Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Часто при строительстве многоэтажных домов юридические и физические лица решают заключить договор участия в капитале (DAC) с целью последующей перепродажи. В результате уступка прав осуществляется по договору участия в строительстве и заключается договор.

У процедуры есть свои нюансы; есть определенные риски как для продавца, так и для покупателя. Об этом будет сказано ниже.

Содержание

Что такое, нюансы договора
Законодательное регулирование вопроса
Особенности договора переуступки и ее процедуры
Регистрация соглашения о переуступке прав требования, какие документы нужны, куда обратиться
Действия продавца, покупателя, застройщика
Опасности при переуступке по ДДУ
Заключение

Что такое, нюансы договора

Соглашение о продаже — это соглашение, заключаемое между акционером и потенциальным покупателем. Акционер: лицо, ранее заключившее с застройщиком договор об участии в долевом строительстве. Претензия на недостроенную недвижимость передается покупателю. Стоит отметить, что передается именно кредитная преференция, а не право собственности, поскольку на самом деле сам акционер им не обладает.

При заключении договора следует обратить внимание на следующие моменты:

в контракте должно быть указано исходное основание для переуступки или указание DDU;

фиксируется определенная сумма, а также порядок расчета;

нужно проверять документацию застройщика, следить за тем, как идет строительство;

обязательное нотариальное заверение договора передачи;

покупатель должен уведомить разработчика о подписанном соглашении. В противном случае новый потенциальный собственник строящегося жилья может оказаться в довольно неприятной ситуации (например, с прерогативой требовать соблюдения сроков строительства).

Законодательное регулирование вопроса

Процесс награждения регулируется следующими законами и постановлениями:

В главе 24 ГК РФ обсуждаются условия уступки, ее форма, уточняются права и обязанности сторон сделки. В целом отношения по сделке регулируются положениями Гражданского кодекса и текстом самого договора.
Статья 11 п. 214-ФЗ установлен порядок предоставления кредитов. Таким образом, возможно проведение процедуры в срок, начиная с государственной регистрации дошкольного образовательного учреждения и до подписания сторонами передаточного акта. Если уступка осуществляется юридическим лицом, оплата происходит только после регистрации достигнутой договоренности.

Особенности договора переуступки и ее процедуры

Процедура и сам договор имеют ряд особенностей, которые следует изучить перед подписанием договора:

риски для покупателя будут снижены, если основание для нового соглашения будет исходить непосредственно от DDU. Пример такого соглашения можно скачать;

бывший акционер несет ответственность перед будущим акционером только за законность переданных прерогатив, но не несет ответственности за качество окончательного имущества, сроки уступки и т д. С такими вопросами следует обращаться к разработчику;

подписанный договор не прерывает действия долевого строительства, а лишь предполагает смену лиц. То есть меняется потенциальный будущий собственник квадратных метров;

если передающий льготный субъект не оплатил расходы DDU, то долг переходит к новому владельцу. В этом случае об изменении сообщается лицу, ответственному за строительство объекта;

при передаче долговых обязательств могут возникнуть сложности с застройщиком, если новый покупатель будет расплачиваться через ипотеку;

покупатель должен обезопасить себя от лишних расходов и, следовательно, получить акт сверки платежей. Тогда не придется платить неожиданные долги;

в случае подписания акта купли-продажи квартиры акционер сможет продать недвижимость только с предварительной продажей. Здесь не может быть уступок;

в одних случаях требуется согласие клиента на переуступку, в других — нет. Так что, если об этом сказано в основном соглашении, не удастся проигнорировать мнение разработчика, а в некоторых случаях придется платить деньги, что также указывается в договоре.

Регистрация соглашения о переуступке прав требования, какие документы нужны, куда обратиться

ВНИМАНИЕ!!! После согласования текста договора его необходимо зарегистрировать в установленном законодательством порядке. Регистрация потребуется, если основанием для назначения является DDU.

вам необходимо обратиться в отделение Росреестра по месту жительства или в МФЦ и предоставить следующие документы:

DDU.
Соглашение о передаче прав (не менее 2-х экземпляров, подписанных участниками).
Письменное согласие строительной компании непосредственно на саму продажу и на возможную передачу долговых обязательств.
Письменное согласие супруга продавца или брачный договор, подтверждающий отсутствие претензий к строящемуся жилью.
Разрешение отдела опеки и попечительства, если участник договора является несовершеннолетним или недееспособным лицом и имеет прерогативы на жилую площадь.
Заявление сторон с просьбой о регистрации подписанного договора.
Заявление покупателя о оформлении ипотечной ссуды.
Кредитный договор с банком.
Доверенность на участие доверителя.
Платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Если продавец — юридическое лицо, также требуются учредительные документы. Для завершения сделки акционерному обществу может потребоваться одобрение всех акционеров.

Лицо, отдающее предпочтение, должно помнить, что уступка требований распространяется и на сделки с недвижимостью, есть уступка материальных прав. По этой причине продавцу придется платить налоги.

Действия продавца, покупателя, застройщика

На каждом этапе участники процедуры выполняют определенные действия, представленные в следующей таблице:

Действия продавца	Действия разработчика	Действия покупателя
Уведомить застройщика о намерении продать	Выдать письменное разрешение	Договоритесь о покупке с супругом или супругой
Получить согласие супруга на договор	Выдает справку об оплате долга	Проверьте документацию разработчика
Получите разрешение в банке (в случае ипотечного кредита)	Предоставляет покупателю документы, подтверждающие законность строительства здания	Проанализировать выплаты бывшего акционера
Получить выписку из Единого государственного реестра	Выдает справку о сверке платежей будущему акционеру	Оформить ипотеку на оплату расходов или оплатить услуги застройщика наличными

ВАЖНЫЙ!!! После выполнения вышеуказанных действий составляется договор и в присутствии уполномоченного лица участники подписывают документ.

В документе должна быть указана следующая информация:

объект договора (информация о сторонах, статусный номер ДДУ, объект проданного имущества с указанием месторасположения, количества комнат, метража и т д);

стоимость, способ сделки, гарантии исполнения обязательств;

права и обязанности участников;

меры ответственности;

подписи и данные сторон.

Опасности при переуступке по ДДУ

Передача кредитов — это полностью законная сделка, но далеко не безопасная как для продавца, так и для покупателя.

Существующие риски для продавца:

Довольно крупная выплата за согласие разработчика. Последние, чтобы не потерять ожидаемую выгоду, при необходимости включают в текст договора положения о стоимости хранения. С одной стороны, ее можно понимать как строительную компанию, так как нужно знать, с кем имеете дело (если родственник, которому передается прерогатива иска, платежеспособен). Можно избежать согласия компании с полным погашением долговых обязательств, то есть полной оплатой будущей недвижимости.
Отказ разработчика. Часто компания прописывает оговорку о невозможности передачи. Если договор уже подписан, позиция может быть обжалована только в суде. Или перед подписанием такого DDU стоит подумать о непредвиденных событиях, которые могут возникнуть и каждому придется прибегнуть к предоставлению преференций.
Отказ кредитной организации. Если строительные услуги были оплачены посредством банковского кредита, потребуется согласие кредитора.

ВНИМАНИЕ!!! Однако у потенциального акционера гораздо больше рисков, чем у продавца.

Покупателя беспокоит следующее:

вероятность длительного строительства или даже банкротства строительной компании. Продавец лишь подчиняется прерогативе рекламации, но не несет ответственности за задержки. Поэтому стоит изначально найти как можно больше информации о застройщике, проверить разрешительную документацию на строительство, оценить ход строительных работ. И только убедившись в порядочности и законности действий застройщика, следует составлять договор;

потеря средств по окончании дошкольного образования. При расторжении договора с застройщиком покупатель получит только сумму, указанную в соглашении о долевом владении. Однако разницу от задания никто не компенсирует;

недействительность уступки. Когда изначально сделка будет признана недействительной (в случае отказа разработчика, банковской организации);

«двойная» задача. Нечестный акционер, решив заработать, продал свои заявки на строящееся жилье нескольким покупателям. Это возможно, если в основе договора передачи лежит предварительный договор купли-продажи, аванс DDU. То есть по причинам, не требующим государственной регистрации договора;

невозможность предъявить иск строительной компании. Получив прерогативу приложения и не уведомив разработчика, риск вполне реален;

признание уступки недействительной по закону и признание ее недостоверной. Подозрения возникают, если сделка была заключена по значительно заниженной стоимости или была проведена менее чем за 12 месяцев до возбуждения иска на момент банкротства продавца;

перенос налоговой нагрузки. При проводке сделок с недвижимостью предусмотрена комиссия, которая довольно велика. Поэтому многие акционеры, отказывающиеся от своей прерогативы, включают в соглашение пункт об уплате налогового возмещения потенциальным покупателем. И наиболее распространенным является справедливое разделение затрат между участниками.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

Уступка — это передача прерогативы кредита от фактического акционера потенциальному.
На законодательном уровне согласие строительной компании не предусмотрено, но последняя для своей безопасности прописывает элемент в DDU. Это ограничение юридически не запрещено контрактом.

Прежде чем делать уступку, нужно быть предельно внимательным как к продавцу, так и к покупателю. Однако в отношении последнего есть опасения по двум направлениям (со стороны строительной компании и самого акционера).