Покупка квартиры в браке на одного из супругов

При покупке квартиры в браке она автоматически становится совместной собственностью супругов. Об этом говорится в ст. 34 ЦИ РФ. Неважно, на кого он зарегистрирован: в случае развода все делится поровну. Но есть несколько способов обезопасить себя, особенно если недвижимость приобретена на собственные добрачные деньги. Подумайте, как разделят квартиру в случае развода и что должен делать супруг, чтобы сохранить ее при себе.

Особенности оформления недвижимости в браке

Как было сказано выше, вся недвижимость, приобретенная с момента регистрации заключения до момента расторжения брака, считается общей собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил ее на себя, это не имеет значения: когда жена разделится, она сможет получить свою долю.

Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 НК РФ). Они также могут выделить значительную долю, действуя в интересах ребенка, если он останется с ним.

Вывод: кому-то жаль, если только один человек старался сделать все для семьи и заработать, а другой супруг не приложил никаких усилий, но при разделе он получает половину имущества. По закону считается обычным явлением. Но есть несколько способов избежать совместного использования и сохранения недвижимости после развода.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Покупка квартиры в браке: как обезопасить себя

Желательно позаботиться о своей безопасности еще до покупки супружеской недвижимости. Есть несколько способов защитить себя:

1. Заключите брачный договор.
2. Купить квартиру через третьего лица.
3. Оплачивайте недвижимость личными деньгами, накопленными до свадьбы.

Есть и другие способы, но они менее безопасны. Разберемся в каждом из них подробно.

Оформление брачного контракта

Изобразительное искусство. 40 СК РФ позволяет заключать брачный договор, а значит, вместо правового режима семейного имущества будет действовать договорный. Контракт заключается до регистрации или при заключении брака. В первом случае он вступает в силу только после заключения брака в ЗАГСе.

Важно! Брачный договор актуален, если квартира куплена в ипотеку и супруг хочет сохранить ее себе в случае развода. Второй супруг не сможет претендовать на недвижимость, но не должен будет платить долг банку, так как в качестве созаемщика он не участвует. Договор должен быть нотариально заверен.

Как заключить брачный договор?

Чтобы составить брачный договор, необходимо заранее договориться, какая информация в нем будет содержаться. Желательно сначала составить его проект, согласовать между собой и только потом оформлять окончательный вариант договора. Указывает только на особенности финансовых и родовых правоотношений в семье. Он не может регулировать личные отношения.

Как заключить договор:

1. Согласуйте содержание документа, составьте окончательный вариант в трех экземплярах.
2. Обратитесь к нотариусу и подпишите договор в его присутствии. Необходимо поставить подпись и печать.
3. Предъявите договор в банк, если квартира приобретена в ипотеку.

За нотариальное заверение взимается пошлина согласно ст. 333.24 Налогового кодекса РФ — 500 руб. Если нотариус сам составляет договор и предоставляет другие технические услуги, это оплачивается отдельно.

Важно! Соглашение не может содержать положений, ограничивающих правоспособность и дееспособность, регулирующих нефинансовые отношения, усугубляющие положение одной из сторон.

Пример брачного контракта

Скачать пример брачного контракта

Консультация по оформлению документа

Покупка через третье лицо

Жилье, приобретенное в браке одним из супругов на личные средства, может быть оформлено на имя близкого родственника или другого доверенного лица. На самом деле это выглядит так:

1. Супруг выбирает квартиру, ведет переговоры с родственником или другом, который выступит покупателем.
2. Заключается договор купли-продажи, в котором друг выступает в качестве покупателя. Деньги на покупку назначает супруга.
3. Имущество принадлежит другу, но супруги живут в квартире.

Юридическая консультация: такой вариант небезопасен, лучше не рисковать. Друг в любой момент может выгнать супругов из квартиры, так как по документам он будет собственником.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Есть и другой вариант. Приобрести квартиру может друг, деньги выделит один из супругов, на что впоследствии будет заключен договор дарения. Согласно ст. 36 СК РФ имущество, полученное в браке по договору дарения, разделу не подлежит. Здесь тоже есть опасность: если стоимость недвижимого имущества в браке значительно увеличится за счет паевых инвестиционных фондов, оно может быть признано общим имуществом и разделено (ст. 37 СК РФ).

Как оформить договор дарения?

Для регистрации посвящения необходимо:

1. Составьте договор и подпишите его.
2. Подать договор и другие документы на регистрацию в Росреестре или МФЦ.
3. Получите новую выписку из ЕГРН и договора на товарный знак в течение 7-9 рабочих дней.

Аутентификация требуется только в том случае, если доля передана в дар или одна из сторон транзакции недееспособна. Но стороны могут обратиться к нотариусу по их просьбе, если они хотят, чтобы сделка прошла максимально корректно.

Пример контракта

Скачать образец договора дарения квартиры

Консультация по оформлению документа

Покупка квартиры в браке за личные деньги

Если у супруга есть деньги, накопленные до свадьбы или пожертвованные кем-то в браке, они могут купить на них квартиру. В случае развода он не поделится. Даже если второй супруг хочет поделиться, можно показать, что покупка была совершена на добрачные или пожертвованные средства.

Как доказать?

В качестве доказательства можно использовать:

1. Соглашение о пожертвовании денег. По закону оформлять его письменно не обязательно, но в данной ситуации не помешает.
2. Выписка из банка, которая подтвердит дату получения денег до свадьбы или по договору подарка.

Пример контракта

Скачать образец договора о пожертвовании

Консультация по оформлению документа

Другие способы

Есть и другие способы, которые позволят только одному из них покинуть квартиру, купленную супругами, в случае развода. Но они менее уверены:

1. Договоритесь со вторым супругом о заключении договора о распределении долей с последующей передачей доли. Сначала он может согласиться, но потом откажется от договоренностей, и квартира будет в совместной собственности.
2. Согласитесь на заключение брачного контракта после покупки недвижимости. Вот такая же ситуация: второй супруг может передумать.

Юридическая консультация: устная договоренность ничтожна. Лучше всего заполнить все документы перед покупкой квартиры, чтобы потом не делить имущество.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Если квартира берется в ипотеку

По умолчанию при ипотеке оба супруга выступают как заемщик, так и созаемщик. В случае развода суд разделит долг и квартиру, либо вам придется продать ее и выплатить долг банку. Они также могут оставить одного из супругов с условием компенсации доли другого.

Чтобы не пришлось делить имущество, лучше заранее заключить брачный договор. Право собственности на квартиру в браке остается за заемщиком, и жилье не будет разделено даже в случае развода.

Если продается добрачная недвижимость и покупается новая

Иногда люди продают добрачное жилье после брака, чтобы расширить свое жизненное пространство. Если денег достаточно для покупки новой недвижимости и есть доказательства расходов, суд их не разделит.

Если часть денег на покупку переносится из общих фондов, ее можно разделить. Не забывайте об искусстве. 37 СК РФ, согласно которой личное имущество супруга может быть признано общим, если стоимость жилья значительно увеличена за счет общих денег в браке.

Совет юриста: если не хотите откладывать дела на потом, желательно сразу заключить брачный договор. В этом случае вам не нужно будет доказывать в суде, что недвижимость была приобретена на средства от продажи добрачного жилья.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Налоговый вычет при покупке квартиры в браке

С начала 2014 года, когда один из супругов покупает недвижимость, оба могут подать заявление на налоговый вычет в размере 13% от потраченных средств. Возврат возможен только для плательщиков НДФЛ и предоставляется на сумму до 2 000 000 рублей. Если квартира стоит дороже, то при расчете будет использован максимальный размер — 2 000 000 рублей. Вернуться получится всего 260 000 рублей.

Даже если вы зарегистрируете квартиру для своей жены, муж может получить вычет через работодателя или инспекцию Федеральной налоговой службы. Также возможно разделение удержания поровну, если оно составлено обоими супругами.

Какие моменты нужно учитывать:

1. Если вычет производится только для одного супруга, второй может получить его после покупки другого имущества.
2. Разделение удержания между супругами возможно, если оба официально трудоустроены и платят НДФЛ.
3. Для оформления вычета необходим договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры.

Пример:

Ольга купила квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, будучи замужем. Из суммы 2 000 000 рублей он может получить вычет 260 000 рублей. Супруг также имеет право произвести вычет. Если поделят, то в итоге каждый получит по 130 тысяч рублей.

Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как купить квартиру в браке: пошаговая инструкция

Еще до входа в бизнес нужно определиться, на кого регистрировать квартиру, при желании заключить брачный договор. При отсутствии соглашения для операции потребуется нотариальное согласие второго супруга.

Дальнейшие действия выглядят так:

1. Супруг находит квартиру, ведет переговоры с продавцом.
2. Договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах.
3. Документы для регистрации переданы в Росреестр. Это также можно сделать через MFC.
4. Через 7-9 рабочих дней регистратор оформит DCT с регистрационной записью, выписку из ЕГРН.

Примечание: договор купли-продажи должен быть составлен для супруга, который получает активы по брачному контракту, если применимо. Если в контракте оговаривается, что собственность принадлежит только лицу, которому принадлежит право собственности, все детали должны быть согласованы заранее.

Содержание и образец договора

В договоре купли-продажи указывать наличие брачного договора не обязательно, к сделке это отношения не имеет. Но договор будет использован для регистрации в будущем. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ требуется нотариальное согласие, если сделка подлежит государственной регистрации. Если есть брачный договор, вам не нужно составлять согласие.

Какая информация должна содержаться:

1. ФИО, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
2. Информация о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
3. Стоимость, порядок и срок оплаты квартиры.
4. Права, обязанности и ответственность сторон.
5. Дата составления, подписи сторон сделки.

Пробы PrEP

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Консультация по оформлению документа

Документы

Для совершения сделки вам потребуются:

Желательно попросить у продавца справку о безнадежности жилищно-коммунальных услуг и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных.

Госпошлина

Физические лица платят 2 000 рублей за регистрацию сделки, организации — 22 000 рублей. Обязанность по уплате пошлины ложится на покупателя.

Ответы юриста на частые вопросы

Муж покупает квартиру и делает это сам. Мы больше не живем вместе, но и не в разводе. Могу ли я поделиться им в случае развода?

Теоретически возможна перегородка, но если муж докажет, что на момент покупки вы больше не жили вместе, квартира останется с ним наедине.

На кого оформлять квартиру, если муж в длительной командировке? Есть брачный договор, по которому имущество принадлежит супругу, на которого оно зарегистрировано. Он против.

Вы можете зарегистрировать право собственности на себя. Супруг может оформить доверенность на другое лицо, если хочет, чтобы квартира принадлежала только ему. Доверительный управляющий будет участвовать в сделке от его имени. Супруг осведомлен о существовании брачного договора, поэтому его положения не должны быть для него новыми.

До свадьбы скопил 3 миллиона, сейчас женат. Как купить квартиру, чтобы жена не притворялась?

Вы можете заключить брачный контракт. Но в этой ситуации это необязательно: даже если супруг решит разделить имущество, вы можете доказать, что оно было приобретено на добрачные деньги.

можно ли обустроить квартиру ребенку? Что для этого нужно?

Для покупки потребуется согласие второго супруга. Ребенок будет действовать как покупатель, но один из родителей должен действовать от его имени. В дальнейшем право собственности оформляется на несовершеннолетнюю. Разрешение надзорного органа не требуется.

Недавно жена купила квартиру и оформила на себя. Покупка была совершена за обычные деньги. Будет ли жилье разделено в случае развода?

Да, при отсутствии брачного договора имущество делится поровну.

Заключение эксперта

1. Если квартира приобретается в браке на имя супруга и нет брачного договора, то при разделе все будет поделено между супругами.
2. Если есть брачный договор, имущество делится по его условиям, и получить его может только супруг (а.
3. Если жилье приобретается на брачные деньги, в случае развода раздела не будет, если супруг докажет факт покупки за заранее установленную сумму до заключения брака.
4. Чтобы избежать разногласий, стоит заключить брачный договор.
5. Недвижимость, полученная одним из супругов в рамках добровольного брачного соглашения, разделу не подлежит.