Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Связаться с

Facebook

Твиттер

Одноклассники

Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Делайте это самостоятельно или положитесь на опытного агента по недвижимости, каждый решает сам. Если вы решили сделать это самостоятельно, сначала проверьте документы на домовладение. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации прав или выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества, а также документальное основание.

Это происходит на основании:

договоры о безвозмездной передаче квартир в собственность граждан (приватизация);

договоры купли-продажи или обмена;

договор дарения;

свидетельства о праве наследования;

по решению суда;

договоры о разделе имущества.

Что такое приватизация?

Приватизация квартиры — это безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию, в собственность граждан (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Основанием для приватизации является договор о социальных работах. Все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние, имеют право участвовать в приватизации. Жилая площадь делится между всеми участниками сделки поровну. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, не могут участвовать повторно (за исключением детей до 18 лет).

Приобретая приватизированную квартиру, вы получаете те же преимущества, что и покупка любой другой квартиры. Позже вы можете продать его, обменять, подарить, зарегистрировать других людей и т.д.

Паспорта владельцев или другие документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних (до 14 лет) требуется свидетельство о рождении. 2 июня 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все операции по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (Федеральный закон от 02.06.2016 № 172). Если квартира находится в собственности или совладении, вы можете заключить договор купли-продажи самостоятельно.

Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации прав или выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества, а также договор приватизации.Нотариально заверенное согласие супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.

Справка из ЖЭК. У паспортного стола вы можете заказать выписку из домовой книги, которая содержит информацию обо всех зарегистрированных лицах. Бухгалтер выдает справку об отсутствии просроченных счетов. Кроме того, владелец должен предоставить квитанцию ​​об оплате капитального ремонта.

Если продавец получил квартиру в результате приватизации, то все зарегистрированные лица, не участвующие в сделке, должны быть освобождены от нее.

Выписка из ЕГРН. В нотариальной сделке этот документ заказывается нотариусом, а в ипотечной сделке кредитный менеджер банка может заказать или попросить вас сделать это самостоятельно.

Технический паспорт или объяснение квартиры. Этот документ понадобится для составления экспертизы, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказал в БТИ.

Смета стоимости квартиры. Приобретая квартиру в ипотечный кредит, банк запросит оценку приобретаемого объекта. Квартира будет передана в залог банку до погашения кредита.

Этих документов достаточно для составления договора купли-продажи и оформления сделки.

Оформление и регистрация

Перед процедурой оформления права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:

данные продавцов и покупателей;

данные о собственности;

цена квартиры и порядок расчета;

зарегистрированные лица;

порядок выселения квартиры;

акт приема-передачи дома;

разрешение органов опеки и попечительства (несовершеннолетние);

нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);

дальнейшие условия согласовываются между сторонами.

1. назначить встречу на конкретную дату и время;
2. передать документы сотруднику центра;
3. уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей;
4. получить квитанцию ​​о приеме документов.

В выписке будет указана дата, когда можно будет забрать опубликованные документы. С этого момента вы становитесь владельцем квартиры. Весь процесс сбора документов, покупки и приобретения жилого объекта в собственность занимает не более месяца.

Основные риски

Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, вам нужно знать, что они из себя представляют.

Отказники

Жилье принадлежит одному человеку, остальные жильцы написали отказ от приватизации, но прописано в квартире. В этом случае перед оформлением договора необходимо:

все люди, не участвовавшие в операции, были выписаны из квартиры;

o они приняли на себя нотариальные обязательства по исключению из реестра;

или собственноручно написал заявление об аннулировании.

В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.

Все люди, не имеющие приватизированной квартиры, но имеющие прописку (отказники), имеют право на бессрочное проживание. Вы не сможете их написать даже через суд.

В этом случае необходимо получить разрешение на продажу в органах охраны и защиты. Его освобождают в том случае, если не нарушаются права детей, то есть предоставляется или будет предоставлено другое жилое помещение. Основанием для выдачи такого постановления может быть улучшение жилищных условий, отъезд родственников или смена места жительства.

С 1 января 2016 года все операции с несовершеннолетними детьми осуществляются только через нотариуса (Федеральный закон от 29 декабря 2015 года № 391). Именно он отвечает за правильность проведения транзакции и регистрации.

Прописаны дети

Самый частый случай — приватизация квартиры родителями с зарегистрированными детьми. Желательно все их записать перед оформлением договора. Если этого не произошло, в договоре купли-продажи обязательства продавца по снятию с учета всех членов семьи упоминаются как отдельный пункт.

Если квартира находится в совместной собственности, сделка не попадает в категорию нотариальных. Кроме того, не требуется разрешения органов опеки и защиты.

Перед покупкой приватизированной квартиры с учётом детей обязательно закажите выписку из домовой книги. Если на момент приватизации дома у детей был вид на жительство, но они не были включены в приватизацию, их права были нарушены и покупать такую ​​квартиру не рекомендуется.

люди, зачисленные в ряды вооруженных сил;

люди, отбывающие наказание и оказавшиеся в местах лишения свободы;

отсутствует.

От покупки такой квартиры желательно отказаться.

Что еще проверить покупателю?

Проверить документы на квартиру и срок действия паспорта. Если документы повреждены и их трудно читать, попросите заказать дубликаты. Это можно сделать, обратившись в МФЦ. Если срок действия вашего паспорта истек, дождитесь его замены.

Можно ли приобрести неприватизированное жилье?

Невозможно купить неприватизированное жилье, поскольку люди, проживающие в квартире, являются арендаторами, а муниципалитет считается собственником жилья. Сначала нужно передать квартиру в собственность и только потом ее можно будет продать, подарить и так далее

Нужно ли заново проходить процедуру?

Приватизация жилого помещения возможна только один раз. Если вы купили приватизированную квартиру, вы считаются собственником этого объекта и нет необходимости повторно приватизировать его.

Если вы никогда не покупали недвижимость, обратитесь к агенту по недвижимости или к опытному юристу. Поможет собрать все необходимые документы и грамотно провести сделку.

Полезное видео

Также видео с рассказом юриста о рисках покупки приватизированной квартиры:

Если вы обнаружили ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter.

1. На связи с
2. Facebook
3. Твиттер
4. Одноклассники

Покупка приватизированной квартиры

Покупка приватизированной квартиры определяет риски покупателя в зависимости от обстоятельств, в которых произошла приватизация. Со своей стороны собственник приватизированной квартиры может беспрепятственно передавать право собственности третьим лицам. Но это не значит, что покупателю не нужно проверять определенную информацию об объекте покупки.

Статус приватизированной квартиры

Обычно приватизированное жилье, в отличие от неприватизированной квартиры, принадлежит лицу или кругу лиц, участвовавших в процедуре, а не государству.

Если такое жилье находится в собственности человека, оно считается личной собственностью и никаких проблем при продаже возникнуть не должно. Но если приватизация проводилась для нескольких человек, покупателю стоит насторожиться.

В целом приватизация квартиры означает, что ее владельцы могут:

продавать;

давать;

завещать;

передача в аренду.

Все люди, проживающие в этом доме, редко задумываются о необходимости приватизировать неприватизированную квартиру.

По общему правилу, лица, зарегистрированные в приватизируемой квартире, имеют право на постоянное проживание. Не многие задумываются, нужно ли приватизировать квартиру.

Следовательно, необходимость приватизации возникает только тогда, когда люди, живущие в квартире, хотят продать ее или иным образом передать ее третьему лицу.

В противном случае после смерти зарегистрированного в жилище лица оно перейдет в пользование другим жильцам или вернется в ведение уполномоченного государственного органа.

Приватизируя жилье, люди могут рассчитывать на расширение своих полномочий, в том числе за счет продажи. Поэтому эта процедура не является обязательной и проводится полностью на добровольной основе.

Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что обратить внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, конечно, является более весомой причиной с юридической точки зрения для владения жильем, чем сама приватизация. Факт приватизации приобретенной квартиры никоим образом не влияет на перечень полномочий собственника, установленный Конституцией и законами Российской Федерации.

Приватизация по гражданскому праву — основа возникновения прав собственности. То есть покупатель фактически покупает квартиру в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:

необходимо обеспечить завершение процедуры приватизации и регистрацию права собственности в установленном законом порядке;

если лицо, продающее квартиру, имеет право распоряжаться всем жилым помещением и в отношении всего жилого помещения;

квартира в индивидуальной или долевой собственности, кондоминиум;

есть согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;

если учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.

Вся суть приватизированной квартиры, в отличие от купленной, состоит в том, что она изначально приобретена с участием членов семьи и, следовательно, является объектом долевой собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Согласно нормам гражданского права, а также нормам Жилищного кодекса собственность на приватизированную квартиру имеет следующие характеристики:

каждый член семьи, проживающий в приватизированной квартире, имеет права собственности наравне с долями остальных;

продажа квартиры возможна как полностью, так и долями;

полная продажа жилья невозможна без согласия всех совладельцев;

интересы несовершеннолетних и недееспособных совладельцев представляют родители, опекуны и попечители, а также уполномоченные органы.

Пригодность другой стороны для продажи квартиры является важным аспектом. Действительно, если продажа нарушает интересы хотя бы одного из участников приватизации, это послужит основанием для расторжения договора купли-продажи. Покупатель должен учитывать эти аспекты.

Список документов

Кроме того, на общедоступной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако информация, содержащаяся в этом источнике, не всегда достоверна и не дает полного представления о ситуации.

Что касается документации, то следует ознакомиться с документами, согласно которым нынешние собственники владеют квартирой:

1. Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в договоре как участники приватизации, а также на признаки государственного органа, проводившего приватизацию.
2. Свидетельство о регистрации права собственности в госреестре. По закону незарегистрированные имущественные права не признаются государственными органами и не являются основанием для отчуждения имущества.

Если квартира находится в совместной собственности или совместно используется несколькими людьми, необходимо получить письменное согласие каждого из них на продажу. А если среди собственников есть несовершеннолетние и недееспособные лица, у продавца следует запросить разрешение у опеки и попечительства на продажу доли этого совладельца.

Если дом находится в совместной собственности с четко определенными долями, необходимо убедиться, что покупатель получит свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при разделении имущества на доли.

Дополнительно для совершения сделки могут потребоваться следующие документы:

справки уполномоченных служб о том, что в квартире нет просроченных счетов;

копии абонентских счетов, квартирных книг;

копии паспортов контрагентов по сделке;

отрывок из домовой книги.

Это стандартный список документов, необходимых для совершения транзакции.

После заключения письменного договора также составляется акт приема-передачи жилья, после чего оплачивается договорная стоимость. Только после этого покупатель сможет зарегистрировать недвижимость на свое имя в уполномоченном органе.

Риски покупателя

Покупатель должен учитывать риски при покупке квартиры. Основной риск для покупателя при покупке приватизированной квартиры заключается в том, что сделка будет признана недействительной. Делается это только в суде, поэтому покупателю, помимо отказа от сделки, придется тратить время и деньги в суде.

В основном недействительность сделки по продаже приватизированной квартиры может быть следующей:

продажа жилья посторонним лицом;

отсутствие согласия совладельцев;

наличие другого договора, по которому жилье передается другому лицу;

несоблюдение интересов несовершеннолетних и недееспособных;

наличие обременений на приватизированные дома.

Как правило, кредиторы редко соглашаются принимать приватизированное жилье в качестве залога. Однако покупатель не должен исключать такой вариант.

Итак, среди начислений на приватизированное жилье стоит проверить:

факт залога;

факт наличия аннуитета (что бывает довольно часто);

наличие задолженности по налогам и счетам;

наличие незавершенного процесса, при котором указанная квартира является предметом спора.

Поэтому перед покупкой приватизированной квартиры лучше посоветоваться со специалистами. В связи с развитием рынка недвижимости, сегодня агенты по недвижимости в своих регионах имеют полную информацию об объектах недвижимости, владельцы которых решили их продать. Конечно, их услуги недешевы, но это сэкономит вам много времени и устранит нежелательные риски

На что нужно обратить внимание?

Все аспекты и факты, на которые необходимо обратить внимание при покупке приватизированного дома, условно можно разделить на юридические и мошеннические действия.

С точки зрения обстоятельств, разрешенных законом, в первую очередь необходимо установить следующие элементы:

присутствие несовершеннолетних, проживающих в этом доме;

факт долевой или долевой собственности;

наличие супругов собственников, в том числе бывших;

наличие людей, которые по закону имеют право пользоваться жилым помещением.

можно ли купить такую ​​квартиру? При наличии любого из вышеперечисленных факторов от покупки такого дома желательно отказаться. Решением может стать устранение каждой проблемы в отдельности, что без участия профессионального юриста крайне сложно.

Чтобы проверить транзакцию на предмет мошенничества, следует обратить внимание на следующие факторы:

если данные продавца соответствуют данным лица, которое указано в инвентарной выписке как собственник;

если есть согласие супруга или супруги продавца, если он (или даже был) женат;

в паспорте продавца не должно быть помарок и исправлений;

документы, относящиеся к собственности, должны быть подлинными, а исправления или дополнения должны быть нотариально удостоверены или уполномоченным государственным органом.

Вам даже не нужно думать, можно ли связаться, если у вас есть подозрения. В любом случае поддержка профессионалов не будет лишней. Сегодня действительно очень часто случаются случаи мошенничества с недвижимостью, когда один и тот же дом продается нескольким людям.

Риски покупки приватизированной квартиры

Считается, что квартиры приватизированы, если они переданы государством в дар гражданам.

Российское законодательство разрешает покупку и продажу приватизированных квартир.

Однако здесь есть нюансы и риски. При покупке приватизированного жилья необходимо провести тщательную проверку документов и правильно оформить сделку, и только тогда вы не опасаетесь, что ваше право собственности в будущем будет успешно оспорено.

Покупка квартиры

Краткая схема для тех, кто будет покупать приватизированную квартиру, выглядит так:

Сторона покупателя делает выбор в пользу того или иного дома.

Между покупателем и продавцом подписывается предварительный договор (при необходимости), который предусматривает выплату аванса, сроки полной регистрации операции и стоимость проживания. К нему должны быть приложены необходимые документы для совершения сделки.

Покупатель проверяет документы.

Основной контракт в стадии обработки.

подписывается сторонами, деньги перечисляются.

Составляется и подписывается акт приема-передачи.

Документы передаются в Регистрационную палату, где должна быть произведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.

В течение срока, указанного в квитанции о получении документов, вы можете их забрать — после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена и в госреестре недвижимого имущества будет зафиксировано, что собственник свойство изменилось.

Покупка приватизированной квартиры, риски покупателя

в первую очередь необходимо тщательно проверить документы при покупке приватизированной квартиры, чтобы определить, как проводилась сама приватизация и есть ли нюансы, которые позволили бы опротестовать само ее проведение или частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке дома, можно разделить на две большие категории: юридические и технические. Первые гораздо более опасны, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на купленную недвижимость, вторые в основном обременены ненужной тратой денег. Например, незаконная перепланировка может повлиять на такие риски.

И к основным юридическим рискам можно отнести:

1. Тот факт, что третьи лица имеют право собственности или проживания, является одной из самых серьезных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такие люди могут быть так называемыми «отказниками» — при приватизации может потребоваться согласие проживающих в квартире людей на проведение без их участия (отсюда отказники).

В результате они потеряли право владеть этой собственностью, но сохранили право проживать в ней вместе с регистрацией.

В итоге, купив такую ​​квартиру, вы можете вдруг обнаружить, что у вас есть сосед, и у него просто так не получится, поскольку он имеет бессрочное право жить в квартире, которую вы считали, когда полностью покупали свою.

Чтобы исключить этот риск, все должны быть выписаны из квартиры перед продажей.

Обратите внимание, что письменное мнение о принятии на себя обязательств по отмене после окончания операции не будет работать. Необходимо удалить регистрацию, а не просто обязаться это сделать, поскольку эти обязательства могут быть отклонены при рассмотрении дела в суде.

Но даже полное декларирование не является гарантированным решением. Другими потенциальными собственниками являются дети продавца, не участвовавшие в приватизации в связи с тем, что они были уволены до нее.

По достижении совершеннолетия они могут начать восстановление своих прав в судебном порядке.

Также следует обратить внимание на то, что некоторые члены семьи продавца отсутствовали при приватизации недвижимости: из-за их отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Подтверждение недействительной сделки купли-продажи.

Причины могут быть разными:

Если продавец стал пожилым человеком, его родственники могут настаивать на том, что он недееспособен.

Фальшивая доверенность или другие фальшивые документы: такие схемы используют «черные агенты по недвижимости». В последние годы их стало намного меньше, но это не значит, что встречи с ними однозначно удастся избежать.

3. Задолженность по оплате ЖКХ и оплата капитального ремонта.

После передачи прав на недвижимость к ним уйдут и долги за капитальный ремонт, а потому при их наличии следует сразу договориться о соответствующем снижении цены на квартиру. Если продавец заявляет, что задолженности нет, это следует проверить.

Долги за коммунальные услуги не передаются новому владельцу, но лучше оговорить это отдельно в договоре, если это применимо, а еще лучше поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными услугами для нового хозяина абсолютно бесполезны и могут появиться с большой задолженностью, которую никто не хочет платить.

Хотя мы перечислили множество опасностей, которые могут подстерегать покупателя.

 Но чтобы не создавать ложного впечатления, следует отметить, что в среднем риски не больше, чем при покупке дома, который не был приватизирован — покупка дома в новостройках имеет свои риски.

В обоих случаях большая часть рисков будет снята при работе с грамотным юристом — и связываться с ним в такой сделке просто необходимо, потому что это предполагает работу с большим количеством документов.

Какие документы проверить

Когда торговая сделка будет заключена, многие документы нужно будет проверить или составить. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

личные;

в квартиру;

за плату за жилищно-коммунальные услуги и ремонт;

на лиц, прописанных в квартире.

Все надо проверять — чуши тут нет. Понятно, что методы и полнота проверки должны быть разными, но мы все же рекомендуем доверить ее опытным юристам в данной области.

Личные документы

Из них продавец сначала должен предоставить паспорт. Он не должен содержать посторонних вставок и надписей, он должен быть с неистекшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного управления МВД по миграционным вопросам с помощью специальной службы или, что еще лучше, обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы обезопасить себя от признания одного из участников операции недееспособным, необходимо пройти обследование и получить справку о состоянии здоровья. Если продавец уже в преклонном возрасте, лучше не обойтись одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил свою дееспособность сразу после ее подписания.

Если продажа осуществляется через представителя, на него требуется нотариально заверенная доверенность от продавца. При этом все же стоит попросить о личной встрече с владельцем, чтобы убедиться, что он принимает договор в принципе, а вопросы технического характера следует решать с доверенным лицом. Если встреча не удалась, это повод все перепроверить.

На квартиру

Следует проверить технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться, что не проводилась незаконная перепланировка, сверив план этажа с самим помещением.

Следует иметь в виду, что новый владелец должен будет нести ответственность за незаконную перепланировку, и поэтому вы можете быть вынуждены заплатить штраф или даже вернуть дом в первоначальное состояние за свои деньги.

А даже если нет, вам придется позаботиться о дизайне перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о праве собственности, то теперь, владеет ли продавец правами на квартиру и есть ли у него другие собственники, вы можете проверить, заказав выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество — и в случае возникновения проблем они найдены, однако необходимо принять решение перед продажей.

необходимо проверить документ, на котором основано имущество продавца: это может быть договор купли-продажи, акт дарения, договор приватизации. Именно в них содержатся подробности о том, что другие граждане также могут претендовать на право на жилище.

Конечно, следует внимательно изучить как их форму — поэтому все исправления в тексте должны быть заверены отдельно подписями, не должно быть удалений и прочего, и содержания. В праве собственности могут быть указаны обязательные условия, в случае невыполнения транзакция будет прекращена — необходимо убедиться, что они выполняются.

В противном случае вторая часть предыдущей сделки после объявления покупки квартиры может добиться ее отмены в судебном порядке.

Если из выписки из Единого государственного реестра видно, что квартира постоянно меняла собственника, это повод для настороженности.

из нее также ясно, производились ли аресты в последнее время, происходили ли вокруг нее судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если за последние три года не было квартирных сделок и споров — так как это срок давности, это точно защитит от жалоб.

Квартира не может быть внесена в единый государственный реестр, а значит, с ней ранее не совершались сделки. За информацией стоит обратиться в местный жилищный департамент, и если права продавца подтверждены, это означает, что он юридически чист.

Об оплате ЖКУ и капремонта

Отсутствие долгов за коммунальные услуги подчеркнет Единый жилищный документ. Согласно акту сдачи-приемки необходимо предъявить справку об отсутствии задолженности, а также квитанцию ​​об оплате.

О зарегистрированных лицах

Еще одна функция Единого жилищного документа — выполнение функций выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке и состоял в нем, когда проводил приватизацию жилья, для его продажи потребуется нотариальное согласие супруга. Если среди владельцев есть несовершеннолетние, также потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно для заключения договора и подписания обеими сторонами сделки, тем более что они должны будут присутствовать при подаче документов на регистрацию — и этого достаточно, чтобы подтвердить свое согласие. Но этого не всегда достаточно: иногда необходимо нотариальное удостоверение договора.

Случаи, в которых нужен нотариус

Без участия нотариуса в Росреестре не принимаются договоры:

Продажа доли.

Если продавец несовершеннолетний. Если ему от 14 до 18 лет, то он должен будет лично участвовать в сделке, если он моложе, однако его родители или опекуны подпишут его подпись, и он должен будет получить согласие опеки и защиты власти.

Если квартира принадлежит гражданину с ограниченной дееспособностью или недееспособным. В случае абсолютной недееспособности его интересы в операции будет представлять опекун, в ограниченной — он сам, но потребуется письменное согласие попечителя.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно закону, продажа неприватизированного коммунального жилья невозможна по очевидной причине: проживающие в нем граждане не будут его собственниками, они не будут иметь права владеть им и, следовательно, не смогут его передать.

https://youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Но не все так просто, и с помощью некоторых схем можно «купить» это жилье, но кавычки мы ставим именно потому, что это не совсем нормальная покупка, и осуществить ее далеко не возможно.

Теоретически можно договориться, что «продавец» выезжает из квартиры и назначает ему «покупателя».

Таким образом, даже если официально сделки купли-продажи не состоится, право на приватизацию, если это возможно для этой квартиры, будет передано другому гражданину, и после реализации этого права ему будут переданы права собственности.

Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация будет невозможной и местная администрация подаст в суд на признание зарегистрированного лица не получившим права на жилище.

Поэтому приватизировать квартиру и только потом продать ее будет намного проще — проблема может быть в том, что продавец не хочет использовать свое право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на заниженную цену. Таким образом, такое соглашение может иметь смысл, но имейте в виду, что риск при его реализации намного выше, потому что он может рассматриваться по закону как мнимый, а это означает, что существует риск его отмены в будущем.

Подведем итог: покупка неприватизированного жилья имеет столько резервов, что ее можно считать практически невозможной.

Риски покупки приватизированной квартиры

Покупая приватизированную квартиру, люди подвергаются серьезному риску остаться без квартиры и без денег. Мы проанализируем все риски покупки приватизированной квартиры и как обезопасить вашу покупку.

Люди приватизируют квартиру, когда хотят ею распорядиться, а судебная практика показывает, что суды почти всегда на стороне людей, которых обманули или обманули во время приватизации.

Почему люди приватизируют квартиры

Пожилые — по наследству

Для тех, кому нужны «гарантии» для получения кредита в банке

Кто планирует снимать квартиру

Кто-то должен кого-то регистрировать без лишних согласований

Под перепланировку 

Если дом планируется под снос, собственник приватизированного жилья обязан возместить все убытки

Все риски покупки приватизированной квартиры разделены на четыре группы. Мы рассмотрим каждую группу более подробно

Покупка приватизированной квартиры с отказом

Отказ — это лицо, отказавшееся от доли в приватизированной квартире при приватизации. По закону он имеет право проживать в квартире всю жизнь, и никто не может лишить его этого права. Лицо, отказывающееся от участия в приватизации, подписывает отказ у нотариуса.

Если же квартира «продается с отказом», необходимо уважать его права, выплачивая компенсацию, эквивалентную его доле в «приватизации». Кроме того, этот вопрос «денежной компенсации» должен быть записан в отдельном соглашении.

Если «отказник» зарегистрирован и проживает в другой социальной квартире, в обязательном порядке необходимо потребовать от продавца квартиры предоставить договор социальной аренды, по которому отказ переходит в другую квартиру. Обязательно указать, что отказ не претендует на право проживания в квартире и не будет претендовать на него в будущем.

В договоре купли-продажи также необходимо указать, что отходы необходимо выгрузить и переехать на новое место жительства.

При этом следует учитывать, что дела рефисников складываются противоречивой судебной практикой. Часто получившие отказ люди могут восстановить свое право пользования жильем даже в случае аннулирования и регистрации по новому месту жительства. Бывает, что суды отказывают в растрате, мотивируя свое решение наличием в собственности другого жилья.

Покупка приватизированной квартиры с проблемными детьми

Уточняйте у продавца квартиры наличие у вас прописанных несовершеннолетних детей. Кроме того, необходимо выяснить у продавца возможное наличие внебрачных детей — бывают случаи, когда внебрачные дети могут претендовать на проживание в проданной квартире.

Нередко, но бывает, что детей выписывают «в никуда». Произошло это по халатности или недосмотру органов опеки и попечительства. В этом случае у вас будет солидное «приложение» к приобретаемой вами квартире в виде права на проживание чужих детей.

1. Если в домовой книге есть упоминания о зарегистрированных и выписанных детях, запросите у органов опеки и попечительства разрешение на выписку детей и справку о постановке на учет детей по другому адресу. 
2. Покупка приватизированной квартиры у проблемных собственников
3. При покупке такой квартиры нужно проверить:

Наличие других совладельцев

Присутствие супругов, бывших и настоящих

Узнать, есть ли люди, бывшие жильцы этой квартиры, отбывающие наказание в колонии

Проверьте, состоит ли продавец квартиры в браке — бывают случаи, когда квартира является совместно нажитым имуществом, однако по документам она прописана в одном

Покупка приватизированной квартиры с проблемными документами

Внимательно изучите паспорт продавца на предмет отмены и исправлений. Проверьте срок действия вашего паспорта

Проверяйте документы на квартиру: разводов и исправлений быть не должно. Если есть исправления, они должны быть согласованы у нотариуса

Получите письмо от всех совладельцев о продаже — эту информацию можно получить из сертификата БТИ

И последнее. Обязательно включите в договор купли-продажи приватизированного жилья пункт о том, что при обнаружении в будущем проблем с этой квартирой продавец будет обязан решить их от своего имени и за свой счет.

Паспорта всех участников

Договор о передаче коммунальной квартиры в собственность продавца

Свидетельство о праве собственности

Справка об отсутствии задолженности 

Копия личного кабинета; 

Выписка из домовой книги. 

Разрешение органов опеки и попечительства (при прописке в квартире несовершеннолетнего)

Аутентифицированный заказ — если транзакция не осуществляется владельцем

При передаче приватизированной квартиры по наследству собственник предоставляет:

Акт о наследстве

Справка из налоговой инспекции (уплата налога на наследство)

Риски покупки приватизированной квартиры

Если покупатель планирует приобрести квартиру, исходным документом которой является договор приватизации, то перед сделкой необходимо уточнить множество различных нюансов. Есть люди, которые, не являясь собственниками приватизированного жилья, имеют право на постоянное проживание в нем.

Юридически это люди, которые когда-то давали согласие на приватизацию без своего участия: в народе их называют отказниками от приватизации.

Поэтому при покупке квартиры после приватизации, в которой «отказники» числятся на момент сделки, покупатель может получить в приложении долгую тяжбу и чужого в соседях. Пункт 2 ст.

292 cc, который предусматривает, что с переходом права собственности также прекращается право пользования домом членов семьи предыдущего владельца. Эти граждане имеют бессрочное законное право на проживание. Сколько бы раз ни менял хозяин потом, он не останавливается. Это правило не регулируется отдельной нормой закона.

Но он был отозван ВС РФ и сформулирован в пункте 18 постановления Пленума № 14 от 2 июля 2009 года. Именно в этом документе права «отказников» сохраняются даже в случае отчуждения дома, поскольку, давая согласие на приватизацию без своего участия, они считали, что их право проживать в этом жилище было бы неопределенным.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры невозможно подписать договор купли-продажи, пока хоть кто-то не останется зарегистрированным.

Ведь при взаимной потере не получится написать отказ и выселить его из уже имеющейся у вас квартиры даже через суд.

Даже если продавец делает заявления о транзакции, которые подписчики соглашаются отменить регистрацию после завершения транзакции, такие заявления впоследствии не имеют силы в суде.

На что нужно обратить внимание при приобретении приватизированной квартиры

Покупая квартиру после приватизации, главное, что нужно сделать покупателю — это изучить процедуру приватизации.

Были ли отказники, когда их сняли с учета и удалили окончательно или снятие было принудительным или временным (например, рефусник пошел учиться, пошел в армию — во всех этих случаях тоже отказник, которого сняли из ЗАГСа может восстановить свое право на проживание, подав апелляцию в суд).

Есть еще один важный момент: в обязательном порядке необходимо проверить, есть ли у собственника приватизированной квартиры дети (а в лучшем случае также незаконнорожденные или от первого брака), которые не участвовали в приватизации, так как их выписали из квартиры до ее регистрации. Это сделано для обхода общения с органами опеки и попечительства при продаже жилья. Став взрослыми, они могут восстановить свои права собственности, подав судебный иск, по которому они были сознательно оправданы до приватизации.

также необходимо обратить внимание на:

отсутствие членов семьи продавца, которые не принимали участие в приватизации, поскольку отсутствовали в то время — находились в МЛС или служили в армии. Вернувшись, они могут оспорить сам факт приватизации в суде;

возраст продавца: если это пожилой человек, лучше убедиться, попросив в психоневрологическом диспансере справку о его дееспособности. В противном случае опекуны могут оспорить операцию;

наличие согласия на продажу любого дома супруга продавца.

Плюсы покупки приватизированной квартиры

Конечно, есть риски при покупке приватизированных квартир, но они не больше и не хуже рисков при покупке обычной жилой недвижимости.

Обращение к грамотному юристу, который проверит всю историю объекта и его детали, решит все проблемы для покупателя.

Все преимущества покупки любого дома очевидны: вы покупаете квартиры без истории и от первого хозяина.

Риски при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович 

При покупке квартиры, задав вопрос о характеристиках квартиры (расположение, площадь, количество комнат, размер кухни), необходимо: какие документы? Лучшим ответом считается приватизированная квартира, находящаяся в собственности более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира — это прозрачная история квартиры, она безопасна и не содержит сюрпризов.

Вынужден разочаровать: при покупке квартиры всегда есть риски! Их могло быть больше или меньше. Частные квартиры не исключение.

Риски при покупке квартиры

Основной риск при покупке квартиры несет покупатель. Изъятие квартиры покупателями по решению суда происходит повсеместно. Причины могут быть разные, но все заканчивается признанием недействительным договора купли-продажи квартиры.

Обязанность продавца вернуть полученные за квартиру деньги — слабое утешение для покупателя. Покупатели могут приобретать их годами.

А квартиру заберут довольно быстро.

Приватизированная квартира риски

Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько типов: 1) нарушения при приватизации, 2) наличие «отказников».

Отказники — это люди, которые отказались участвовать в приватизации квартиры и не стали собственниками. При покупке и продаже квартиры отвергнутые не должны участвовать в сделке, но именно они могут удивить покупателя.

Также у покупателя могут возникнуть проблемы, даже если приватизированная квартира куплена на аукционе, в банке и т.д.

Дело в том, что отказник имеет право пользоваться квартирой пожизненно, а через некоторое время может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.

Согласно Закону о приватизации жилья в Российской Федерации, жилые помещения передаются в общую собственность всех жителей данного жилого помещения или по соглашению между ними в собственность одного или только некоторых из них (ст закона).

Если один из жителей не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимо: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы становятся критическими.

Без такого отказа квартира не будет приватизирована, то есть передана в собственность. Отказ от участия в приватизации фактически дает право на постоянное проживание (пользование) приватизированной квартиры.

С 2004 года это право на отказ прямо закреплено в законе — в статье 19 Вводного закона о применении Жилищного кодекса Российской Федерации и в статье 31 самого Кодекса. При продаже квартиры, в которой он проживает (прописан) отказ не прекращает его права на проживание в квартире. Кроме того, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.

Практическое значение права отказника на проживание в квартире

Сопровождая сделки купли-продажи квартиры, мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в купленной квартире прописан сын собственника от первого брака, либо бывший супруг (бывшая свекровь, тесть) и т.д.о.Кроме того, эти люди не проживают в квартире. Но юридически за такими гражданами сохраняется право пользования квартирой.

Продавцы и их агенты по недвижимости часто заверяют покупателя, что после регистрации права собственности на квартиру продавец освободит таких людей из квартиры (сняв с регистрации по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят , продавец их через суд выпишет.

Иногда, ссылаясь на враждебные личные отношения со своими «бывшими», продавцы убеждают покупателя подписаться на бывших, поскольку покупатель является новым владельцем и имеет право уволить членов семьи предыдущего владельца квартиры.

В таких ситуациях нужно быть осторожным.

Если один из бывших членов семьи продавца отказался приватизировать эту квартиру, новый собственник (покупатель) не сможет его уволить из квартиры. Даже если он подает в суд на выселение.

Покупатель также может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти арендаторы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.

Есть судебные решения, когда суд отказывает в прекращении регистрации ребенка до достижения им совершеннолетия.

Чуть проще, когда респингиник живет в покупаемой квартире. Были случаи, когда после продажи квартиры при отказе по той или иной причине отказывался выезд на другую.

Поэтому покупатель должен заранее установить статус каждого проживающего в квартире, при подготовке сделки. Необходимо заранее выявить наличие отходов. Следующий этап — нужно позаботиться о правильном оформлении «освобождения квартиры от отказа».

Устранить такие ситуации поможет несложный прием: до совершения сделки такие люди должны быть зарегистрированы по другому адресу, а квартира должна быть свободной. В то же время такая выписка может быть признана незаконной, если имело место злоупотребление, и отходы были сброшены «в никуда» или в заведомо неподходящем месте и так далее

Правильная подготовка сделки с квартирой позволит не встречаться с описанными ситуациями — обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.

Бывают случаи, когда продавцы умалчивают об отсутствующих людях: отбывающих уголовное наказание военнослужащих и т.д. Эти люди также сохраняют за собой право проживания в квартире.

Но все это злоупотребления частью сделки купли-продажи, которые можно и нужно выявить при подготовке к сделке с квартирой.

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

27 января 2017 г

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович