Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Согласно действующему законодательству, для проведения любых работ, связанных с обустройством квартир, необходимо получить разрешение соответствующих контролирующих органов.

Однако, как показывает практика, некоторые безответственные граждане пренебрегают им, в результате чего у людей, приобретающих вторичное жилье, возникают определенные проблемы.

Кроме того? нормативные акты постоянно интегрируются и модифицируются, поэтому то, что раньше было правильным, в какой-то момент могло перестать быть правильным.

В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос: каков риск покупки квартиры с незаконной перепланировкой? Попробуем разобраться в этом подробнее и выяснить, с какими рисками столкнутся покупатели недвижимости, а также как застраховать и избежать стольких проблем.

Общая информация

Прежде чем говорить о рисках покупки квартиры с незаконной перепланировкой, давайте разберемся с основными условиями и нормативной базой.

Процесс изменения конструкции жилых домов регулируется Жилищным кодексом РФ.

Указаны все сроки, дан порядок выдачи разрешений, дана классификация переквалификации и определена санкция за любые нарушения закона.

При этом важно понимать, что не на все работы по изменению планировки жилья требуется разрешение. В некоторых случаях достаточно будет проинформировать БТИ о плановых ремонтах, чтобы сотрудники этой государственной организации задокументировали будущие изменения. К ним относятся следующие:

передача гидрооборудования;

установка двери в несущую стену;

косметический ремонт и остекление балконов;

строительство тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;

сборка внутренних перегородок;

перенос порта.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ​​любом из вышеперечисленных случаев ничему не грозит, так как не противоречит правилам Жилищного кодекса и не требует получения разрешительной документации.

Основные требования нормативно-правовых актов

Рассмотрим их подробнее. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может вызвать массу проблем, например, если вы позже захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому следует знать, в каких случаях запрещено вносить изменения в конфигурацию жилья. К ним относятся следующие:

если после перепланировки жилищные условия ухудшатся или затруднят доступ к коммуникациям;

помещение становится опасным или непригодным для жизни;

в случае, если в работе задействованы части дома, предназначенные для деятельности служб гражданской защиты или Министерства по чрезвычайным ситуациям;

влияют на прочность и долговечность опорных конструкций;

создают угрозу обрушения здания или мешают нормальному функционированию соседних построек;

ухудшить вентиляционное оборудование;

увеличить нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ​​этом случае нежелательна, так как чревата негативными последствиями. Подробнее о последствиях, с которыми вы можете столкнуться, мы поговорим позже.

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что вам нужно знать об этом? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой и согласны на такой рискованный шаг, то вам необходимо иметь детальное представление о том, что это может быть. Действующее законодательство делит переоборудование жилых помещений на два типа:

Разница между ними в том, что в первом случае нужно просто предоставить в контролирующие органы эскиз, а во втором — разработать проект. Если вы планируете осуществить перенос дверей или перемещение сантехнического оборудования, достаточно будет предоставить эскиз в БТИ на согласование. Кроме того, необходимо будет внести все изменения в поэтажный план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, так как вам нужно будет разработать и согласовать проект в нескольких государственных организациях.

Весь процесс занимает около полугода, а заплатить в среднем придется 60 000 рублей.

После получения разрешительной документации собственник квартиры должен сообщить об этом в БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если проигнорировать эту процедуру, при покупке квартиры могут возникнуть некоторые последствия. Незаконная перепланировка, обнаруженная компетентными контролирующими органами, влечет за собой санкции, предусмотренные действующим законодательством.

Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

Многих интересует вопрос, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И это неудивительно, ведь вторичный рынок пестрит предложениями о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится не на продавца, а на покупателя. Поэтому при выборе квартиры нужно уделить пристальное внимание изучению технического паспорта и другой документации.

Ведь если после совершения сделки в будущем регуляторы обнаружат какие-либо нарушения, вам придется заплатить штраф.

Приобретение жилья в кредит

Итак, что вам нужно знать об этом? Незаконная перепланировка на момент покупки квартиры по ипотеке возможна только при отсутствии расхождений между технической документацией и реальным планом помещения.

В этом случае все не так страшно, ведь вся ответственность полностью ложится на человека, который является полноправным владельцем дома на момент операции купли-продажи.

Поэтому, если у вас нет денег на покупку жилплощади за наличные и вы хотите оформить кредит, желательно сначала проконсультироваться у специалиста, который сможет проверить всю документацию на соответствие основному законодательству.

Какие риски следует учитывать?

Этот аспект необходимо подчеркнуть. Как уже было сказано выше, последствия незаконной перепланировки при покупке квартиры — денежный штраф. Его размер зависит от многих факторов, а в некоторых случаях достигает очень приличной суммы.

Как правило, с уплатой штрафа можно обойтись, если изменение конфигурации жилья не привело к каким-либо последствиям, то есть не причинило вреда близлежащим помещениям или постройкам, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, которая уже более серьезна.

Кроме того, потерпевшая сторона может потребовать дополнительных санкций через суд и в большинстве случаев добивается их. К таким случаям можно отнести следующее:

нарушение в работе вентиляции;

проявление каких-либо механических повреждений на фасаде зданий;

снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не обманывать, ведь шумный ремонт строительного инструмента соседи обязательно узнают, о чем могут сообщить в соответствующие контролирующие органы. Кроме того, работы могут проводиться с нарушением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение работы жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку представители коммунальных служб могут обнаружить при снятии показаний индивидуальных приборов учета потребленных энергоносителей.

Ввиду специфики своей деятельности они будут обязаны уведомить компетентные органы, представители которых приедут с проверкой и в лучшем случае наложат штраф.

Кроме того, внесенные изменения не будут внесены в технико-кадастровый паспорт и, следовательно, эти документы будут недействительными, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой следующие:

Одностороннее заключение сделки и ее расторжение.

Арест активов в пользу государства. Чаще всего это происходит, когда покупатель знал, что изменения в помещении были внесены незаконно и намеренно заключили договор.

Выключение объекта недвижимости до устранения всех нарушений текущим владельцем.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, кроме потери стоимости домов. Как уже было сказано выше, они ни за что не несут ответственности. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку связанные с этим риски в наши дни очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошенько подумать, прежде чем принимать какое-либо предложение.

Как быть покупателям?

Каждый человек должен очень ответственно подходить к покупке дома. Особенно это актуально при покупке квартиры с нелегальной перепланировкой по ипотеке, ведь после подписания договора вы будете собственником недвижимости и вся ответственность ляжет на вас. В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на проживание в установленные законом сроки или вернуть помещение в исходное состояние. Первый способ менее затратный и трудоемкий, поэтому лучше отказаться от него.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Остановимся на этом аспекте подробнее. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать юридических проблем? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить жилищные документы. Однако вы должны понимать, что все связанные с этим расходы несете вы, а не продавец. Вам потребуется собрать следующие документы:

приложение для изменения планировки помещения;

технический паспорт;

оригинал и копия договора купли-продажи;

копия гражданского паспорта лица, на которое зарегистрирована квартира;

новый пол;

письменное согласие всех членов семьи на переподготовку.

На решение всех этих проблем у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки дома лучше не откладывать, а сразу приступить к сбору документов, так как это занимает много времени. Тем не менее, вам нужно хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах недвижимости есть много подводных камней. А покупка квартиры с незаконной перепланировкой — занятие довольно сомнительное, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет полезно сначала посоветоваться с юристами.

Это не только значительно ускорит процесс, но и позволит избежать многих проблем в будущем.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с незаконной перепланировкой, нужно внимательно изучить документы на нее. Если есть какие-либо нарушения или незаконные модификации, на их основе вы можете легко их обнаружить. Это можно сделать одним из следующих способов:

1. Часто при перепланировке происходит изменение исходных характеристик прилегающих строений, на основании чего жители соседних квартир могут догадаться о незаконности своих действий и сообщить в контролирующие органы. На основании поступившей жалобы комиссия выезжает по указанному адресу. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, собственник будет обязан заплатить штраф и вернуть все в исходное состояние.
2. Подобный сценарий возникает, если в процессе модификации были допущены серьезные нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего были вызваны аварийные бригады для устранения неполадок. В этом случае размер штрафа будет намного выше, и по факту ДТП может быть возбуждено уголовное дело.
3. Незаконность перепланировки могут выявить работники ЖКХ на этапе обнаружения индивидуальных счетчиков потребления энергии, которые также могут направить заявку в компетентные органы.

Каждый из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому, если вы серьезно относитесь к его изучению при покупке квартиры, вы можете избежать многих неприятностей.

Заключение

Сегодня многие люди решаются на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, так как стоимость намного ниже, поэтому хотят сэкономить. Однако нужно взвесить все за и против. Не всегда удается узаконить изменения планировки помещения или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными. Лучше лишний раз не рисковать и не заниматься сомнительным бизнесом. И если вы все-таки решили купить жилье с нелегальной перепланировкой, внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки вы сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства. Это единственный способ быть уверенным, что справедливость вас не настигнет.

Один источник

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке сопряжена с риском получения жилья с незаконной перепланировкой. В лучшем случае продавец изначально проинформирует об этом покупателя, поэтому сюрпризов не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и паспортах устраняются после заключения сделки.

Агенты по недвижимости и застройщики делят все ремонты на мелкие и значительные, а также на приемлемые и неприемлемые.

Значительные и мелкие перепланировки можно в любой момент узаконить, а можно просто отказаться от них и вернуть жилплощадь в исходное состояние.

Самый сложный случай, когда его невозможно вернуть и при этом невозможно легализовать переделку. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими проблемами в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Неуведомление покупателя о том, что в квартире проведена неутвержденная надлежащим образом перепланировка, является веской причиной для одностороннего расторжения договора купли-продажи и расторжения сделки.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Все, что нужно собрать и отправить:

Новый этаж квартиры, заказывайте в БТИ или другой организации;

Декларация;

Копия паспорта собственника квартиры;

Копии договора купли-продажи квартиры;

Свидетельство о регистрации квартиры;

Письменное согласие каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от вашего конкретного местоположения процесс утверждения может занять в среднем от 2 до 6 месяцев, но на портале государственных услуг вы можете подать все документы в электронном виде и получить необходимое одобрение в течение 20-45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения будут соответствовать строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

При этом не стоит путать перепланировку с реконструкцией. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые или замена водонагревателя 30 л на 50 л — это перепланировка, а вот сделать дверь в перегородке между соседними комнатами — перепланировка. Реорганизацию не нужно оформлять документально и даже самая незначительная перепланировка автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировку следует проводить только после того, как собственник квартиры выдаст все необходимые разрешения, и только после этого специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы были выполнены именно в соответствии с требованиями согласованный план. Наличие модификации, не согласованной ранее, вынуждает владельца выполнить омологацию задним числом, что не всегда возможно.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, готовых совершить покупку в ипотеку. При этом документы на выбранные квадратные метры представляются в банк на согласование. Если после оформления ипотеки выяснится, что в квартире несогласованный ремонт, то договору с банком может грозить расторжение.

Это касается ликвидности этих объектов. Банк не заинтересован в том, чтобы незаконно переделывать свои деньги и нести убытки. Гораздо охотнее ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Поэтому, соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными изменениями ипотеки, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Следует сразу уточнить, что за незаконную перепланировку собственник квартиры может быть наказан штрафом за наступление административной ответственности, но только в том случае, если никто — жильцы данной квартиры или соседи не понес последствий этой перепланировки. В противном случае, в зависимости от тяжести последствий, могут возникнуть более серьезные обязанности, в том числе уголовные.

Штраф за неправомерное взыскание в контексте административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

Для граждан — 2-2,5 тыс. Руб.;

Для чиновников — 4-5 тыс. Руб.;

Для юридических лиц — 40-50 тыс. Руб.

Если ущерб причинен имущественным интересам или здоровью третьих лиц, штрафы будут более суровыми:

Для граждан — до 5 тыс. Руб.;

Для должностных лиц: до 50 тыс. Руб.;

Для юридических лиц — до 300 тыс. Руб.

Если ущерб серьезный и потерпевшие смогут доказать, что действия собственника квартиры были умышленными, то самостоятельно наложить штраф не удастся, не говоря уже о том, что полную компенсацию ущерба придется платить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают, что документы на квартиру не идеальны, полагая, что это никого не волнует. Риск обнаружить оскорбительные перепланировки, по сути, существует всегда. Обычно обнаружение происходит следующим образом:

1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик соседних построек. Например, увеличится звукоизоляция стены, прилегающей к соседям, либо ухудшится вентиляция, либо соседи могут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. После обращения в квартиру, будет отправлена ​​комиссия для сверки поэтажного плана квартиры с ее фактическим состоянием и, при обнаружении несоответствий, наложит штраф и выдаст приказ об устранении несоответствий в документах в течение максимум 6 месяцев или вернуть квартиру в первоначальное состояние.
2. Из-за серьезного нарушения строительных норм и правил произойдет авария или сбой в работе общих коммуникаций здания, что потребует вмешательства инженерных сетей, и поэтому предыдущий сценарий будет полностью повторен, с той разницей, что размер штрафа будет больше, сама модификация не может быть устранена, по согласованию.
3. В процессе сверки показаний счетчиков перепланировку может обнаружить работник коммунального предприятия, после чего от имени коммунальной службы поступит заявление на осмотр жилья.

Все важнейшие характеристики квартиры отражены в его паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта должны быть выданы при входе в собственность. Без них невозможно совершать сделки с недвижимостью. При изменении характеристик квартиры автоматически аннулируются ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в сложной ситуации.

Если мы оставим все как есть и не будем выдавать новые паспорта, то в будущем такую ​​квартиру нельзя будет продать, купить, заложить или унаследовать. Если покупатель даже согласится закрыть сделку в такой форме, ему потребуется серьезная скидка, чтобы использовать эти деньги для заключения сделки самостоятельно.

Иными словами, жилье теряет ликвидность, дешевеет и продается только со скидкой, что крайне невыгодно собственнику, вложившему в него деньги. Учитывая, что правильно сделанная перепланировка значительно увеличивает ликвидность квартиры, ведь квартиры с удачными модификациями обычно имеют цену, в отличие от стандартных вариантов со стандартным набором недостатков.

ИЛИ …?

Подводя итог вышесказанному, важно отметить, что обязанность зарегистрировать перепланировку всегда ложится на самого владельца. Можно сколько угодно использовать жилплощадь, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема обязательно даст о себе знать, и сколько будет стоить ее устранение, сказать сейчас невозможно.

Если у вас возникнут вопросы по поводу покупки квартиры с незаконной перепланировкой, наш дежурный юрист готов оперативно ответить.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

Спросите юриста быстрее. Это бесплатно!

В прошлом сам термин «переподготовка» казался запрещенным, но также заманчивым.

Типичные квартиры с их скучной однообразностью и вопиющими недостатками скучны всем.

Большинство владельцев внесли некоторые изменения или хотели бы сделать это, но спешка через суд и необходимость собрать серию расследований стали серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто производили ремонт без уведомления соответствующих организаций, что делало продажу такого жилья крайне сложным или совершенно невозможным мероприятием. В последнее время покупка квартиры с незаконной перепланировкой стала доступным мероприятием, но необходимость легализации внесенных изменений сохраняется.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором она полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух и более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и так далее

Не путать перепланировку и перепланировку. Если в первом случае происходит вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных сетей, перенос или установка дополнительных элементов водопровода, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по реконструкции, в этом случае гораздо меньше административных проблем и запретов, а также легче получить необходимые разрешения.

Чего делать нельзя

категорически запрещается:

1. Мешают состоянию несущих стен.
2. Расширить площадь помещения за счет балкона с демонтажем части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
3. В газифицированных квартирах совмещаем комнату с кухней.
4. Измените расположение кухни, санузла и санузла, разместив их сверху кварталов соседей внизу.
5. Перенос стояков воды и газа, канализации, отопления.
6. Монтаж «теплых полов» с подключением к общей тепловой сети.
7. Демонтаж или резка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы были проведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующим законодательством, от покупки лучше отказаться. Неуместно приобретать для себя неразрешимую проблему, и неразумно надеяться на «авось» в таких вопросах.

Какие действия допустимы

Разрешенные действия:

1. Не повреждает несущие конструкции.
2. Не меняйте режим подачи тепла или воды.
3. Не мешает работе естественной вентиляции.

Если сегодня вы решили убрать внутреннюю дверь и оставить проем «голым», а также убрать окно, отделяющее комнату от балкона, то это перепланировка! Инженер земельного кадастра из местного БТИ обязательно попросит вернуть все как было, иначе перепланировку нужно будет оформить в судебном порядке. Невозможно получить технический паспорт без возврата жилья в прежнее состояние.

При этом следует учитывать, что любые действия собственника требуют надлежащей регистрации и считаются незаконными, если осуществляются без согласия соответствующих организаций.

Это большая сложность: нет перечня разрешенных действий, поэтому определение допустимой перепланировки осуществляется по принципу «противоречивости». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено.

С другой стороны, каждое должностное лицо старается максимально снизить личную ответственность за фиксацию сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на собственные деньги может не иметь последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки относятся к этим вещам довольно легко, но для других незаконная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира покупается в ипотеку Сбербанка, возможен полный отказ от кредита или поручение исправить ситуацию в течение полугода.

Банк имеет право проверить состояние квартиры и, в случае несоответствия, может принять решение о расторжении кредитного договора, потребовав досрочного погашения кредита.

После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно повреждению предмета залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие с действующим законодательством ложатся на плечи собственника. Риски, возникающие при покупке квартиры с перепланировкой, достаточно велики — все возможные проблемы переносятся на нового хозяина.

Покупая квартиру с несоответствием между реальным состоянием и документацией, необходимо понимать, что грозит новому владельцу.

Несмотря на то, что в типовых договорах есть фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков самовольной перепланировки (или реконструкции), собственнику придется устранить проблему.

При покупке квартиры с перепланировкой может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась и внесенные изменения были недопустимыми. В этом случае новый собственник будет обязан по возможности узаконить перепланировку или восстановить состояние квартиры в соответствии с техническим паспортом БТИ.

Можно предъявить претензии предыдущему владельцу, подать в суд, но это уже другая история. Расторжение договора купли-продажи квартиры — не всегда желательный вариант, и на ссору уйдет много времени.

Кроме того, суд часто отказывает в расторжении сделки на том основании, что покупатель осмотрел квартиру и принял покупку в том виде, в котором она была представлена.

Точка зрения суда ясна: покупатель имел все возможности сравнить состояние дома с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, осуществленная без ущерба для третьих лиц, влечет наложение штрафа:

Для граждан: от 2 до 2,5 тыс. Руб.;

Для чиновников — от 4 до 5 тыс. Руб.;

Для юридических лиц размер штрафа намного выше — от 40 до 50 тысяч рублей.

Если перепланировка нанесла ущерб чьим-то интересам и был нанесен ущерб, размер штрафа увеличивается соответственно:

Для граждан — до 5 тыс. Руб.;

Для должностных лиц: до 50 тыс. Руб.;

Для юридических лиц — до 300 тыс. Руб.

Помимо уплаты штрафа, собственник дома обязан устранить все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого необходимо определить, насколько допустимы внесенные изменения, если не затронуты опорные конструкции и технологические линии. Если внесенные изменения разрешены, повторная аттестация должна быть оформлена «задним числом».

Обычно изменения, внесенные бывшими собственниками, не считаются недопустимыми, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут замечены. Так называемое. «Паспорт БТИ в красных линиях», которым отмечаются участки изменения несущих конструкций или другие недопустимые действия, которые существенно усложнят процесс продажи и удешевят квартиру.

Как узаконить существующие изменения

Для узаконивания перепланировки необходимо:

1. Соберите первичную документацию: свидетельство собственника, свидетельство о регистрации, личный кабинет, выписку из домовой книги, письменное согласие всех жителей и соседей.
2. Запросите переквалификацию в муниципальном управлении архитектуры.
3. Прикрепите к нему черновик изменения.
4. Согласовать проект с пожарными службами, ТСЖ, Роспотребнадзором.
5. Получите разрешение в архитектурном отделе.

Решение обычно принимается в течение 48 дней. Большинство сертификатов платные, расценки для каждой организации разные, что тоже потребует определенных затрат. После получения положительного решения инженеру БТИ и сотрудникам жилищной инспекции рекомендуется сменить регистрационное удостоверение, после чего перепланировка считается легализованной.

ЕСТЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ НАШИХ АДВОКАТОВ:

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой:риски

У вас есть вопросы? Проконсультируйтесь с юристом (бесплатно, 24 часа в сутки, семь дней в неделю):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская область.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская область

У многих возникает желание увеличить жилую площадь, но не всегда удается исправить то, что не подходит, с помощью дизайна интерьера.

Затем некоторые начинают серьезную реконструкцию с техперевооружением. И только тогда, когда его нужно продать, начинают возникать трудности.

Или обратная ситуация: риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой уже появляются у покупателя.

Внимание! Правонарушение, указанное в статье 7.21, влечет наложение финансового штрафа за нарушение правил пользования жилым помещением. То есть, когда работа сделана, а она не легализована, человек нарушает закон.

Поэтапный подход

В самой конвертации нет ничего плохого, если она проведена в соответствии с законом и легализована. И информацию об этом можно получить, просто сравнив текущий план этажа БТИ с фактической планировкой. Но и здесь для чтения подобных документов требуются определенные знания, поэтому в этом вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда есть макет, но нет разрешения на него. В этом случае важна очень принципиальная возможность его легализации. А это, в свою очередь, зависит от объема и состава проделанной работы.

Довожу до вашего сведения! Закон о жилищном строительстве не может запрещать операции с недвижимостью. То есть сегодня есть возможность как продать квартиру с нелегальной планировкой, так и купить. Но необходимо понимать, что такое приобретение обернется для покупателя как материальными, так и временными затратами. Ему придется переделывать все за свой счет или узаконить, если возможно.

Изменение пространства в 2019

ЖК определяет все ремонтные работы и делит их на группы:

запросить предварительное разрешение;

не просите разрешений и согласований;

выполняется по упрощенной схеме без оформления;

изготовлены по типовому чертежу и выполнены с изменениями в технический проект;

запрещенный.

  Чем квартира-студия отличается от квартиры-студии

Не требует разрешения

Законодательство различает понятия перепланировки и реконструкции. Последнее может осуществляться без согласования с органами государственного исполнительного жилищного надзора:

ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы конструкции и не проводятся соответствующие демонтажные работы;

замена дверей и окон без изменения размеров проемов;

установка встроенной мебели;

установка (снос) перегородок из гипсокартона;

замена инженерного оборудования на аналогичные по техническим параметрам и устройствам;

перенести полотенцесушитель в ванной на другую стену;

установка внешних антенн вне квартиры;

перепланировка отопительного и газового оборудования;

замена конструкций наружных фасадов без изменения их конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещены (хотя соседи договорились), так как может быть возможность нарушения конструкции здания:

перенос влажных помещений (кухня, санузел) в другие помещения над жилыми комнатами;

совмещение жилой зоны с балконом и снятие батареек;

совмещать кухню с другими помещениями, если используется газовая плита;

снос внутренних несущих перегородок;

частичное подключение коридора общественного здания;

блокировка или разборка общего стояка вентиляции;

подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Рекомендация! По последнему пункту можно получить разрешение управляющей компании, если объект находится на первом или последнем этаже, в зависимости от схемы теплоснабжения.

Риски и перспективы

Когда фактический план не совпадает с данными в паспорте БТИ, продать недвижимость будет сложно. Кроме того, данный объект не может быть оформлен как дарение или заключена сделка отчуждения с его участием, так как новый собственник не сможет вступить в его права.

Если квартира приобретена в рамках ипотечной ссуды и полный расчет еще не состоялся, банк может в обязательном порядке обязать вернуть помещениям их первоначальный вид.

Когда финансовое учреждение выдает ипотечный кредит, оно подвергает риску свои собственные средства, поэтому заложенная квартира тщательно рассматривается и оценивается.

Здоровый! У банков разные позиции, и их много. Есть те, кто отвергает любые незаконные изменения, и те, кто готов принять квартиру по гарантии, даже с красной линией.

Регистрация изменений

Для законного выполнения преобразования требуется разрешение. Для получения данной услуги необходимо предоставить проект.

Вы можете сами подготовить такой документ, если изменения незначительны.

Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые разрешения для выполнения запланированных работ.

  Как оформить право собственности на квартиру в МФЦ

Кроме того, необходимо подготовить:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГР;

проект или эскиз;

технический паспорт объекта;

нотариальное согласие всех жителей;

заключение СЭС и МЧС.

Ссылка! Если помещения расположены в здании национального или международного значения, также потребуется разрешение от организации по защите культурных и исторических ценностей.

Одобрение или отказ

После завершения работ составляется акт, который необходимо предъявить в БТИ, где будут внесены конструктивные изменения в технический паспорт. Затем выпускается соответствующий документ или заявителю отказывают. Разрешение на переквалификацию будет действительно в течение одного года, но в случае несоблюдения срока оно может быть продлено на один месяц. Отказ можно получить:

если не все документы представлены или были представлены в ненадлежащий орган;

если проект не соответствует требованиям нормативных актов.

Иногда случаются и ошибочные отказы в одобрении. В этом случае стоит сообщить об этой ошибке и повторно подать документы на экспертизу или обратиться в суд.

важно знать! Часто при переделке объекты приобретают дополнительные меры или, наоборот, их лишают. В связи с этим необходимо получить новый документ, а для этого необходимо зарегистрировать перепланировку в Федеральном реестре.

Незаконные действия

Законодательством предусмотрены штрафы за неправомерное реструктурирование:

штраф для граждан — 25 минимальных размеров оплаты труда;

выписка из приказа об устранении нарушений;

повторная санкция за невыполнение предупреждения и судебного иска.

Говоря о которых! Когда интересы соседей нарушаются, причина может возникнуть, например, в случае трещины в конструкции дома.

Закон разрешает:

продажа предмета на открытом аукционе с выплатой собственнику денежных средств без учета суммы судебных издержек;

расторжение договора социальной аренды, и собственник будет обязан вернуть помещению прежний вид.

Меморандум! Социальное допущение — это сделка, в результате которой граждане получают государственную или муниципальную землю в пользование на особых льготных условиях.

Устранение последствий

Когда факт покупки квартиры с незаконной перепланировкой уже произошел, можно попробовать следующие действия:

1. Докажите, что продавец ввел в заблуждение — подав иск о признании сделки недействительной или уменьшении затрат на доработку. Когда срок действия рецепта уже истек, такой вариант не всегда возможен.
2. Сохранить квартиру в нынешнем состоянии — обратиться в суд. Во-первых, необходимо подготовить техническое и конструктивное заключение, в котором говорится, что строительные нормы и правила, а также права третьих лиц не нарушены. Кроме того, перепланировку необходимо согласовать с домоуправляющей компанией, у которой на балансе находится жилой дом, а также с организациями, предоставляющими ресурсы, в случае нарушения инженерных коммуникаций.

  Какой документ подтверждает право собственности на квартиру

Законодательная система

Данные агентств недвижимости подтверждают, что наличие мероприятий по перепланировке в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. На несогласованные доработки продавец делает достойные скидки. Но ответственность перед законом, а в случае конфликтов с соседями, ведением домашнего хозяйства и так далее, за незаконный ремонт уже будет нести только новый собственник.

Чтобы быть уверенным в сделке на сто процентов, в случае покупки квартиры с перепланировкой необходимо провести тщательную юридическую экспертизу документов. Вам также следует принять решение защитить свою будущую собственность от вышеуказанных рисков.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

MrHamster / Depositphotos

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных соглашений о признании операции недействительной. Ни одна из этих композиций не распространяется на покупку недвижимости с незаконной перепланировкой. В результате сделку нельзя признать недействительной только из-за незаконной перепланировки.

Однако есть исключение: можно объявить недействительным (точнее — незаключенным) договор купли-продажи квартиры под перепланировку в том случае, если модификация квартиры настолько значительна, что уже не является квартира, которая фигурирует в «Объект договора. Еще один нюанс: только сторона сделки может подать иск в суд о признании сделки недействительной на этом основании. То есть, если речь идет ни о чем другом, как о совмещении лоджии с кухней, то договор купли-продажи никто не будет оспаривать.

Самостоятельное одобрение перепланировки — проще, чем кажется

Инструкция: как организовать перепланировку?

Покупатель может отказаться от договора, но только в случаях, когда он лишен того, на что он имел право полагаться при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ).

Например, если после покупки квартиры выясняется, что из-за скрытого продавцом ремонта стоимость квартиры значительно снизилась, то покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата денег в суд.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и юриспруденция требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Иными словами, если вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим состоянием, то все риски вы несете (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104 / 13). Отсюда следует, что из-за незаконного совмещения кухни с лоджией договор купли-продажи никоим образом не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения этого договора судьей крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

сделку признать недействительной невозможно, потому что вы покупаете недвижимость в том виде, в каком она была проверена до приобретения. Чтобы решить проблему перепланировки, необходимо ее узаконить или просто вернуть все на прежнее место.

Надо ли узаконивать небольшую перепланировку?

Обязательно ли соглашаться на объединение ванной в одних и тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже непоследовательная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право легализовать перепланировку, уплатив штраф за то, что он или предыдущий владелец не сделал это своевременно, не прошел предварительное согласование. Если ремонт незаконный, можно восстановить первоначальную планировку.

Однако, если собственник этого не сделает, только посещение Жилищной инспекции может привести его к административной ответственности (штраф.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Возможна продажа жилья с незаконной перепланировкой, законодательством не предусмотрен запрет сделок с такой недвижимостью.

При этом покупатель такой квартиры должен понимать, что именно ему в будущем предстоит решить вопрос о примирении в установленном законом порядке перепланировки, проведенной продавцом, и в случае отказа от перепланировки компетентный орган по его согласованию — восстановить квартиру до первоначального состояния. Все это может потребовать значительных временных и финансовых затрат. Кроме того, за самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме КоАП РФ предусматривает штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей.

можно ли в хрущевке снести стену между ванной и кухней?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Совмещение кухни с лоджией — это с точки зрения искусства. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка, как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилища.

Проект данной перепланировки согласно ст. 26 ЖК РФ, согласовывается с администрацией г. Химки; необходимо было получить разрешение на его исполнение. Завершение работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Реконструкция, выполненная без соблюдения этих процедур, не санкционирована и сопряжена с рисками как для владельца, который выполнил эту перепланировку, так и для последующих покупателей.

Риск для покупателя заключается не в том, что сделка может быть признана недействительной (для этого нет оснований), а в иных последствиях самовольной перепланировки.

Затем, если Госжилинспекция выявляет незаконную перепланировку, собственнику квартиры (даже если он является новым владельцем, а не тем, кто проводил самовольную перепланировку) выдается приказ вернуть квартиру в прежнее состояние штат. Также весьма вероятно, что собственник будет оштрафован.

Если собственник не восстановит квартиру до прежнего состояния, суд может принять решение о продаже квартиры на открытом аукционе. Выручка от продажи (за вычетом затрат на возвращение квартиры в прежнее состояние) должна быть передана собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо вернуть кухню в квартире в прежнее состояние. В данном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому стоимость его восстановления может быть значительной.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не потеряй:

Все материалы из раздела «Хороший вопрос»

Добавил балкон — можно ли его узаконить?

можно ли без согласования восстановить стену между туалетом и ванной?

Можно ли узаконить раковины для ванных комнат?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Планируется покупка квартиры с перепланировкой? Узнайте, чем грозит отсутствие согласования и какие есть плюсы и минусы?

Чтобы решить вашу проблему СЕЙЧАС, получите

бесплатная консультация:

Показать содержимое

Что это такое?

В соответствии со статьей 25 ТК РФ перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяется конфигурация помещения. Все изменения необходимо вносить в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением положений закона и согласовывается с местными властями.

ВНИМАНИЕ: если домовладелец не получил разрешения на проведение работ или не согласовал с властями существующие изменения, такая перепланировка является незаконной.

Полный перечень работ, на выполнение которых требуется разрешение властей, приведен в Постановлении Правительства Москвы от 25 декабря 2010 г. 508. На какие работы требуется обязательное разрешение:

модификации несущих конструкций;

перенос комнат;

уборка газовых плит;

строительство лестницы;

реорганизация гидрооборудования;

разборка и сборка перегородок;

монтаж и демонтаж нового инженерного оборудования;

снос или реконструкция полов и потолков;

заделать и создать проемы между комнатами и оконными проемами;

строительство подъездов и тамбур.

Не требуется одобрения:

1. косметический ремонт;
2. устройство встроенной мебели;
3. замена инженерного оборудования, если оно по техническим характеристикам и параметрам не отличается от старого оборудования.

Посмотрите видео о легализации перепланировки квартиры:

Основные риски

При заключении договора с квартирой с незаконной перепланировкой риску подвергаются обе стороны — и продавец, и покупатель. Риски покупателя:

Если после покупки будет выявлен факт незаконной перепланировки, новому собственнику ничего не останется, как самостоятельно согласовать проделанные работы с властями. Это требует дополнительного времени и денег.

Соседи или злодеи могут пожаловаться на незаконность действий старого хозяина, и новый хозяин должен будет ответить.

За несогласованность с властями собственник помещения рискует получить штраф и другие штрафные санкции.

Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новых жителей. Если работы не были согласованы, не факт, что ремонт проводился в соответствии со всеми строительными нормами. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению жилищных условий.

При осмотре объекта комиссия может признать изменения, внесенные в помещение, недопустимыми. В этом случае новому владельцу придется либо вернуть помещению первоначальный вид, либо потратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за ваш счет.

Риски продавца:

1. Сокрытие факта незаконной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
2. Владельцу такой проблемной квартиры будет сложно надолго найти покупателя. Не каждый захочет покупать жилье, в котором нужно узаконить перепланировку, в которой придется пройти множество инстанций и вложиться.
3. Если после продажи будет выявлено наличие некорректного ремонта, покупатель может обратиться к продавцу в суд с просьбой о финансовой компенсации понесенных расходов на легализацию ремонтных работ.
4. Чтобы продать недвижимость быстрее, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, покупка такой квартиры имеет свои преимущества.

1. Во-первых, дома с незаконной перепланировкой могут стоить на 10% дешевле рыночной. Для покупателя это прекрасная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже вложив дополнительные средства в легализацию работ, новый собственник остается прибыльным.
2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную и нестандартную планировку. Спрос на такое жилье всегда высок. Узаконив ремонт, новый собственник сможет продать его по более высокой цене.

Большинство банков не одобряют незаконную реструктуризацию собственности. Если банк примет основную документацию заемщика, то документов на проблемное жилье не будет.

Оформление такой недвижимости в ипотеку сопряжено со многими рисками для банка (подробнее об особенностях покупки квартиры в ипотеку).

Так, в случае возникновения ссуды и конфискации квартиры банку придется потратить личные средства на оформление ремонта, чтобы в кратчайшие сроки продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую ​​квартиру, то, как правило, заемщику предоставляется срок (6-12 месяцев), в течение которого он должен согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не узаконена, кредитор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита.

ВАЖНО: Заемщик имеет право провести перепланировку ипотечной квартиры, если иное не предусмотрено договором. Очень часто для капитальных работ требуется согласование не только с властью и инженерами, но и с банком.

За самовольное выполнение капитального ремонта к собственнику применяется санкция, предусмотренная ст. 7.21 КоАП РФ:

штраф от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка проводилась в комнате, находящейся в многоквартирном доме);

штраф от 1000 до 1500 рублей (для владельцев частных домов).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилым помещением

1. Повреждение жилых домов, жилых помещений, а также повреждение их оборудования, самовольная реконструкция и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо их неправомерное использование — влекут предупреждение или наложение административного взыскания на граждан в сумма от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Последствия незаконной перепланировки описаны в статье 29 ТК РФ. При обнаружении данного факта собственник недвижимости обязан вернуть объект в первоначальное состояние или легализовать работы в судебном порядке. На это отводится определенное время.

В противном случае его квартира выставляется на аукцион по решению суда. Как только он куплен, выручка передается бывшему владельцу за вычетом денег, потраченных на судебные издержки и на легализацию перепланировки (или восстановление собственности до первоначального состояния).

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой — это дальнейшая трата времени и денег. Такое приобретение оправдано только в том случае, если процедура легализации не требует больших денег, а сама квартира продается по цене ниже рыночной.

Полезное видео

Посмотрите видео ниже об особенностях покупки квартиры с перепланировкой:

Мы уже понимаем, что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, решим: