Реализация квартиры с торгов по банкротству

В случае банкротства гражданина, предпринимателя и организации все активы должника могут быть выставлены на продажу для погашения долгов перед кредиторами за счет выручки. В список выставленных на аукцион лотов вошла, в том числе, обанкротившаяся квартира. Разберем, когда продается квартира на аукционе, как продается жилая недвижимость, можно ли оставить только дом. Также рассмотрим, как купить квартиру с аукциона.

Когда квартира продается с аукциона по банкротству?

Процедура банкротства не предполагает списания долга без последствий для банкротства. Прежде чем освободиться от обязательств, должник теряет большую часть своего имущества. К выставляемому на аукционе имуществу может относиться квартира гражданина, предпринимателя или организации.

Продажа имущества должника — это последний этап процедуры несостоятельности, который используется, когда задолженность перед кредиторами не может быть погашена в процессе мониторинга, финансового оздоровления, внешнего управления или реструктуризации долга.

Конкурсный управляющий начинает продажу квартиры должника при следующих обстоятельствах:

Прежде чем приступить к продаже имущества должника, суд объявляет о банкротстве и начинает процедуру банкротства в отношении организации или процедуры продажи активов гражданину и предпринимателю.

Ты должен знать! Бывает, что дело о банкротстве заканчивается заключением мирового соглашения. В этом случае конкурсный управляющий не осуществляет продажу квартиры, принадлежащей банкроту. Если должник не соблюдает договор, производство по делу о банкротстве закрывается, и суд немедленно приступает к продаже его жилой недвижимости.

Как реализуется квартира с торгов по банкротству?

Процедура продажи квартиры с аукциона о банкротстве состоит из нескольких этапов:

1. Квартира внесена в конкурсную массу.
2. Устанавливает, подлежит ли квартира исключению из конкурсной массы.
3. Составлена ​​инвентаризация и оценена стоимость жилой недвижимости.
4. Аукцион продолжается.
5. Заключается договор купли-продажи квартиры.

Рассмотрим подробнее каждый этап.

Шаг 1 – Включение квартиры в конкурсную массу

При продаже имущества конкурсный управляющий идентифицирует имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Все найденное движимое и недвижимое имущество входит в конкурсную массу.

Если квартира была его собственностью на момент банкротства должника, она также включается в конкурсную массу. Банкротство жилищного фонда подтверждается запросом на недвижимость в Росреестре.

От должника требуется предоставить договоры купли-продажи и дарения, техническую документацию. Его также просят передать ключи от квартиры, чтобы в дальнейшем предоставить потенциальным покупателям возможность осмотреть квартиру.

Важно! В случае банкротства организации жилье, принадлежащее юридическому лицу на праве собственности, включается в конкурсную массу. Если собственник является учредителем или директором предприятия, имущество не может быть продано с аукциона.

Шаг 2 – Решение вопроса с исключением квартиры из конкурсной массы

После создания конкурсной массы часть имущества признается не проданной и исключается.

Должник может владеть не только малоценным имуществом, но и принадлежащей ему квартирой. Чтобы исключить жилье из конкурсной массы, оно должно быть признано единственным жилищем.

Вопрос об исключении квартиры из конкурсной массы решается арбитражным управляющим самостоятельно. Если должник не согласен с принятым решением, он вправе потребовать рассмотрения этого вопроса в суде.

Шаг 3 – Составление инвентаризационной описи и оценка стоимости квартиры

Квартира, включенная в конкурсную массу, должна быть включена в описи. Результаты инвентаризации должны быть отражены в отчете конкурсной комиссии.

Далее оценивается стоимость квартиры для определения начальной аукционной цены. Для этого привлекается независимый эксперт, который составляет отчет о рыночной стоимости недвижимости.

Шаг 4 – Организация и проведение торгов по продаже квартиры

После определения рыночной стоимости жилья конкурсный управляющий приступает к переговорам.

Тендерная процедура состоит из нескольких этапов:

1. Утверждается заявка на продажу, в которой прописана начальная цена квартиры, время проведения аукциона, электронная площадка, условия залога, количество аукционов.
2. Объявление о тендере публикуется. Сообщение опубликовано на портале EFRSB, в газете «Коммерсантъ» и в местной газете.
3. Первый «бычий» аукцион проводится в электронном формате. В качестве стартовой цены указана рыночная стоимость квартиры. Победителем становится участник, предложивший самую высокую цену.
4. Если первый аукцион не состоится, проводится второй бычий аукцион. Стартовая цена — это цена на 10-30% ниже рыночной. Победителем становится участник, предложивший самую высокую цену.
5. Если второй аукцион не состоится, аукцион проводится посредством публичной оферты. Торги идут вниз до определенной даты. Первый участник, подавший заявку, становится победителем. Квартиру можно продать до 90% ниже рыночной цены.

Квартира является ликвидным имуществом, поэтому продается на первом аукционе, на втором — реже.

Шаг 5 – Заключение договора купли-продажи квартиры

После определения победителя:

1. С ним заключается договор купли-продажи квартиры. В качестве основы в договоре укажите результаты аукциона и обратитесь к протоколу.
2. Покупатель подписывает договор и отправляет его на регистрацию в Росреестр, который вносит информацию о новом собственнике в ЕГРН.
3. На счет должника поступают средства от продажи квартиры. Конкурсный управляющий проводит операции с кредиторами в порядке очередности.

Можно ли сохранить единственную квартиру при банкротстве?

Многие должники задаются вопросом, можно ли сохранить квартиру, если это единственный дом.

По общему правилу, из конкурсной массы должна быть исключена отдельная квартира. При этом бывают ситуации, когда жилье не может быть признано единственным:

Если единственное жилье исключено из конкурсной массы, должник сохраняет право собственности на процедуру продажи имущества, а затем после закрытия процедуры банкротства. Если жилье не может быть признано уникальным, арбитражный управляющий продает его на аукционе по общим правилам и оплачивает долги кредиторам за счет выручки.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Как купить квартиру с торгов по банкротству?

Любой желающий имеет право купить квартиру на аукционе в условиях банкротства. Благодаря относительно невысокой стоимости такая покупка позволяет сэкономить. Многие покупатели стараются найти участки по ценам ниже рыночных.

Чтобы купить квартиру на конкурсном аукционе, необходимо выполнить следующие действия:

1. Выпустите продвинутую квалифицированную ЭЦП.
2. Аккредитация пропуска на торговой площадке, где проходит аукцион.
3. Внесите залог для участия в аукционе.
4. Подать заявку на участие в аукционе.

Если аукцион состоится, сайт определит победителя, а затем конкурсный управляющий свяжется с ним для заключения договора купли-продажи квартиры. В этом случае залог зачисляется в счет частичной оплаты, предусмотренной контрактом. Депозиты остальных участников возвращаются им в течение пяти дней с момента подписания протокола об итогах аукциона.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Обанкротившаяся квартира может быть выставлена ​​на аукцион вместе с другим имуществом. Продажа недвижимости осуществляется в ходе процедуры банкротства в отношении организации или продажи имущества гражданина или предпринимателя.
2. Тендерная процедура проводится после принятия судом решения о признании должника банкротом. Обычно это происходит в связи с невыполнением плана финансового оздоровления, плана реструктуризации долга, невыполнения мирового соглашения.
3. Перед началом аукциона конкурсный управляющий вносит квартиру в конкурсную массу, определяет, принадлежит ли она только дому, вносит имущество в инвентарную опись и оценивает его стоимость.
4. Продажа квартиры состоит из трех фаз. Во-первых, планируется проведение первого бычьего аукциона. В противном случае начальная цена снижается на 10-30% и планируется второй аукцион «вверх». При отсутствии вопросов управляющий проводит аукцион, предлагая его публике. На последнем этапе квартиру можно приобрести по минимальной стоимости.
5. Должник может сохранить право собственности на единственный дом, если имущество не передано в залог банку. В случае, если собственником является организация, квартира не может быть признана единственным жилым помещением и должна быть продана на аукционе.
6. Бывает, что должник владеет несколькими квартирами. Один из них признан единственным жилым помещением, остальные продаются на аукционе.
7. Чтобы купить квартиру на аукционе по банкротству, вам необходимо оформить продвинутую квалифицированную ЭЦП, пройти аккредитацию на электронной площадке, внести залог на конкретном аукционе и подать заявку на участие. В случае победы заключается договор купли-продажи, по которому Росреестр регистрирует право собственности.

Для участия в предложении о банкротстве с целью покупки квартиры необходимо внимательно изучить документацию, размещенную на электронном сайте, осмотреть квартиру и правильно составить заявление. Без знаний в области законодательства о банкротстве у гражданина могут возникнуть трудности. Поэтому желательно проконсультироваться с квалифицированным юристом, специализирующимся на данной категории дел. Специалисты нашего сайта всегда готовы проконсультировать граждан, предпринимателей и организации по всем вопросам, связанным с продажей квартиры с аукциона о банкротстве. Оставьте заявку и получите консультацию.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос