Госавтоинспекция МВД России
Гильдия Российских Адвокатов
Российский Союз Автостраховщиков
Мы уже проконсультировали более 30000 человек

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Закон о приватизации действует в РФ более 25 лет, но не всем удалось зарегистрировать государственное или муниципальное жилье в своей собственности. Принимая решение о продаже такой недвижимости, люди сталкиваются с трудностями, потому что официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продать неприватизированный дом или квартиру, которые принесут прибыль. Подумайте, когда и как можно продать неприватизированное жилье, каковы могут быть для этого причины, какие существуют методы продажи и что требуется для совершения сделки.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ имущество возникает только в результате операции передачи имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, и человек может проживать в нем на условиях социальной аренды.

Программа приватизации в РФ действует на основании закона от 04.07.1991 г. 1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но есть и другие законные способы непрямых продаж, когда договор купли-продажи (ДКП) может не быть составлен, но арендатор фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одного имущества на другое.

Примечание! Продажа или покупка неприватизированной собственности — сложная сделка. Для поддержки рекомендуется обратиться к хорошему юристу или агенту по недвижимости, который подготовит все документы и проверит процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Есть несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Я не хочу терять право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, вы не сможете получить от государства другое жилье.
  2. Деньги нужны срочно, а заниматься приватизацией нет ни времени, ни желания.
  3. Хочу приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированных домах человек живет на условиях социальной аренды, и единственное, что ему нужно платить, — это ремонт и коммунальные услуги. Его необоснованно не выгонят на улицу, и его дети могут законно проживать в таком жилом помещении.

Но есть и минусы:

  1. Если накопились долги за коммунальные услуги, домовладелец имеет право расторгнуть договор социальной аренды, и арендатор потеряет свой дом. Если бы он владел ею, никто бы не лишил его собственности.
  2. Неприватизированное имущество не может быть передано по наследству. После смерти наследодателя право на проживание сохраняется за детьми только в том случае, если они там зарегистрированы.
  3. Только близкие родственники могут зарегистрироваться на неприватизированной жилой площади. Если вам нужно зарегистрировать незнакомца, вам понадобится согласие владельца.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, передавать в дар, продавать или совершать с ним другие операции по отчуждению.

Защитник юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше это сделать, даже если это новый собственник. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств по содержанию, уплате налогов, но вы можете быть уверены, что другие люди не смогут на нее претендовать.

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Коммунальные товары можно продать тремя способами:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Регистрация покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим подробно каждый метод со всеми плюсами и минусами.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта в том, что арендатор сначала приватизирует квартиру согласно закону, а затем продает ее согласно стандартной денежной политике.

Как все выглядит пошагово:

  1. Арендатор находит покупателя, заключает с ним договор залога на неприватизированный дом, указывая в нем сумму и сроки, в течение которых должна быть завершена операция.
  2. Арендатор представляет документы на приватизацию, получает в собственность жилье.
  3. Основная денежно-кредитная политика заключается с покупателем, документы предоставляются для регистрации в Росреестр. Через 7-9 дней дом переходит в его собственность.

Юридическая консультация: Этот способ не самый надежный с законодательной точки зрения. Залог не может быть отозван за недвижимость, не принадлежащую продавцу, поэтому в случае возникновения споров этот договор может быть объявлен недействительным. Но многие все равно так поступают. Лучше всего сначала приватизировать недвижимость, потом найти покупателя и продать.

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос Плюсы и минусы Возможность продать недвижимость по более высокой цене Минимальные риски Возможен отказ от продажи на этапе приватизации Длительный срок оформления документов. Примерно месяц уйдет на приватизацию и столько же на продажу. На неприватизированное жилье сложно найти покупателя. Лучше сначала приватизировать, а потом продать

Если вы откажетесь от сделки, вам придется вернуть задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» прямой не назовешь, но вполне законно:

  1. Работодатель находит «покупателя».
  2. Требуется разрешение собственника на регистрацию другого лица, согласие всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупатель» — близкий родственник, достаточно согласия.
  3. «Покупатель» прописан в квартире, переоформлен лицевой счет.
  4. Заключен договор денежного перевода.

Важно! Бывший работодатель должен зарегистрироваться в другом месте в течение 7 дней с момента перевода, в противном случае вам придется заплатить штраф.

Плюсы и минусы Этот метод продажи неприватизированной собственности хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизации. Жилье можно продать с долгами, так как лицевой счет переоформляется покупателю или сумма долга вычитается из цены сделки. При продаже неприватизированного жилья через регистрацию велик риск нарваться на мошенников. Муниципалитет может не дать согласие на регистрацию постороннего лица

Обмен

Согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, арендатор по договору социальной аренды имеет право обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору социальной аренды другому арендатору, с письменного согласия членов семьи и собственника.

Что нужно сделать:

  1. Найдите подходящее жилье и договоритесь с арендатором.
  2. Получите разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
  3. Заключаем договор обмена.
  4. Продление договоров социальной аренды.

Плюсы и минусы Самый простой и быстрый тип сделки Если арендодатель не возражает, арендатор может обменять меньшую жилую площадь на большую, затем приватизировать и продать ее Мало кто согласится на неравный обмен

Буферная продажа

Буферная продажа предусматривает участие в эксплуатации двух объектов недвижимости: неприватизированной квартиры и жилого дома. Чаще всего буфер — это собственность, принадлежащая агентству:

  1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
  2. Покупатель покупает буферное жилье в агентстве по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
  3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Буферная квартира теперь принадлежит продавцу.
  4. Агентство покупает буфер по стоимости, указанной покупателем.

Следовательно, неприватизированная недвижимость остается за покупателем.

Плюсы и минусы: Buffer Deal — хорошая альтернатива стандартным продажам и совершенно законна. При сопровождении хорошего агентства все риски для сторон сведены к минимуму Найти покупателя для буферной транзакции крайне проблематично, большинство отказывается от участия в ней Сама схема выглядит довольно сложной и занимает много времени — до четырех месяцев у вас будет платить агентству комиссию за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой метод продажи неприватизированной недвижимости кажется более сложным, чем стандартная сделка. Есть и другие моменты, которые следует учитывать:

  1. Буферные предложения часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» одновременно нескольким людям, и в этом случае у них заканчиваются деньги.
  2. Пока продавец не покинет ЖКХ, покупатель не сможет там зарегистрироваться.
  3. Большинство сделок требует согласия муниципалитета и членов семьи. Без них такие транзакции незаконны.
  4. Если заключен договор о предоплате или задатке за неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег в случае расторжения сделки. Согласно закону, работодатель не может принять ни первоначальный взнос, ни предоплату, так как официально дом ему не принадлежит.

Юридическая консультация: любой факт перевода денег должен быть оформлен квитанциями. Это упростит вам защиту своих прав в суде в случае возникновения спора.

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами за ЖКХ не допускается, собственник просто не допустит регистрацию покупателя. Но выход есть:

  1. Продавец находит покупателя, заключает договор залога и этими деньгами оплачивает долг.
  2. Продавец запрашивает разрешение у муниципалитета зарегистрировать покупателя, зарегистрировать его в квартире и зарегистрироваться по другому адресу.

В итоге лицевой счет переоформляется на покупателя, деньги переводятся продавцу.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и самый легальный способ продажи коммунального жилья — это приватизация с последующим заключением денежно-кредитной политики с покупателем.

Каковы критерии работодателей для приватизации:

  1. Гражданство России.
  2. Проживание в жилом помещении с договором социальной аренды.
  3. Право на приватизацию не потеряно.
  4. Согласие на приватизацию или отказ от участия остальных членов семьи.

Для приватизации жилья нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно это занимает около двух месяцев. Впоследствии заключается договор с муниципальным образованием о передаче права собственности на квартиру, сделка регистрируется в Росреестре. Впоследствии недвижимость может быть продана.

Документы для приватизации

В каждом регионе свои правила приватизации, в том числе и по перечню документов.

Что обычно требуется:

  • заявка на приватизацию.
  • паспорт заявителя и всех членов семьи в возрасте от 14 лет и старше.
  • свидетельства о рождении для детей до 14 лет.
  • отрывок из домовой книги.
  • договор социального кредита.
  • заказ или выписка из распоряжения администрации.
  • свидетельство о праве на приватизацию.
  • технический паспорт.
  • первый этаж.
  • выписка из личного кабинета.
  • Иногда нужны дополнительные документы. Например, если в процедуре участвует представитель, вам понадобится нотариально заверенная доверенность.

    Содержание и образец договора приватизации

    Договор с муниципалитетом о передаче права собственности на жилье должен содержать следующие данные:

    1. Информация о владельце: имя, адрес, полное имя уполномоченного лица.
    2. Информация о работодателе: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
    3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, жилая площадь.
    4. Права и обязанности сторон.
    5. Подпись ответственного лица, печать.
    6. Подпись работодателя.

    Образец контракта

    Скачать пример договора о передаче квартиры в приватизационную собственность

    Консультация по оформлению документа

    Содержание и образец договора купли-продажи

    ДКП заключается после регистрации объекта недвижимости на основании договора с администрацией. Какую информацию он содержит:

    1. ФИО, дата рождения, паспортные данные участников сделки.
    2. Информация о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
    3. Документ, на основании которого продавец приобрел право собственности, дата.
    4. Ответственность, права и обязанности сторон.
    5. Стоимость жилой площади, сроки и порядок расчетов.
    6. Дата окончания, подписи продавца и покупателя.

    Образец контракта

    Скачать образец договора купли-продажи приватизированной квартиры

    Консультация по оформлению документа

    Ответы юриста на частные вопросы

    Мы приватизировали квартиру и хотим ее продать. Сколько лет нужно, чтобы владеть квартирой, чтобы после продажи не платить НДФЛ? Согласно ст. 217 НК РФ минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продаж составляет три года. Если вы продадите его раньше трех лет, вам придется заплатить 13% от суммы. Можно ли продать неприватизированную комнату в кондоминиуме? Да, через регистрацию, обмен или буферную транзакцию. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не является сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой продавца, для регистрации требуется согласие муниципалитета. Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Теперь хочу снова приватизировать квартиру и продать. Возможно? Да, право на приватизацию не теряется, если человек впервые становится собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Я покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавец получил предоплату по контракту и отказался от сделки. Вы должны отплатить мне? Да, аванс всегда возвращается в виде единого решения.

    Заключение эксперта

    Подведем итоги:

    1. Перед продажей неприватизированной квартиры нужно внимательно изучить все методы, чтобы не ошибиться.
    2. Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Это делается путем регистрации, обмена, буферной сделки или приватизации.
    3. Неприватизированная квартира не принадлежит арендатору, она принадлежит муниципалитету или государству. Прямая продажа возможна только после регистрации собственности.

    Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

    Елена Плохута

    Юрист, автор сайта
    (Гражданское право, опыт 7 лет)

    Задайте вопрос

    Вам нужна правовая помощь?
    300 рублей Бесплатно
    * До конца месяца
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Спасибо!
    Ваша заявка принята
    Ожидайте звонка юриста в течении 5 минут
    Задать ещё вопрос
    Конфиденциально
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Наш консультант свяжется с вами через 5 минут
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация онлайн - сервис оперативной помощи пострадавшим
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: