Сегодня большой популярностью становится продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью жилищных товариществ.
Жилищный кооператив — это рискованная форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, которая строго не регулируется законом. Подробнее о том, что такое жилищный кооператив, каковы условия его работы, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски, читайте далее.
- Жск — что это такое
- Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
- Преимущества
- Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
- Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
- Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
- Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
- Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
- Недостатки
- Порядок покупки квартиры
- Организация ЖСК
- Приобретение новостройки
- Оформление права собственности на квартиру
- Возможные риски при покупке квартиры
- Как обезопасить себя от обмана?
- Отзывы покупателей
- Жилищный кооператив — покупка квартиры без ипотеки и взноса
- Квартиры в жилищных кооперативах
- Особенности покупки квартиры через кооператив
- Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
- Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)
- Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)
- Покупка квартиры через жилищный кооператив
- Что такое жилищный кооператив (ЖК)?
- Учредительные документы
- Права и обязанности членов ЖК
- Как вступить в жилищный кооператив
- Право собственности на кооперативную квартиру
- Выход из членов кооператива
- Риски участия в кооперативе
- Заключение
- Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива
Жск — что это такое
Приобретение жилья через жилищный кооператив было практически единственным возможным вариантом получения квартиры в собственность до приватизации жилой недвижимости.
Если вы хотите узнать, как решить вашу проблему в 2019 году, обращайтесь через форму онлайн-консультации или звоните:
Несмотря на дороговизну этого метода, он пользовался большим спросом у населения.
Законодательное регулирование деятельности жилищных кооперативов осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 116 «Потребительская кооперация»), а также Жилищным кодексом Российской Федерации (пятая глава «Жилищно-жилищные кооперативы»).
Вероятность использования его как средства привлечения средств на строительство установлена 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором определено, что его можно использовать для приобретения жилья наравне с ДДУ (договор уставного капитала).
В этом федеральном законе прямо разъясняется, что жилищный кооператив — единственная разрешенная альтернатива долевому строительству.
Покупка жилой недвижимости через кооператив недвижимости выглядит так: строительная компания создает кооператив и заключается инвестиционный договор.
В случае создания жилищного кооператива после 2011 года он будет действовать самостоятельно как застройщик, то есть будет организовывать процесс строительства объекта и владеть земельным участком в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 110).
важно отметить, что все члены жилищного кооператива своими силами участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома. В кооператив могут входить как юридические лица, так и граждане старше 16 лет.
Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, свяжитесь с нами через форму онлайн-консультации или позвоните:
Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
Преимущества
Удобство механизма жилищного строительства для покупателей жилья заключается в следующем:
Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочки, так как оплата долей производится в течение нескольких лет после стадии завершения строительства.
Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
Люди, приобретающие квартиру для дошкольного образовательного учреждения, после завершения строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое возьмет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после оформления права собственности на квартиру, что обычно занимает длительное время. В этот период кондоминиум остается в неуправляемом состоянии.
Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
Имеется в виду то, что в случае банкротства учредителя, создавшего жилищный кооператив, его
участники могут завершить завод с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры в соответствии с DDU в случае разорения строительной фирмы покупатели должны будут потребовать свои квартиры в рамках процесса неплатежеспособности застройщика.
Другой способ — создать жилищный кооператив с нуля и обратиться к властям с просьбой передать недостроенный дом на баланс кооператива. В соответствии с практикой этот процесс может занять много времени.
Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
Кроме того, члены HCC имеют прямой доступ к его финансовой документации и могут переизбирать руководство.
Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
Благодаря этому квартиру можно купить намного дешевле, чем на вторичном рынке.
Недостатки
В целом жилищные кооперативы как механизм покупки квартир в новостройках становятся все более популярными. Однако очень важно детально изучить всю необходимую документацию перед вступлением в кооператив: условия инвестиционного договора, устав, титулы. И только потом подписываете договор.
Порядок покупки квартиры
Организация ЖСК
Процесс организации жилищного кооператива выглядит следующим образом:
- Решение о создании кооператива принимает учредительное собрание, которым может быть любое лицо. Именно они становятся членами путем голосования за организацию ЖСК. После оформления решения собрания по протоколу жилищный кооператив проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
- Жилищный кооператив должен состоять из 5 и более человек, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива, если количество членов превышает 50 человек. Собрание избирает совет директоров и ревизионную комиссию.
- Ревизионная комиссия избирается на срок не более 3 лет и один раз в год проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива.
Приобретение новостройки
- присоединяясь к жилищному кооперативу, его партнер получает из общего фонда пайщиков сумму, необходимую для покупки квартиры, при этом стоимость ипотеки будет значительно ниже, чем ипотеки.
- Чтобы стать полноправным членом жилищного кооператива, вам необходимо будет внести вступительный взнос, размер которого может достигать 5% от стоимости квартиры. Вклад не включается в стоимость приобретаемого актива.
- Так что все зависит от устава конкретного жилищного кооператива. В большинстве случаев вы должны заплатить около 10% в качестве первоначального взноса. Затем акционер регулярно вносит некоторые выплаты на счет кооператива в соответствии с графиком. При достижении суммы в 50% от предложенной стоимости проживания жилищный кооператив выкупает ему квартиру, оформляя право собственности.
- Между сторонами заключается договор аренды, проживает в квартире, постепенно погашая долг. Период наделения правами может составлять до 10 лет.
- Как только сумма будет полностью оплачена, квартира перейдет в его собственность.
- Вместо процентов по кредиту участник HCC ежегодно платит административные сборы в размере примерно 6% от суммы ссуды. При этом, если член кооператива платил взносы постепенно, ему дается более низкая ставка, чем тому, кто сразу заплатил 50% стоимости квартиры.
Оформление права собственности на квартиру
На основании этих документов проводится государственная регистрация права собственности на квартиру и оформляется юридический документ.
Возможные риски при покупке квартиры
Вступая в жилищный кооператив, его члены берут на себя определенные риски:
- Риск удорожания строительства и необходимости дополнительных выплат сверх уплаченного паевого взноса.
- Риск двойной продажи из-за отсутствия государственной регистрации.
- Риск прерывания назначенного времени строительства (даже если условия изложены в контракте, они не являются обязательными для кооператива и не будут иметь серьезных последствий для организатора).
Указанные риски значительны и влияют на защиту законных прав и интересов участников жилищного кооператива, тем более, что органы управления жилищного кооператива прямо или косвенно связаны с инвестиционными, строительными компаниями и другими участниками жилищного кооператива строительство дома.
Как обезопасить себя от обмана?
Следуя этим рекомендациям, покупка квартиры через жилищный кооператив поможет приобрести жилье на привлекательных условиях.
Отзывы покупателей
Алессио:
Людмила:
Валентино:
Большинство людей понимают возможные риски, связанные с покупкой квартиры через жилой комплекс, поэтому девелоперы используют дополнительные меры для привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура зданий, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные лагеря, магазины, парки), их репутация и т д
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Жилищный кооператив — покупка квартиры без ипотеки и взноса
Поговорим о правах членов жилищного кооператива и законах, регулирующих деятельность жилищного комплекса
Вы собираетесь купить квартиру. Посмотрите ипотечные услуги банков, зайдите туда, отправьте документы — вам пришлют отказ. Через какое-то время идете в другой банк — тоже получаете отказ. Если ничего не помогает, обращайтесь в жилищный кооператив.
Объясняем, что это такое и как выбрать подходящий:
Для начала стоит проверить кооперативы на сайте ЦБ РФ. В Excel есть таблица, в которой перечислены все кооперативы. Обратите внимание на столбец «Примечания».
Если там указано, что организация готовится к ликвидации, вкладывать деньги в такой кооператив не стоит.
Реестр жилищно-сберегательных организаций
Жилищно-сберегательные кооперативы не связаны с вами географически: вы можете жить в Свердловске, вступить в кооператив в Краснодаре и купить квартиру в Лисках. Это дорого: ехать оформлять документы придется издалека, а при частых проблемах придется приходить снова.
Между кооперативом и промоутером существует несколько условий сотрудничества: кооператив продает квартиры застройщика, покупает квартиры в новостройках или на вторичном рынке, но не более определенной суммы.
Для начала сделайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Оттуда проверьте, когда в последний раз присоединились новые члены кооператива, сравните фактический и юридический адрес, номера ИНН и ОГРН.
После этого, если у кооператива есть сайт, сверьте все документы с официальными источниками: выписку из Реестра юридических лиц Единого Государства и Реестра Банка России.
Чаще всего документы самого кооператива можно найти во вкладке «Информация». Если вы сравните документы и увидите, что юридический и фактический адрес в уставных и официальных документах кооператива различаются, скорее всего, это мошенники. Другая схема: проверьте количество членов кооператива.
Если цифры различаются, кооператив ликвидирует количество участников для массового участия. Скорее всего, это мошенники.
Выписка из реестра юридических лиц единого государства
Что проверять в документах на сайте кооператива: устав ЖК, положение о формах участия и положение о паевом фонде. Если этих документов нет, стоит задуматься. Мошенники с быстрой прибылью не будут следить за своей репутацией. Поэтому не стоит сразу вкладываться в кооператив, скрывающий свои учредительные документы.
Также стоит обратить внимание на аудиторское заключение. Жилищные кооперативы обязаны проводить независимую проверку своего финансового положения один раз в год. При этом аудиторскую фирму выбирает не сам кооператив. Это делается на конкурсной основе. Поэтому зачастую раньше ни кооператив, ни аудиторская фирма не работали. Между ними нет никакого сговора.
Чтобы вступить в кооператив, нужно написать заявку. Возьмите с собой паспорт и справку ИНН. На самом деле кооператив не заботится о вашем экономическом благополучии: минимальные условия для вступления в него — 16 лет.
Пример обращения в жилищный кооператив
После подписания документов необходимо оплатить регистрационный взнос, членский взнос и взнос за участие. Членские взносы и взносы уплачиваются немедленно, а членские взносы оплачиваются один раз в месяц. Также взнос в уставный капитал является стартовой суммой для квартиры. Каждый кооператив настраивает его индивидуально.
Важно: если кооператив предлагает вам перевести деньги на счет физического лица или просто заполнить квитанцию, они, скорее всего, мошенники. Как это сделать правильно: вам выдадут квитанции об уплате всех ваших налогов.
После оплаты квартира бронируется на пять дней, чтобы успеть оплатить таксу. Поскольку перевод осуществляется банковским переводом, он может занять до трех рабочих дней. После того, как деньги будут зачислены на счет кооператива, менеджер позвонит вам и передаст платежные документы.
После этого можно будет следить за строительной площадкой — камеры устанавливаются на сайте застройщика. Главное — следить за строительной площадкой более пяти минут. Часто, когда камера не работает, в течение трех минут может оставаться пустое место. Следите за строительной площадкой два дня по десять минут, после чего обязательно убедитесь, что объект строится, а не заброшен.
В кооперативе его можно взять в рассрочку до десяти лет. Если вы берете ипотеку в банке и платите проценты, то в кооперативе вы платите квадратным метром.
Сама стоимость этих квадратных метров определяется застройщиком. При строительстве цена ежемесячного платежа легко может увеличиться с 1000 рублей до 3000 рублей.
После передачи дома квартиры оцениваются независимой оценочной компанией. Жилье оценивается каждые три месяца.
Этот ежемесячный платеж не может отсутствовать в течение месяца. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, вам все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше, чем ежемесячный платеж, он уменьшится.
Есть риск, что вы не сможете внести ежемесячный платеж. В редких случаях, если вы потеряете работу или серьезно заболеете, ваша совместная учетная запись будет заблокирована на три месяца. В других случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше всего уточнить их при подписании контракта. Вас могут исключить в двух случаях:
1) Если у вас было три просрочки в год;
2) Если были задержки в течение трех месяцев.
Если возникнет такая ситуация, вы сможете вернуть деньги только в первой половине следующего года. При этом регистрационный и регистрационный сборы вам не возвращаются — возвращаются только акции.
После того, как дом сдан в эксплуатацию и оплачена полная стоимость с учетом всех расходов, необходимо оформить право собственности на квартиру. Член кооператива должен будет заплатить дважды: сначала при покупке кооперативом квартиры у застройщика, а затем при переходе права собственности от кооператива к вам.
Когда вы полностью оплатили стоимость, кооператив выдает вам сертификат возврата. После этого с данной справкой и квитанцией об уплате государственной пошлины вы вместе с юристом кооператива отправляетесь в Росреестр для переоформления прав собственности.
Госпошлина стоит сначала 22000 рублей за регистрацию квартиры в кооператив, а после 2000 рублей при переходе из кооператива к вам.
Если вы все же хотите попробовать оформить ипотеку, мы решили типичные причины отказа в ней: https://rosreestr.net/info/banki-otkazyvayut-v-ipoteke https://rosreestr.net/info/ smotrim -документы-застройщика- перед-покупкой-квартиры
Квартиры в жилищных кооперативах
Последнее обновление: 29.10.2018
Формально жилищные кооперативы — это добровольные некоммерческие объединения граждан, созданные для удовлетворения жилищных потребностей членов этих кооперативов. Это своего рода потребительский кооператив.
Ведь жилищные кооперативы, чаще всего, создаются по предложению застройщиков, для которых такая форма продажи строящихся квартир дешевле, чем продажа квартир по ДДУ, поскольку законодательное регулирование здесь намного слабее жестких требований для долевого строительства.
Застройщик для отдельного проекта создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖКК), с пайщиками которого заключаются договоры о внесении паев или договоры о накоплении паев, и таким образом юридически привлекает деньги, достаточные для строительства нового дома. Стартовые цены в таком кооперативе часто соблазнительно низкие, но даже здесь ответственность разработчика сведена к минимуму.
правда, с 1 июля 2018 года законодатели закрыли эту лазейку для разработчиков (подробнее об этом в конце статьи).
Мошенничество и аферы с размещением (специальный раздел). Учебные рассказы с примерами из практики.
Особенности покупки квартиры через кооператив
Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110–123 главы 11 ТК РФ, а положения о потребительской кооперации — п. 2 § 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:
У каждого из них есть свои специфические особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.
Какие квартиры? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? См. Примечание для ссылки.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Покупка квартиры в жилищном кооперативе была наиболее распространенным способом приобретения жилья через жилищный кооператив до 1 июля 2018 года.
Жилищный кооператив выступил альтернативным (по сравнению с дошкольным учреждением) вариантом привлечения средств от населения Проектировщиком на строительство кондоминиумов. Для застройщика такой вариант достаточно удобен, потому что в первую очередь это разрешено законом (п.2 ст.
1 ФЗ-214 — перестал действовать с 1 июля 2018 г.), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае с DDU, в т.ч позволял привлекать деньги от населения даже в этап котлована, не дожидаясь оформления всех разрешительных документов.
Однако для покупателей квартир такая ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры определенной квартиры, а доли в жилищных кооперативах, становясь пайщиками.
Члены HCC действуют в рамках Устава HCC. Права на квартиру возникают у члена жилищного кооператива только после полной оплаты стоимости пая (которая, в том числе, может измениться в процессе строительства). До этого момента все права на квартиру принадлежат кооперативу.
Деятельность жилищных кооперативов регулируется не ФЗ-214, а нормами жилищного и гражданского кодексов (см. Ссылку выше), а значит, не предполагает защиты прав владельцев паев, которая предусмотрена ФЗ. -214.
Акционеры кооператива не связаны напрямую с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юридическое лицо — ЖСК).
Кооператив, в свою очередь, связан с Строителем инвестиционным контрактом, условия которого определяют ответственность Строителя перед кооперативом (а не конкретным акционером).
А поскольку жилищный кооператив чаще всего создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юридическим лицом, с целью легального привлечения денег от населения), очевидно, что инвестиционный договор всегда заключался подготовлены таким образом, чтобы обеспечить максимальную безопасность самого Разработчика.
Основные правила приема новой квартиры от Застройщика — см. Глоссарий по ссылке.
При использовании схемы ВСК застройщик в отношениях с покупателями квартир уже не застройщик (в смысле собственника земли и строительного объекта), а генеральный подрядчик. Кооператив выступает в качестве генерального инвестора, а его акционеры выступают в качестве соинвесторов в строительстве.
Застройщиком (юридическое лицо, на которое зарегистрирован земельный участок) и Заказчик (юридическое лицо, на которое оформляется проектно-разрешительная документация) могут быть как сам кооператив, так и создавший его застройщик. В последнем случае Застройщик заключает договор соинвестирования со Строительной компанией на часть квартир, оплаченных акционерами.
правда, действуя по схеме жилищной кооперации, застройщик имел и юридические риски, начиная с поглощения жилищно-строительной компании и заканчивая потерей строительной площадки.
При этом акционеру всегда приходилось помнить, что изначально самая низкая цена квартир в жилищном кооперативе была фиксированной и могла расти в процессе строительства. Поскольку ЖСК является инвестором строительства (т.е
как если бы наняли строителя для постройки дома), то в случае нехватки средств для завершения строительства кооператив обязан профинансировать эту недостачу. При этом члены жилищного кооператива (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Строителем, например.
они должны внести дополнительные суммы из своих карманов, чтобы завершить строительство.
Кроме того, член жилищного кооператива, помимо фактической оплаты взносов (т.е денег за квартиру), вынужден нести дополнительные расходы по содержанию самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные сборы в случае убытков, понесенных кооперативом.
В отличие от условий дошкольного образовательного учреждения, покупка квартиры через жилищный кооператив не дает четких сроков завершения строительства, а также не защищает покупателя от «двойной продажи», поскольку акционерные соглашения с В кооперативе они не проходят государственную регистрацию (однако сам кооператив, естественно, ведет собственный реестр акционеров).
И что самое главное, акционер не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять к нему претензии, ни взыскивать убытки (в том числе акционеру крайне сложно отстоять свои права в суде).
Подробнее о покупке новостройки через жилищный кооператив можно прочитать здесь.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)
ЖК, по сути, является альтернативой покупке жилья в кредит. Это своего рода касса взаимопомощи. Присоединяясь к ЖК, новый акционер вносит первоначальный взнос и определяет для себя удобную схему экономии денег на квартиру — сроки и размер взносов.
Когда накопленная сумма будет равна 40-50% от стоимости выбранной квартиры, у акционера есть возможность снять недостающие деньги из общей кассы (под%) и купить квартиру для кооператива. Сам может зарегистрироваться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу.
Участник получает квартиру в собственность только после полной оплаты долга.
Квартиру в ЖК можно купить как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном рынке (готовое жилье). Кроме того, ремонт приобретаемой квартиры может производиться за счет «общего фонда», если это предусмотрено условиями участия члена в кооперативе.
Если квартира в новостройке приобретается через ЖКК в процессе строительства, то здесь, как и в случае с ЖКК, акционер не может предъявлять претензии напрямую застройщику, так как договор со строительной компанией заключается кооперативом (законопослушный гражданин). Акционер может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.д.) только к самому кооперативу, и его ответственность перед акционером здесь намного меньше, чем ответственность застройщика перед акционером по условиям DDU.
Покупка квартиры на гражданской свадьбе: как лучше ее организовать?
А в случае ликвидации (в том числе банкротства) кооператива ЖНК акционер теряет право купить (получить) квартиру, даже если она уже куплена кооперативом и в ней уже поселился сам пайщик. Исключение составляют случаи, когда акционеру удалось оплатить полную стоимость акции до ликвидации или банкротства ЖК.
В случае ликвидации остальные пайщики возвращаются в собственность кооператива (средства от его продажи) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально долям.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более детальным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.2017 г.
2004 г. «О жилищно-сберегательных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР).
Поэтому, если застройщик до 1 июля 2018 года выбрал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то, как правило, он выбрал для себя более свободную форму жилищного кооператива.
Что произошло после 1 июля 2018 года — читайте в конце статьи.
Как происходит продажа и покупка квартиры и нужен ли для этого агент по недвижимости — смотрите эту заметку.
Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)
ПИК по своему назначению — это то же самое, что и ЖНК, но в более широком смысле. ПИК, как и ЖК, нацелен не на строительство, а на приобретение имеющихся квартир на рынке недвижимости за счет средств «из общей котельной» кооператива.
Но если деятельность ЖК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. Ссылку выше), то деятельность ипотечного кооператива (ПИК) регулируется только общими положениями о строительстве жилищно-потребительских кооперативов. (видеть.
ссылка на эти законы в начале статьи).
Потребительский ипотечный кооператив — такая же альтернатива ипотеке ЖКХ, но в более свободной и менее контролируемой форме.
Компенсационный фонд защиты прав акционеров. Что это? Как это работает? См. Ссылку.
Из вышесказанного следует, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) намного выше, чем риски покупки квартиры по строгим нормам Федерального закона от 27.07.2012 г.
в соответствии с Соглашением об участии).
Но поскольку цены в жилищных кооперативах очень привлекательные, спрос на кооперативные квартиры по-прежнему существует, и они по-прежнему присутствуют на рынке.
При этом ЖКК создается для строительства конкретного многоквартирного дома, и ЖК или ПИК этими кадрами не ограничиваются: член ЖК или ПИК может купить квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами после заселения в такой квартире акционер не получает права собственности на нее до тех пор, пока полностью не оплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).
Схемы покупки новостроек через жилищные кооперативы, хотя и вполне легальны, на рынке встречаются относительно редко. Очевидно, что недостатков этой схемы даже больше, чем достоинств. Банки и «схемы жилищных кооперативов» не очень нравятся: получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.
А после последних изменений в закон ФЗ-214 (см. П.4 ст. 8 ФЗ-275) с 1 июля 2018 г запрещено привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов по схемам жилищных кооперативов и ЖКК. Допускаются только эти кооперативы, если они были созданы до указанной даты.
Исключения. Также допускается создание жилищного кооператива для реализации государственных жилищных программ с предоставлением земли коммунального назначения в бесплатное пользование. И разрешено создание жилищного кооператива «держателями обманутых долей» для завершения строительства проблемных построек в случае банкротства застройщика. Эти исключения указаны здесь в законе — пп. 3 п. 2 п. 1 ФЗ-214.
Как ведет себя покупатель (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке описано в соответствующем отрывке ИНСТРУКЦИИ по ссылке.
Юридическое сопровождение сделки опытным юристом ВСЕГДА снижает риски (особенно для покупателя квартиры). Услуги специализированных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Покупка квартиры через жилищный кооператив
Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — один из способов покупки дома.
Это объединение подразумевает объединение граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья.
Эта ассоциация создается путем утверждения на собрании устава, в котором излагаются все ключевые моменты будущей деятельности кооператива.
На практике существуют разные виды таких объединений, цель которых — получение жилья:
Членами кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста. У них есть различные права и обязанности, установленные как законом, так и уставом ассоциации. Право собственности на квартиру оформляется только после полной оплаты всех предусмотренных взносов.
Участие в таких кооперативах сопряжено с некоторыми рисками, которые необходимо изучить, прежде чем принимать решение о вступлении в ассоциацию.
Что такое жилищный кооператив (ЖК)?
Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в некоторых случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения жилья от граждан, а также с целью управления многоквартирным домом.
Законодательно-правовой статус жилищных кооперативов устанавливается гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ТК РФ).
Члены ассоциации занимаются приобретением, реконструкцией, обслуживанием многоквартирного дома, что является целью создания такого кооператива.
В создании кооператива могут участвовать не менее пяти граждан, но не более количества квартир в приобретаемом доме.
Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает карту, после чего происходит государственная регистрация.
Отличительной чертой жилищного кооператива, которую можно отличить от других типов объединений этого типа, является установленная законом возможность покупки дома (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такое объединение запрещено строить новую структуру. Для этого создается другая форма кооперации — жилищное строительство.
Учредительные документы
Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно оформляться в виде протокола.
В силу прямого указания ст. 113 Жилищного кодекса РФ карта должна содержать:
В устав могут быть включены другие положения, не включенные в приведенный выше список, но не противоречащие законодательству.
В Жилищном кодексе РФ прямо предусмотрены всего два типа кооперативов:
Разница между вышеупомянутыми типами заключается в том, что создание первого подразумевает приобретение дома с последующим его управлением (с возможностью реконструкции), а целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.
Однако есть ряд других кооперативов:
Деятельность жилищно-накопительного кооператива регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».
Такое товарищество создается с той же целью, что и жилищный кооператив, однако строительство квартир может вестись в нескольких домах. Кроме того, отличительной чертой является «накопительный» характер.
На практике член ассоциации платит определенный процент, после чего квартира покупается и сдается в пользование. Переход права собственности происходит только после уплаты всех взносов.
В отличие от жилищно-накопительного кооператива, при потребительском кредите сразу выдается квартира, после чего выдается квартирный кредит.
Деятельность потребительского кредитного кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18 июля 2009 г. 190-ФЗ.
Принцип работы такой ассоциации заключается в формировании фонда из членских взносов ее членов и в последующей ссуде членам ассоциации на приобретение жилья.
Поэтому существует множество типов таких объединений граждан. Есть несколько вариантов покупки жилья с использованием данной формы объединения физических и юридических лиц.
Изобразительное искусство. 111 ТК РФ устанавливается список лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста. Кроме того, членами этого объединения могут быть юридические лица:
Граждане, указанные в ст. 49 ЖК РФ:
Права и обязанности членов ЖК
Права и обязанности членов жилищного кооператива устанавливаются гл. 12 ЖК РФ. По решению общего собрания членов ассоциации ее члену предоставляется жилье в соответствии с размером взноса.
С этого момента этот акционер имеет право на долю, оплаченную им в качестве взноса. Члены кооператива при уведомлении могут разрешить временным жильцам проживать в квартире (при соблюдении условий, установленных статьей 80 ТК РФ).
Также есть возможность сдачи квартир в аренду за отдельную плату.
Если доля принадлежит более чем одному человеку, они имеют право поделить квартиру. Однако сделать это можно только при наличии реальной возможности создания изолированных комнат.
Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после оплаты всех паевых взносов (ст. 129 ТК РФ). До этого член кооператива имеет право пользоваться только таким жильем.
Членство лица в кооперативе прекращается в случае:
В случае смерти члена его наследник имеет право вступить в жилищный кооператив. Если член был исключен, то в течение периода, не превышающего двух месяцев, ему будет выплачена вся доля, которую он передал кооперативу.
Кроме того, в случае сноса дома (по причинам, предусмотренным ТК РФ) на членов кооператива распространяются правила, изложенные в ст. 32 и арт. 86 ЖК РФ. При этом не имеет значения, полностью ли оплачены расходы по квартире.
Как вступить в жилищный кооператив
Согласно ст. 121 ЖК РК для вступления в жилищный кооператив необходимо подать заявление в совет директоров этой организации.
Такой запрос рассматривается в течение одного месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом ассоциации, необходимо внести вступительный взнос.
Впоследствии уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в относительный реестр.
Порядок уплаты дополнительных взносов, предоставления квартиры и другие вопросы устанавливаются уставом такого товарищества, действие которого уже распространяется на нового члена кооператива.
Все решения собрания, включая принятие новых членов, должны оформляться протоколом.
Право собственности на кооперативную квартиру
Конечная цель участия в жилищном кооперативе — получение квартиры в собственность. Согласно ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается участником только после оплаты всех акций в полном объеме. Это положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.
Пример
Корнеев В.С вступил в жилищный кооператив, купивший многоквартирный дом.
После года пользования предоставленной квартирой и своевременной выплаты всех взносов Корнееву эта квартира была передана в собственность, право на которую было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В дальнейшем кондоминиумом управлял кооператив, членом которого является Корнеев.
Оформление права собственности на квартиру производится в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе вам потребуется предоставить:
Выход из членов кооператива
Согласно ст. 130 ТК РФ, помимо других причин прекращения членства, существует возможность выхода из кооператива. В этом случае лицо, намеревающееся выехать, обязано подать заявление о добровольном выходе. Рассмотрение этого заявления происходит в порядке, предусмотренном уставом ассоциации.
Стоит отметить, что когда участник покидает организацию, ему выплачиваются те взносы, которые он уже успел выплатить на тот момент.
Способ оплаты также устанавливается уставом, но крайний срок не должен превышать двух месяцев с даты принятия собранием решения о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного вопроса).
Риски участия в кооперативе
Основные риски участия в кооперативе проистекают непосредственно из самой сути этого объединения. В случае жилищного кооператива приобретение и реконструкция дома осуществляется самостоятельно, а в случае жилищного строительного кооператива эта ассоциация выступает в качестве учредителя, поэтому вся ответственность лежит на самой ассоциации и ее членах.
Пример
произведен неверный расчет и отчисления на перестройку или строительство недостаточны. В этом случае необходимо внести дополнительные взносы всеми членами кооператива.
Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с задержкой выплаты кооперативных взносов, которые могут включать:
Более того, никто не застрахован от массового ухода из нее членов кооператива. Это может происходить по совершенно разным причинам.
Кооперативу придется вернуть уплаченные взносы, а значит средств на строительство дома может не хватить.
Замена умерших участников новыми людьми может быть отложена, что также приведет к увеличению времени ожидания размещения.
Вышеуказанные риски следует учитывать при выборе способа приобретения дома в собственность. Для некоторых присоединение к кооперативу и желание пойти на такой риск — единственный способ купить квартиру.
Заключение
Есть много вариантов покупки недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не у всех хватает денег, чтобы сразу купить дом.
большинству желающих обзавестись недвижимостью гораздо дешевле платить в рассрочку, отдавая определенную сумму своего заработка. Один из возможных вариантов в такой ситуации — вступление в один из видов кооперативов.
Эта форма покупки квартиры предполагает уплату взносов за квартиру, пока вы уже пользуетесь жильем.
Право пользования становится собственностью только после уплаты всех налогов. Если вы подходите к выбору типа кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, вы можете выбрать лучший вариант кооператива, результатом участия которого станет получение квартиры в вашем доме имущество.
Выход из жилищного кооператива и возврат взносов
Я вступил в жилищный кооператив и регулярно плачу взносы. Однако в связи с возможностью сразу купить квартиру в другом доме, не дожидаясь завершения застройки кооперативного дома, хочу покинуть это объединение. Возможен ли выход из этого союза? Будут ли мне возвращены уплаченные сборы? 130 ТК РФ предполагает такое основание для прекращения членства в кооперативе, как выход этого члена. Это значит, что вы имеете полное право выйти из кооператива. Согласно ст. 132 ЖК РФ Вы имеете право получить уплаченные суммы не позднее двух месяцев со дня выхода из ассоциации.
Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи: часть денег за квартиру оплачивает пайщик, остальное — кооператив. Гендиректор МИЭЛ-Новостройка Софья Лебедева рассказала порталу Novostroy-M.ru об особенностях ЖКХ и рисках, связанных с покупкой недвижимости по данной схеме.
Что такое ЖК
Жилищно-сберегательный кооператив (ЖК) — это добровольное объединение граждан, созданное для приобретения жилья за счет совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, регулирующими деятельность потребительской кооперации.
По закону кооператив вправе использовать средства пайщиков для покупки или строительства жилья (в том числе в многоквартирных домах).
Кроме того, ЖК может выступать сам девелопером или выступать в роли участника долевого строительства (за счет общих средств). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, максимальное — 5000.
Присоединиться к организации могут все граждане, достигшие 16-летнего возраста.
4. Впоследствии пайщик получает документ, подтверждающий его принадлежность к кооперативу. Это может быть договор паевого накопления или аналогичный, например договор об участии в ЖНК.
В то же время законодательством не предусмотрен минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив: каждое товарищество определяет его размер самостоятельно.
Следует отметить, что кооперативы также самостоятельно рассчитывают размер взносов в уставный капитал и сумму, которую участник может накопить для покупки жилья или начала его строительства. Кроме того, менеджмент ЖК устанавливает программу создания паев и возможные условия привлечения заемных средств.
То есть, вступив в кооператив, участник вносит первоначальный взнос. Затем по графику оплачивает квотные взносы и, накопив необходимую сумму, покупает квартиру (готовую или в строящемся доме).
Затем таким же способом согласно графику оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры не позднее срока, указанного как максимальный размер возмещения. Естественно, в расчетах учтено, что паевые взносы членов ассоциации должны компенсировать организационные затраты ЖК.
Другими словами, акционеры по-прежнему платят членские взносы (чаще всего это небольшой процент от стоимости жилья, например 0,05%).
Существуют различные формы участия в WNC.
Основные требования к форме ЖК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Следует уточнить, что в форме участия в ЖК указывается способ создания паев (программа), их размер, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50 % от общей стоимости квартиры).
Согласно п. 2. Статья 27 215-ФЗ В формах участия в ЖК обязательно устанавливаются:
- 1 минимальный и максимальный срок выплаты паев, минимальная сумма взносов (или способы определения суммы), часть вклада в паях, по истечении которых кооператив может приобрести квартиру для участника или начать строительство;
- 2 максимальный срок, предусмотренный для возврата оставшейся части паевого взноса;
- 3 размер и сроки выплат в счет паевого взноса;
4. Возможные условия привлечения заемных средств.
Отдельно стоит отметить, что часть долевого участия может быть внесена участником ЖК в компенсацию старой квартиры (как в системе компенсации за подключение). Следует помнить, что в этом случае недвижимость продается, как правило, по цене ниже рыночной.
