Покупка недвижимости сопряжена с рядом рисков для покупателя. Квартира может быть обременена ипотекой или у третьего лица может быть законный интерес.
Такие ситуации встречаются редко, чаще это долги за ЖКХ: воду, электричество, газ и так далее.
Узнаем, чем может быть покупка квартиры с задолженностью по счетам, как этого избежать и что делать, если задолженность все еще есть.
- Важные сведения о покупке квартиры с долгами
- Как проверить наличие долгов перед покупкой
- Кто отвечает по сложившимся долгам
- Что делать, если обнаружился долг по квартплате
- Как оформить договор купли продажи
- Выкуп квартир с долгами на торгах
- Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?
- Как быть, если требуют погашения коммунальных платежей?
- Незамедлительные меры
- Что приложить к заявлению?
- Дальнейший порядок действий
- О взносах за капремонт
- Как быть при отключении интернета и ТВ?
- Обязан ли предыдущий собственник оплачивать долги по капремонту
- На кого возлагается обязанность по уплате долгов
- Проверка жилья перед покупкой
- Как правильно купить квартиру с долгами
- Кто освобождается от уплаты взносов
- Долг за капремонт покупается вместе с квартирой
- Купили квартиру с долгами по ЖКХ…
- Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?
- Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
- Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
- Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
- УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина
- Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?
- фото: Alan Cleaver, flickr.com, CC BY 2.0
- Статья с сайта «Вести права». Советы юриста
- Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?
- Выводы — как быть, если купил квартиру с задолженностью по квартплате
- Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
- Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:
- Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
- Отвечает адвокат, к ю н. Юлия Вербицкая:
- Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:
- Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:
Важные сведения о покупке квартиры с долгами
Задолженность за коммунальные услуги квартиры в многоквартирном доме складывается из нескольких статей расходов:
Счета выставляются ежемесячно, и в случае неуплаты основного долга с платежей начисляются проценты. Независимо от суммы, этот вид задолженности по выплатам сам по себе не обременяет квартиру, такое жилье не запрещено продавать, поэтому купить квартиру с долгами по счетам вполне возможно.
Есть только одна ситуация, когда Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами за ЖКХ — если обслуживающая организация взыскивает с собственника дома сумму долга через суд, и тогда судебный пристав будет иметь он принудительно отключит жилую площадь до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. Пока квартира не имеет запретительной записи ФССП, можно купить квартиру в долг.
В то же время задолженность несет определенные риски для покупателя, которому после покупки придется потратить время и силы на решение проблем, связанных с его оплатой.
Производство. Ни один из административных органов при совершении сделки по покупке жилья не проверяет наличие задолженности и не будет автоматически информировать стороны об их наличии, как, например, в случае официального ареста в исполнительном производстве. Покупатель должен будет лично проверить наличие проблем с обратной арендной платой.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
В этом случае не стоит верить продавцу на слово. Достоверно установить перед покупкой, что есть задолженность за квартиру, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации о том, как проверить свои счета перед покупкой дома:
Примечание! Бухгалтерия коммунальной организации выдает информацию только по запросу текущего собственника. Такие сертификаты покупателю не предоставляются. Поэтому, если продавец откажется выдать справку, не исключено, что у квартиры многотысячная задолженность, которая откроется после покупки.
Согласно выдержке из USRN, вы можете увидеть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и отправлены в ФССП для исполнения. Перед покупкой также можно проверить наличие уже «погашенных» долгов, по которым осуществляется исполнительная процедура на основании исполнительных процедур. Из-за этого:
- Заполните все поля поиска. Необходимо ввести имя текущего владельца квартиры и дату его рождения.
- Введите код с картинки.
- Если у собственника нет исполнительного производства, изображение будет следующим
- Если есть задолженность, база даст следующий результат. При этом не всегда указывается вид долга. Это могут быть как векселя, так и другие обязательства. В любом случае есть риск наложения запрета на отчуждение квартиры.
Кто отвечает по сложившимся долгам
Как правило, при покупке квартиры задолженность по счетам не переходит к новому владельцу, вне зависимости от ее размера. Моментом приобретения прав новым собственником является дата государственной регистрации права собственности на квартиру по ДДП. За любую сумму, взимаемую до этой даты, отвечает продавец. Все после — покупатель.
Часто управляющие компании или товарищества собственников жилья вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно существующих долгов предыдущих владельцев после покупки. Им легче работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому всячески уговаривают добровольно выплатить чужой долг. Помните, что следующий уголовный кодекс или действия ТСЖ незаконны:
Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от ЖКХ, чтобы вынудить вас погасить чужой долг после покупки помещения, вам следует немедленно обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации области. Самый быстрый способ сделать это — по телефону, а затем скопировать жалобу в письменном виде. Инспекторы по недвижимости обычно быстро реагируют.
Исключением из общего правила является аудиторская задолженность. Личный кабинет на капитальный ремонт привязан к квартире, а не к личности хозяина дома. Таким образом, вся задолженность по капитальному ремонту, возникшая на момент эксплуатации, после оформления покупки будет передана новому владельцу.
Внимание! Найти плательщика по счетам — задача управляющей компании или ТСЖ, а не нового собственника. Однако задолженность по обзору должен быть оплачен покупателем.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если есть еще долги, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность была обнаружена.
Если продавец на момент покупки не скрывает, что у квартиры есть задолженность по счетам, стороны могут:
Если задолженность была выявлена после сделки, покупатель должен будет выплатить задолженность, возникшую в связи с основным ремонтом, и чьи-либо требования о выплате долга по остальным счетам могут быть проигнорированы.
Однако, если сумма пересмотра значительна, вы можете обратиться в суд с жалобой, оспаривающей договор купли-продажи ради обмана.
После оплаты договор расторгается, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает обратно уплаченные деньги. Конкурс будет успешным, если покупатель не будет проинформирован о сумме платежа.
лучше всего заранее обсудить перспективы дела с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Как оформить договор купли продажи
Договор купли-продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги оформляется стандартным способом, более подробно с которым можно ознакомиться по этой ссылке. Задолженность по платежам не требует обязательного нотариального заверения или получения дополнительных разрешений в административных органах.
Но есть существенная особенность. Если квартира продается с долгами по платежам, это должно быть четко указано в договоре с указанием суммы долга. В противном случае покупатель может в будущем отказаться от договора в судебном порядке по причинам, вводящим в заблуждение. Также следует указать, в каком порядке будет возвращаться этот долг.
Пример формулировки: «Продавец заявляет о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг на общую сумму 30 000 рублей, из которых 5 000 рублей — задолженность по взносам на капитальный ремонт; 25 000 руб. — задолженность за коммунальные ресурсы и содержание общего имущества перед ООО «УК Жилище-98». Продавец обязуется полностью погасить эту задолженность до 15.09.2019».
Выкуп квартир с долгами на торгах
Покупка квартир на аукционе осуществляется в случае изъятия жилья по какой-либо задолженности, а не только по муниципальной.
Чаще всего речь идет об ипотеке квартир, ссуду, по которой собственники не смогли погасить, а также о помещениях, изъятых судебными приставами по другим крупным обязательствам.
Выкуп может производиться банком-кредитором или по балансу, в зависимости от того, на чьем балансе находится жилье.
Подробнее о покупке квартир на аукционах вы можете узнать по этой ссылке.
Покупка квартиры с просроченными счетами может добавить новому владельцу проблемы с управляющей компанией, товариществом собственников жилья, ресурсными организациями и фондом аудита. Поэтому необходимо заранее проверить, есть ли задолженность по жилью и в каком размере.
Остались вопросы по теме статьи? Спросите нашего юриста в онлайн-чате в правом нижнем углу экрана.
Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?
Бывают ситуации, когда после оформления всех документов и регистрации сделки в Росреестре лицо, купившее квартиру, обнаруживает наличие долга за общую квартиру.
В этой статье подробно рассказывается, какими правами обладает человек, который по тем или иным причинам купил квартиру с определенными долгами за коммунальные услуги.
По законодательству РФ коммунальные долги не являются обременением и покупка не запрещена. Исключением может быть только отдельное судебное решение.
Закон четко устанавливает, обязан ли новый собственник отвечать по долгам старого: он не обязан их платить, но имеет право взять на себя решение возникшей проблемы — это объективная причина для снижение продажной цены.
Все собственники недвижимого имущества, связанного с недвижимым имуществом, в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 ТК РФ и пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны:
Положения статьи 210 ГК РФ определяют, кто должен платить задолженность по квартплате: новый собственник квартиры не несет ответственности по накопившейся задолженности предыдущего собственника, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг на нем лежит до собственника и не привязан к собственности. Исключение составляет задолженность по капитальному ремонту: ее должен будет оплатить новый владелец.
Пунктами 1 и 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что новый собственник может принять на себя обязательства по выплате долга за жилищные услуги предыдущего собственника только после подписания договора о передаче долга. Если покупатель не выразил желания взять на себя чужой долг, баллы должны быть прописаны отдельно в договоре купли-продажи и, соответственно, в передаточном акте.
Как быть, если требуют погашения коммунальных платежей?
Незамедлительные меры
Сразу после регистрации сделки в Росреестре новому домовладельцу необходимо:
- Пригласите представителей организаций, предоставляющих коммунальные услуги, для снятия показаний счетчиков.
- Получите от каждого из них справки с данными о показаниях средств измерений и сумме накопленной задолженности, актуальные на день вступления в силу закона.
- От имени директора УК или президента ТСЖ оформить декларацию в 2-х экземплярах, в которой указано, что с момента регистрации собственности собственник обязуется оплачивать коммунальные услуги и обязанность не выставлять счета в будущее по выплате долга, возникшего до фактической передачи прав. Следует отметить, что в случае получения расписок с долгом предыдущего владельца действия УК будут считаться вымогательством (в соответствии со статьей 163 УК РФ).
Что приложить к заявлению?
Документы необходимо доставить в офис управляющей компании под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Ответ должен быть получен не позднее 30 дней с момента подачи документов.
Дальнейший порядок действий
Если приложение не дало ожидаемого результата:
О взносах за капремонт
Обязательство по выплате средств на ремонт кондоминиума переходит после подписания договора купли-продажи новому владельцу. Если предыдущий собственник имел задолженность по взносам, то новый собственник помещения также должен будет их выплатить (согласно ч. 3 ст. 158 ТК РФ).
Исключением из правил являются те объекты недвижимости, которые ранее находились в собственности органов государственной власти и местного самоуправления. В этом случае существующие долги покроют предыдущие собственники.
В таких случаях для регистрации необходимо обращаться напрямую в Главное управление внутренних дел МВД РФ. Заявление об отмене по месту предыдущей регистрации и регистрации по новому адресу можно подать одновременно. Удобнее всего это сделать через личный кабинет портала госуслуг.
Как быть при отключении интернета и ТВ?
Необходимо:
- Обратитесь в офис провайдера.
- Запросите копию SLA предыдущего владельца и ознакомьтесь с ней, обращая внимание на свои права и обязанности. Особое внимание следует обратить на пункт о любых долгах и просрочках.
Если договор был двусторонним, то согласно законодательству РФ новый собственник дома материальной ответственности не несет. Услуги были оказаны бывшему собственнику, и он должен был заплатить по условиям подписанного договора.
Если компания настаивает на выплате долга, необходимо написать заявление на имя его руководителя с обязательством снять обязательства на том основании, что компания не заключила договора с новым владельцем. Если в дальнейшем собственник продолжает получать уведомления с требованием выплатить долг, следует написать заявление в прокуратуру о неправомерных действиях компании-поставщика.
Столкнувшись с претензиями управляющей компании и поставщиков жилищно-коммунальных услуг, следует помнить, что судебная практика обеспечивает надежную защиту нового собственника квартиры от необоснованных требований о выплате чужого долга.
Если вы обнаружили ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter.
- На связи с
- Твиттер
- Одноклассники
Обязан ли предыдущий собственник оплачивать долги по капремонту
Квартира — покупка недешево, поэтому при заключении сделки нет необходимости рассчитывать на честность и порядочность ее хозяина. Судебная практика показывает большой ажиотаж вокруг этой проблемы: новые собственники, заплатив крупную сумму, обнаруживают факт мошенничества, а виновник находит редко.
Еще одна частая проблема — отзыв предыдущего владельца о долге. Причина попадания на одну из уловок, связанных с имущественными вопросами, — халатность покупателя при проверке всех документов.
Не изучая документы, не проверяя все квитанции и не доверяя советам друзей, вы можете безвозвратно потерять свои деньги.
На кого возлагается обязанность по уплате долгов
Правовые отношения собственности регулируются нормами и положениями «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ с изменениями и дополнениями.
С января 2013 года собственники квартир в многоквартирных домах обязаны выплачивать средства, потраченные на капитальный ремонт.
Рассчитывается собственником исходя из площади ЗАГСа.
Пункт 3 статьи 158 ТК РФ регулирует два варианта развития событий:
Примечание: если долг за коммунальные услуги, используемые для нормальной жизнедеятельности — электричество, газ, воду, тепло и электричество — относится на человека и я не передам его новому владельцу, то неоплаченные платежи за капитальный ремонт — за квартиру, которая То есть долги по капремонту переходят к новому собственнику.
Проверка жилья перед покупкой
Чтобы не приходилось обращаться в суд с ходатайством на предшественника, чтобы взыскать с него долги за капитальный ремонт, стоит внимательно проверить, сколько он заплатил за содержание общего имущества в многоквартирном доме в г где находилась его квартира.
Перед покупкой квартиры следует убедиться, что на ней нет долгов
Перед заключением договора купли-продажи необходимо запросить:
Примечание: если новая управляющая компания приступила к выполнению своих обязательств после регистрации собственности продавцом, соответствующие документы необходимо запросить у ее предшественницы. Это задержит процесс, но покупатель сможет убедиться в отсутствии долгов и избежать проблем в будущем.
В некоторых регионах России уже запущен онлайн-сервис, позволяющий отслеживать информацию, были ли оплачены квитанции за коммунальные услуги и капитальный ремонт на конкретный адрес. Эта система ускоряет процесс, так как нет необходимости ждать отправки документов менеджерам по почте.
Иногда продавец по незнанию оставляет эти долги, из тщеславия забывая выплатить выручку, полученную за эти месяцы.
Эту проблему часто можно решить мирным путем, предъявив сертификат, выданный ТСЖ или Великобританией, подтверждающий, что счета не были оплачены в то время, когда продавец был зарегистрирован в качестве собственника квартиры.
Добросовестные граждане производят такие выплаты добровольно, до суда дело не доходит.
Как правильно купить квартиру с долгами
Далее следует выяснить, можно ли продать квартиру с долгами под капитальный ремонт. Он актуален как для недобросовестных продавцов, так и для покупателей, небрежно отреагировавших на проверку всех документов и квитанций. Вопрос ясен: такая возможность есть, и долги переходят к новому владельцу квартиры вместе с имуществом.
Правильно составленный договор купли-продажи поможет защитить вас
Чтобы хоть как-то обезопасить себя и иметь возможность легально взыскать с продавца соответствующую сумму, необходимо:
- В договоре купли-продажи прописать пункт, обязывающий продавца предоставлять квитанции, подтверждающие оплату услуг инспекции за весь период владения недвижимостью.
- Запросите квитанции. Даже если продавец предоставит фальшивые документы, покупателю будет проще доказать свою правоту в суде.
Купив квартиру с долгами за капитальный ремонт, вы должны знать, как не нести дополнительные расходы после покупки недвижимости. Имея на руках вышеуказанные документы, можно смело обращаться в суд. В этом случае желательно сначала погасить долги и потребовать их полную компенсацию от предыдущего владельца.
Примечание: если это небольшая сумма долга, и предыдущий владелец отказался платить ее добровольно, не всегда целесообразно обращаться в суд. Вам придется потратить много времени и сил, а также оплатить судебные издержки.
Кто освобождается от уплаты взносов
От оплаты аудита освобождаются:
Законодательством предусмотрена дотация инвалидам и безработным пенсионерам. Для его регистрации в 2018 году необходимо будет подтвердить принадлежность собственника недвижимости к одной из этих категорий.
Долг за капремонт покупается вместе с квартирой
Бывает, что после покупки квартиры выясняется, что эта квартира имеет задолженность по уплате взносов за капитальный ремонт. У покупателя возникает много вопросов о том, кто должен выплатить долг и куда идти.
Типичный пример:
На вторичном рынке квартира покупалась по ипотеке Сбербанка, документы проверял только сам Сбербанк. Спустя три месяца выясняется, что у этой квартиры есть задолженность по капитальному ремонту в размере 40 тысяч рублей.
Об этом говорится в п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации:
Обязанность по оплате затрат на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику возникает обязанность предыдущего собственника оплатить затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе неисполненное обязательство предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением данного неисполненного обязательства Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, ранее являвшееся собственником помещения в многоквартирном доме.
То есть, если квартира до нового владельца не принадлежала государству, накопленная прежним владельцем квартиры задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому владельцу квартиры.
В такой ситуации нужно понимать разницу между платой за капитальный ремонт и расходами на коммунальные услуги. Задолженность за коммунальные услуги остается у предыдущего хозяина квартиры, новый владелец может получить задолженность по капитальному ремонту только с купленной квартиры.
Получается, что при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости покупатель сам должен выяснить, есть ли у этой квартиры задолженность по капитальному ремонту. Вы можете запросить квитанцию у продавца или получить информацию в управляющей компании.
Если покупатель квартиры этого не сделал, то на самом деле считается, что он согласился купить квартиру с накопившейся задолженностью. Возможно, это было причиной получения скидки.
Многое может зависеть от условий договора купли-продажи. Он может утверждать, что долгов нет, и ответственность за это несет продавец квартиры. Можно прямо сказать, что согласно п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, покупатель принимает квартиру с обязательством предыдущего собственника оплатить затраты на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Вы можете обратиться в суд с заявлением о расторжении договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ, в связи с существенными нарушениями договора продавцом, опять же, если в договоре есть пункт, который можно «поймать».
Если после выплаты долга расторгнуть договор не удалось, то впоследствии можно взыскать этот долг с предыдущего владельца квартиры, но только через суд, в порядке регресса. Для этого вам нужно будет предоставить доказательство накопления задолженности прямо перед сделкой купли-продажи.
Вывод один и он простой: во избежание лишних хлопот необходимо проверять квартиру на предмет задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Купили квартиру с долгами по ЖКХ…
Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла гладко, мы получили справку в Росреестре. Идем в управляющую компанию для регистрации. А потом вам говорят, что регистрации не будет, пока вы не оплатите долг по оплате счетов…
Семейное положение? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже сделка с агентом по недвижимости не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что вы можете посоветовать новому владельцу квартиры, если ему пытаются списать с него долги предыдущего хозяина?
Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?
В этом случае закон на стороне нового хозяина квартиры.
В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и иного жилья возникает с момента приобретения в собственность данного жилого помещения.
С юридической точки зрения этот момент считается датой выдачи свидетельства о праве собственности новому владельцу квартиры. Следовательно, все долги за ЖКУ, возникшие до этой даты, должен погасить предыдущий владелец квартиры.
Однако здесь есть важный нюанс: иногда новому владельцу квартиры все же приходится расплачиваться по долгам старого владельца за коммунальные услуги. Такое бывает, если при переносе квартиры вы напрочь забыли проверить и записать показания измерительных приборов.
В этом случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества при покупке квартиры. Хорошо, если при этом бывший собственник хотя бы регулярно передавал свои показания управляющей компании.
Если показания вообще не переносились или старый домовладелец регулярно их недооценивал, сумма долга может значительно увеличиться.
Чтобы не погашать коммунальные долги бывшего хозяина квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2-х экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте необходимо записать показания счетчиков воды, тепла, электричества и газа на дату вступления в силу передачи квартиры.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
К сожалению, управляющие компании и президенты ТСЖ не всегда знакомы с законом. Очень распространенное заблуждение относительно коммунальных услуг заключается в том, что долг лежит не на собственнике, а на самой квартире. На самом деле это не так.
Если предыдущий хозяин переехал без оплаты коммунальных услуг, его долг никуда не уходит и не переходит к новому владельцу квартиры.
В случае неуплаты долга УК всегда может взыскать долг за ЖКУ со старого собственника в суде — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую платят жильцы деньги на это. Добросовестный новый хозяин квартиры ни в коем случае не должен страдать за «грехи» предыдущего хозяина.
Очень часто в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
Все это, конечно, незаконно.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Обсудим ситуацию отдельно с выплатами на рассмотрение. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность по оплате стоимости капитального ремонта кондоминиума возникает у собственников с момента возникновения права собственности на помещение дома.
Однако в случае перехода права собственности (например, в случае продажи квартиры) все обязательства предыдущего владельца квартиры по оплате затрат на капитальный ремонт переходят к новому владельцу по адресу: в то же время.
То есть задолженность по платежам за капитальный ремонт, оставшуюся у предыдущего владельца, должен будет погасить новый хозяин квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям: они должны будут погасить свои долги по взносам на капитальный ремонт до перехода права собственности к новому собственнику.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
- Немедленно сообщить в УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки, после того как вы зарегистрировали сделку в Росреестре и получили свидетельство о праве собственности на квартиру, сходите на прием к вашей управляющей компании или президенту ТСЖ.Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи на квартиру с показаниями счетчиков и попросите изменить данные в личном кабинете. Теперь все счета за ЖКХ нужно оформлять на ваше имя и без чужих долгов.
- Напишите жалобу в управляющую компанию.
Если сотрудники УК настаивают на том, чтобы вы в первую очередь покрыли долги предыдущего хозяина квартиры, вежливо опишите им ситуацию и обратитесь к законодательству (ст. 153 ТК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает убрать все высказывания. Вы не согласны? Подать письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.
В этом вопросе в произвольной форме еще раз описать всю ситуацию, сослаться на закон, приложить копии документов на квартиру. Распечатайте заявление в 2-х экземплярах, чтобы Уголовный кодекс подписал квитанцию на вашем экземпляре.
- Подайте жалобу в Жилищную инспекцию.
Этот государственный орган проверяет правильность расчета векселей.Если управляющая компания необоснованно включает в расписку чужие долги, это является нарушением. Жилищная инспекция может проверить правильность расчета счетов и вынести предписание о пересчете в Уголовный кодекс.
- Напишите жалобу агенту по недвижимости.
Если агент по недвижимости проводил для вас куплю-продажу квартиры, рекомендуем вам подать жалобу в связи с некачественными услугами. Согласно статье 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», можно, например, потребовать возмещения части стоимости за ненадлежащую работу агента по недвижимости, ошибочно проверившего юридические чистота сделки.
УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина
Некоторые особо настойчивые управляющие компании могут создавать проблемы при регистрации в новой квартире, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и его семьи.
Если паспортные работники УК ставят возможность регистрации при условии погашения долгов старого собственника квартиры, подайте заявление на регистрацию в новой квартире непосредственно в ГУВД МВД России. РФ в вашем городе.
При этом есть возможность подать заявку на отмену по старому адресу и регистрацию по новому адресу. Это удобно делать через сайт госуслуг.
Как пройти регистрацию в госуслугах без очередей и паспортов?
Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?
Прежде чем подписывать какие-либо контракты, переводить деньги и регистрироваться в Росреестре, попросите собственника квартиры предоставить документальное подтверждение того, что он оплатил все свои коммунальные платежи и плату за капитальный ремонт. Покажу справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются непосредственно ими), областного фонда капитального ремонта об отсутствии задолженности.
Существует множество общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту транзакции и отсутствие задолженности. Вы можете позвонить в управляющую компанию или уточнить список дебиторов на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, по номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов на банке исполнительного производства судебной службы.
Подробная инструкция по проверке купленной квартиры на нашем сайте:
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
Если в квартире есть индивидуальные счетчики на электричество, воду, отопление, газ, обязательно проверьте их показания. При подписании акта приема-сдачи квартиры отразите в нем окончательные показания счетчиков, с которыми предыдущий хозяин сдает вам квартиру. В случае возникновения спора с управляющей компанией будет документальное подтверждение показаний, за которые отвечает предыдущий собственник. Также вы можете попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность показаний у старого хозяина квартиры.
фото: Alan Cleaver, flickr.com, CC BY 2.0
Статья с сайта «Вести права». Советы юриста
Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Процесс покупки квартиры всегда был довольно проблематичным и сложным, так как требовал большого внимания ко всем нюансам, в том числе юридическим. Одна из основных проблем, с которой можно столкнуться при покупке жилья на вторичном рынке жилья, — это задолженность предыдущего владельца за жилищно-коммунальные услуги.
Конечно, вы можете подумать, что в этом нет ничего плохого, но стоит помнить: такой долг может оказаться довольно большой суммой (например, несколько сотен тысяч рублей), что неприятно удивит нового владельца.
Все законные собственники жилой недвижимости, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ТК РФ и п.1 ст. 131 ГК РФ, обязаны осуществлять:
Важно! Изобразительное искусство. 210 ГК РФ гласит, что новый собственник квартиры по общему правилу не отвечает по долгам предыдущего собственника, поскольку обязанность по оплате помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике.
Единственное исключение — обязательство внести денежные средства на капитальный ремонт в многоквартирном доме, которые передаются от предыдущего собственника жилой недвижимости новому. Кроме того, если у предыдущего владельца квартиры была задолженность по этим взносам, нынешнему собственнику придется ее погасить (ч. 3 ст. 158 ТК РФ).
Согласно пп.1, 2 ст.
391 ГК РФ, новый собственник жилой недвижимости может принять на себя обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца только после операции по переводу долга, которая осуществляется с согласия двух сторон.
Если покупатель квартиры не выражает желания принять на себя чужой долг, то в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи целесообразно прописать пункты, сохраняющие все обязательства за неуплату коммунальные услуги у продавца.
Если такая ситуация возникла, когда жилая недвижимость была приобретена с долгами за коммунальные услуги, вы можете защитить свои законные права и при этом не выплачивать эти долги в будущем, выполнив следующие действия:
- Попросите предыдущего владельца квартиры предоставить справку о состоянии долга, а если нет, вам следует самостоятельно связаться с Великобританией, ТСЖ или ЖК, чтобы получить необходимую информацию. Если перечисленные организации начали управлять домом после даты регистрации права собственности продавца, в этом случае предыдущая ответственная компания предоставит справку о состоянии долга;
- Сообщить УК РФ, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации объекта недвижимости;
- Сообщите предыдущему собственнику жилого объекта поступившие запросы на погашение долга за коммунальные услуги за период, в котором он был текущим владельцем квартиры. Возможно, бывший хозяин добровольно выполнит взятые на себя обязательства.
Выводы — как быть, если купил квартиру с задолженностью по квартплате
Если купленная квартира оказалась в долгах, то опять-таки закон всегда на стороне покупателя, но неприятностей все равно не избежать. Документ, подтверждающий ответственность собственника по оплате счетов за жилищно-коммунальные услуги — ст. 153 ч. 2 ст. 5 ТК РФ.
Он устанавливает, что собственник недвижимости обязан оплачивать квартплату и коммунальные услуги «с момента возникновения права собственности на жилище». Следовательно, новый владелец имеет полное право не брать чужие долги.
Очень часто возникают ситуации, когда управляющая компания начинает просить текущего владельца квартиры оплатить долги за ранее оказанные услуги, которыми он не пользовался.
То есть возникает конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, который имеет право оплачивать только собственные счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может потребовать оплату за его труд до истечения срока его действия. Срок давности.
Единственный выход из этой ситуации — согласовать с продавцом квартиры подписание договора купли-продажи при условии, что договор вступает в силу только на момент регистрации сделки.
Кроме того, покупатель должен в период между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но перед принятием жилья, обратиться в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы у продавца остались долги от его имени.
Кроме того, рекомендуется, чтобы как предыдущий владелец, так и действующий в акте приема-передачи жилой недвижимости записывали все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца оплачивать потребленные им услуги. А управляющая компания будет обязана заключать новые контракты с поставщиками электроэнергии и газа.
Уважаемые читатели! Если у вас остались вопросы на тему «Что делать, если вы купили квартиру с просроченной оплатой?» Или, если у вас есть другие вопросы, задайте их прямо сейчас — свяжитесь с нами через форму онлайн-консультации или позвоните нам по телефону 8 (800) -350-30-02 (звонок и консультации бесплатные для всех регионов России)!
Поделись этим:
Пока без коментариев
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Ручно / Depositphotos
Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:
Да, может быть. В этом случае во избежание дополнительных затрат покупателю желательно перед проведением операции убедиться в отсутствии задолженности по оплате ЖКХ предыдущим владельцем, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае ему придется выплатить долги по гонорарам за капитальный ремонт предыдущего владельца недвижимости.
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
Продам квартиру сейчас или лучше подождать?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
В этом случае вы можете купить квартиру с долгами и погасить их, по сути, за свой счет. Другими словами, продавец не получит ровно ту сумму, которую он должен заплатить за коммунальные услуги.
Если такие операции проводятся, рекомендуем вам получить справку о сумме задолженности по капитальному ремонту и обязательно указать в договоре купли-продажи, что вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрывая задолженность продавца по крупному ремонту. Ремонт после государственной регистрации смены собственника на Ваше имя.
Следовательно, по сделке вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом задолженности по капитальному ремонту.
Отвечает адвокат, к ю н. Юлия Вербицкая:
Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие у продавца долгов по коммунальным и другим платежам, включая отчисления на капитальный ремонт.
В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи.
Но часто бывает, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные долги, в том числе связанные с пересчетом ставок и отчислений на капитальный ремонт.
Если после заключения договора купли-продажи квартиры и смены собственника на нее поступили платежи за предыдущие периоды, необходимо немедленно связаться с продавцом и сообщить о необходимости их оплаты до подписания акта приема-передачи квартиры.
Если продавец отказывается выплатить этот долг, вы можете сообщить управляющей компании, чтобы она отправила этот счет нужному лицу, предыдущему владельцу. Или вы можете оплатить долг самостоятельно и попросить продавца вернуть его в будущем в суде.
Могу ли я продать торговую площадь, пока у меня есть задолженность по другим предметам?
Как обменять квартиру, находящуюся под арестом?
Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:
К сожалению, задолженность по капитальному ремонту ложится на плечи нового хозяина. И нет возможности отказаться от выплаты долга бывшему собственнику. В законе сказано, что долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что этот долг возлагается не на собственника, а на имущество.
Стоит отметить, что в 2016 году Госдума рассматривала возможность обеспечения долга по капитальному ремонту предыдущему собственнику.
Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству это предложение не поддержало, и оно было отклонено. Так что на данный момент долги по капитальному ремонту несет новый собственник.
Долги прежнего владельца за электричество, воду и отопление новому владельцу не передаются, в отличие от долгов за капитальный ремонт.
Чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий хозяин производил все необходимые платежи.
Для этого перед заключением договора купли-продажи продавец должен запросить квитанции, подтверждающие внесение им всех взносов на капитальный ремонт в установленной сумме. В день продажи у собственника не должно быть никаких долгов.
Также необходимо заказать выписку из лицевого счета у продавца. Именно в этой справке отражены все долги.
Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также желательно прописать в договоре купли-продажи пункт, обязывающий продавца предоставлять квитанции об оплате услуг по осмотру за весь период владения недвижимостью. И запросите такие квитанции. В этом случае доказать свою правоту в суде будет намного проще.
Если квартира уже продана и новый собственник получил право собственности, есть небольшая вероятность взыскания с продавца денег через суд. Но вам придется доказать, что вас обманули и, например, при оформлении транзакции были предоставлены фальшивые квитанции об оплате долга.
Однако новому собственнику в любом случае придется расплачиваться с долгами, как того требует закон, и только потом пытаться их возместить через суд. К сожалению, шансы на успешное завершение судебного разбирательства для вас крайне малы.
Однако, если вы последуете приведенному выше совету, он все еще там.
Покупка квартиры с пространством
Должен ли я платить за капитальный ремонт?
Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:
Владелец может продать квартиру с долгом капитального ремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 Домашнего кодекса новый владелец будет обязан выплатить долг.
При заключении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в Расчетно-информационном центре (РИК) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате капитального ремонта. Долги за ЖКХ должен погашать предыдущий собственник. Это бремя не ложится на плечи нового хозяина.
Однако на квартиру юридически закреплены долги за капитальный ремонт. И, к сожалению, от выплаты долга новому домовладельцу не избавиться даже в суде. Покупатель может согласовать с продавцом дополнительную скидку на квартиру, равную сумме долга за капитальный ремонт.
Советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе истории платежей собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не взять на себя долги предыдущих владельцев.
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
