Госавтоинспекция МВД России
Гильдия Российских Адвокатов
Российский Союз Автостраховщиков
Мы уже проконсультировали более 30000 человек

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Идеальная квартира со всех сторон может скрыть незаконную перепланировку. При покупке недвижимости необходимо внимательно проверять соответствие помещения чертежам в техпаспорте. В противном случае покупатель рискует: в лучшем случае — штраф, в худшем — продажа жилья с аукциона. Рассмотрим, можно ли купить квартиру с несогласованными доработками, чем рискует покупатель, как в итоге заключить сделку и узаконить планировку в будущем.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях это возможно, в других возникнут проблемы с получением кредита.

В новостройке

Застройщик сдает жилье с чистовой или черновой отделкой. Номера стандартные, речь не идет о незаконной перепланировке. Есть квартиры свободной планировки. То есть сами акционеры могут определять расположение комнат. Обычно это студии. Здесь не должно быть никаких проблем.

На вторичным рынке жилья

Так называемые вторичные квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородка в ванной, гардеробная, объединение кухни с гостиной и так далее

Закон не запрещает приобретение жилья на вторичном рынке с незаконной перепланировкой. Но вы должны понимать, что после заключения договора купли-продажи (DCT) легализация изменений станет вашей заботой. И если что-то случится, начальство спросит вас как нового владельца.

Преимущество в том, что вы можете попросить разумную скидку. Жилье с незаконной перепланировкой обойдется на 5-20% дешевле. Но есть продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель — продать квартиру без скидок.

В ипотеку

купить дом с незаконной перепланировкой по ипотеке практически невозможно. Большинство банков отказывают в предоставлении кредита. А все потому, что после ремонта дом теряет свой первозданный вид. Есть угроза санкций со стороны надзорных органов. Включая аукцион по сниженной цене. Это не нравится кредиторам.

Скрыть, что в квартире с самовольной перепланировкой не получится. Обычно банк запрашивает свидетельство о регистрации, и оценщик выезжает на почту с чеком. Он сразу же заявит, что работы проводились в помещениях, не указанных в документах БТИ. Еще один недостаток — оценщик может сообщить о нарушениях в жилищную инспекцию. А потом они придут в квартиру с чеком, а продавцу грозит штраф и другие штрафы.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Главный риск для покупателя не в том, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной. За неучтенными изменениями планировки могут быть гораздо более неприятные последствия.

Штраф

Меньшее из зол, если руководители узнают о злоупотреблениях в переобучении. Например, на жалобу любопытного соседа, сантехника из ЖЭК или сотрудников Управляющей компании.

Штраф за незаконную перепланировку по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ:

  • Для простых граждан — 2000, но чаще 2500 рублей;
  • Для должностных лиц: 4000 или 5000 рублей;
  • Для организаций, а также для индивидуальных предпринимателей без юридических лиц: 40 000 или 50 000 руб.
  • И это в том случае, если неправильная перепланировка не нанесла никакого ущерба. Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в санузле лопнул стояк и затопил соседей. Оплачивать ущерб придется из собственного кармана. Даже если дом застрахован, это не считается страховым случаем.

    Предписание узаконить перепланировку

    Наряду со штрафом их могут заставить узаконить перепланировку. То есть сообщить об этом в жилищную инспекцию или в архитектурный отдел. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности дома, не «нагружают» несущие стены и не доставляют неудобств соседям.

    Владелец должен будет заказать техническое заключение и замеры, затем подать документы в МФЦ и пригласить межведомственную комиссию. Да, в деньгах недешево, но перепланировка принимает юридическую форму. В дальнейшем квартиру можно будет продать без проблем.

    На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, вентканал или проем в несущей стене демонтировали, о легализации речи не идет. Такая перепланировка не соответствует СНиПам и не может быть согласована.

    Устранение нарушений

    Приказ выдает жилищная инспекция, которая установит факт нарушения и невозможность легализации переделок.

    это требование обязательно. В противном случае новому владельцу квартиры грозят гораздо более серьезные штрафы. Надзорный орган обращается в суд, затем следует решение суда. Если вы проигнорируете это, вы можете остаться без крова.

    Риск остаться без жилья

    Да, суд вправе принять решение о продаже жилья с незаконной перепланировкой «с молотка».

    Но этому предшествуют:

    1. Приказ жилищной инспекции о своевременном устранении нарушений.
    2. Несоблюдение обязательных распоряжений Владельца.
    3. Распоряжение суда с тем же требованием и новыми сроками — по запросу жилищной инспекции.
    4. Игнорировать решение суда.
    5. Иные нарушения со стороны собственника квартиры, риск обрушения дома, порча имущества многоквартирного дома, угроза жизни и здоровью проживающих в доме людей.

    Учитывая изложенные выше причины, суд готовит постановление о продаже квартиры с незаконной перепланировкой на аукционе (п. 5 ст. 29 ТК РФ). Цена будет в несколько раз ниже рыночной. Вырученные от продажи средства пойдут на оплату судебных издержек и экспертизы, остальное будет передано собственнику. Каждому, кто покупает дом на аукционе, придется устранить нарушения.

    Угроза обрушения

    Нет гарантии, что вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, а несущая стена выдержит новую нагрузку. Если предыдущий хозяин повредил конструкцию, он уже разрушил архитектурную целостность постройки. Существует реальная угроза обрушения, травм и даже опасности для жизни человека.

    Сложности с дальнейшей продажей квартиры

    Если вы покупаете дом с незаконной перепланировкой, а через время захотите его продать, нет гарантии, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на покупку квартир с неучтенными изменениями. Так что за наличные деньги нужно искать покупателя. Также, узнав о внеплановой перепланировке, попросят скидку.

    Какие возникают риски у продавца

    Риск несет не только покупатель, но и продавец.

    Помимо проблем, описанных выше, они также добавляют специфические последствия для операции купли-продажи:

  • Если продавец скрыл от покупателя факт незаконной перепланировки, это может вылиться в жалобу со стороны последнего — в претензионном заявлении будет содержаться обязательство прекратить денежно-кредитную политику квартиры на основании существенных нарушений условий эксплуатация (п. 2 ст. 166 ГК РФ и п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
  • Если перепланировка не скрыта, покупатель вправе запросить скидку. Например, в размере стоимости оформления изменений в квартире. То есть продавец теряет прибыль.
  • Есть угроза ответственности за неправомерную перепланировку, даже если дом продан другому лицу. И здесь мы можем привести в пример определение Следственного комитета по гражданским делам ВС РФ № 78-KG17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный суд указал, что необходимо установить круг лиц, виновных в незаконных изменениях. Одним из таких лиц по праву считается продавец, а не покупатель.
  • Следовательно, даже продажа идеального дома может иметь неприятные последствия.

    Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

    Как проверить перепланировку при покупке квартиры

    Не стоит доверять словам продавца, лучше самостоятельно внимательно проверить документы и сравнить чертежи с реальным состоянием планировки в купленной жилплощади.

    1. Для начала нужно оформить у продавца технический паспорт, который включает план помещения и пояснение БТИ. В нашем случае план покажет расположение квартиры на этаже. Пояснение дает представление о комнатах, площади, перегородках и других особенностях самой квартиры.
    2. Во-вторых, сравните, есть ли расхождения с реальным положением вещей. Например, «мокрые» участки в гостиной, наличие перегородок, отопительных приборов в других местах и ​​т. Д
    3. Если в техпаспорте есть надпись «Разрешение на ремонт указанного помещения в БТИ не предъявлено» и квартира имеет другую планировку, чем указанная в пояснении, изменения не узакониваются. Остерегайтесь «красных» строк в документах. Они означают, что есть несоответствия.

    правильнее сверяться с новым техпаспортом, выданным 3-5 лет назад. Если владелец дает вам старую копию и не желает выдавать новую, это повод для настороженности. Скорее всего, в квартире произведены изменения и вас пытаются ввести в заблуждение.

    Если изменения очевидны и продавец не отрицает их, он должен предоставить:

  • разрешение на перепланировку от жилищной инспекции или отдела архитектуры и градостроительства;
  • акт о завершении строительных работ;
  • план этажа и пояснение с учётом изменений в квартире;
  • кадастровая выписка из ЕГРН — с адаптацией жилой площади объекта.
  • Если чего-то не хватает или есть сомнения по документам, не увлекайтесь покупкой квартиры. Не исключено, что продавцу не удалось завершить оформление перепланировки. В этом случае ваши попытки сделать это окажутся неудачными.

    Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

    Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, а нравится ее внешний вид, этаж, дом, район, экология — вы готовы пойти на риск и заключить сделку.

    Алгоритм действий:

    1. Детали договора обсудите с продавцом. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь вам придется позаботиться о легализации перепланировки. Обычно скидка — это стоимость утверждения.
    2. Внимательно поинтересуйтесь у ближайших живущих соседей: их устраивает проживание в доме, есть ли влага, плесень, появляются ли трещины на стенах, все ли в порядке с отоплением и вентиляцией — вы получите общую картину, повлияет ли перепланировка жизнь других людей.
    3. Заключите и подпишите ДКП квартиры. Вы можете заверить его у нотариуса, а можете обойтись без него. По согласованию со второй частью сделки — вносить аванс.
    4. Подайте регистрационные документы через MFC.
    5. Осмотрите квартиру и подпишите акт приема-передачи, поселитесь у продавца, заберите у него ключи.

    Срок оформления сделки через МФЦ — 9 рабочих дней, а при заключении DCT через нотариуса — до 3 рабочих дней.

    Госпошлина составляет 2000 рублей, ее оплачивает покупатель (п. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Нотариальные услуги оплачиваются отдельно.

    Как узаконить перепланировку в купленной квартире

    Вкратце, это выглядит так: замеры в БТИ, подготовка технического заключения, представление информации в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они позволяют, обновите план этажа с объяснением и внесите информацию в земельный кадастр через МФЦ.

    Также они могут отказаться узаконить перепланировку квартиры. Затем нужно обратиться в суд с иском о сохранении жилья в реконструированном виде. Суд выполнит требование, если изменения не представляют угрозы для других арендаторов и не нарушают их интересы (п. 4 ст. 29 ТК РФ).

    Так, в Московской области администрация отказала истцу в узаконивании перепланировки и приватизации квартиры. Он обратился в суд, который приказал провести судебно-медицинскую экспертизу здания. Он доказал, что изменения конфигурации квартиры не нарушают норм СНиП, СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были сохранены, и истцу было разрешено приватизировать жилье (Решение № 2-947 / 2020 2-947 / 2020 ~ M-705/2020 M-705/2020 от 29 июля 2020 г).

    Ответы юриста на частные вопросы

    можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой у нескольких собственников? Да, но в этом случае у вас могут возникнуть сразу две проблемы: как легализовать самовольную перепланировку после покупки квартиры и как заключить договор с несколькими продавцами. Определите характер изменений, так как некоторые из них невозможно эффективно легализовать. Также убедитесь, что все владельцы готовы закрыть сделку. Если кто-то будет против, вы не купите всю квартиру. Если акции есть у всех сразу, то к нотариусу обращаться не нужно. Передача права собственности может быть организована через МФЦ. Я хочу купить квартиру, но продавец заклеил окно в несущей стене кухни. Стоит ли покупать такое жилье, будут ли проблемы с оформлением перепланировки? Воздействие на несущие стены без согласования с администрацией является серьезным нарушением СНиПов. По норме в жилых комнатах и ​​на кухне обязательно должно быть окно. Можно обойтись без естественного света в ванных комнатах или кладовой. В вашем случае перепланировку узаконить не получится. Я не рекомендую вам связываться с продавцом, иначе вам в будущем придется понести финансовые затраты.

    Заключение эксперта

    Подведем итоги:

    1. Закон не запрещает покупку квартир с незаконной перепланировкой.
    2. Все риски берет на себя новый владелец.
    3. Если надзорным органам станет известно об изменениях, они будут подвергнуты финансовым штрафам, предписанию восстановить жилье до первоначального состояния или легализовать изменения.
    4. При покупке такой квартиры человек не сможет рассчитывать на кредит в банке, а в будущем возникнут проблемы с продажей жилья.
    5. Всегда проверяйте неучтенный ремонт, сравнивая состояние объекта с теми чертежами, которые есть в документах (пояснение, план, кадастровая выписка из ЕГРН).
    6. Сделку можно заключить через МФЦ или у нотариуса.
    7. Росреестр не проверяет факт законности перепланировки, поэтому проблем с оформлением нет.
    8. Изменения могут быть легализованы через администрацию, а в случае отказа — через суд.
    9. Покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи квартиры, если обнаружит, что продавец скрыл техническое состояние объекта недвижимости.

    Если у вас есть сомнения по поводу покупки квартиры с незаконной перепланировкой, обратитесь к юристу. Они вам точно расскажут, как вести себя в отношениях с продавцом, какие документы запрашивать, что можно легализовать и с какими проблемами возникнут проблемы. Адвокат поможет вам подать иск и обратиться в суд, если дело дойдет до судебного разбирательства. Консультации бесплатные и круглосуточно, свяжитесь с нами!

    Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

    Снежана Погонцева

    Юрист, автор-редактор сайта
    (Семейное право, стаж 12 лет)

    Задайте вопрос

    Вам нужна правовая помощь?
    300 рублей Бесплатно
    * До конца месяца
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Спасибо!
    Ваша заявка принята
    Ожидайте звонка юриста в течении 5 минут
    Задать ещё вопрос
    Конфиденциально
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Наш консультант свяжется с вами через 5 минут
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация онлайн - сервис оперативной помощи пострадавшим
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: