Покупка строящегося жилья — довольно рискованное мероприятие, так как нельзя быть полностью уверенным в том, что жилье будет сдано в нужном виде и в срок. Но возможные негативные последствия можно свести к минимуму юридически грамотными действиями самого акционера. Правильно составленная жалоба застройщику об устранении недостатков поможет не потерять деньги и заставит строительную компанию устранить недостатки в работе.
- Порядок приемки сданного жилья
- Этап №1. Получение акта ввода дома в эксплуатацию
- Этап №2. Получение ключей
- Этап №3. Устранение выявленных недостатков
- Этап №4. Обращение в суд
- Основания для составления претензии
- Чего требовать в претензии?
- Возмещение убытков
- Неустойка за просрочку сдачи дома
- Пеня за просрочку требований об устранении недостатков
- Штраф за несвоевременное выполнение требований потребителя
- Возмещение морального вреда
- Образец претензии по неустойке
- Как писать претензию?
- Перечень документов
- Содержание и образец претензии
- Как правильно подать претензию?
- Личная подача
- Отправка почтой
- Сроки удовлетворения требований в претензии
- Заключение эксперта
Порядок приемки сданного жилья
Чтобы правильно написать жалобу застройщику, нужно понимать, как принимается жилье.
Этап №1. Получение акта ввода дома в эксплуатацию
Строительная компания завершила строительство. Юридически на этот момент указывает расписка от девелоперской организации акта ввода дома в эксплуатацию. Наличие данного акта можно проверить на сайте наш.дом.рф, где все разработчики обязаны публиковать документы по сданным объектам.
С этого момента начинается приглашение акционеров подписать акт приема-передачи. В то же время официальным уведомлением будет считаться только письменное сообщение, доставленное лично или по почте.
Если вам предложат передать ключи по телефону, это не будет считаться официальным уведомлением и не повлечет юридических последствий в случае несвоевременной приемки!
Законный срок принятия квартиры акционером составляет 2 месяца с даты его уведомления (т.е с даты получения уведомления).
Иные условия акцепта могут быть изложены в соглашении о владении акциями, но ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дает строительной организации право в одностороннем порядке подписать договор только по истечении 2 месяцев с даты приемки, установленной договором.
Этап №2. Получение ключей
Вы пришли в день, установленный разработчиком для получения ключей.
Важно! Перед осмотром помещения не подписывайте никаких документов!
Часто строительные компании, чтобы избежать дальнейших возможных жалоб, предлагают подписать соответствующие акты. Это может быть дополнительное соглашение к договору о долевом владении, которое:
Они также могут предложить подписать акт приема-передачи заранее, с момента подписания, в котором участник лишается права предъявлять претензии по качеству жилья, за исключением гарантии, он берет на себя бремя обслуживания имущества и всех связанных с этим рисков.
Важно! Подписание акта сдачи-приемки не лишает акционера права на получение штрафа за нарушение сроков сдачи объекта недвижимости.
Поэтому сначала следует осмотреть само помещение. Если изначально есть сомнения в порядочности и надежности строительной компании, лучше всего взять с собой специалиста. Состояние помещения должно соответствовать:
Если с помещением все в порядке, можно подписать акт приема-передачи. В случае претензий по качеству к производителям подписывается акт о дефектах, в котором указываются все выявленные недостатки.
Этап №3. Устранение выявленных недостатков
Срок устранения недостатков согласно Закону о защите прав потребителей — 45 дней. Если недостатки не будут устранены в течение этого периода, может быть инициирована процедура рассмотрения жалоб, чтобы связаться со строительной компанией.
Недобросовестный разработчик может сделать следующее:
В обоих случаях необходимо заказать экспертизу технического состояния помещения и подать застройщику официальную жалобу на дефекты квартиры. Это важно делать до тех пор, пока строительная компания в одностороннем порядке не подпишет акт приема-передачи, чтобы иметь доказательство того, что вы без колебаний приняли квартиру.
Этап №4. Обращение в суд
Если застройщик не соответствует требованиям, указанным в претензии, остается подача жалобы в суд.
Реальность такова, что без суда обойтись будет сложно: скорее всего, строительная компания оспорит предъявленные к ней иски. Поэтому основная функция жалобы — доказать суду, что с вашей стороны все обязательства по контракту выполнены правильно, но производитель не выполняет свои обязательства.
Также не стоит тратить время на жалобы на строительную компанию в государственные органы — эта мера совершенно неэффективна в случае долевого строительства.
Основания для составления претензии
Жалоба отправляется застройщику, если он нарушил закон или условия договора. Чаще всего жалобы пишутся разработчику по следующим причинам:
Чего требовать в претензии?
В случае нарушения условий проживания, ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве дает право требовать:
Кроме того, законом предусмотрены дополнительные гарантии для акционера. Подумайте, что еще может понадобиться разработчику.
Возмещение убытков
Убытки — это те расходы, которые понес собственник квартиры в связи с устранением недостатков строительной компании: заменой некачественных окон и дверей, реконструкцией неисправной проводки и стяжки, заменой радиаторов отопления и так далее
В случае несвоевременной сдачи объекта, если вы сняли дом, вы можете попробовать взыскать арендную плату за период просрочки. Но в суде это требование выполняется редко, поэтому полагаться на него не стоит.
Неустойка за просрочку сдачи дома
Статья 2, ст. 6 Закона «О долевом участии в домах» дает акционеру право в случае несоблюдения срока передачи помещения требовать уплаты неустойки.
Штраф рассчитывается по формуле: N = C * C / 150 * D.
C — цена квартиры в соответствии с соглашением о владении акциями;
С — ставка рефинансирования, устанавливаемая ЦБ;
D — количество дней просрочки. Отсрочка начинается со дня передачи объекта по договору и заканчивается датой подписания акта приема-передачи.
Пример. По договору уставного капитала стоимость объекта составляла 5 000 000 рублей. Застройщик обязался переехать в квартиру не позднее 3 квартала 2020 года и фактически перевел ее 10 декабря 2020 года. Задержка составила 70 дней. Текущая ставка рефинансирования составляет 4,25%. Таким образом, единовременная выплата составляет:
5 000 000 * 0,0425 / 150 * 70 = 9917 руб.
Пеня за просрочку требований об устранении недостатков
Если при осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, в результате которых использование помещения становится невозможным и застройщик не устранил их в течение 45 дней со дня составления акта брака, вы можете потребовать оплату санкции, предусмотренные законом о защите прав потребителей.
Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение срока устранения недостатков, промоутер уплачивает штраф в размере 1% от стоимости имущества за каждый день просрочки.
Пример. При осмотре сдаваемой квартиры стоимостью 5 000 000 рублей выяснилось, что ее угол промерз, на что 01.02.2020 составлен неверный акт. К 17.03.2020 этот существенный недостаток не устранен. Спустя 20 дней акционер подал иск. Расчет штрафа:
5 000 000 * 0,01 * 20 = 1 000 000 руб.
Штраф за несвоевременное выполнение требований потребителя
Этот платеж может быть взыскан только в суде, поэтому обязательство по уплате штрафа должно быть включено не в иск, а в судебный процесс. Но в запросе к разработчику об устранении недостатков может грозить судебный иск, в котором будут объявлены дополнительные требования, в том числе штраф.
Согласно п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей судья налагает в пользу потребителя денежный штраф в размере 50% от суммы, назначенной судьей.
Таким образом, штраф рассчитывается как половина всех признанных кредитов, включая убытки и неустойки.
Возмещение морального вреда
Помимо штрафа, он взимается только в суде. Размер компенсации морального вреда определяется исключительно судьей на основании его собственных убеждений. Однако в таких случаях большая сумма присуждается редко — средний размер компенсации по стране составляет 10-30 тысяч рублей.
Образец претензии по неустойке
Пример жалобы
Скачать пример иска о взыскании единовременной выплаты по ДДУ
Консультация по написанию документов Устали читать, дадим вам знать по телефону и ответим на ваши вопросы
Как писать претензию?
Основное правило составления претензии — обоснованность претензии. По каждому требованию должны быть представлены документальные доказательства и соответствующие правовые положения.
Перечень документов
Следовательно, к жалобе необходимо приложить копию соглашения о долевом владении, так как застройщик нарушает обязательства, вытекающие из этого соглашения. Остальные документы прилагаются в зависимости от конкретной ситуации:
Содержание и образец претензии
Содержание жалобы на застройщика во многом зависит от конкретной ситуации, но существуют общие правила, вытекающие из закона и юридической практики, которые необходимо соблюдать при составлении документа. Итак, необходимо соблюдать правила делового письма, текст составлен лаконично и лаконично, без эмоций, а тем более без ругательств и оскорблений. Все описанные обстоятельства и события должны быть датированы. Документы указаны с требованиями. Важно указать свои действительные данные (ФИО, адрес и номер телефона), иначе разработчик не рассмотрит жалобу. Как подать жалобу на застройщика, чтобы:
Важно! К жалобе необходимо приложить только копии документов, оригиналы — при себе.
Пример жалобы
Скачать образец жалобы разработчика об устранении недостатков
Консультация по оформлению документа
Как правильно подать претензию?
Официально подать жалобу можно двумя способами: лично или по почте. Жалобу можно будет быстрее доставить в офис разработчика лично, но если вы в отъезде или разработчик не принимает документы, остается только отправить по почте.
Личная подача
Чтобы подать жалобу лично, необходимо прийти в офис разработчика с двумя копиями жалобы. На одном экземпляре сотрудник поставит знак приема, поставит текущую дату и вернет документ. Второй экземпляр остается у заявителя.
Отправка почтой
По почте жалобу необходимо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого следует дождаться возврата квитанции, в которой будет указана дата получения рекламации. Именно с этой даты считается крайний срок выполнения требований, указанных в заявке. Иногда бывает, что компания намеренно не получает письма за то, что не отвечает. В этом случае через месяц конверт с письмом будет возвращен отправителю, который будет считаться игнорирующим запросы потребителя.
Сроки удовлетворения требований в претензии
Крайний срок ответа на жалобу можно указать в договоре. В законе этот срок прямо не установлен, поэтому на практике руководствуются обычаем, установленным ст. 5 ГК РФ, согласно которой у застройщика есть 10-14 дней на ответ. Если в течение указанного периода времени нет ответа, вы можете обратиться в суд.
Что касается сроков удовлетворения индивидуальных потребностей, все зависит от самой потребности.
При расторжении договора долевого участия застройщик обязан вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами в течение 20 календарных дней с даты получения соответствующего запроса. Если договор расторгается по решению суда, организатор возвращает указанные денежные средства в течение 10 рабочих дней (ст. 9 закона об участии в долевом строительстве).
Срок устранения недостатков объекта не более 45 дней, в том числе в течение гарантийного срока. Гарантия на объект не может быть менее 5 лет, а на строительство и инженерные коммуникации дома — менее 3 лет.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Жалоба на застройщика — неотъемлемая часть борьбы за свои права как участника долевого строительства. Этот документ определяет требования акционеров, которые должны быть выполнены.
- Претензия предъявляется, если застройщик нарушил сроки сдачи дома, добровольно не устраняет дефекты в объекте или не возвращает деньги. На практике, если строительная компания не полностью выполнила все условия контракта, что бывает крайне редко, жалобу нельзя игнорировать.
- В этой статье описаны типичные проблемные ситуации с застройщиком и разобраны лишь некоторые подводные камни участия в долевом строительстве. Но на самом деле каждая ситуация индивидуальна и требует особого подхода. Чтобы узнать, какие нюансы необходимо учитывать в вашем деле, задайте вопрос нашему юристу через форму внизу экрана.
Снежана Погонцева
Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)
Задайте вопрос