Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Можно купить квартиру с обременением в виде регистрации собственника или его родственника, но после сделки за зарегистрированным лицом сохраняется право пользования имуществом. Для покупателя есть и другие риски. Рассмотрим, что делать при покупке недвижимости с временной или постоянной пропиской гражданина, можно ли такую ​​квартиру взять в ипотеку, когда проверять при купле-продаже и что делать, если на жилплощадь есть рецепты что должен написать новый владелец.

Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?

С юридической точки зрения термин «регистрация» давно исчез. Но до сих пор это означает регистрацию по месту жительства, которая выдается на неопределенный срок. Дает право пользования и проживания в квартире, имущество остается у собственника.

Регистрация тоже временная. Обычно его выдают на срок от 3 месяцев до 5 лет без удаления с места жительства. Это также дает право проживать и пользоваться помещением.

Если собственник продает квартиру, в которой человек временно или постоянно прописан, это влечет за собой риски для покупателя. Он может владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если в жилой площади зарегистрированы люди. Они должны сами решить эту проблему.

Примечание: если выдается разрешение на постоянное проживание, уволить человека можно только с его согласия или через суд. С временной регистрацией можно обойтись без триала.

Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами

Если вы купили квартиру с следом, в которой временно прописано лицо, вы можете записать ее без суда на основании п.30 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. 713 «Об утверждении Регламента…». Новому собственнику достаточно обратиться в регистрирующий орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты выезда через МФЦ, если зарегистрированный человек добровольно покинул жилую площадь. Для принудительного выселения вам придется обратиться в суд или дождаться окончания срока регистрации.

Образец заявки

Скачать образец заявления на досрочное аннулирование по месту пребывания

Консультация по оформлению документа

Возможна ли ипотека с прописанными людьми?

Большинство банков откажутся оформить ипотеку на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения долга имущество остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется наложить арест на имущество и подать на всех в суд.

Банк может одобрить заем, но с условием отказа лиц до заключения основного договора купли-продажи (далее — ДКП).

Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше всего дать понять отделу, как проходит сделка и когда продавец должен всем написать. У каждого банка свои правила и требования.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Варианты продажи квартиры с прописанным человеком

Решив купить квартиру с отпечатком прописки, вы можете воспользоваться одним из нескольких способов:

1. Заключите предварительную денежно-кредитную политику, указав отмену в качестве обязательства продавца.
2. Заключите основную денежно-кредитную политику с указанием срока декларации после регистрации сделки.
3. Оставьте все как есть, никому не пишите.

Что касается продажи приватизированной квартиры с зарегистрированными арендаторами, местонахождение которой неизвестно или не может быть указано без процесса, некоторые пользуются услугой срочной покупки недвижимости. Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «дефектами» покупают в основном недобросовестные агентства, которые используют мошеннические схемы для последующей перепродажи в якобы «чистом» виде. Честные агентства купят по цене ниже среднерыночной, но попросят продавца исключить всех из реестра.

Примечание: если приватизированная квартира продается, и бывший член семьи владельца отказывается от приватизации, хотя он может в ней участвовать, он сохраняет право на постоянное проживание, даже если он зарегистрирован в другом месте (статья 31 RFLC).

Выписка до сделки

Чаще всего при продаже квартиры с зарегистрированными арендаторами покупатели просят записать их перед сделкой. Соглашение может быть устным, но для гарантии того, что продавец продает недвижимость и получает деньги, лучше всего ввести предварительную денежно-кредитную политику.

Как выглядит пошаговая процедура:

1. Покупатель находит подходящую квартиру, просит справку по форме No. 9 на зарегистрированных.
2. Стороны составляют предварительную денежно-кредитную политику, в которой указывается размер депозита, срок заключения основного, обязанность продавца исключить всех из реестра в установленный срок.
3. Прописанные выписываются.
4. Стороны заключают основную денежно-кредитную политику и представляют документы для фиксации сделки.

Пример контракта

Скачать образец предварительного договора купли-продажи с обязательством расторжения

Консультация по оформлению документа

Выписка после сделки

Еще один вариант продажи квартиры с пропиской — выписка после заключения основной денежно-кредитной политики.

Как это сделано:

1. Стороны согласовывают условия соглашения.
2. Составляется основная денежно-кредитная политика с указанием срока отмены зафиксированных.
3. Документы подаются для учета операций в день учета денежно-кредитной политики.

В целях безопасности покупатель может внести задаток до регистрации смены собственника, а оставшуюся часть после, когда продавец предъявит свидетельство об увольнении всех лиц. В заключение составляется акт приемки-сдачи, который подтверждает выполнение сторонами обязательств.

Примечание: размер депозита определяется сторонами. Обычно хватает 50-100 тысяч рублей. Если жилая площадь продается с залогом в виде ипотеки, вам придется выплатить долг продавцу. В этом случае сумма депозита будет равна сумме, причитающейся банку.

Содержание и образец договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи с зарегистрированным лицом должен содержать следующую информацию:

1. ФИО, адрес регистрации, паспортные данные сторон сделки.
2. Адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь квартиры.
3. ИМЯ И ФАМИЛИЯ зарегистрированное лицо.
4. Срок аннулирования.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Условия изменения и расторжения договора.
7. Дата составления, подпись продавца и покупателя.

Пример контракта

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с зарегистрированным лицом

Консультация по оформлению документа

Прописанные не выписываются

Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, соглашается с этим и не требует отмены. На практике это случается очень редко, поскольку зарегистрированные граждане могут препятствовать осуществлению собственником прав на приобретаемое жилье.

Единственное преимущество для покупателя — это возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.

Устали читать? Подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски

Главный риск покупки дома с временной или постоянной пропиской — это право этих людей проживать в помещении. Они могут приходить и уходить в любое время, пользоваться жилым пространством. Кроме того, для регистрации родственника владельцу потребуется согласие других зарегистрированных лиц старше 18 лет. Они могут не дать его, и поэтому он не будет работать для регистрации других людей.

Еще одна проблема — сложность продажи. Если в будущем собственник решит продать купленную недвижимость вместе с зарегистрированными членами семьи предыдущего владельца, найти покупателя будет крайне сложно, а кроме того, придется продать по цене.

Примечание! После покупки квартиры у зарегистрированного собственника, который не желает выселяться, покупатель имеет право снять ее из реестра через суд.

Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?

Если человек купил квартиру у зарегистрированных лиц, о которых продавец не писал до или после сделки, это может быть сделано через суд. Новый владелец должен составить заявление об аннулировании на основании ст. 292 ГК РФ, в котором говорится, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для бывшего собственника и членов его семьи.

Как писать людям через суд:

1. Собираем документы в суд.
2. Составьте претензионную декларацию в трех экземплярах.
3. Отправьте копию заявления и копию судебных документов ответчику, дождитесь уведомления о доставке.
4. Подайте документы в районный суд по адресу регистрации лиц, подлежащих скачиванию. Их обвиняют.
5. Дождитесь решения о приеме материалов на изготовление. В нем будут указаны дата и время предварительной встречи.
6. Приходите на предварительную встречу. Обычно назначается через 15 дней после приема документов. Они могут запросить дополнительную информацию, уточнить вопрос, узнать о возможности заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком.
7. Получить решение о назначении дела к судебному разбирательству.
8. Участвуйте в судебных процессах. Дело может быть решено за одно заседание, но, скорее всего, судья обновит и расширит размышления на нескольких слушаниях, в зависимости от сложности дела.
9. Получить решение суда о полном или частичном исполнении запроса либо об отказе в его исполнении.
10. Подождите, пока решение вступит в силу. Полный рабочий день вступает в силу через месяц после оформления окончательной формы, при отсутствии — 7 дней с момента получения копии ответчиком.

Если ходатайство об исключении ответчиков из реестра удовлетворено, истец должен предоставить заверенную копию решения в УВМ Министерства внутренних дел по месту нахождения спорного имущества. Люди будут выписаны в день обращения.

Содержание и образец искового заявления

В качестве требования в заявлении необходимо указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрации. Если на момент обращения в суд он проживает в жилом помещении, подается заявление о выселении, но тогда к делу привлекается прокурор (ст. 45 ГПК РФ).

Какая информация указана в заявке:

1. ФИО, адрес, паспортные данные заявителя.
2. Название, адрес суда.
3. ФИО, адрес регистрации.
4. Дата заключения ДКТ, по которому право собственности перешло к истцу.
5. Адрес, площадь спорного жилья.
6. Жалобы и правовые основания (статьи 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
7. Опись поданных документов.
8. Подпись, дата составления.

Пример жалобы

Скачать образец претензии при прекращении права пользования квартирой и аннулировании

Консультация по оформлению документа

Документы

При обращении в суд вам понадобятся:

С оригиналов делаются копии, после чего возвращаются истцу.

Госпошлина и сроки

При освобождении через суд уплачивается госпошлина в размере 300 рублей. Дело будет рассмотрено в течение двух месяцев, но на практике с момента подачи заявления до вынесения решения проходит 3-4 месяца. Нам еще предстоит подождать месяц, прежде чем он вступит в силу. Перед этим нет смысла идти в УВМ МВД и просить выписку с обвиняемого, документы не будут приняты, т.к он до истечения срока обжалования может подать апелляцию.

Судебная практика

Обычно суды удовлетворяют иски владельцев купленного дома с бывшими зарегистрированными собственниками или членами их семей. Но ситуации разные, вот несколько примеров:

1. Мужчина купил недвижимость. В DCT указано, что ответчик зарегистрирован там и сохраняет за собой право использования. Обязательства по аннулированию в контракте не предусмотрены. Истец запросил выписку от ответчика. Решением нет. 2-897 / 2019 2-897 / 2019 ~ M-685/2019 M-685/2019 от 6 июня 2019 г., в случае № 2-897 / 2019 заявки были отклонены.
2. Мужчина купил квартиру. DKP предусматривает обязательство ответчика отказаться от подписки, но не сделал этого в установленные сроки. Новый хозяин решил написать это через суд. Решение No. 2-2832 / 2018 2-461 / 2019 2-461 / 2019 (2-2832 / 2018;) ~ M-2618/2018 M-2618/2018 от 6 февраля 2019 года по делу № 2-2832 / 2018 требования выполнены.
3. Истец приобрел недвижимость, в которой зарегистрировано 5 ответчиков. Денежно-кредитная политика предусматривает обязанность продавца удалить их из реестра, но в установленный срок это не было сделано. Решением нет. 2-2586 / 2019 2-2586 / 2019 ~ M-2385/2019 M-2385/2019 от 2 декабря 2019 года по делу № 2-2586 / 2019, право пользования жилым помещением признано истекшим с аннулированием.

Ответы юриста на частные вопросы

В купленной квартире прописаны — мама и 10-летний ребенок. Они не хотят выходить, и им некуда идти. Что я должен делать? Обратиться в суд для выписки. Но дело осложняется наличием несовершеннолетнего: его можно выписать только с мамой. Если другого жилья нет, суд может дать на обыск несколько месяцев и сразу снять их с учета не удастся. Как продать жилую площадь у зарегистрированного лица, если она находится в другом городе? Покупатель просит записать это до записи денежно-кредитной политики, иначе он откажется от сделки. Зарегистрированный гражданин может перерегистрироваться по новому месту жительства в городе, в котором он находится. Старая регистрация будет автоматически отменена. Если жилья нет, вы можете выписаться где угодно через МФЦ или госуслуги. Можно ли купить квартиру у зарегистрированных лиц, если собственник несовершеннолетний? Это возможно, но необходимо потребовать, чтобы все было удалено из реестра родителем, действующим в операции в интересах ребенка. Кроме того, для продажи имущества несовершеннолетнего требуется разрешение органа опеки и попечительства. Как проверить при покупке недвижимости, есть ли зарегистрированные арендаторы? Запросите справку у продавца по форме № 9. Желательно, чтобы он был выпущен не более месяца назад. Он может получить его в ТСЖ, УВД МВД или заказать через госуслуги. При личном посещении его отпускают в день подачи заявления. Продается квартира на прописку родственника собственника. Он инвалид 2-й группы, сохраняет за собой право на проживание пожизненно. Если он перерегистрировался по другому адресу, сможет ли он вернуться в старую квартиру через суд? Нет. Если он будет добровольно выписан и откажется от своего права на постоянное проживание, он не сможет вернуть все в исходное положение.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Собственник может продать недвижимость, если он или другое лицо прописано там по месту жительства или пребывания.
2. Сроки отмены продажи недвижимости определяются продавцом или покупателем. Если это обязательство не прописано в монетарной политике, новому собственнику будет сложно списывать людей даже через суд.
3. При продаже квартиры у прописанного родственника он сам должен быть аннулирован, но обязательство по выписке возлагается договором на продавца. Заявление подается в УВМ МВД, МФЦ или через государственные службы зарегистрированным гражданином, которого необходимо выписать. Если он откажется это сделать, продавцу-собственнику придется обратиться в суд.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос