Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками

Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных статьей 7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Степень родства не имеет значения: каждый человек имеет право продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль только в налоговых вычетах и ​​использовании некоторых субсидий на покупку жилья. Рассмотрим, какие люди считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.

Кто считается близким родственником?

По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:

Сделки с недвижимостью между родственниками совершаются в основном. Переход права собственности регистрируется Росреестром и не имеет значения, кто друг для друга покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи недвижимости между родственниками

Покупка недвижимости у родственников может повлиять:

1. Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но если близкий родственник покупателя продает дом, ПИФ очень внимательно проверит документы. Такое подозрение связано с большим количеством фиктивных операций по сбору материнского капитала: люди ведут переговоры с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее ДКП), ПФР переводит деньги продавцу, который передает всю сумму или только ее часть наличными в пользу держателя сертификата. Это незаконно.
2. Покупка недвижимости у ребенка или опекуна. Изобразительное искусство. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновителями, а также опекунами, попечителями и попечителями.
3. Покупка дома у несовершеннолетнего ребенка. Его может приобрести близкий родственник (кроме родителя). Но родителям нужно будет получить разрешение в органе опеки, иначе Росреестр не примет документы.
4. Оформление налогового вычета. Если жилая площадь приобретается у близкого родственника, новый владелец не сможет впоследствии воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестры считаются зависимыми друг от друга, и вычет по сделкам между ними не допускается (п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Также существует психологический фактор, с которым часто сталкиваются люди, имеющие финансовые дела с родственниками. Постороннему человеку легче продать недвижимость дороже. Родственники чаще просят скидку, мотивируя это родством.

Юридическая консультация: Некоторые люди договариваются о фиктивной купле-продаже с родственниками. Делать не стоит: так же рано или поздно правда откроется. Например, если ПФР обнаруживает взыскание материнского капитала, его представители оспаривают сделку в суде. Как минимум деньги надо будет вернуть, в лучшем случае будет возбуждено уголовное дело.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Посещение нотариуса будет необходимо для выдачи доверенности, если представитель действует от имени продавца или покупателя. Требуется нотариальное заверение (ст.185.1 ГК РФ).

Нельзя не посетить нотариальную контору в других случаях:

1. Доля собственности продается. Сначала необходимо получить отказы от других собственников или дождаться срока предоставления ими права первого отказа от выкупа (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариально заверенную ДКТ.
2. Продажа недвижимости для инвалидов или несовершеннолетних. В первую очередь оформляется разрешение на содержание под стражей, после чего — договор.

Примечание! Нотариальное заверение доли владения DCT не требуется, если она продается владельцу другой доли в том же доме.

Расходы

Доверенность будет стоить 200 рублей. Если необходимо составить сам документ, он оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: генеральная — самая дорогая, разовая — самая дешевая.

Стоимость заверения договора, если это требуется по закону, составляет 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по их просьбе, если они хотят максимально обезопасить себя.

Если нет необходимости сертифицировать DCT, но продавец и покупатель по-прежнему хотят этого, вам придется заплатить в соответствии со ст. 22.1 «Основы законодательства о нотариате» по ставке в зависимости от стоимости проживания:

Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?

Чтобы покупать и продавать недвижимость между близкими родственниками, вам необходимо:

1. Согласитесь с условиями договора. Цена, порядок заселения, сроки выселения из квартиры оговариваются до бумажного оформления денежной политики.
2. Подать заявку на DCT. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы обе стороны сделки были удовлетворены ее положениями.
3. Подпишите DCT. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
4. Подать документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это делать через МФЦ по предварительной записи.
5. Получите финальный пакет документов. Выдается DCT с регистрационной записью и новой выпиской из USRN.

Важно! При покупке и продаже между близкими родственниками по предварительной договоренности можно привлечь агента по недвижимости или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.

Содержание и образец договора

Факт и степень родства в договоре купли-продажи не указываются. Для сделки это не имеет значения.

Какая информация указана в ДКП:

1. ФИО, адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
2. Информация о недвижимости: тип (дом, квартира, земля), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
3. Реквизиты продавца, дата происхождения собственности.
4. Методы, сроки и порядок расчета.
5. Обязанности и ответственность сторон.
6. Порядок изменения и расторжения договора.
7. Подписи сторон сделки, дата составления денежно-кредитной политики.

Пример контракта

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Консультация по оформлению документа

Документы

Перед заключением договора продавец должен подготовить паспорт, свидетельство о постановке на учет на квартиру, выписку из ЕГРН и документ о собственности: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, акт дарения и т.д.ограниченный срок действия, нет смысла составлять их заранее.

Покупателю нужен только паспорт.

Госпошлина

За новую регистрацию недвижимости покупатель оплачивает сбор в размере 2000 рублей сразу после подачи документов.

Сроки регистрации

Регистрация смены собственника занимает три рабочих дня, если DCT проверил у нотариуса. Нотариус сам представляет документы в Росреестр, услуга бесплатная. Но вам придется заплатить госпошлину.

При подаче документов через МФЦ регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр — 7 рабочих дней.

Налог при продаже квартиры близкому родственнику

Тесная связь с покупателем не освобождает от обязанности платить НДФЛ в размере 13%. Налог придется платить с суммы дохода — разницы между покупной и продажной ценой дома.

Продавцы, владевшие проданной недвижимостью более трех лет, освобождаются от налогообложения, если ее получили:

1. Договор дарения.
2. По наследству.
3. Как следствие приватизации.
4. Контракт на пожизненное обслуживание с иждивенцами.

В остальных случаях минимальный срок освобождения от подоходного налога с населения составляет 5 лет.

Примечание. Заявление 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом заключения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.

Что лучше: купля-продажа, дарение или завещание

Завещание — это хорошо, потому что оно позволяет вам пользоваться имуществом всю оставшуюся жизнь и только потом передавать его в собственность родственника. Но вы также можете оформить ПрЭП с правом на ПМЖ. В этом случае собственник сможет продать, подарить или поменять жилье, но лицо, имеющее такое право, останется там жить.

Дарение недвижимости — абсолютно бесплатная сделка. Для жертвователя это невыгодно, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.

Юридическая консультация: Если деньги не имеют значения и недвижимость необходимо передать в собственность женатому сыну или дочери, лучше всего оформить акт дарения. Согласно ст. 36 СК РФ имущество, безвозмездно полученное в браке, не подлежит разделу при расторжении брака. Признать подаренное жилье общей собственностью можно будет, если в период семейной жизни было вложено много денег, из-за чего общая стоимость увеличилась (ст. 37 СК РФ).

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли мне согласие бывшего супруга моей сестры, если я продам квартиру своей племяннице (их дочери)? Нет, согласия бывшего мужа не требуется. Достаточно того, чтобы интересы несовершеннолетнего ребенка по контракту представляла его мать. И наоборот, при продаже дома ребенка требуется согласие. Хочу обменять квартиру на родственника. Как лучше всего это сделать: с помощью двух монетарных политик или бартерной сделки? Контракты купли-продажи легче читать. Возможно оформление двух ДКП: одно на квартиру, другое на другое. И отправьте сразу все документы на регистрацию. Он заключил договор купли-продажи недвижимости с близким родственником. В последний момент передумали совершать сделку, но документы уже предоставили в Росреестр. Можно ли их отозвать? Да, для завершения регистрационных действий необходимо подать заявку в Росреестр. Если новая регистрация собственности уже произведена, вернуть квартиру можно только в рамках новой денежно-кредитной политики или другого соглашения. Заключен договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками. Покупатель внес задаток, имущество зарегистрировано. Остальной суммы пока нет, с момента регистрации прошел месяц. Можно ли оспорить продажу между родственниками? Вы можете взыскать оставшуюся сумму или потребовать расторжения договора через суд. Вам не придется возвращать залог, так как покупатель не выполнил свои обязательства по денежно-кредитной политике. Я хочу купить квартиру у родителей. Но чтобы мы с мужем были покупателями, сразу определялись акции. Ты можешь это сделать? Да, участие в сделке нескольких покупателей и продавцов не запрещено законом.

Заключение эксперта

1. Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, они проводятся на общих основаниях.
2. Продажа квартиры близким родственникам запрещена только в том случае, если она является собственностью несовершеннолетнего ребенка.
3. При покупке дома у родственников пропадает право на налоговый вычет, и получить средства на материнский капитал сложнее.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос