Можно купить квартиру с обременением в виде регистрации собственника или его родственника, но после сделки за зарегистрированным лицом сохраняется право пользования имуществом. Для покупателя есть и другие риски. Рассмотрим, что делать при покупке недвижимости с временной или постоянной пропиской гражданина, можно ли такую квартиру взять в ипотеку, когда проверять при купле-продаже и что делать, если на жилплощадь есть рецепты что должен написать новый владелец.
- Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?
- Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
- Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами
- Возможна ли ипотека с прописанными людьми?
- Варианты продажи квартиры с прописанным человеком
- Выписка до сделки
- Выписка после сделки
- Содержание и образец договора купли-продажи
- Прописанные не выписываются
- Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски
- Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?
- Содержание и образец искового заявления
- Документы
- Госпошлина и сроки
- Судебная практика
- Ответы юриста на частные вопросы
- Заключение эксперта
Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?
С юридической точки зрения термин «регистрация» давно исчез. Но до сих пор это означает регистрацию по месту жительства, которая выдается на неопределенный срок. Дает право пользования и проживания в квартире, имущество остается у собственника.
Регистрация тоже временная. Обычно его выдают на срок от 3 месяцев до 5 лет без удаления с места жительства. Это также дает право проживать и пользоваться помещением.
Если собственник продает квартиру, в которой человек временно или постоянно прописан, это влечет за собой риски для покупателя. Он может владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если в жилой площади зарегистрированы люди. Они должны сами решить эту проблему.
Примечание: если выдается разрешение на постоянное проживание, уволить человека можно только с его согласия или через суд. С временной регистрацией можно обойтись без триала.
Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами
Если вы купили квартиру с следом, в которой временно прописано лицо, вы можете записать ее без суда на основании п.30 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. 713 «Об утверждении Регламента…». Новому собственнику достаточно обратиться в регистрирующий орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты выезда через МФЦ, если зарегистрированный человек добровольно покинул жилую площадь. Для принудительного выселения вам придется обратиться в суд или дождаться окончания срока регистрации.
Образец заявки
Скачать образец заявления на досрочное аннулирование по месту пребывания
Консультация по оформлению документа
Возможна ли ипотека с прописанными людьми?
Большинство банков откажутся оформить ипотеку на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения долга имущество остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется наложить арест на имущество и подать на всех в суд.
Банк может одобрить заем, но с условием отказа лиц до заключения основного договора купли-продажи (далее — ДКП).
Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше всего дать понять отделу, как проходит сделка и когда продавец должен всем написать. У каждого банка свои правила и требования.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)
Задайте вопрос
Варианты продажи квартиры с прописанным человеком
Решив купить квартиру с отпечатком прописки, вы можете воспользоваться одним из нескольких способов:
- Заключите предварительную денежно-кредитную политику, указав отмену в качестве обязательства продавца.
- Заключите основную денежно-кредитную политику с указанием срока декларации после регистрации сделки.
- Оставьте все как есть, никому не пишите.
Что касается продажи приватизированной квартиры с зарегистрированными арендаторами, местонахождение которой неизвестно или не может быть указано без процесса, некоторые пользуются услугой срочной покупки недвижимости. Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «дефектами» покупают в основном недобросовестные агентства, которые используют мошеннические схемы для последующей перепродажи в якобы «чистом» виде. Честные агентства купят по цене ниже среднерыночной, но попросят продавца исключить всех из реестра.
Примечание: если приватизированная квартира продается, и бывший член семьи владельца отказывается от приватизации, хотя он может в ней участвовать, он сохраняет право на постоянное проживание, даже если он зарегистрирован в другом месте (статья 31 RFLC).
Выписка до сделки
Чаще всего при продаже квартиры с зарегистрированными арендаторами покупатели просят записать их перед сделкой. Соглашение может быть устным, но для гарантии того, что продавец продает недвижимость и получает деньги, лучше всего ввести предварительную денежно-кредитную политику.
Как выглядит пошаговая процедура:
- Покупатель находит подходящую квартиру, просит справку по форме No. 9 на зарегистрированных.
- Стороны составляют предварительную денежно-кредитную политику, в которой указывается размер депозита, срок заключения основного, обязанность продавца исключить всех из реестра в установленный срок.
- Прописанные выписываются.
- Стороны заключают основную денежно-кредитную политику и представляют документы для фиксации сделки.
Пример контракта
Скачать образец предварительного договора купли-продажи с обязательством расторжения
Консультация по оформлению документа
Выписка после сделки
Еще один вариант продажи квартиры с пропиской — выписка после заключения основной денежно-кредитной политики.
Как это сделано:
- Стороны согласовывают условия соглашения.
- Составляется основная денежно-кредитная политика с указанием срока отмены зафиксированных.
- Документы подаются для учета операций в день учета денежно-кредитной политики.
В целях безопасности покупатель может внести задаток до регистрации смены собственника, а оставшуюся часть после, когда продавец предъявит свидетельство об увольнении всех лиц. В заключение составляется акт приемки-сдачи, который подтверждает выполнение сторонами обязательств.
Примечание: размер депозита определяется сторонами. Обычно хватает 50-100 тысяч рублей. Если жилая площадь продается с залогом в виде ипотеки, вам придется выплатить долг продавцу. В этом случае сумма депозита будет равна сумме, причитающейся банку.
Содержание и образец договора купли-продажи
Основной договор купли-продажи с зарегистрированным лицом должен содержать следующую информацию:
- ФИО, адрес регистрации, паспортные данные сторон сделки.
- Адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь квартиры.
- ИМЯ И ФАМИЛИЯ зарегистрированное лицо.
- Срок аннулирования.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Условия изменения и расторжения договора.
- Дата составления, подпись продавца и покупателя.
Пример контракта
Скачать образец договора купли-продажи квартиры с зарегистрированным лицом
Консультация по оформлению документа
Прописанные не выписываются
Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, соглашается с этим и не требует отмены. На практике это случается очень редко, поскольку зарегистрированные граждане могут препятствовать осуществлению собственником прав на приобретаемое жилье.
Единственное преимущество для покупателя — это возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.
Устали читать? Подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски
Главный риск покупки дома с временной или постоянной пропиской — это право этих людей проживать в помещении. Они могут приходить и уходить в любое время, пользоваться жилым пространством. Кроме того, для регистрации родственника владельцу потребуется согласие других зарегистрированных лиц старше 18 лет. Они могут не дать его, и поэтому он не будет работать для регистрации других людей.
Еще одна проблема — сложность продажи. Если в будущем собственник решит продать купленную недвижимость вместе с зарегистрированными членами семьи предыдущего владельца, найти покупателя будет крайне сложно, а кроме того, придется продать по цене.
Примечание! После покупки квартиры у зарегистрированного собственника, который не желает выселяться, покупатель имеет право снять ее из реестра через суд.
Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?
Если человек купил квартиру у зарегистрированных лиц, о которых продавец не писал до или после сделки, это может быть сделано через суд. Новый владелец должен составить заявление об аннулировании на основании ст. 292 ГК РФ, в котором говорится, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для бывшего собственника и членов его семьи.
Как писать людям через суд:
- Собираем документы в суд.
- Составьте претензионную декларацию в трех экземплярах.
- Отправьте копию заявления и копию судебных документов ответчику, дождитесь уведомления о доставке.
- Подайте документы в районный суд по адресу регистрации лиц, подлежащих скачиванию. Их обвиняют.
- Дождитесь решения о приеме материалов на изготовление. В нем будут указаны дата и время предварительной встречи.
- Приходите на предварительную встречу. Обычно назначается через 15 дней после приема документов. Они могут запросить дополнительную информацию, уточнить вопрос, узнать о возможности заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком.
- Получить решение о назначении дела к судебному разбирательству.
- Участвуйте в судебных процессах. Дело может быть решено за одно заседание, но, скорее всего, судья обновит и расширит размышления на нескольких слушаниях, в зависимости от сложности дела.
- Получить решение суда о полном или частичном исполнении запроса либо об отказе в его исполнении.
- Подождите, пока решение вступит в силу. Полный рабочий день вступает в силу через месяц после оформления окончательной формы, при отсутствии — 7 дней с момента получения копии ответчиком.
Если ходатайство об исключении ответчиков из реестра удовлетворено, истец должен предоставить заверенную копию решения в УВМ Министерства внутренних дел по месту нахождения спорного имущества. Люди будут выписаны в день обращения.
Содержание и образец искового заявления
В качестве требования в заявлении необходимо указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрации. Если на момент обращения в суд он проживает в жилом помещении, подается заявление о выселении, но тогда к делу привлекается прокурор (ст. 45 ГПК РФ).
Какая информация указана в заявке:
- ФИО, адрес, паспортные данные заявителя.
- Название, адрес суда.
- ФИО, адрес регистрации.
- Дата заключения ДКТ, по которому право собственности перешло к истцу.
- Адрес, площадь спорного жилья.
- Жалобы и правовые основания (статьи 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Опись поданных документов.
- Подпись, дата составления.
Пример жалобы
Скачать образец претензии при прекращении права пользования квартирой и аннулировании
Консультация по оформлению документа
Документы
При обращении в суд вам понадобятся:
С оригиналов делаются копии, после чего возвращаются истцу.
Госпошлина и сроки
При освобождении через суд уплачивается госпошлина в размере 300 рублей. Дело будет рассмотрено в течение двух месяцев, но на практике с момента подачи заявления до вынесения решения проходит 3-4 месяца. Нам еще предстоит подождать месяц, прежде чем он вступит в силу. Перед этим нет смысла идти в УВМ МВД и просить выписку с обвиняемого, документы не будут приняты, т.к он до истечения срока обжалования может подать апелляцию.
Судебная практика
Обычно суды удовлетворяют иски владельцев купленного дома с бывшими зарегистрированными собственниками или членами их семей. Но ситуации разные, вот несколько примеров:
- Мужчина купил недвижимость. В DCT указано, что ответчик зарегистрирован там и сохраняет за собой право использования. Обязательства по аннулированию в контракте не предусмотрены. Истец запросил выписку от ответчика. Решением нет. 2-897 / 2019 2-897 / 2019 ~ M-685/2019 M-685/2019 от 6 июня 2019 г., в случае № 2-897 / 2019 заявки были отклонены.
- Мужчина купил квартиру. DKP предусматривает обязательство ответчика отказаться от подписки, но не сделал этого в установленные сроки. Новый хозяин решил написать это через суд. Решение No. 2-2832 / 2018 2-461 / 2019 2-461 / 2019 (2-2832 / 2018;) ~ M-2618/2018 M-2618/2018 от 6 февраля 2019 года по делу № 2-2832 / 2018 требования выполнены.
- Истец приобрел недвижимость, в которой зарегистрировано 5 ответчиков. Денежно-кредитная политика предусматривает обязанность продавца удалить их из реестра, но в установленный срок это не было сделано. Решением нет. 2-2586 / 2019 2-2586 / 2019 ~ M-2385/2019 M-2385/2019 от 2 декабря 2019 года по делу № 2-2586 / 2019, право пользования жилым помещением признано истекшим с аннулированием.
Ответы юриста на частные вопросы
В купленной квартире прописаны — мама и 10-летний ребенок. Они не хотят выходить, и им некуда идти. Что я должен делать? Обратиться в суд для выписки. Но дело осложняется наличием несовершеннолетнего: его можно выписать только с мамой. Если другого жилья нет, суд может дать на обыск несколько месяцев и сразу снять их с учета не удастся. Как продать жилую площадь у зарегистрированного лица, если она находится в другом городе? Покупатель просит записать это до записи денежно-кредитной политики, иначе он откажется от сделки. Зарегистрированный гражданин может перерегистрироваться по новому месту жительства в городе, в котором он находится. Старая регистрация будет автоматически отменена. Если жилья нет, вы можете выписаться где угодно через МФЦ или госуслуги. Можно ли купить квартиру у зарегистрированных лиц, если собственник несовершеннолетний? Это возможно, но необходимо потребовать, чтобы все было удалено из реестра родителем, действующим в операции в интересах ребенка. Кроме того, для продажи имущества несовершеннолетнего требуется разрешение органа опеки и попечительства. Как проверить при покупке недвижимости, есть ли зарегистрированные арендаторы? Запросите справку у продавца по форме № 9. Желательно, чтобы он был выпущен не более месяца назад. Он может получить его в ТСЖ, УВД МВД или заказать через госуслуги. При личном посещении его отпускают в день подачи заявления. Продается квартира на прописку родственника собственника. Он инвалид 2-й группы, сохраняет за собой право на проживание пожизненно. Если он перерегистрировался по другому адресу, сможет ли он вернуться в старую квартиру через суд? Нет. Если он будет добровольно выписан и откажется от своего права на постоянное проживание, он не сможет вернуть все в исходное положение.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Собственник может продать недвижимость, если он или другое лицо прописано там по месту жительства или пребывания.
- Сроки отмены продажи недвижимости определяются продавцом или покупателем. Если это обязательство не прописано в монетарной политике, новому собственнику будет сложно списывать людей даже через суд.
- При продаже квартиры у прописанного родственника он сам должен быть аннулирован, но обязательство по выписке возлагается договором на продавца. Заявление подается в УВМ МВД, МФЦ или через государственные службы зарегистрированным гражданином, которого необходимо выписать. Если он откажется это сделать, продавцу-собственнику придется обратиться в суд.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)
Задайте вопрос