обязанности сторон.
2. Честный представитель агентства не намекает на возможность скидок на комиссионные проценты, иначе он просто обманет своего работодателя. Такому человеку можно доверять, решаете вы.
3. Недооценка тоже подозрительна, если это не только начинающее агентство.

   Однако надежнее обратиться в авторитетные агентства недвижимости.

4. Обратите внимание, что агентство не может быть владельцем недвижимости, которую вы хотите приобрести.
5. Рассматривайте варианты покупки квартиры только при наличии необходимого для этого пакета документов.
6. Не стоит выдавать авансы, пока не будет достигнута договоренность с собственником недвижимости.

Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут вам избежать обмана при покупке квартиры.

Возвращение

○ Как избежать рисков

✔ Проверить документы на право собственности

Перед подписанием договора купли-продажи квартиры внесите залог ее хозяину, чтобы быть уверенным, что он ее никому не продаст, прежде всего убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и их подлинность.

Если в договорах устанавливаются права собственности:

Покупки и продажи.

Пожертвование.

Мена, на обратной стороне оригинала документа должна быть синяя печать ФРС, где они сдали на регистрацию, иначе вы просто не сможете юридически оформить сделку.

1. Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на грифельной бумаге с уникальным номером, без пятен, исправлений и других дефектов.
2. Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но не забывайте, что они указываются при выдаче сертификата, поэтому, в зависимости от срока давности, могли произойти изменения.
3. Возвращение

✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего

Вы можете попросить предыдущих владельцев квартиры предъявить документы, подтверждающие жилплощадь ребенка или справку о постановке на учет людей в квартире на момент совершения сделки.

Кроме того, если квартира принадлежит несовершеннолетнему, должно быть разрешение совета директоров на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности в том, что несовершеннолетний не окажется на улице..или в условиях, непригодных для жизни.

Возвращение

✔ Воспользоваться помощью риелторов

1. Несмотря на то, что при обращении в агентство недвижимости для покупки нового дома можно столкнуться с дополнительными проблемами, пренебречь услугами агента по недвижимости, если вам посоветовали хорошие друзья, которые остались довольны работой этой компании, вы не должна.
2. В первую очередь, при сложных операциях, которые связаны с покупкой квартиры, если собственник несовершеннолетний или в квартире проживает ребенок, не достигший совершеннолетия с родителями (людьми, которые их заменяют), все «проблемы» с контроль и подготовка необходимого пакета документов ляжет на представителя агентства.
3. Во-вторых, вы сэкономите много времени, которое уйдет на поиск подходящего для вас варианта.
4. В-третьих, при правильно составленном договоре об оказании услуг агент по недвижимости может быть привлечен к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.
5. Возвращение

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги

Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 157 ГП, который предусматривает обязательство сторон вернуть то, что было получено в рамках сделки, признанной недействительной.

Для этого необходимо подать встречный иск владельцу квартиры, в которой она была приобретена. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент продажи и покупки ему не было 18 лет и его родители или опекуны могли действовать от его имени.

Вы можете составить заявление самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания.

Возвращение

✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства

Несмотря на письменное соглашение с агентством, право на расторжение деловых отношений с агентством сохраняется в любой момент.

Вы можете отправить им заказным письмом письменное уведомление о том, что вы отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если таковая имеется) на выполнение транзакций от вашего имени.

Если вы внесли предоплату, попросите вернуть ее на добровольной основе, в противном случае вы будете вынуждены обратиться в суд для принудительного взыскания денежных средств, что связано с дополнительными расходами для агентства, включая оплату услуг юрист.

Возвращение

Риски при покупке квартир у несовершеннолетних собственников. Об этом сообщил Дмитрий Овсянников.

Возвращение

Издатель: Вадим Калюжный, специалист портала TopYurist.RU