Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Продажа квартиры — очень важный шаг, требующий серьезного подхода к сделке. Но не всегда при заключении операции может присутствовать человек, желающий построить свою недвижимость, поэтому продажа квартиры осуществляется по доверенности. В этом случае комиссия по всем акциям ложится на другое лицо, указанное в документе.

Содержание

Реализация недвижимости по доверенности
Виды доверенности
Риски для покупателя
Для продавца
Договор купли продажи по доверенности
Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?
Возможность избежать проблем

Реализация недвижимости по доверенности

ГК РФ допускает передачу прав от одного лица к другому на совершение определенного комплекса действий, например, продажу имущества или его приобретение, это действие оформляется в соответствии со статьей 185 ГК РФ. Российской Федерации. Составленный документ называется доверенностью, которая в некоторых случаях требует нотариального заверения. Все доверенности оформляются письменно и подписываются доверителем.

Что касается купли-продажи недвижимости, то акт составляется в присутствии нотариуса, который перед его подписанием должен проверить информацию, указанную в содержании и имеющихся, либо проверить документы, паспорта, номер свидетельства права собственности и т д об установлении ответственности за подтверждение статуса доверителя, если он возлагает ответственность за свои действия, если он вынужден написать доверенность и т д

Виды доверенности

Доверенность бывает разной, в РФ существует несколько видов документов, подготовка которых позволит гражданам осуществлять любые действия от имени другого лица.

Человек вправе выбрать для себя, какой тип карты будет оформлен:

разовый, то есть разовый, он позволяет выполнять действия, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество. Данная форма документа имеет срок действия, который в ней указан. Как правило, это не более трех месяцев;

специальный, как правило, оформляется для возможности передать лицу право обращаться в суд, получать документы и т д

генеральная доверенность, дает право на более широкие полномочия в вопросах собственности. Срок его действия обычно довольно продолжительный и дает право проводить действия только с одной или несколькими квартирами. В тексте документа указываются конкретные полномочия доверительного управляющего. Документ должен быть нотариально заверен.

Максимальный срок действия доверенности — три года, но, если он не указан в документе, он должен быть равен одному году, исчисление которого начинается с даты подписания.

ВАЖНЫЙ!!! стоит тщательно оформить генеральную доверенность, четко прописав все пункты и полномочия уполномоченного лица, иначе по неосторожности можно остаться без квартиры.

Риски для покупателя

Собираясь купить квартиру, которая продается по доверенности, следует быть очень осторожным.

покупателю важно убедиться:

тот факт, что реальный хозяин дома фактически продает свою квартиру;

важно выяснить дееспособность собственника;

если на доверителя оказывается давление со стороны третьей стороны, то есть по его собственному желанию, он оформляет доверенность.

Риски покупателя при покупке недвижимости по доверенности включают такие моменты, как:

документ, доверенность не имеет юридической силы, так как был подделан;

документ составлен с реквизитами украденного или фальшивого документа, удостоверяющего личность;

не исключено сотрудничество нотариуса и мошенника, выступающего в роли доверительного управляющего;

на собственника было оказано давление, в результате чего он подписал доверенность;

аннулирование доверенности незадолго до операции;

не исключена ситуация, когда принципал исчез или умер в момент заключения сделки. После смерти собственника он становится наследодателем, то есть наследники собственника имеют право на проданное имущество;

кроме того, после завершения сделки существует вероятность того, что покупатель окажется в неприятной ситуации, например, заявление от собственника о том, что доверенность была им написана в ненадлежащем состоянии. При этом статья 188 ГК РФ предусматривает перечень ситуаций, оправдывающих аннулирование доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку могут оспорить как собственник, так и его родственники. Обращение в суд приведет к отмене сделки и возвращению покупки владельцу или родственникам. В такой ситуации покупатель рискует потерять не только купленный дом, но и уплаченные и вложенные в него деньги.

Для продавца

Решая продать квартиру через доверительного управляющего, продавец рискует не меньше, чем покупатель.

Риски для продавца возникают в следующих случаях:

лицо, на которое написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которое не выражено, то есть не сразу заметно;

o не обладает необходимыми знаниями, что не позволяет ему выполнять свои обязанности в соответствии с законом;

лицо, на которое выдана доверенность, является мошенником.

Бывают случаи, когда домовладелец вообще не знает, что его недвижимость выставлена на продажу по доверенности:

это возможно, если оформленная доверенность является фальшивой;

или мошенник, выдавая себя за собственника с документом, удостоверяющим личность, составляет и удостоверяет доверенность на продажу.

Нередко граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают написать доверенность на недвижимость, а затем, продав ее, исчезают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ!!! У директора иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от уплаты налога, единственное, что уполномоченное лицо может внести сумму, если это прописано в доверенности.

Договор купли продажи по доверенности

Итак, решив купить квартиру по доверенности, следует правильно оформить документ, образец договора купли-продажи выглядит так же, как и обычная сделка купли-продажи:

документ начинается с указания информации о названии документа («по доверенности» не пишется), затем о месте, где будет выполнена операция, и дате ее выполнения;

далее пишется информация о сторонах сделки, ФИО, полная информация о собственнике (где, когда он родился, гражданство, паспорт), ФИО лица, на которое выдана доверенность, паспорт и т д., а также данные о доверенности, ее номере и дате составления;

полная информация об объекте продажи, указаны все имеющиеся документы;

затем стоимость и метод расчета;

следующий абзац указывает на факт совершения мирового соглашения по пп. ГК РФ, ст. 551, также указывается на то, что зарегистрированные на площади люди оправданы и т.д.

в последнем абзаце стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Покупка жилья часто осуществляется с помощью ипотечной ссуды, что делать, если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такой дом в ипотеку?

Чтобы зарегистрировать недвижимость:

стоит заранее получить положительное решение о выдаче кредита в банковской организации;

собрать все необходимые документы, чтобы банк мог определить сумму, которую он может выдать;

после этого вы можете заключить договор купли-продажи, который носит предварительный характер

подписать кредитный документ;

последний шаг — перевод средств на счет продавца.

Поскольку работа с недвижимостью по доверенности сопряжена с определенными рисками, банковские организации могут потребовать личного присутствия при сделке собственника недвижимости.

ВАЖНЫЙ!!! Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки тщательно проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и самого уполномоченного лица. При малейшем подозрении в противоправных действиях заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать, если объект вам понравился, он имеет отличную цену, расположение и множество других преимуществ, но продается по доверенности? В этом случае стоит убедиться, обратив внимание на наличие комплаенс-требований, которые подскажут, насколько законны действия юриста.

Во избежание возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание на:

на срок действия имеющейся доверенности, если он не указан, она считается действительной только в течение одного года. В этом случае следует обратить внимание на дату выдачи, так как акт должен быть подписан и проштампован нотариусом, удостоверяющим акт;

также необходимо проверить информацию о нотариусе, заверившем документ, через портал Федеральной нотариальной палаты, с ним следует связаться и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она подписана им;

при оформлении доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и агента по недвижимости, они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть есть ли аресты, обременения по жилью, количество зарегистрированных на площади и их возраст? Помимо информации о квартире, также необходимо уточнить дееспособность собственника и жив ли он;

необходим личный контакт с хозяином дома, это поможет исключить тот факт, что доверенность является фальшивой или не была подписана под давлением. Если встретиться невозможно, например, из-за того, что хозяин проживает за границей, возможно общение по скайпу.

важно проверить информацию о документах, указанных в доверенности, и имеющихся документах. Паспорта владельца и уполномоченного лица, их данные должны совпадать с данными, указанными в документе.

Перед покупкой квартиры по доверенности следует учесть все возможные риски, однозначно лучше поискать другой вариант, но иногда такая квартира смотрится слишком выигрышно на фоне других. Чтобы минимизировать возможные риски, необходимо обратиться за помощью к юристу, который поможет агенту по недвижимости проверить юридическую чистоту жилого помещения, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составить договор покупки и продажи для такого случая.