Спросите юриста быстрее. Это бесплатно!
Покупка совместной квартиры супругами имеет свои особенности.
По закону режим «дефолта» — это приобретение недвижимости в долевую собственность, поэтому супруги могут разделить ее по долям.
Но есть варианты сразу же распределить доли собственности, когда это необходимо, например, для вычета налога для одного из супругов.
- Особенности видов собственности
- Условия покупки
- Роль брачного договора
- Если взята ипотека
- При долевом строительстве
- Если доля выделяется детям
- В каких случаях нужен нотариус
- Что должно быть в договоре
- Порядок оформления сделки
- Получение налогового вычета
- Регистрацию сделок для участников долевой собственности упростят
- Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами
- Что такое долевая и что такое совместная собственность
- Оформление квартиры при покупке квартиры в долевую собственность супругами
- Имущественный вычет по НДФЛ при долевой собственности
- Без штампа в паспорте
- Общая совместная собственность на квартиру в Украине: как разделить в 2019 году
- Покупка квартиры в долевую собственность
- В чем разница между совместной и долевой собственностью
- Как купить квартиру в общую долевую собственность
- Список документов для оформления доли имущества
- Покупка квартиры не супругами
- Покупка квартиры супругами
- Выделение долей детям
- Как лучше оформить квартиру: в долевую или совместную собственность
- Покупка квартиры для семьи с использованием Материнского капитала
- Особенности нотариальной регистрации долей от 31.07.2019
- Заключение
- Распределение вычета супругами
- Если у супругов общая долевая собственность
- Если у супругов общая совместная собственность
- Если собственность индивидуальная
- Как получить вычет с Налогией
Особенности видов собственности
Совместное владение — это способ владения объектом, при котором каждому совладельцу назначается отдельная часть владения.
Пропорциональные доли могут быть распределены, например, у каждого собственника 1/2 или 1/4 или нерегулярные: например, муж может владеть 2/3, а жена — 1/3.
Это неравномерное распределение обычно используется для получения имущественного вычета.
При этом в любом случае приобретенное в браке имущество считается совместно нажитым и в случае развода делится пополам. Акции предназначены для пропорционального распределения.
В отличие от совместного владения, когда супруг (а) не может продать собственность без разрешения других совладельцев, владелец доли может быть продан, подарен, завещан, фактически преобразовав собственность в квартиру в кондоминиуме. Но, разумеется, преимущественное право покупки будет иметь вторая сторона, поэтому необходимо будет получить отказ от других совладельцев домов в покупке доли.
Условия покупки
ГК РФ гласит, что по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило действует и в 2019 году. Чаще всего недвижимость оформляется на одного из супругов — проще с документами.
Но возможно приобрести именно долевую собственность, т.е оформить каждому из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычной процедуры. Следует учесть несколько нюансов, например, указание в договоре доли каждого собственника, а также оплата стоимости имущества отдельно за каждую акцию.
Роль брачного договора
Брачный договор, заключенный между супругами, является наиболее важным документом, регулирующим распределение долей. Муж и жена могут договориться о том, как разделить долю собственности между ними в случае развода. Неважно, как была приобретена квартира, на кого она была официально зарегистрирована и других факторов.
Сумма долей, указанная в брачном договоре, остается за бывшими супругами в случае развода.
Если взята ипотека
Если квартира приобретена в ипотеку, то она оформлена в совместную собственность супругов. В банке ведется ипотека ипотечной квартиры. Стороны не могут распределить акции до тех пор, пока не выплатят долг и не снимут обременение.
После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в соответствии со своими потребностями или оставить жилье в совместной собственности.
Сложнее обстоит дело, когда супруги развелись во время выплаты ипотеки. В этом случае вопрос о разделе долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут сразу же разделить дом и выдать отдельную ипотеку для каждой доли, или они могут разделить дом позже, после того, как будет выплачена вся ипотека.
При долевом строительстве
Многие семьи хотят купить дом, пока он еще строится, так как он намного дешевле. При этом в момент покупки обычные деньги вкладываются в «долю». В этом случае сам договор может быть составлен на обоих супругов и на одного из них — но с точки зрения закона разницы между формами нет.
Когда супруг (а) покупает дом в дошкольном образовательном учреждении, право собственности переходит в категорию общей собственности, что отображается при оформлении прав собственности после завершения строительства. Квартира записана на имя человека, зачисленного в дошкольное образовательное учреждение, но при разделе имущества в случае развода оно делится поровну между супругами.
Стороны могут заключить брачный договор, в котором будет установлен размер принадлежащих им акций. Его можно подписать на этапе строительства, но положения контракта вступят в силу после завершения строительства.
Если доля выделяется детям
Дети могут стать домовладельцами в следующих случаях:
Покупка дома с детьми среди собственников связана с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать доли детей и наоборот. Следовательно, в купленной квартире доли необходимо отдать сразу. Это право собственности не может быть разделено. Кроме того, данная операция проходит под контролем надзорных органов.
В каких случаях нужен нотариус
Аутентификация транзакции — дело дорогостоящее и значимое. Поэтому следует сразу понимать, нужен ли нотариус при проведении сделок.
Согласно последним поправкам, нотариальное удостоверение сделки требуется только в случае отчуждения имущества, находящегося в совместной собственности, а также в случае раздела долей. При покупке дома не требуется обязательной сертификации.
Поэтому супругам, приобретающим квартиру в 2019 году, не нужно нотариально удостоверять сделку, если:
Но чтобы передать акции, вам нужно будет посетить нотариальную палату. Или если в сделке участвуют дети. Или если есть несколько продавцов.
Что должно быть в договоре
Единого образца для составления договора нет. Но есть обязательные элементы, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Таким образом, в договоре указывается:
Оформление договора допускается в бумажной и рукописной формах. В конце документа все стороны сделки должны подписать и расшифровать.
Порядок оформления сделки
Правила покупки совместного дома немного отличаются от правил покупки совместной квартиры. Обычно процедура выглядит следующим образом:
При проведении более сложных действий необходимо учитывать множество нюансов. А если есть желание совершить покупку именно в совладение, то лучше привлечь к сделке профессионального юриста, а не простого агента по недвижимости.
Но проще сначала купить жилье в долевую собственность, а потом с помощью нотариуса разделить доли или заключить брачный договор.
Получение налогового вычета
Размещение акций важно для получения вычета по налогу на имущество. При наличии совместной собственности один из супругов получает вычет, второй пишет отказ.
В случае совместной собственности каждый супруг получает налоговый вычет в соответствии со своей долей отдельно друг от друга.
Вы можете получить компенсацию даже в разные периоды времени — это не ограничено законом.
Иногда имеет смысл, чтобы один из супругов, которые зарабатывают больше всего, имеет большую долю, чтобы у них была возможность вернуть максимальную сумму денег.
Общая сумма вычета составляет 2 миллиона рублей на одно имущество, поэтому больше 13% от этой суммы вернуть все равно не удастся. Если человек не полностью использовал свое право, он может перевести остаток в другое имущество и получить вычет в полном объеме.
Полезное видео от hypothek.ru об особенностях покупки квартиры в долевой собственности:
ЕСТЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ НАШИХ АДВОКАТОВ:
Регистрацию сделок для участников долевой собственности упростят
С 31 июля 2019 года будет упрощена процедура регистрации операций для участников партнерства. Это означает, что с конца июля держателям акций больше не нужно будет обращаться к нотариусу, если обе стороны сделки договорились.
Росреестр напомнил гражданам о внесении изменений в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Эти изменения вступят в силу 31 июля. Почему они важны? Поправки отменяют нотариальное обязательство при совершении некоторых видов операций с обыкновенными акциями.
Вот что рассказали корреспонденту «РГ» в Росреестре. Согласно нововведению, с 31 июля 2019 года требуется нотариальное удостоверение сделок в случае отчуждения или ипотеки всеми участниками долевой собственности на свои доли в рамках единой сделки.
Также нет необходимости удостоверять ипотечные договоры на доли в праве общей собственности, заключенные с кредитными организациями.
При этом, как правило, операции по отчуждению или ипотеке долей общего права собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
«Дочерние» сайты Росреестра будут удалены из интернета
Поправки важны и затрагивают огромное количество граждан. Согласно статистике Росреестра, по состоянию на 31 марта 2019 года в Едином государственном реестре недвижимого имущества зарегистрировано 65,4 млн прав собственности на обыкновенные акции физических лиц.
Проблема доли граждан в последнее время стала очень острой. Теперь суды завалены исками к владельцам и покупателям этих акций. Также действия часто фигурируют в отчетах о преступлениях. Когда куплена минимальная доля, начинается выживание собственников.
Нововведение позволит участникам долевого общего имущества, которые принимают общее решение о совершении сделки, сократить временные и финансовые затраты на отчуждение и залог имущества.
И до 31 июля 2019 года действует действующая редакция закона «О государственной регистрации недвижимого имущества».
Напоминаем, что нотариальное заверение продажи долей недвижимого имущества стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона n. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эти изменения также были учтены в Законе № 218-ФЗ.
Справка «РГ»
1 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, в частности об изменении условий кредитного договора, кредитного договора, заключенного с единым заемщиком для некоммерческих целей» цели, связанные с его предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщика, по которым заемщик обеспечен ипотекой, по требованию заемщика », который изменяет ст. 42 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».
Между тем
Дума во втором чтении рассматривает законопроект о запрете продажи микроакций в квартирах. Эта мера поможет защитить людей от мародеров.
Необычный кредит получат желающие переехать в заброшенные села
Предлагается установить правило, согласно которому может устанавливаться доля права общей собственности на жилище при условии, что размер доли каждого из собственников дает им возможность переехать в жилище при условии соблюдения правила проживания учет площадей. Приватизация, наследование, а также случаи, когда право на общую собственность возникает в силу закона, являются исключениями.
Существует ограничение права собственника на переселение к «третьим лицам», если в результате у каждого из них будет меньше нормы учета жилплощади. Одна из поправок, внесенных после первого чтения, гласит, что переход на более низкую, чем обычно, квоту разрешен только в определенных случаях, например, в суде, или если это ребенок или родители собственника.
Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами
Что такое долевая и что такое совместная собственность
При заключении договора купли-продажи квартиры право собственности на этот объект оформляется на нового собственника. А если собственник один, то с такой ситуацией все понятно.
Но очень часто квартира покупается в браке или несколькими людьми, она передается по наследству детям, а также может быть оформлено пожертвование на несколько человек.
В этом случае ответ неоднозначен, а это значит, что собственность становится не индивидуальной, а общей. В свою очередь, у долевой собственности есть два варианта: совместная и долевая.
Долевое владение — это когда у объекта недвижимости есть несколько собственников, доли которых строго распределены между ними. Каждому выдается свидетельство о собственности, в котором четко указано, сколько долей принадлежит конкретному человеку в той или иной квартире. Эта доля изолирована, а значит, ее можно продать.
именно с долевой собственностью можно продать часть квартиры, поделив ее и превратив отдельную собственность в настоящую квартиру в кондоминиуме. Конечно, прежде чем реализовать свою долю, вы должны предложить выкупить ее у владельца второй доли и на тех же условиях, что и на свободном рынке.
Если он откажется, акция может быть продана кому угодно на общих основаниях.
Что касается общего общего имущества, то чаще всего это происходит в браке. Совместное имущество нельзя разделить, разделить, продать его часть и так далее, это единый объект, принадлежащий двум людям.
В этом случае на бумаге у квартиры есть собственник, например один из супругов, а на самом деле — двое. И сделать что-нибудь с квартирой: продать, поменять, ипотека и тд
— без согласия другой стороны это невозможно.
При покупке квартиры по умолчанию имущество считается совместной, но по желанию супругов может быть поделено на доли.
Оформление квартиры при покупке квартиры в долевую собственность супругами
Как известно, существует строгое законодательное положение, согласно которому все, что нажито супругами в браке для паевых инвестиционных фондов, при расторжении брака делится пополам. То есть квартира, приобретенная супругами в браке, в любом случае является общей собственностью.
Но, конечно, у них есть выбор: оформить квартиру одному из супругов или обоим.
При покупке квартиры в акционерной собственности также следует подумать о способе оплаты за недвижимость. Во избежание вопросов лучше производить пропорционально долям. То есть каждый супруг платит свою долю — это гарантирует, что при подаче заявления о вычете налога на имущество не возникнет вопросов со стороны государственных органов и налоговых органов.
Один из супругов также может зарегистрировать квартиру в совместной собственности, наделенную соответствующими полномочиями, что означает, что он должен иметь доверенность от другого, заверенную нотариусом, для совершения таких действий.
Но нужно понимать, что независимо от формы собственности на квартиру, в которой она зарегистрирована, квартира все равно является совместно нажитым имуществом, а это значит, что она принадлежит супругам в равных долях.
Даже если квартира разделена, скажем, на 1/4 и 3/4 в договоре купли-продажи и зарегистрирована на одни и те же доли в государственных органах, поэтому при разделении собственности квартира все равно будет разделена пополам.
И это положение можно изменить только в одном случае — если оформить брачный контракт.
Брачный договор — довольно сильный документ, который будет регулировать имущественные отношения супругов. Его положения и пункты всегда применяются к исполнению при разделе имущества, приобретенного в браке. Именно он может решить вопрос справедливости в обход закона.
Например, если в нем указано, что при разделении имущества оно остается у человека, на которого оно зарегистрировано, то в этом случае имеет смысл распределить доли при покупке квартиры! Ведь размер доли, которая принадлежит супругам по документам, останется в собственности каждого из них после развода.
Имущественный вычет по НДФЛ при долевой собственности
Регистрация квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, влияет на расчет вычета по налогу на доходы физических лиц. И если при разделе имущества этот аспект — регистрация в долевую собственность или долевую собственность — не является решающим (при отсутствии брачного договора), то при возмещении НДФЛ он имеет довольно большое влияние.
В случае совместной собственности оба супруга и один из них могут получить вычет.
В последнем случае второй супруг пишет отказ в получении вычета в пользу того, кому выгоднее всего для всей семьи получить такой вычет.
Если квартира оформлена в долевую собственность, вычет каждый из супругов получает отдельно друг от друга. Кроме того, важно отметить, что они получают этот вычет пропорционально назначенным акциям.
Как правило, вычет составляет 2 000 000 рублей. Это действительно для собственности. Общая стоимость квартиры делится пропорционально долям (а не количеству людей, на которых прописана недвижимость). Это будет вычет для каждого из супругов.
Но только в том случае, если стоимость приобретаемого жилья составляет 2 миллиона рублей или меньше этой суммы. Если цена квартиры превышает предельную стоимость, вычет по каждой будет рассчитываться как 2 миллиона рублей, умноженные на ее долю.
В результате те, у кого больше доля, получат больший вычет.
Когда вы владеете совместной собственностью, каждый получает вычет подоходного налога с населения в своей сумме, и вам не нужно писать никаких дополнительных деклараций.
Без штампа в паспорте
Что можно ожидать от пары, которая хочет купить дом, но не планирует жениться
Фото: ИТАР-ТАСС / Интерпресс / Петр Ковалев
Нередки ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают не оформлять свои отношения официально, а жить вместе и даже иметь общих детей и приобретать недвижимость, в том числе ипотеку. Но юридически такой союз отличается от законного брака, и случаи нарушения прав одного из его участников также встречаются довольно часто.
Мы расскажем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предоставить паре, чтобы при необходимости без проблем разделить купленную недвижимость на незарегистрированный брак.
Что такое гражданский брак
Начнем с того, что гражданского брака нет, такого понятия в российском законодательстве нет. Брак в России признается только союзом, зарегистрированным в государственном ЗАГСе (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2).
Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общим имуществом (за исключением имущества, полученного одним из супругов в качестве наследства или подарка).
Если брак официально не зарегистрирован, пара не может иметь общего имущества.
«Российское законодательство не отождествляет гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) с супружескими отношениями, и, следовательно, не применяет к ним правила правовой защиты супругов», — говорит Светлана Краснова, руководитель юридического отдела Инкома. Real имущество. «К сожалению, во многих случаях после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остаются ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства было приобретено на имя другой половины».
Даже если оба совместно проживающих супруга участвовали финансово в покупке квартиры, владельцем будет тот, на имя которого она зарегистрирована.
Как подтвердить участие в покупке
Если на момент разделения официальный домовладелец отказывается добровольно делить квартиру с бывшим соседом по комнате, будет очень сложно доказать участие последнего в сделке.
Это возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что оба их денег были потрачены на квартиру.
Это могут быть, например, квитанции от официального собственника квартиры о получении определенной суммы денег за покупку жилья от его сожителя.
Супруги также могут заключить письменный договор о покупке недвижимости, приложив к нему подтверждение денежного перевода для определенных целей. На решение суда также могут повлиять показания, подтверждающие, что супруги долгое время жили вместе, имели общую жизнь и так далее
Как правильно организовать проживание
Самый простой способ защитить свои права при покупке недвижимости в незарегистрированном браке — зарегистрировать ее как общую собственность, то есть разделить действия покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя была установлена на момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении данной сделки можно различать как равные, так и неравные доли, учитывая размер вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от покупки квартиры физическими лицами в муниципальном образовании, — поясняет глава компании« ТОП Идея »Олег Ступенков. — В этом случае при составлении договора необходимо будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги — чаще всего от 50 до 50, но могут быть и другие договоренности, например от 30 до 70».
При регистрации долевой собственности покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, передать свою долю кому угодно, но второй совладелец сохраняет право первого отказа от покупки.
Ипотека в гражданском браке
Ранее банки отказывали в ссуде парам, которые официально не зарегистрировали свой брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе брать ипотеку.
«В этом случае, если соглашение является ипотечным, два физических лица просто выступают в качестве созаемщиков и после закрытия ссуды и снятия залога оформляют право собственности в заранее определенных квотах», — пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров. Бест-Новострой. «Преимущество такой операции в том, что банк учитывает доход обоих физических лиц, соответственно можно рассчитывать на более крупную ссуду».
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, так что права всех сторон защищены: оба созаемщика имеют право на долю, добавляет Мария Литинецкая, управляющий партнер Metrium. Каждая акция будет залогом по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков внезапно перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делится пополам, поэтому у них 50-50 долей в квартире, но, скажем, через год-два они решили уехать, и один из них перестал вкладывать деньги в бесполезное взаимный.
«Если такая ситуация возникнет между официальными супругами, не заключившими брачный договор, и это будет связано с разводом и разделом имущества, квартира будет признана совместно нажитой и поделена поровну», — сказала Ирина Доброхотова.
— В случае, если созаемщики не являются родственниками по закону, те, кто регулярно платит кредит, могут договориться с банком о заключении договора, дополняющего кредитный договор, и переоформить кредитный договор на себя — следовательно, и полностью оформить квартира в будущем для себя.
В этом случае денежный вклад первого созаемщика выровняется и у него ничего не останется».
Если вы сначала купили дом, а потом поженились
Известно много случаев, когда квартира была куплена в незарегистрированном браке, затем пара поженилась и через несколько лет после развода у одного из супругов ничего не осталось. А все потому, что супруги не оформили дом в совместную собственность и забыли, что купленная до брака квартира не считается общим достоянием и не подлежит разделу.
Поэтому здесь стоит заранее подготовиться к возможному разделу имущества. Во-первых, как уже упоминалось выше, вы можете сразу определить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решает официально зарегистрировать брак, они могут заключить брачный договор, указав в нем, что такое имущество приобретается совместно и подлежит разделу, как приобретенное в браке, то есть в соответствии с семейным кодексом.
Однако, как говорят агенты по недвижимости, самый надежный вариант страховки — покупка недвижимости на официальную свадьбу.
Общая совместная собственность на квартиру в Украине: как разделить в 2019 году
Во-первых, следует отметить, что в гражданском праве проводится различие между общей совместной собственностью и общей долевой собственностью. Общая собственность считается имуществом без определения долей каждого из собственников.
Типичный пример — собственность супругов. Однако совладельцами могут быть не только супруги.
Активы, приобретенные членами семьи в результате совместной работы и паевых инвестиционных фондов, также считаются общими активами.
Простая акция принадлежит двум и более лицам с определением доли каждого из них.
Как правило, квартиры передавались в совместную собственность на равных долях после приватизации жилья.
Кроме того, в Украине существует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или соглашением не устанавливается общая собственность.
Владелец совместной собственности может распоряжаться общим благом только с согласия всех остальных собственников. Если это сделка, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, это согласие должно быть выражено в письменной форме и нотариально удостоверено. В первую очередь это касается сделок с недвижимостью.
Отсутствие письменного согласия совладельца на заключение сделки может стать поводом для обращения в суд с заявлением о признании договора недействительным, поэтому покупателям необходимо быть начеку, особенно когда речь идет о совместной собственности супругов. Фактически, согласно ст.
60 Семейного кодекса Украины (далее — СКУ) все имущество, приобретенное супругами во время брака, считается совместным, независимо от того, не имел ли один из них самостоятельного дохода.
Личное имущество одного из супругов также может быть признано совместно по решению суда, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в стоимости за счет совместных расходов или второго супруга (ч. 1 ст. 62 ГКУ).
Режим общности собственности распространяется также на имущество мужчины и женщины, проживающих в одной семье, но без регистрации брака (часть 1 статьи 74 ГКУ). Даже если брак был расторгнут, совокупность имущества, приобретенного в браке, сохраняется, если ни один из супругов не подал заявление о разделе имущества.
К заявлениям о разделе имущества после развода применяется трехлетний срок исковой давности. Однако крайний срок исчисляется со дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности.
Поэтому на практике встречаются случаи, когда один из бывших супругов просит суд признать недействительной сделку, заключенную через 5 и более лет после развода.
Вы можете застраховать себя в этих случаях, постараясь собрать максимально полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя.
И главное: в контракте всегда должна быть указана реальная стоимость, по которой приобретается недвижимость.
В этом случае, даже если сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит обратно всю уплаченную сумму.
Чтобы продать свою долю в общем общем имуществе, необходимо сначала выделить ее натурой. Единственное исключение — договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без уступки этой доли.
Собственники могут заключить между собой договор о выделении доли недвижимости в натуре. Этот договор обязательно должен быть нотариально заверен. При отсутствии соглашения между совладельцами спор о разделе доли решает судья.
В этом случае считается, что доли каждого из держателей равны.
Однако бывают исключения.
Таким образом, суд может уменьшить размер доли супруга, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, спрятал, разрушил или уничтожил общее имущество либо использовал его в ущерб интересам семьи. Доля супруга в совместной собственности может быть увеличена, если с ним останутся несовершеннолетние или дети-инвалиды и т.д.
Мы рекомендуем вам прочитать юридические статьи на эту тему:
Основные трудности при продаже части собственности, находящейся в совместной собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое принадлежит совладельцу.
Это означает, что в случае продажи доли права владения обыкновенными акциями совладелец этого имущества имеет преимущественное право покупки перед другими субъектами по объявленной для продажи цене и на других равных условиях (часть 1 статьи 362 Гражданского кодекса Украины).
Продавец доли права владения должен письменно уведомить других совладельцев о своем намерении продать долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.
И только если другие совладельцы отказались от своего права или не воспользовались им в течение месяца (а в случае отчуждения движимого имущества — в течение 10 дней), продавец вправе заключить договор с другими людьми. Неважно, какой долей владеет человек: полцента или полцента.
В любом случае он имеет право выкупить остальную собственность над другими.
Если совладельцев несколько и все они изъявили желание выкупить остальную собственность, продавец имеет право выбрать покупателя среди них.
В случае нарушения права преимущественной покупки при покупке, совладелец может обратиться в суд с требованием передать ему права и обязанности покупателя.
В этом случае истец обязан уплатить денежную сумму в качестве судебного депозита, который покупатель обязан уплатить по контракту.
На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самый простой и эффективный способ — предложить совладельцу сознательно высокую цену, которую он не в состоянии заплатить. Но в этом случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разгневанного соседа.
Если время поджимает, они обычно пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны соглашения не связаны между собой, эта сделка будет выглядеть подозрительной, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее заверил.
Во-вторых, подоходный налог в Украине должен будет платить одаренный человек, не являющийся близким родственником дарителя. В-третьих, большой риск для покупателя, ведь факт передачи им денег нигде не подтвержден документально.
Если сделка будет признана недействительной, возникает риск нехватки недвижимости и денег.
Иногда они пытаются прикрыть договор купли-продажи другими договорами: например, жизнеобеспечением или арендой. В случае постоянного содержания существует риск мошенничества со стороны продавца.
Это соглашение может быть расторгнуто по требованию передающей стороны, если он считает и докажет в суде, что покупатель собственности выполняет свои обязательства по уходу или обеспечению передающей стороны ненадлежащим образом. В этом случае покупатель потеряет купленную недвижимость. Факт перевода денег, опять же, не зафиксирован, поэтому покупатель также не сможет их вернуть.
Средства, предположительно потраченные на уход за продавцом, не подлежат реституции по закону. Кроме того, контракт на жизнеобеспечение выглядит более чем подозрительным, если поставщик все еще способен работать.
Что касается договора аннуитета, то основным недостатком является то, что получатель аннуитета (то есть продавец) приобретает право удержания переданного имущества в счет выплаты аннуитета. Кроме того, можно отчуждать активы, якобы переданные за уплату сбора, только с согласия того же получателя сбора.
Распространенный способ отчуждения доли в общей долевой собственности — передать ее покупателю якобы в счет долга. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой кредитный договор. Продавец, естественно, не возвращает долг.
Покупатель обращается в суд с ходатайством о взыскании просроченной задолженности с «должника», в результате чего он и продавец заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в пользу выплатить долг.
Мировое соглашение утверждается решением суда и является имущественным документом, подлежащим государственной регистрации.
Этот метод наиболее трудоемок и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, совладельцы, чьи права ущемляются таким решением суда, могут оспорить его в апелляции, что также может осложнить жизнь покупателя.
Как видите, от попыток обойти закон в случае продажи доли долевого права общей собственности чаще может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И самое главное, не забудьте проконсультироваться с юристом.
Покупка квартиры в долевую собственность
Покупка квартиры в долевую собственность в 2019 году имеет множество нюансов, и ее не стоит делать в спешке. Долевое владение подразумевает закрепленный за владельцем определенный участок квартиры.
Шансы могут быть пропорциональными или неравными. На каждую из этих частей предоставляется отдельный документ о праве собственности.
Чтобы четко понимать, что такое владение акциями, необходимо более подробно рассмотреть этот вопрос.
В чем разница между совместной и долевой собственностью
Обе формы собственности предполагают наличие нескольких собственников, но при этом имеют существенные различия.
| Совместное владение — это владение недвижимым имуществом одновременно двумя или более лицами, но без передачи долей. Такие случаи предусмотрены законом и не признаются действительными по договору. | Совместная собственность определяет участки, находящиеся в собственности арендатора заранее. Каждый из собственников имеет собственный документ о собственности и несет ответственность за предоставленную им долю. |
| В случае совместной собственности один из собственников не может продать недвижимость без разрешения другого. | Для продажи части собственности согласие остальных собственников не требуется. |
| Совместное владение предполагает равное содержание и оплату. | Каждый платит только за свою долю собственности. |
| Ярким примером долевого владения является общая квартира. Обязанности и права четко разделены между всеми владельцами — это поможет соблюдать правила и избегать конфликтов. | Совместное владение недвижимостью чаще всего встречается между супругами. |
Как купить квартиру в общую долевую собственность
Купить долю нереально, если квартира находится в совместной собственности без передачи и передачи своего земельного участка каждому арендатору. Но если размещение доли состоялось и было зарегистрировано в Едином реестре государственного недвижимого имущества (ЕСРН), процедура сделки состоит из нескольких этапов:
- Продавец доли рассылает остальным собственникам извещения о купле-продаже их земли, дома, квартиры, поскольку они имеют приоритет при приобретении прав.
- Договор купли-продажи квартиры в долевом владении можно заключить сразу после получения отказа от собственников оставшихся долей. На ответ дается один месяц, по истечении указанного срока игнорирование уведомления равносильно отказу.
- Соблюдая эти шаги, продавец и покупатель начинают переговоры и обсуждение всех условий. В случае, если покупатель настаивает на другом соглашении, уведомления с новыми условиями должны быть отправлены обратно владельцам акций.
- Покупатель должен убедиться в наличии всех необходимых документов и отсутствии причин для отмены сделки.
- Следующим шагом является заключение договора купли-продажи доли и нотариальное удостоверение. Нотариальный акт гарантирует юридическую чистоту сделки.
- Составляется акт приема-передачи, который прилагается к договору.
- Главный и последний этап — это регистрация в Росреестре.
Список документов для оформления доли имущества
Долевое владение имеет свои нюансы, которые влияют на саму сделку купли-продажи и требуют дополнительных документов. В пакет необходимых документов входят:
Список может меняться в зависимости от ситуации и обстоятельств. В среднем с момента заключения договора до получения владельцем доли квартиры законных прав процесс занимает до двух недель.
Покупка квартиры не супругами
Если квартиру покупают люди, не являющиеся супругами официально (пара, братья и сестры, друзья и т.д.), То договор автоматически заключается в совместную собственность.
Чтобы все прошло по правилам, в документе должна быть указана сумма, внесенная каждым покупателем, и действия, которые они получат.
Остальная часть процесса не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи.
Покупка квартиры супругами
Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК, если супруги покупают квартиру во время брака, то это их общая собственность. Если выбор супружеской пары падает на покупку долей в квартире, то в этом случае необходимо передать доли и указать, какие доли принадлежат жене, а какие — мужу. Приобрести квартиру в совместной собственности супруги могут несколькими способами:
Брачный контракт — самая выгодная сделка, так как он определяет не только запасы недвижимости, но и все другие дорогие вещи и предметы.
Скачать шаблон брачного контракта (контракта).
Выделение долей детям
Доли могут быть переданы детям по собственному желанию нотариуса. Обязательства бывают следующих типов:
Когда распределение квоты происходит по личной инициативе семьи с детьми, то это можно формализовать следующими способами:
В случае исключительного владения недвижимостью потребуется заверенное согласие второго супруга.
Как лучше оформить квартиру: в долевую или совместную собственность
Оба варианта имеют свои преимущества и стоит делать выбор в зависимости от текущей ситуации.
Совместное владение идеально подходит тем, кто уверен в порядочности совладельцев и легко с ними ладит. Чаще всего такая форма собственности возникает между супругами. В этом случае они в равной степени являются собственниками приобретаемой недвижимости.
В более сложных отношениях лучше прибегать к долевой собственности. Затем между арендаторами будут установлены границы, чтобы избежать или уменьшить конфликты. Бывает, когда супруги тоже хотят покрыть и распределить доли. Это помогает избежать злоупотреблений, мошенничества и мелких споров.
Покупка квартиры для семьи с использованием Материнского капитала
В 2019 году размер материнского капитала составляет 453026 рублей и может быть направлен на улучшение жилищных условий:
Используя материнский капитал, нужно соблюдать некоторые правила:
При расчетах с сертификатом на материнский капитал следует учитывать, что средства будут переведены на счет через 2 месяца после получения прав собственности. Поэтому это условие необходимо заранее обсудить с продавцом.
Порядок регистрации будет следующим:
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация смены собственника.
- Заключите договор о выплате недостающей суммы посредством справки или получите ссуду на сумму, равную капиталу материнской компании.
- Вопрос в Пенсионный фонд об использовании средств материнского капитала при покупке квартиры.
- Наконец, деньги поступают на счет продавца.
Покупка недвижимости в ипотеку — материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос или для увеличения возможного кредита.
Особенности нотариальной регистрации долей от 31.07.2019
Согласно принятым поправкам, появилась возможность обходиться без услуг нотариуса. Это возможно в случае продажи акций всеми собственниками в рамках одной сделки или при использовании кредитного договора, заключенного с кредитными организациями.
Такие нововведения помогут удешевить деньги, сэкономить время и сберечь силы.
Подробнее о принятых изменениях читайте в статье «Поправки к Закону о регистрации недвижимого имущества.
Заключение
При покупке долевой собственности нужно разбираться во всех нюансах и быть готовым к возможным трудностям. Знание своих будущих соседей и условий жизни поможет вам быстрее принять решение. Чтобы не ошибиться, стоит внимательно отнестись к своему выбору.
Распределение вычета супругами
При получении вычета по налогу на недвижимость в случае, если супруг покупает дом, есть некоторые особенности.
При покупке дома супруги сами выбирают тип собственности: обыкновенная акция (делится на доли), долевая (без деления на доли) или индивидуальная (собственность принадлежит одному из супругов). Это дополнительно определит, как они будут получать вычет.
также очень важно, когда именно супруги имели право на вычет: год подписания акта приема-передачи квартиры, если квартира куплена по договору долевого владения, или год получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект, если жилье приобретено по договору купли-продажи или если жилой дом строился — до 1 января 2014 года или после.
Если у супругов общая долевая собственность
Размер вычета между супругами распределяется в соответствии с их долями, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. И другого способа их перераспределить нет.
Даже если, например, один из супругов ранее воспользовался правом вычета, он не сможет получить его снова или отказаться от своей доли вычета в пользу второго супруга.
Каждый супруг получает вычет в размере своей доли.
Это также относится к процентам по ипотеке. Размер процентного вычета распределяется в соответствии с размером доли, указанным в сертификате. И неважно, у кого из супругов есть кредитный договор.
Каждый из супругов самостоятельно подает декларацию 3-НДФЛ и пакет документов.
Если право на вычет наступило после 1 января 2014 г., каждый из супругов может на основании декларации заявить сумму затрат на приобретение до 2 млн руб. (В зависимости от стоимости жилья) и получить до 260 тыс. Руб рублей (2000000 х 13% = 260 000).
Если право на вычет появилось до 1 января 2014 года, то с учетом стоимости имущества по долям распределяется только 2 млн рублей (это лимит вычета на все имущество до 1 января 2014 года). И максимум 260 тысяч рублей налога, подлежащего возврату (2 000 000 х 13% = 260 000), супруги смогут получить для семьи (при отсутствии других собственников).
Пример 1. Ивановы в 2015 году купили квартиру за 5 млн рублей в долевую собственность по ипотеке. Сумма уплаченных процентов составила 3 миллиона рублей. Доля владения каждой 1/2.
Каждый из супругов может указать в декларации сумму затрат на приобретение в размере 2 миллионов рублей (лимит вычета для собственника) и сумму процентов в размере 1,5 миллиона рублей (3 миллиона х 1/2 = 1,5 миллиона).
Итого у каждого есть возврат (2 миллиона + 1,5 миллиона) х 13% = 455 тысяч рублей.
Пример 2. Смирновы в 2014 году купили квартиру в долевой собственности за 2,1 млн руб. Доля в собственности Смирнова А.А. 2/3, доля в собственности Смирнова Е.К. 1/3. Смирнов А.А сможет заявить сумму вычета из своей декларации в размере 1,4 миллиона рублей (2,1 миллиона х 2/3 = 1,4 миллиона), а Смирнова Е.К сможет заявить сумму вычета в размере 700 тысяч рублей (2,1 миллиона) млн х 1/3 = 700 тыс.).
Пример 3. В 2013 году Сидоровы купили квартиру в равную собственность за 3 млн рублей (по 1/2). Каждый из супругов может претендовать на 50% от максимального вычета в 2 миллиона рублей за всю квартиру, то есть 1 миллион рублей. Получите по 130 тысяч рублей на возврат.
Если у супругов общая совместная собственность
Согласно Семейному кодексу (статьи 33, 34) все имущество, приобретенное в браке, является общим достоянием.
При этом важно, чтобы при покупке дома (оговорка договора купли-продажи, договора акционерного капитала, оплаты) брак между супругами был оформлен и был заключен внебрачный договор (или контракт).
При этом не имеет значения, на кого именно из супругов оформлено право собственности на приобретаемое жилье и платежные документы. Считается, что расходы идут из общего бюджета семьи.
Каждый из супругов вправе подать отдельную декларацию 3-НДФЛ с отдельным пакетом документов, подтверждающих право на вычет (как независимые налогоплательщики).
Если право на вычет наступило после 1 января 2014 года, каждый из супругов может подать заявление на вычет в полном объеме — 2 миллиона рублей при условии, что стоимость приобретаемого жилья равна или превышает 4 миллиона рублей.
Если стоимость жилья менее 4 миллионов рублей, то сумму вычета можно перераспределить между собой, составив договор (заявление) о распределении вычета и сдав его на осмотр вместе с остальными документами прилагается к декларации.
Настоящее заявление подписано обоими супругами.
Важным моментом является то, что вычет может распределяться в любой пропорции, например 50% и 50%, 70% и 30%, даже 100% и 0%, то есть супруг может отказаться от своей части вычета в пользу «другого». Например, если один из супругов ранее воспользовался правом вычета в отношении другого объекта или если у одного из супругов нет дохода, облагаемого налогом по ставке 13%.
Заявление о распределении вычета составляется и подается в Инспекцию только один раз, и в дальнейшем уже не удастся изменить условия распределения вычета, как и отказаться от вашей части удержания в пользу другого супруга.
Вычет процентов по ипотеке делится в той же пропорции, что и затраты на покупку или строительство. Все это указано в одной декларации.
Если вычет распределяется в соотношении 100% и 0%, второй супруг (у которого 0%) в будущем сможет воспользоваться правом на вычет за другой жилой объект.
Конечно, при условии, что он никогда не пользовался этим правом до распространения.
Поскольку считается, что если налогоплательщик лично не запрашивал вычет у инспекции и не подавал декларацию, он не использовал вычет.
Если право на вычет поступило до 1 января 2014 года, максимальный лимит вычета для всего имущества составляет 2 млн руб. И даже если жилье подорожает, супруги могут распределить между собой только 2 миллиона рублей. В остальном все то же самое.
Пример 1. В 2012 году Андреевы купили квартиру за 2,2 млн рублей и зарегистрировали ее в общем имуществе. Жена не работает, поэтому супруги решили распределить вычет следующим образом: 100% мужу и 0% жене. В итоге муж подал заявление и объявил вычет в размере 2 млн рублей.
Пример 2. Котовы в 2015 году купили квартиру за 8,8 млн рублей в совместную собственность. В этой ситуации нет необходимости распределять удержание. Каждый может указать в декларации максимальный лимит в 2 миллиона рублей и получить возвращаемый сбор в размере 260 тысяч рублей.
Пример 3. Мальцевы в 2014 году приобрели квартиру в совместное владение по ипотеке, стоимость квартиры — 2,5 млн руб., Сумма уплаченных процентов — 700 тыс. Руб.
Поскольку у мужа более облагаемый налогом доход, пара решила распределить вычет в пропорции 80% на мужа и 20% на жену. В результате муж сможет получить вычет в размере 2,56 миллиона рублей (2 миллиона рублей по стоимости + 560 тысяч рублей процентов), а жена — 640 тысяч.
рублей (500 тысяч рублей по стоимости + 140 тысяч рублей в качестве процентов).
Как быстро и легко получить максимальный вычет?
Самый простой способ — быстро подготовить правильные документы для максимального возврата и подать эти документы вместе с вашими налогами. С налоговыми органами инспекция утвердит документы и их не нужно будет переделывать. Вы получите правильные документы и консультацию специалиста. И тогда у вас есть выбор: сами принести документы на проверку или подать онлайн.
Если собственность индивидуальная
То есть, если жилье было приобретено в браке, но право собственности на объект и платежные документы были выданы только одному из супругов. В этом случае, как уже было сказано выше, поскольку имущество, нажитое в браке, является общим достоянием (согласно статьям 33, 34 СК РФ), право на вычет имеют оба супруга.
Вычет можно условно перераспределить (1), составив График распределения вычетов. Полный вычет может быть получен супругом, которому принадлежит титул (2), поэтому заявление не требуется.
Если Заявление не подано к первому заявлению после удержания, это считается распределением удержания в полном объеме в вашу пользу.
Пример. Михайловы купили квартиру в 2011 году за 2,6 миллиона рублей и зарегистрировали ее только на жену. Супруги некоторое время не знали о своем праве на вычет, а когда узнали в 2016 году, решили, что вычет получит муж.
Поскольку его жена вышла на пенсию в 2011 году и больше не работала, муж продолжал работать.
В своем заявлении он объявит сумму вычета 2 миллиона рублей (максимум) и приложит к декларации заявление о распределении вычета, согласно которому он получит 100%, а его жена 0%.
Как получить вычет с Налогией
На налоговом сайте вы найдете все необходимое для вычета в любой точке России. Налог поможет вам не только подготовить и подать документы, но и максимально увеличить сумму возврата, правильно оформить документы и максимально упростить процесс возврата. С налоговой вероятность того, что государство одобрит документы и не придется их переделывать, будет максимальной:
| Получите правильные документы на сайте налоговой службы — с нами будет быстро и легко получить правильные документы для вычета (декларацию и заявление. |
| К декларации приложите документы по списку. Список документов для удержания можно посмотреть в разделе сайта «Прибыль» / «Документы для удержания». |
| Отправляйте документы и получайте деньги. Вам нужно будет подать документы, подготовленные онлайн, через Налоговое управление или принести их на проверку и получить деньги. |
Чтобы получить правильную налоговую декларацию и жалобу на нашем веб-сайте, нажмите кнопку «Далее» ниже.
Чтобы добавить эту страницу в избранное браузера, щелкните ссылку «Избранное» ниже.
Вы также можете использовать кнопки справа от ссылки «Поделиться» ниже, чтобы поделиться этой страницей в социальной сети.
Тогда ссылка на эту страницу будет у вас на странице в социальной сети, и вам не придется вспоминать, как эту страницу искать.
