Претензия застройщику об устранении недостатков

Покупка строящегося жилья — довольно рискованное мероприятие, так как нельзя быть полностью уверенным в том, что жилье будет сдано в нужном виде и в срок. Но возможные негативные последствия можно свести к минимуму юридически грамотными действиями самого акционера. Правильно составленная жалоба застройщику об устранении недостатков поможет не потерять деньги и заставит строительную компанию устранить недостатки в работе.

Порядок приемки сданного жилья

Чтобы правильно написать жалобу застройщику, нужно понимать, как принимается жилье.

Этап №1. Получение акта ввода дома в эксплуатацию

Строительная компания завершила строительство. Юридически на этот момент указывает расписка от девелоперской организации акта ввода дома в эксплуатацию. Наличие данного акта можно проверить на сайте наш.дом.рф, где все разработчики обязаны публиковать документы по сданным объектам.

С этого момента начинается приглашение акционеров подписать акт приема-передачи. В то же время официальным уведомлением будет считаться только письменное сообщение, доставленное лично или по почте.

Если вам предложат передать ключи по телефону, это не будет считаться официальным уведомлением и не повлечет юридических последствий в случае несвоевременной приемки!

Законный срок принятия квартиры акционером составляет 2 месяца с даты его уведомления (т.е с даты получения уведомления).

Иные условия акцепта могут быть изложены в соглашении о владении акциями, но ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дает строительной организации право в одностороннем порядке подписать договор только по истечении 2 месяцев с даты приемки, установленной договором.

Этап №2. Получение ключей

Вы пришли в день, установленный разработчиком для получения ключей.

Важно! Перед осмотром помещения не подписывайте никаких документов!

Часто строительные компании, чтобы избежать дальнейших возможных жалоб, предлагают подписать соответствующие акты. Это может быть дополнительное соглашение к договору о долевом владении, которое:

Они также могут предложить подписать акт приема-передачи заранее, с момента подписания, в котором участник лишается права предъявлять претензии по качеству жилья, за исключением гарантии, он берет на себя бремя обслуживания имущества и всех связанных с этим рисков.

Важно! Подписание акта сдачи-приемки не лишает акционера права на получение штрафа за нарушение сроков сдачи объекта недвижимости.

Поэтому сначала следует осмотреть само помещение. Если изначально есть сомнения в порядочности и надежности строительной компании, лучше всего взять с собой специалиста. Состояние помещения должно соответствовать:

Если с помещением все в порядке, можно подписать акт приема-передачи. В случае претензий по качеству к производителям подписывается акт о дефектах, в котором указываются все выявленные недостатки.

Этап №3. Устранение выявленных недостатков

Срок устранения недостатков согласно Закону о защите прав потребителей — 45 дней. Если недостатки не будут устранены в течение этого периода, может быть инициирована процедура рассмотрения жалоб, чтобы связаться со строительной компанией.

Недобросовестный разработчик может сделать следующее:

В обоих случаях необходимо заказать экспертизу технического состояния помещения и подать застройщику официальную жалобу на дефекты квартиры. Это важно делать до тех пор, пока строительная компания в одностороннем порядке не подпишет акт приема-передачи, чтобы иметь доказательство того, что вы без колебаний приняли квартиру.

Этап №4. Обращение в суд

Если застройщик не соответствует требованиям, указанным в претензии, остается подача жалобы в суд.

Реальность такова, что без суда обойтись будет сложно: скорее всего, строительная компания оспорит предъявленные к ней иски. Поэтому основная функция жалобы — доказать суду, что с вашей стороны все обязательства по контракту выполнены правильно, но производитель не выполняет свои обязательства.

Также не стоит тратить время на жалобы на строительную компанию в государственные органы — эта мера совершенно неэффективна в случае долевого строительства.

Основания для составления претензии

Жалоба отправляется застройщику, если он нарушил закон или условия договора. Чаще всего жалобы пишутся разработчику по следующим причинам:

Чего требовать в претензии?

В случае нарушения условий проживания, ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве дает право требовать:

Кроме того, законом предусмотрены дополнительные гарантии для акционера. Подумайте, что еще может понадобиться разработчику.

Возмещение убытков

Убытки — это те расходы, которые понес собственник квартиры в связи с устранением недостатков строительной компании: заменой некачественных окон и дверей, реконструкцией неисправной проводки и стяжки, заменой радиаторов отопления и так далее

В случае несвоевременной сдачи объекта, если вы сняли дом, вы можете попробовать взыскать арендную плату за период просрочки. Но в суде это требование выполняется редко, поэтому полагаться на него не стоит.

Неустойка за просрочку сдачи дома

Статья 2, ст. 6 Закона «О долевом участии в домах» дает акционеру право в случае несоблюдения срока передачи помещения требовать уплаты неустойки.

Штраф рассчитывается по формуле: N = C * C / 150 * D.

C — цена квартиры в соответствии с соглашением о владении акциями;

С — ставка рефинансирования, устанавливаемая ЦБ;

D — количество дней просрочки. Отсрочка начинается со дня передачи объекта по договору и заканчивается датой подписания акта приема-передачи.

Пример. По договору уставного капитала стоимость объекта составляла 5 000 000 рублей. Застройщик обязался переехать в квартиру не позднее 3 квартала 2020 года и фактически перевел ее 10 декабря 2020 года. Задержка составила 70 дней. Текущая ставка рефинансирования составляет 4,25%. Таким образом, единовременная выплата составляет:

5 000 000 * 0,0425 / 150 * 70 = 9917 руб.

Пеня за просрочку требований об устранении недостатков

Если при осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, в результате которых использование помещения становится невозможным и застройщик не устранил их в течение 45 дней со дня составления акта брака, вы можете потребовать оплату санкции, предусмотренные законом о защите прав потребителей.

Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение срока устранения недостатков, промоутер уплачивает штраф в размере 1% от стоимости имущества за каждый день просрочки.

Пример. При осмотре сдаваемой квартиры стоимостью 5 000 000 рублей выяснилось, что ее угол промерз, на что 01.02.2020 составлен неверный акт. К 17.03.2020 этот существенный недостаток не устранен. Спустя 20 дней акционер подал иск. Расчет штрафа:

5 000 000 * 0,01 * 20 = 1 000 000 руб.

Штраф за несвоевременное выполнение требований потребителя

Этот платеж может быть взыскан только в суде, поэтому обязательство по уплате штрафа должно быть включено не в иск, а в судебный процесс. Но в запросе к разработчику об устранении недостатков может грозить судебный иск, в котором будут объявлены дополнительные требования, в том числе штраф.

Согласно п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей судья налагает в пользу потребителя денежный штраф в размере 50% от суммы, назначенной судьей.

Таким образом, штраф рассчитывается как половина всех признанных кредитов, включая убытки и неустойки.

Возмещение морального вреда

Помимо штрафа, он взимается только в суде. Размер компенсации морального вреда определяется исключительно судьей на основании его собственных убеждений. Однако в таких случаях большая сумма присуждается редко — средний размер компенсации по стране составляет 10-30 тысяч рублей.

Образец претензии по неустойке

Пример жалобы

Скачать пример иска о взыскании единовременной выплаты по ДДУ

Консультация по написанию документов Устали читать, дадим вам знать по телефону и ответим на ваши вопросы

Как писать претензию?

Основное правило составления претензии — обоснованность претензии. По каждому требованию должны быть представлены документальные доказательства и соответствующие правовые положения.

Перечень документов

Следовательно, к жалобе необходимо приложить копию соглашения о долевом владении, так как застройщик нарушает обязательства, вытекающие из этого соглашения. Остальные документы прилагаются в зависимости от конкретной ситуации:

Содержание и образец претензии

Содержание жалобы на застройщика во многом зависит от конкретной ситуации, но существуют общие правила, вытекающие из закона и юридической практики, которые необходимо соблюдать при составлении документа. Итак, необходимо соблюдать правила делового письма, текст составлен лаконично и лаконично, без эмоций, а тем более без ругательств и оскорблений. Все описанные обстоятельства и события должны быть датированы. Документы указаны с требованиями. Важно указать свои действительные данные (ФИО, адрес и номер телефона), иначе разработчик не рассмотрит жалобу. Как подать жалобу на застройщика, чтобы:

Важно! К жалобе необходимо приложить только копии документов, оригиналы — при себе.

Пример жалобы

Скачать образец жалобы разработчика об устранении недостатков

Консультация по оформлению документа

Как правильно подать претензию?

Официально подать жалобу можно двумя способами: лично или по почте. Жалобу можно будет быстрее доставить в офис разработчика лично, но если вы в отъезде или разработчик не принимает документы, остается только отправить по почте.

Личная подача

Чтобы подать жалобу лично, необходимо прийти в офис разработчика с двумя копиями жалобы. На одном экземпляре сотрудник поставит знак приема, поставит текущую дату и вернет документ. Второй экземпляр остается у заявителя.

Отправка почтой

По почте жалобу необходимо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого следует дождаться возврата квитанции, в которой будет указана дата получения рекламации. Именно с этой даты считается крайний срок выполнения требований, указанных в заявке. Иногда бывает, что компания намеренно не получает письма за то, что не отвечает. В этом случае через месяц конверт с письмом будет возвращен отправителю, который будет считаться игнорирующим запросы потребителя.

Сроки удовлетворения требований в претензии

Крайний срок ответа на жалобу можно указать в договоре. В законе этот срок прямо не установлен, поэтому на практике руководствуются обычаем, установленным ст. 5 ГК РФ, согласно которой у застройщика есть 10-14 дней на ответ. Если в течение указанного периода времени нет ответа, вы можете обратиться в суд.

Что касается сроков удовлетворения индивидуальных потребностей, все зависит от самой потребности.

При расторжении договора долевого участия застройщик обязан вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами в течение 20 календарных дней с даты получения соответствующего запроса. Если договор расторгается по решению суда, организатор возвращает указанные денежные средства в течение 10 рабочих дней (ст. 9 закона об участии в долевом строительстве).

Срок устранения недостатков объекта не более 45 дней, в том числе в течение гарантийного срока. Гарантия на объект не может быть менее 5 лет, а на строительство и инженерные коммуникации дома — менее 3 лет.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Жалоба на застройщика — неотъемлемая часть борьбы за свои права как участника долевого строительства. Этот документ определяет требования акционеров, которые должны быть выполнены.
2. Претензия предъявляется, если застройщик нарушил сроки сдачи дома, добровольно не устраняет дефекты в объекте или не возвращает деньги. На практике, если строительная компания не полностью выполнила все условия контракта, что бывает крайне редко, жалобу нельзя игнорировать.
3. В этой статье описаны типичные проблемные ситуации с застройщиком и разобраны лишь некоторые подводные камни участия в долевом строительстве. Но на самом деле каждая ситуация индивидуальна и требует особого подхода. Чтобы узнать, какие нюансы необходимо учитывать в вашем деле, задайте вопрос нашему юристу через форму внизу экрана.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос