Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в общей квартире не оформляется как право на отдельное жилое пространство или отдельную собственность. Обычно это доля в общей долевой собственности. Следовательно, наличие отдельной комнаты не освобождает владельца от обязанности, в первую очередь, сообщать соседям о намерении продать свой дом.

Порядок продажи доли в квартире

важно понимать, что речь идет именно о продаже или обмене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, например, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе и тем, кто не является совладельцем этой недвижимости, он не должен сообщать об этом соседям.

Но, если на самом деле это не дарение, а все же купля-продажа доли, покрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде как фарс. Для получения дополнительной информации прочтите разделы о том, как оспорить фиктивное соглашение и как оспорить фиктивное соглашение.

Следует иметь в виду, что вы можете продать свою долю только по цене не ниже той, которую вы предложили совладельцам, т.е предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

Например, если комнату предлагают соседям за 1 000 000 рублей, а затем продают стороннему покупателю за 900 000 рублей, эта сделка может быть оспорена в суде и будет признана незаконной.

Но возможна продажа доли по более высокой цене, чем та, что предлагается совладельцам, в этом отношении закон не предусматривает никаких ограничений.

Юрист по вопросам проживания в Санкт-Петербурге Тел. +7 (812) 989-47-47 (круглосуточно) Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех совладельцев от общего блага или его отказа в течение установленного законом срока продажа доли квартиры возможна любому другому лицу.

Информацию обо всех собственниках жилья можно получить из архивного свидетельства о регистрации людей в квартире (архив F-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то вы можете устно или письменно сообщить каждому из них о продаже его доли и всех условиях продажи. Если ни один из них не выражает желания выкупить эту долю, такие отказы должны быть нотариально удостоверены и смело участвовать в продаже доли стороннему покупателю.

Если отношения с соседями натянутые, не очень доверительные или даже просто нейтральные, то по закону необходимо направить каждому из них письменное предложение о покупке доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение о покупке отчужденной доли собственности. По истечении указанного времени и при отсутствии оферт продавец будет вправе продать свою долю третьим лицам (п.2 ст. 250 ГК РФ).

в заявлении об отказе от права преимущественной покупки доли собственник должен указать конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентах, владелец доли.

Если совладельцы никак не отреагируют на предложение, доказательством того, что соответствующее предложение все же было отправлено на их адрес, будут почтовые документы: товаросопроводительная квитанция, опись вложения с печатью, уведомление о доставке переписки получателю или распечатку почтового индекса. Сохраняя эти документы, вы обезопасите себя от возможных споров по сделке в будущем.

Кроме того, указанный порядок уведомления совладельцев может быть доверен нотариусу, уплатив установленный законом сбор. После завершения процедуры уведомления по всем правилам, установленным законодательством, нотариус выдает свидетельство о передаче заявки, подтверждающее уведомление всех совладельцев о продаже доли.

Отказ владельцев права преимущественной покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявки должно быть приложено к заявлению о регистрации перехода права собственности в случае продажи своей доли третьим лицам (ст. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 22 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

1. Хотя закон обязывает в случае отчуждения доли общего блага сначала предложить выкуп совладельцам, на практике это право соседей часто нарушается.
2. Это может быть из-за неприязненных отношений между соседями и без причины.
3. В первом случае акция продается тем, кто не владеет акциями с правом обыкновенного долевого участия, в то время как продавец не делает письменного предложения выкупить долю другим владельцам и не продает долю внешнему лицу, не дожидаясь истечения 30 дней после получения предложений от соседей.
4. Дела могут быть совершенно разными, но суть одна — нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
5. Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждый участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением права преимущественной покупки имеет право обратиться в суд в течение 3 месяцев с заявлением. Требование передать на него права и обязанности покупателя.

Пункт 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, вытекающих из судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и иных имущественных прав», что трехмесячный срок для участников общего имущества применяется к судья начинает бежать с того момента, как лицо узнало о нарушенном праве.

Ведь о продаже акции соседи могут узнать уже через три месяца (например, при получении информации из ЕГРП и т.д.), Поэтому объяснение вышестоящих судебных инстанций вполне логично.

Если истец не соблюдает этот срок, заявка будет отклонена, однако, если она не будет соблюдена по уважительным причинам (например, длительный уход в больнице), суд по просьбе истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Преимущественное право покупки доли и применение ст. 250 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя

В публикации хочу рассказать о деле по иску о передаче прав и обязанностей покупателя, основанном на применении ст. 250 ГК РФ, который предусматривает возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.

Казалось бы, что может быть проще художественного чтения.

250 ГК РФ и применять его не такие сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят беспокоиться о поиске и выборе адвокатов или прокуроров для достойной защиты.

В этом деле я представлял интересы ответчика и был просто счастлив, что два представителя истца вели дело таким образом, что естественным результатом был отказ отвечать на вопросы, в которых доминировал апелляционный суд.

История болезни

Гражданин А нашел объявление о продаже 2/3 доли общего имущества жилого дома. Акции продавали два совладельца, каждый из которых владел 1/3. Третий совладелец, Ш., был уведомлен по адресу, по которому он якобы проживал со своей бывшей женой, поскольку неизвестно, где именно он находился.

Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А получает запрос из суда о передаче истцу прав и обязанностей покупателя доли.

Позиция актера

Истец указал в своей записке, что он не был проинформирован о намерении продать свои доли в муниципалитете другими совладельцами, в связи с чем было нарушено его право преимущественного отказа от покупки доли, которое он намеревался реализовать, если он был должным образом проинформирован. Подан иск о передаче прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и отмене регистрации в USRNI.

Истец в заявлении указал, что в июне он пришел домой и увидел А., который сказал ему, что купил 2/3 доли. В суде истец утверждал, что А показал ему договор купли-продажи акций. Истец также написал в своей записке, что в октябре он взял выписку из Росреестра по жилищным правам и узнал о нарушении своего права.

Записку подали только в декабре.

Прежде чем подать заявление о передаче прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как выяснилось, истец все же подал заявление о признании договора купли-продажи акций недействительным.

Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты прав в случае нарушения преимущественного права покупки доли, довольно распространенная среди некоторых юристов, имеющих смутное представление о гражданском праве, привела к тому, что что так поздно было подано заявление о жалобе, соответствующее правильному способу защиты закона. Вам не обязательно иметь семь пролетов на лбу, чтобы читать Часть 3 Искусства. 250 ГК РФ и понять, какой иск защищает право в данном случае.

Тогда истцу вернули его память и снова подали заявление о признании сделки недействительной, изменив предмет заявления, только после того, как оно было принято судом, когда, как мне кажется, суд намекнул, что вопросы следует изменить.

Позиция обвиняемого

Первое и очевидное, что привлекло мое внимание, это то, что истец пропустил срок обращения в суд для защиты нарушенного права. Фактически, часть 3 ст.

250 ГК РФ гласит: В случае продажи доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суд ее передачи прав и обязательств покупателя перед ним.

Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой» имущественных и иных имущественных прав »дает следующие пояснения

Во исполнение п. 3 ст.

250 ГК РФ при продаже доли права общей собственности с нарушением права преимущественной покупки другим участникам долевой собственности каждый участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента совершения В тот день, когда она должна была стать известна о сделке, обратиться в суд с просьбой о переходе к ней прав и обязанностей покупателя.

Жалобы, поданные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по требованию гражданина относительно норм ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В нашем случае в самом иске утверждалось, что в июне истец видел в доме гражданина, который утверждал, что купил акции домовладельца. К сожалению, многие читают закон фрагментарно и не видят в нем того, чего не хотят видеть и, возможно, не видят.

В черно-белом искусстве.

250 ГК РФ относится к началу трехмесячного срока, который по сути является коротким сроком исковой давности, который исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о сделке. В данном случае это уже проистекает из утверждения, что Ш должен был узнать о нарушении своих прав после того, как увидел в доме постороннего человека и сообщил истцу, что купил долю.

Следовательно, истцу пришлось бы взять выписку из Росреестра, если бы он действительно хотел воспользоваться правом преимущественной покупки акции, но по неизвестным причинам он взял выписку только в октябре, то есть через три месяца.

Конечно, я сразу же объявил о применении срока давности на вопросы истца, сославшись на то, что в данном случае он начал течь с того момента, как истец должен был узнать о нарушении своего права.

Я имею в виду, что если бы истец не упомянул об этом в жалобе, то нам пришлось бы представить доказательства того, что истец должен был обнаружить нарушение своих прав в июне. Особая благодарность тем, кто составил жалобу таким образом.

Я бы никогда не поставил мину в судебный процесс. Пусть ответчик докажет, что истец должен был обнаружить нарушение своих прав до того, как в октябре истец получил выписку из USRNI.

И пока неизвестно, смогут ли обвиняемые доказать эти обстоятельства или нет. 

Причем вопрос был задан теми, кто считает, что срок давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении закона. Поэтому они даже не задумались о последствиях указания в заявлении обстоятельства, сознательно ставящего истца в заявление о невосполнимости.

https://youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Казалось бы, нужно было хотя бы в суде попытаться исправить ситуацию и попытаться восстановить срок давности, поскольку актер утверждал, что он неграмотен. Но нет, представители актера продолжали настаивать на том, что срок давности не был нарушен.

Еще раз спасибо им за это.

Следующим нашим аргументом было то, что у совладельцев не было точной информации о том, где проживал истец, и уведомление было отправлено на последний известный адрес его проживания. Мы утверждали, что добросовестный совладелец, чтобы не нарушать свои права, должен, по крайней мере, проинформировать других совладельцев о том, куда ему следует отправлять уведомления. 

Другое наше возражение заключалось в том, что к тому времени, когда истец узнал, что покупатель проживал в доме, он не собирался использовать право преимущественной покупки. Истец не смог представить никаких доказательств того, что у него были средства для реализации своего права преимущественной покупки доли. 

Самым заметным подарком ответчиков от представителей истца было то, что они доказали, что на момент спора на банковском счете истца была сумма для выплаты покупателю, но эта сумма не была зачислена на счет суда отделение.

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры — Правовед.RU

96 юристов сейчас на сайте

Я собственник 1/2 доли квартиры. Пришли новые совладельцы, которым моя бывшая жена продала свою долю. Мне показали документы о продаже и нотариальный акт о том, что нотариус отправил телеграмму о продаже доли.

Есть товар, который не получил получатель. Понятно, что мои права по статье 250 Гражданского кодекса были нарушены и могут быть обжалованы в суде.

В то же время я хотел бы понять, могу ли я запросить передачу прав покупателя только на условиях, предложенных второй женой, или у меня есть возможность признать сделку недействительной?

Онлайн-консультация юриста. Ответ на сайте в течение 15 минут. Задайте вопрос

Ответы поверенных (10)

Привет Валерий!

В то же время я хотел бы понять, могу ли я запросить передачу прав покупателя только на условиях, предложенных второй женой, или у меня есть возможность признать сделку недействительной? в части 3 ст.

250 ГК РФ При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать в суде перехода прав и обязанностей покупателя в пределах три месяца.

То есть вы имеете право потребовать, чтобы вам были переданы права и обязанности, вытекающие из договора купли-продажи. Вы не можете аннулировать транзакцию.

14.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли права общей собственности с нарушением права преимущественной покупки другим участникам долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, потребовать в суде перехода к ней прав и обязанностей покупателя.

Жалобы, поданные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. При этом по заявлению гражданина в связи с нормами статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом в случае его пропуска гражданином по уважительным причинам.

В случае нарушения преимущественного права покупки совладельцем имущества судебный акт, удовлетворивший требование о передаче прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих регистраций в Сводном Государственный реестр.

При этом следует учитывать, что истец в данном случае не вправе удовлетворить заявление о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 гос. Гражданский кодекс Российской Федерации.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22

Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, касающихся защиты прав собственности и иных имущественных прав»

Привет Валерий. Согласно ст.

250 ГК РФ продавец доли обязан письменно сообщить другим участникам долевой собственности о своем намерении продать свою долю внешней стороне с указанием цены и иных условий, на которых он обнаруживает, что продает его.

Если другие участники товарищества отказываются покупать или не приобретают продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней с даты уведомления, продавец имеет право продать свою долю любым людям. Когда акция продается с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник, владеющий акцией, имеет право в течение трех месяцев требовать в суде передачи прав и обязанностей покупателя по отношению к нему.

Признать сделку недействительной не удастся, нужно быть готовым к тому, что вам придется заплатить ту сумму, на которую была куплена доля, в этом случае вы оформите право собственности на всю квартиру.

В то же время я хотел бы понять, могу ли я просить о передаче прав покупателя только на условиях, предложенных второй женой, или у меня есть возможность признать сделку недействительной

Валерио, привет. Исходя из описанной вами ситуации, я не вижу оснований для признания сделки недействительной, за исключением случаев, когда есть недостатки в ее форме и порядке заключения договора купли-продажи.

Привет Валерий. Я не вижу оснований для признания сделки недействительной, поскольку законом предусмотрен особый способ защиты нарушенного права: передача себе прав и обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи, в случае нарушения права преимущественной покупки покупка.

Это единственная причина, по которой вы можете обратиться в суд.

Следует иметь в виду, что при обращении в суд необходимо будет передать в суд задаток стоимости доли в праве недвижимости в соответствии с договором на момент подачи иска.

Вы можете попросить только перевод прав покупателя. Несоблюдение права преимущественной покупки в виде отказа от отправки адекватного предложения другому владельцу (даже если такое нарушение установлено) не является основанием для признания сделки недействительной.

В этом случае, если вы обратитесь в суд для передачи прав и обязанностей покупателя (если возникнет такой иск), от вас могут потребовать доказательства того, что сумма, за которую была продана акция, существует.

Привет Валерий!

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой» имущественных и иных прав собственности »14. В соответствии с п. 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли права общей собственности с нарушением права преимущественной покупки в иных Участники долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, потребовать в суде перехода к ней прав и обязанностей покупателя. При этом по ходатайству гражданина в связи с нормами статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам, что является основанием для делая соответствующие записи в «ЕГР.

При этом следует учитывать, что истец в данном случае не вправе удовлетворить заявление о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 гос. Гражданский кодекс Российской Федерации.

Следовательно, вы можете запросить передачу прав покупателя только на условиях, предложенных бывшей в употреблении женой, но вы не можете аннулировать операцию купли-продажи.

Привет Валерий!

Согласно ст. 250 куб.см. Продавец доли должен письменно сообщить другим участникам совместного предприятия о намерении продать свою долю внешней стороне с указанием цены и других условий, на которых он продает ее.

Если другие участники товарищества отказываются покупать или не приобретают продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней с даты уведомления, продавец имеет право продать свою долю любым людям.

Было нарушено право преимущественной покупки доли у вас. В результате вы имеете право передать права покупателя себе в течение трех месяцев. Вы можете обратиться в суд с этим требованием. В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В вашем заявлении спросите:

1. Признать право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на квартиру.

2. Признать утратившим силу регистр регистрации имущества на праве совместной собственности на квартиру, зарегистрированный в Едином государственном реестре.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2011 г. 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации No. 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, касающихся защиты прав собственности и иных имущественных прав» В случае нарушения преимущественного права покупки совладельца недвижимого имущества судебный акт, удовлетворивший ходатайство о переходе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр.

Есть товар, который не получил получатель

Это является основанием для новой регистрации квартиры в связи с нарушением права преимущественной покупки доли в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации

В то же время я хотел бы понять, могу ли я просить о передаче прав покупателя только на условиях, предложенных второй женой, или у меня есть возможность признать сделку недействительной

вы не сможете аннулировать, нет причин

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 177. Недействительность операции, проводимой гражданином, неспособным понимать смысл своих действий или руководить ими 1. Операция, проведенная гражданином, даже если он дееспособен, но который на момент ее совершения находился в таком состоянии состояние, в котором он не смог понять значение своих действий или руководить ими, может быть признано судьей недействительным в отношении этого гражданина или иных лиц, права или интересы которых охраняются законом, нарушены в результате его совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по ходатайству его опекуна, если будет доказано, что на момент совершения сделки гражданин не понимал значения своих действий или направить их.

Возможна ли судебная защита преимущественного права покупки?

Уважаемые коллеги, хочу вынести на обсуждение следующую проблему защиты права преимущественной покупки, которая возникла в практике полиции.

Действующее законодательство в некоторых случаях предусматривает ограничения на отчуждение активов. Одним из таких ограничений на распоряжение собственником имущества по его усмотрению является необходимость уважать право первого отказа лица, прямо назначенного законом, в приобретении такого имущества. 

— продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения третьим лицам (ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). 

По отношению к искусству. 250 ГК РФ лицом, имеющим преимущественное право отказа от приобретения доли долевого имущества, является другой участник долевой собственности.

По отношению к искусству. 21 Закона об ООО лицо, имеющее право преимущественной покупки доли в уставном капитале, является другим участником ООО.

По отношению к искусству. 7 Закона об АО, держателем преимущественного права покупки акций является другой акционер непубличного АО (ранее являвшийся акционером ЗАО).

По отношению к искусству. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения лицом, имеющим преимущественное право на выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, является субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

Во всех вышеупомянутых случаях собственник, чтобы продать собственность третьим лицам, должен предложить лицу, имеющему право преимущественной покупки, купить такую ​​собственность.

С этой целью владелец должен сообщить держателю преимущественного права покупки о намерении продать свою собственность, указав основные условия продажи.

Что касается продажи доли в уставном капитале, то сообщение участника о намерении продать ее в соответствии с пунктом 5 статьи 21 Закона об ООО называется офертой на продажу доли (Первоначально статья 21 Закона об ООО Закон не содержал указания на то, что уведомление о намерениях было офертой.

После принятия Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ, которым была введена новая редакция ст. 21 Закона об ООО уведомление о намерениях называлось офертой, а согласие на приобретение — акцептом). 

В течение установленного срока обладатель права преимущественной покупки может принять извещение собственника и заявить о намерении приобрести недвижимость у собственника. В этом случае не исключено возникновение конфликтной ситуации, суть которой заключается в следующем. 

Что произойдет, если собственник, направивший сообщение о готовности продать свое имущество, отказывается или уклоняется от завершения процедуры отчуждения имущества (не подписывает договор, не предпринимает других действий, необходимых для передачи права собственности на имущество, а затем Вверх)? Может ли владелец преимущественного права покупки обязать собственника, направившего волеизъявление о продаже имущества, заключить договор купли-продажи, выполнить обязательство по передаче имущества?

1. Судебная практика по этим вопросам неоднородна. 
2. Во многом это связано с тем, что суды по-разному оценивают акт купли-продажи имущества с точки зрения возможности признания его офертой и согласия лица, имеющего право преимущественного отказа от покупки имущества. — как акцепт, а также иначе рассмотреть возможность обязывания собственника подписать договор купли-продажи, принудительного отчуждения его имущества. 
3. Ниже приведены соответствующие примеры юриспруденции. 
4. 1. Судебная практика в отношении защиты преимущественного права покупки в случае продажи доли в обычных товарах

Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (образец)

На этой странице вы можете скачать образец судебной повестки о признании права преимущественной покупки на покупку доли долевой собственности на квартиру и перевод прав покупателя, составленный нашими юристами с учетом учитывать действующее законодательство и подтвержденную судебной практикой. Среди долевых собственников жилища (квартиры, дома) часто возникают споры о нарушении прав одного из собственников.

В случае, если один из владельцев решит продать свою долю в соответствии со ст. 250 ГК РФ, обязана предоставить право преимущественной покупки другому собственнику в покупке данной доли.

ВАЖНЫЙ! Особо обращаем ваше внимание на то, что это правило применяется к тем случаям, когда часть собственности продается незнакомцу. Те, если доля продана одному из участников СП, эта процедура не требуется!

Наш контактный телефон: 8 (495) 510-70-16.

Ответчик: ________________________ Третье лицо: ________________________ Цена жалобы: ______ рублей; Я, ________ (указать ФИО), являюсь владельцем ___ доли жилого дома (квартиры). Квартира находится по адресу: _______ (указать адрес). Копия свидетельства о праве собственности, а также выписка из домовой книги в приложении. Другой акционер — ответчик, владеющий ___ долей в имуществе. Обвиняемый в нарушение порядка, предусмотренного действующим гражданским законодательством (статья 250 ГК РФ), продал свою долю третьему лицу, не уведомив меня о предстоящей продаже доли. Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ Договор купли-продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от _______ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись, согласно которой ______ стал владельцем ___ доли квартиры, расположенной в ________. Передача прав произведена на основании договора купли-продажи доли квартиры от ________ года. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник владеет правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ, в случае продажи совместной доли постороннему лицу другие совладельцы имеют право преимущественной покупки проданной доли по цене, по которой она продается, и ниже другие равные условия. Часть 2 той же статьи предусматривает обязанность продавца письменно сообщить другим участникам совместного предприятия о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если другие участники совместного предприятия отказываются покупать или не приобретают проданную долю недвижимости в течение одного месяца, продавец имеет право продать свою долю любому другому лицу. Во исполнение п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать в суде перехода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев. Эти положения отражены в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 декабря 2004 г. 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, касающихся защиты прав собственности и иных имущественных прав» в том смысле, что при продаже обыкновенной доли с нарушением преимущественного права покупки других участников совместного предприятия, каждый участник совместного предприятия имеет право в течение трех месяцев со дня, когда он узнал об этом или должен был узнать о сделке, запросить переход прав в суде и обязательства покупателя перед ним… Кроме того, согласно ст. 165,1. Гражданским кодексом Российской Федерации (Юридически значимые сообщения) установлено, что заявления, уведомления, уведомления, запросы или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, имеют такие последствия для этого лицо с момента вручения ему или его представителю соответствующего сообщения. Сообщение считается доставленным, даже если оно было получено лицом, которому оно было отправлено (получателем), но по зависящим от него обстоятельствам оно не было доставлено или получатель не обратил на это внимания. В соответствии с частью 2 статьи применяются положения пункта 1 настоящей статьи, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки или не вытекает из обычаев или практики, установленных в отношениях между сторонами. В соответствии с пп. «В» п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками долевой собственности на жилой дом», в случае нарушения преимущественного права покупки, трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности вправе требовать в суде перехода к нему прав и обязанностей покупателя, исчисляется с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушение его прав (статья 200 ГК РФ). Кроме того, безусловным основанием законности требований истца является отсутствие нарушений прав ответчиков, которые остаются в их собственных интересах, тогда как в случае отказа в удовлетворении требований право истца на приобретение полной собственности права на долю владения квартирой будут серьезно нарушены, если она уже владеет и имеет в приоритетном порядке право требовать оспариваемого имущества, что позволит вам в будущем реализовать свои права на квартиру в полный. Считаю, что мои запросы основаны на законе и подлежат удовлетворению. Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

1. Передача истцу прав и обязанностей покупателя доли в общем имуществе доли ____ в квартире, расположенной по адресу: ______, по договору купли-продажи от ________, зарегистрированному в ЕГДР за № ____________;

Заявка:

1. Копия заявления для сторон спора и в суд; 2. Квитанция об оплате госпошлины; 3. Копия оспариваемого договора купли-продажи (при наличии). 4. Копия свидетельства о праве собственности; 5. Копия выписки из домовой книги; Дата подачи заявления «____» ____________ 20 ____.

Подпись истца ____________

Некоторые вопросы реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на имущество

Как установлено п.1 ст. 250 ГК РФ, в случае продажи совместной доли постороннему лицу другие участники долевого участия имеют право преимущественной покупки проданной доли по цене, по которой она продается, и ниже при прочих равных условиях, за исключением продажи с открытых аукционов.

Статья 2, ст. 250 ГК РФ указывает механизм реализации этого преимущественного права покупки.

В соответствии с этим пунктом продавец доли обязан письменно уведомить других участников долевой собственности о том, что он намеревается продать свою долю внешней стороне, с указанием цены и других условий, на которых он продает ее.

Если другие участники товарищества отказываются покупать или не приобретают продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней с даты уведомления, продавец имеет право продать свою долю любым людям.

Наконец, п. 3 ст. 250 ГК РФ устанавливает особый способ защиты нарушенного права этого участника товарищества, в отношении которого указанный механизм, по его мнению, по тем или иным причинам не реализован. В этом случае этот участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев добиваться перехода к нему прав и обязанностей покупателя.

На первый взгляд все кажется ясным.

Однако при практической реализации вышеупомянутого метода защиты нарушенного права возникает ряд вопросов, требующих прояснения из-за отсутствия законодательной дисциплины.

В соответствии с п. 5 п.1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980

№ 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками долевой собственности на жилой дом» при подаче заявления о признании права преимущественной покупки на покупку доли жилого дома. Право общей долевой собственности на квартиру истец должен представить по аналогии с ч. 1 ст.

96 ГПК РФ на расчетный счет отдела (управления) Министерства юстиции в соответствующем субъекте Российской Федерации сумма уплаченного покупателем сбора, налогов и сборов, в виде а также другие суммы из уплаты покупателю возмещения понесенных им расходов на покупку доли необходимых расходов.

Это положение было внесено в Постановление от 10.06.1980 относительно недавно, а именно: Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 г. 6.

В законе ничего не говорится об указанном обязательстве истца.

Появившиеся несколько лет назад объяснения следует признать в целом правильными, хотя и с некоторыми оговорками.

Необходимость внесения денежных средств на банковский счет отдела (подразделения) судебного ведомства в соответствующем субъекте Российской Федерации объясняется тем, что от истца требуется подтвердить свое фактическое намерение реализовать свое право предварительной покупки доли общей собственности на активы.

В противном случае, как, по всей видимости, полагает Верховный Суд Российской Федерации, истцом будет допущен процессуальный проступок, который может создать трудности для добросовестного покупателя, приобретшего спорную долю при отсутствии с его стороны нарушений, в силу чего он должен получить деньги, уплаченные им продавцу, в случае перехода прав и обязанностей покупателя к истцу.

Если право истца на приобретение доли собственности в отчуждаемом имуществе постороннему лицу было нарушено, то, в свою очередь, права покупателя не были нарушены самим истцом.

В этом отношении обязанность истца возместить понесенные покупателем расходы противоречит принципу закона, согласно которому убытки (и те расходы, понесенные покупателем, в случае, если его права и обязанности переходят к истцу , они убытки) должны быть возмещены нарушителем.

Напротив, по принципу ст. 1064 ГК РФ будет возложение убытков покупателя на продавца — по отношению к нему именно продавец будет причиной ущерба.

Такой подход по своей правовой природе коррелирует с правилом, содержащимся в п. 1 ст. 461 ГК РФ и устанавливает, что при изъятии товара покупателем третьим лицом по причинам, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные убытки им, если только он не докажет, что покупатель знал или должен был знать, что такие причины существовали.

1. Однако по какой-то необъяснимой причине законодатель в части юридической дисциплины дел о нарушении права выкупа в опцион доли права общей собственности отошел от разумных принципов гражданского права.
2. Несправедливость описанной ситуации легко проиллюстрировать на примере случая продажи доли постороннему лицу по цене выше той, по которой продавец доли предлагал выкупить ее у совладельца.
3. В данной ситуации суть требований о признании преимущественного права покупки доли и передаче прав и обязанностей покупателя заключается в защите права на покупку доли по первоначально предложенной цене, а не по более высокой цене один.
4. В связи с этим возникает вопрос, с какой целью истец должен внести в подачу управления (департамента) Судебного департамента полную сумму, которую покупатель уплатил продавцу и за которую истец не намеревался приобретать долю в праве общей собственности.
5. Ответа на этот вопрос вообще не видно.

Если кто-то замечает, что продажа акций по более высокой цене после того, как продавец предложил выкупить их у совладельца, очень маловероятна, то такие ситуации возникают в судебной практике, и автор статьи столкнулся с одной из них они. Анализ обстоятельств конкретного спора привел к изложенным здесь выводам.

Преимущество права покупки

Каждый из участников общего имущества вправе распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, заложить и т.д.). Для реализации этого права обычно не требуется согласия других участников долевой общей собственности.

При этом в случае продажи доли в общем имуществе особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей собственности имеют право преимущественной покупки проданной доли.

Это правило также применяется, когда акция продается на основании договора обмена, в соответствии с которым каждая из сторон признается продавцом товаров, которые она обязуется передать, и покупателем товаров, которые она обязуется принять взамен (ст. 567 ГК РФ).

Право преимущественного отказа от покупки действительно только в том случае, если доля продана внешней стороне. При продаже доли любому из участников обыкновенной акции другие совладельцы не имеют права преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Если несколько участников долевой собственности желают использовать право преимущественной покупки, продавец имеет возможность выбрать, кому из них продать свою долю. В случае возникновения спора между ними судья не вправе обязать продавца передать свою долю другому совладельцу по своему выбору.

Право преимущественной покупки не применяется в случае продажи доли жилого дома, квартиры на открытом аукционе, проводимом без согласия всех участников товарищества в случаях и при соблюдении с правилами, предусмотренными ч. 2 ст. 255 ГК РФ и других законов.

Это не распространяется на наследование, на свободное отчуждение доли права общей собственности, например, путем дарения. Если в форме подарка доля недвижимого имущества действительно продается, то такая операция может быть предметом право преимущественной покупки. 170 ГК РФ является фиктивной сделкой, т.е.

сделка, совершенная с целью хеджирования другой сделки, считается недействительной. Сделка, которую стороны фактически имели в виду, без ущерба для существа сделки, регулируется соответствующими правилами.

Поэтому, если будет доказано, что на самом деле доля дома, квартиры была продана, а не передана в дар постороннему, к операции применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, касающегося продажи доли недвижимого имущества.

Однако для применения правила предварительной покупки в этом случае необходимо предоставить доказательства, которые удовлетворяют критериям приемлемости, подтверждая все существенные условия договора купли-продажи (объект, цена и т.д.). При отсутствии таких доказательств суд не может признать покрытую сделку заключенной и определить сумму, подлежащую выплате покупателю при переходе его прав и обязанностей по договору к истцу.

При продаже комнаты в общей квартире оставшиеся собственники комнат этой общей квартиры имеют право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и в сроки, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 6 ст. 42 ТК РФ).

При продаже доли (комнаты в совместной квартире) постороннему лицу совладельцы жилого дома (собственники остальных комнат в этой квартире) имеют право преимущественной покупки проданной доли (комнаты) к цене, по которой он продается, и при других равных условиях (соблюдение условий платежа, обязательства по оплате расходов, связанных с исполнением сделки и т д.).

Продавец доли обязан сообщить другим участникам раздела жилого дома или квартиры о намерении продать свою долю постороннему, указав цену и условия, на которых она продается.

Если участник совместного предприятия обязуется приобрести долю дома, квартиры по цене, установленной продавцом, но ставит условия, неприемлемые для последнего (например, с рассрочкой или отсрочкой платежа), то у продавца есть право продать свою долю в доме на условиях, установленных им, незнакомцу.

При этом, если продавец доли в доме, квартире впоследствии меняет цену или другие условия продажи, он обязан сообщить об этом другим участникам совместного предприятия в установленном порядке. В противном случае их преимущественное право покупки может быть нарушено.

На практике вопрос о том, может ли продавец изменить условия продажи доли, решается неоднозначно, если кто-либо из участников общей собственности в течение установленного срока принял предложение воспользоваться правом преимущественного отказа и приобрести долю имущества на условиях, указанных продавцом.

Даже на страницах юридической литературы выражается мнение, что отправленное уведомление о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчужденная доля передается остальным участников общего пакета акций и распределяется между ними пропорционально имеющимся. 435 ГК РФ, имеют иную правовую природу.Учитывая содержание ст. 250 ГК РФ следует признать, что данная норма ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако расширение правил, касающихся осуществления права преимущественной покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязанность продать его собственность тому, кто принял предложение, повлечет за собой необоснованное продление ограничения прав собственника введено специальной нормой закона. 9 п.1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ во взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по его усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с получателем, который приму предложение.

Сообщение участникам долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательной для него предписания закона и не выражает желания заключить договор с получателем. Юридическое значение данного уведомления определяется п. 2 ст. 250 ГК РФ и состоит только из одного: уведомить остальных совладельцев «о намерении продать свою долю постороннему», что не может считаться офертой о заключении договора.

Согласие владельца, получившего вышеупомянутое сообщение, означает только то, что он имеет основное право на покупку проданной доли в течение установленного срока путем заключения конкретного договора перед лицом, которому продавец, по своей собственной воле, намеревается продать долю, но не считает, что заключила договор с момента его согласия, как того требует п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Последствия нарушения тоже разные. В случае несоблюдения правила льготной покупки договор не теряет юридической силы — возможна только замена указанного в нем покупателя другим лицом; если договор признан заключенным с акцептом оферты, последующий договор может быть признан недействительным, поскольку его совершают те, кто больше не имеет права распоряжаться предметом договора.