Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке и новостройке

Агенты по недвижимости указали на основные причины, по которым люди отказываются покупать квартиры на первичном рынке

Строительство кондоминиумов (Фото: пользователь Юра Чижик с Flickr.com)

В России есть люди, которые в принципе не покупают жилье на первичном рынке. Эти покупатели готовы переплачивать, лишь бы не покупать квартиру в новостройке, — заявили агенты по недвижимости, опрошенные РБК-Недвижимость».

Редакция выяснила у агентов, чего боятся эти люди и почему они рассматривают только вторичный рынок.

Риск незавершенного строительства

Основная причина отказа от квартиры в новостройке — опасения, что дом не достроят, считает генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Проспект-Недвижимость» Константин Федоров. По его словам, подобные опасения есть во всех регионах России, поскольку объекты незавершенного и замороженного строительства есть практически везде.

«Ситуация с держателями мошеннических акций в стране крайне напряженная, — подтвердил Кирилл Котриков, руководитель аналитического отдела Century 21 Russia. «Люди очень боятся остаться без денег и без дома».

Те, кто уже сталкивался с проблемными новостройками и больше не желает повторять этот опыт, серьезнее других, — сказал Роман Родионцев, руководитель работы с ключевыми партнерами агентства недвижимости Est-a-Tet.

«Эти люди уже знают, что застройщик может прервать строительство, обанкротиться или долгое время не подключать дом к инженерным сетям», — сказал Родионцев.

Столкнувшись с этим однажды, человек может потерять веру в новостройки и переехать во вторичное жилье, заключили агенты по недвижимости.

Фото: пользователь Flickr.com Юра Чижик

Сомнительное качество жилья

Те, кто готов верить в своевременное завершение жилого комплекса, также отказываются от сделок на первичном рынке. Эти люди просто считают новое жилье некачественным, отмечает Century 21 Russia.

«Несколько дней назад в наше агентство обратился клиент, который занимается оценкой квартир исключительно в сталинских домах.

она убеждена, что такие здания надежнее новостройки, у них намного лучше тепло- и звукоизоляция, потому что они строились веками », — сказала Олеся Рудакова, генеральный директор подмосковного агентства недвижимости Orange.

«Поскольку строительство — процесс дорогостоящий и стоимость 1 кв. М в новостройке должна обеспечивать полноценную и быструю продажу, девелоперы вынуждены искать способы сэкономить, — пояснил Кирилл Котриков.

— Некоторые выбирают самый простой вариант — экономят на материалах. Даже в том случае, если все строительные материалы обеспечивают минимально необходимое качество, их далеко не достаточно для обеспечения комфорта.

Например, во многих новостройках звукоизоляция, по мнению жителей, во много раз хуже, чем в «второстепенных домах».

Скептическое отношение к новому жилью отметили и в агентстве «Азбука жиля». По словам директора этой компании Владимира Каширцева, покупатели квартир переходят на вторичный рынок из-за плохой теплоизоляции, кривых стен и даже трещин, которые можно увидеть в строящихся новостройках.

Фото: ТАСС

Фактическая недоступность дома

По словам агентов по недвижимости, даже человек, который верит в надежность и добросовестность застройщика, выберет вторичную квартиру, если ему срочно нужно переехать.

«Например, покупатель уже продал квартиру, расположенную в другом районе, но не имеет необходимых средств для аренды съемной квартиры», — пояснил Денис Гаджиев, начальник управления городской недвижимости одного из филиалов «НДВ-Недвижимость.

«Как показывает практика, даже покупатели, которым срочно необходимо зарегистрировать семью, получить пособие или очередь в школу или детский сад, в первую очередь выбирают вторичное жилье».

Наличие детей школьного возраста практически гарантирует выбор в пользу вторичного жилья, выявленного агентством Est-a-Tet.

«Если ребенок является одним из собственников выставленной на продажу квартиры и требуется новая регистрация, скорее всего, люди выберут« вторичное жилье », — сказал Роман Родионцев.

«Органы охраны дадут разрешение несовершеннолетним на покупку квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности объекта выше 70%».

Фактическое отсутствие дома в новостройке также останавливает тех, кто хотел бы увидеть своих соседей перед переездом, найденный в «Азбуке Жиля».

«Некоторые из наших клиентов просят представить их соседям по лестничной клетке, желая лучше узнать качество жизни на территории и в доме, и в то же время проверить соответствие людей, с которыми может потребоваться делят коридорное пространство », — признался Владимир Каширцев.

Фото: пользователь Илья Тараров с Flickr.com

Нежелание делать ремонт

Те, кто не хочет проводить ремонт с нуля, выбирают квартиру на вторичном рынке в хорошем состоянии, отмечает агентство Est-a-Tet.

«Часто такие вторичные квартиры продаются с хорошим ремонтом и даже с мебелью, а рядом с ними развитая инфраструктура», — подтвердила Альбина Шагиева, директор казанского агентства «Родные стены.

При этом значительная часть новостроек сдана с недостроенными квартирами — а это влечет за собой дополнительные затраты на ремонт, отметили в «НДВ-Недвижимость».

«На вторичном рынке ажиотаж исчезает сам собой», — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки Жиля». — Здесь все готово — живите на здоровье. Дополнительные расходы на ремонт могут подождать, но вы можете заселиться в квартиру в том состоянии, в котором вы ее купили».

«Другой фактор — качество ремонта в тех жилых комплексах, где сдаются квартиры с отделкой. Таких домов немного, квартиры в них дороже приличной суммы, и уровень выполняемых работ не всегда на должном уровне », — сказала Юлия Безина, руководитель учебного центра« Мегаполис-Сервис » агенты по недвижимости.

— Согласитесь, а будет ли жаль, если условно бесплатная съемка вдруг отвалится, штукатурка закипит через полгода, а обои безвкусные и унылые? Похвастаться таким размещением точно не получится. Многие понимают, что дефекты отделки еще предстоит исправить застройщиком.

Зачем переплачивать, если можно найти хороший вариант на «второстепенном»?

Фото: пользователь Flickr.com Юра Чижик

Неудобное расположение новостройки

Люди предпочитают «второстепенные» дома, потому что в больших городах обычно строится центр, а это значит, что в пригородах появляются новостройки, — сказала Олеся Рудакова из агентства Orange. «Люди не хотят жить вдали от цивилизации», — сказал агент по недвижимости.

«В больших городах очень важна транспортная доступность жилого района: люди должны преодолевать определенное расстояние, чтобы работать каждый день, и, конечно же, это должно занимать разумное количество времени.

Застройщики же возводят объекты, на которые получено разрешение: в некоторых городах просто нет места для строительства в удобном с транспортной точки зрения месте », — подтвердил Кирилл Котриков из Century.

«Многие жилые комплексы строятся на бывших болотах, мелиорированных свалках и других не очень приятных местах», — добавила Юлия Безина. — Посетители, как правило, этого не знают, но местные жители проигнорируют «новую красивую новостройку». Перепродать такое жилье будет непросто».

Фото: пользователь Flickr.com Юра Чижик

Недоступность транспорта и отсутствие зелени

Удаленность новых жилых комплексов от населенных пунктов неизбежно приводит к следующей проблеме: транспортной недоступности новостройки.

Автобусы в новые районы могут быть разрешены через несколько лет после заселения домов, поэтому новоселы часто оказываются отрезанными от мира в компактном микрорайоне, предупреждают агенты по недвижимости.

Эта проблема особенно актуальна для пожилых людей, которые всегда ценят близость остановок общественного транспорта, — сказал Владимир Каширцев.

Удаленность больших новостроек от населенных пунктов привлекает людей, привыкших водить личный автомобиль.

В результате очень большая часть арендаторов с собственными автомобилями оказывается в новых микрорайонах, заключили агенты по недвижимости.

Из-за этого на выезде из жилого комплекса постоянно образуются пробки, а среди местных жителей моментально возникает конкуренция за парковочные места, обратили внимание на «Азбука Жиля».

«Входя в новостройку нового микрорайона, рассчитывать на красивый вид из окна не стоит, — добавила Вера Ларионова, генеральный директор Мытищинского филиала агентства« Мегаполис-Сервис ». «Даже если девелопер постарался максимально обустроить прилегающую территорию, кусты и деревья долго не радуют глаз».

Фото: пользователь Flickr.com Юра Чижик

Шум от ремонта и строительства

Многие люди не будут покупать жилье в новостройке, опасаясь «вечного ремонта», отмечает агентство «Мегаполис-Сервис».

«Жители переезжают постепенно и, как правило, начинают ремонт, поэтому шум дрелей и перфораторов, пыль, запахи и прочие неудобства, связанные с процессом, как показывает практика, могут длиться до пяти лет», — сказала Вера Ларионова.

— Если молодые люди мало обращают на это внимания из-за своей занятости и отсутствия квартир днем, то пожилым людям в такой ситуации просто некуда деваться. Мало кто из них согласится терпеть все эти прелести несколько лет».

Вторичные квартиры предпочитают ценители тишины и покоя, согласованные в East-a-Tet. «Как правило, после ввода дома в эксплуатацию до 15% дома может остаться непроданным», — предупредил Роман Родионцев.

— Оставшаяся часть собственников проводит ремонт примерно в течение двух лет, при этом в этот период продается оставшаяся часть квартир.

Кроме того, покупатели, планирующие дорогую отделку в своих квартирах, опасаются, что они могут пострадать из-за усадки нового дома».

Дальнейшие неудобства возникают из-за строительства новых домов и очередей жилого комплекса рядом с уже сданными домами, отметили риелторы.

«При реализации масштабных проектов начинающих покупателей может напугать перспектива проживания рядом со строительной площадкой», — сказал Денис Гаджиев из NDV-Real Estate».

В этом случае звук ходулек, строительная пыль и подъемные краны станут неотъемлемыми спутниками жителей новостройки.

Невозможность возмещения затрат

Отдельная категория людей, выбирающих вторичную недвижимость, — это инвесторы, которые намерены зарабатывать деньги на аренде квартир. Покупка жилья на этапе строительства гарантирует, что покупатель будет долго ждать сдачи дома, а это значит, что он не сможет получить прибыль от сдачи квартиры в аренду, сообщает агентство Est-a- Tet.

Фото: пользователь Flickr.com Юра Чижик

Отсутствие школ и детских садов

Наличие детских садов, школ и других построек, характеризующих качество городской среды, все больше определяет выбор покупателя, подтвержденный в Century 21. Семьи с детьми предпочитают средние квартиры, так как школы, поликлиники и детские сады гарантированы. Жителям новостроек придется дождаться завершения строительства этих построек, предупреждают агенты по недвижимости.

«Во многих новостройках нет школ, детских садов, поликлиник. Особенно славятся этим кварталы для военнослужащих. Кроме домов, они изначально не обеспечивали сопутствующей инфраструктурой », — рассказала Вера Ларионова.

— Но в других микрорайонах новостройки этих проблем хватает. Например, под Красногорском находится Павшинская пойма, где всего год назад появились поликлиника и почта, и люди живут здесь почти восемь лет».

«Детский сад, школа, поликлиника, обычные магазины — все это связывает само по себе и с возможным переездом на новое место жительства может стать точкой отказа для таких изменений в жизни», — согласилась Юлия Безина.

Фото: ТАСС / Борис Кавашкин

Желание сэкономить

Десятая причина — банальная нехватка денег на квартиру в новостройке, по мнению опрошенных РБК-Недвижимость риэлторов. Во многих городах России вторичные квартиры дешевле первичных, отмечает агентство «Родные стены».

«Невозможно будет купить квартиру в новостройке в нормальном районе по цене одной хрущевки», — сказала Альбина Шагиева. — Например, в Казани цены на новостройки на старте продаж выше, чем на аналогичные объекты в «вторичках».

Также в желаемом районе может не быть новостроек, а если строительство ведется, то в благоустроенных и жилых районах цены на такие квартиры гарантированно кусаются».

«Вложившись в ипотеку на« первичке », вам понадобится большая сумма денег на ремонт — а если вы тоже живете в съемной квартире, это очень дорого», — добавила Юлия Безина.

Выбирая вторичную квартиру, вы еще и экономите на счетах, говорят агенты по недвижимости. Доходы от новой недвижимости зачастую выше, чем от домов советской постройки.

«Сегодня, когда платежеспособность населения снизилась, для многих предпочтительнее иметь квартиру с маленькой кухней и коридором, но с достаточной, а не лишней жилой площадью», — говорит Олеся Рудакова.

«Люди не хотят платить за большие коридоры, коридоры и ванные комнаты, которые типичны для многих новых современных зданий». 

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку: в новостройке и на вторичном рынке

Адрес: ул. Ефремова, д. 20, этаж 1, ком. 1 119048 Москва,

Телефон: + 7-951-109-02-51,

Какие действия нужно предпринять для оформления покупки квартиры в ипотеку? Достаточно ли иметь стабильный доход и хорошую кредитную историю? Следует понимать, что ипотека — это кредит, взятый на 15-30 лет.

Это означает, что размер дохода должен быть стабильно высоким в течение всего срока кредита и обеспечивать погашение ежемесячного долга.

Ниже мы подробно разберем процедуру покупки квартиры в ипотеку.

Ключевые моменты покупки квартиры в ипотеку

В последние годы количество выданных ипотечных кредитов растет с каждым днем. Покупать недвижимость, не тратя время на сбережения, займы у друзей и родственников, очень удобно. Возможен расчет с возможными выплатами, соответствующими заработку. А предложений от банков огромно.

Для предоставления потребительского кредита банк может запросить поручительство у другого физического лица, но не всегда. При подаче заявления на ипотеку само жилье является гарантией ссуды.

В квартире можно жить, делать ремонт, но нельзя ее сдать, продать или отремонтировать без предварительного согласия кредитной организации. Эти действия возможны только после полного погашения долга.

Отличие ипотечной ссуды от потребительской в ​​том, что ипотека — это достаточно большая сумма кредита (от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов), выданная на более длительный срок (до 30 лет).

При подаче заявления на ипотеку у вас есть возможность выбрать порядок погашения долга. Это могут быть равные выплаты (аннуитет) с равномерной выплатой процентов или выплаты, уменьшенные за счет покрытия основной суммы долга, т.е дифференцированные.

В этом случае проценты начисляются на остаток. Последний вариант считается более выгодным, особенно если вы брали кредит на очень длительный срок, переплата будет меньше.

Но требования к заработку также выше, чем при подаче заявки на ипотечный кредит по аннуитетной схеме.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

1. Особенности ипотечной ссуды на вторичном рынке недвижимости.

   Преимущества покупки второго дома в ипотеку:

2. Нет риска потерять вложенные деньги из-за контакта с ненадежным застройщиком, так как квартира находится в уже построенном доме.
3. Право собственности становится собственностью сразу после покупки, никаких дополнительных действий не требуется.
4. В квартире уже можно жить, приступать к ремонту. Необязательно ждать сдачи объекта.
5. Развитая инфраструктура. Рядом с домом можно выбрать участок с детским садом, больницей, школой, магазинами, работой и так далее.
6. Если вы хотите купить квартиру в центре города, то наверняка это будет второй дом. Новостройки в крупных городах обычно находятся на окраинах.

А вот и минусы:

7. Квартира в новостройке — это «чистое» жилье без долгов, а вторичное жилье с долгами может и не подойти.
8. Объявленные наследники могут претендовать на долю квартиры или всей квартиры, но вы можете этого не знать.
9. Цена покупки квадратного метра выше, чем при проживании в новостройке.



Совершая покупку по ипотеке на вторичном рынке, нужно обратить внимание на несколько моментов:

10. Не стоит пренебрегать проверкой квартиры на наличие долгов и других обстоятельств, которые могут привести к тому, что договор купли-продажи станет недействительным.
11. Высокая стоимость приобретения «вторички» по сравнению с новостройкой часто сопровождается наличием квартиры меньшей площади.
12. Вам придется оформлять ипотеку на менее выгодных условиях.

Порядок покупки ипотеки на вторичном рынке и в новостройке разный. Заемщик входит в недвижимость сразу после покупки квартиры, которая кому-то принадлежала.

Если вы хотите купить недвижимость в новостройке или в строящемся доме, вам придется дождаться завершения процесса строительства и окончательного ввода в эксплуатацию, прежде чем регистрировать квартиру в Росреестре. Но сначала нужно рассмотреть право претензии застройщика.

Стать владельцем можно уже через несколько лет, так как этот процесс может занять много времени.

13. Нужна помощь агента по недвижимости? При покупке дома в ипотеку вы имеете право воспользоваться услугами агента или ипотечного брокера. Вы можете самостоятельно следить за всеми этапами покупки недвижимости и подать заявку в банк. Или облегчите себе жизнь, обратившись к специалисту, ведь он знает процедуру покупки жилого помещения. Обязательно ознакомьтесь с советами, мошенников сейчас много.

    Преимущества покупки квартиры в ипотеку через посредника:

14. Знание специалистом реальной стоимости проживания. В частных объявлениях указывается сумма, которую продавец хочет получить от покупателя. Однако эта цена не отражает объективных показателей и может быть намного выше или ниже среднерыночной.
15. Банки и агентства недвижимости часто помогают друг другу, согласовывая действия, работая в партнерстве. Если вы хотите сэкономить на процентных ставках, ускорить рассмотрение заявки на ипотеку, то агентство недвижимости вам в этом поможет. Иногда для получения ссуды не требуется предоставлять определенные документы, и проверка кредитоспособности проходит намного быстрее.
16. Агенты по недвижимости знакомы с различными ипотечными программами и помогут выбрать банковскую организацию и наиболее выгодные условия кредитования на покупку недвижимости.
17. При обращении в агентство нет необходимости заполнять заявку на кредит, все действия выполняет специалист. Вам остается только выбрать наиболее привлекательное среди одобренных приложений.
18. Помощь в покупке дома по ипотеке окажет юрист, работающий в агентстве недвижимости. Он позаботится о юридической стороне дела: проведет необходимые проверки, оформит документы для безопасной сделки и так далее.

При покупке дома в ипотеку вам потребуется выполнить следующую процедуру:

19. выбрать банк, ипотечную программу;
20. собрать документы, необходимые для оформления кредитной заявки;
21. найти квартиру;
22. собрать документы на квартиру, затем банк должен ее проверить;
23. совершить сделку купли-продажи.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Есть несколько вариантов покупки квартиры как в строящемся доме, так и в уже построенном. Следовательно, количество выполняемых шагов будет другим.

Порядок покупки в построенном доме следующий:

изучение территории, плана, технических характеристик завода, оценка инфраструктуры и возможности ее расширения;

знание разработчика;

посещение офиса застройщика для ознакомления с организацией и квартирой;

осмотр квартиры;

подготовка и оформление договора, сортировка документов;

платежные действия;

составить акт передачи объекта новому собственнику;

прописка в Росреестре, прописка.

Если дом находится на ранней стадии строительства, необходимо заключить договор долевого участия, в котором оговаривается порядок, сроки сдачи объекта и порядок расторжения договора. Этот документ поможет избежать рисков, связанных с покупкой дома в строящемся доме.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Материнский капитал — это не деньги, его невозможно достать. Вы можете потратить эти деньги на ограниченный перечень потребностей, установленных законом, в том числе на покупку жилья.

По завершении сделки Пенсионный фонд РФ перечислит необходимую сумму для частичного погашения ипотеки.

Согласно порядку расходования материнского капитала, можно потратить средства только в том случае, если они используются полностью, а не частично на ипотеку, а частично на образование.

Вне зависимости от того, приобретается ли квартира в строящемся доме с заключением договора долевого участия или на вторичном рынке, вы имеете право использовать средства материнского капитала для покупки дома.

Вы можете предпринять любые действия для реализации сертификата до того, как ребенку исполнится 3 года. В установленном законом порядке возможно использование материнского капитала заранее.

Это исключение — покупка дома по ипотеке или действующему ипотечному договору с банком.

Принимая решение об ипотеке, банки устанавливают требование: от 10 до 25% стоимости жилья должен составлять первоначальный взнос, вносимый самим заемщиком. Для использования средств материнского капитала используется дополнительная кредитная система.

Банк предоставляет кредит на сумму первоначального взноса с процентной ставкой 10,5% (справочная ставка ЦБ). После этого документы, подтверждающие законность сделки, отправляются в Пенсионный фонд РФ, а деньги перечисляются в банк согласно справке.

У вас будет два кредитных договора. Первый касается суммы первоначального взноса, который в короткие сроки погашается за счет материнского капитала. Вторая выплачивается на длительный срок и составляет основную сумму ипотеки. Почему так сложно получить одобрение ипотеки?

Использование такой системы паев связано с тем, что Пенсионный фонд РФ не может отправить деньги в кредитную организацию без заключения сделки, прохождения государственной регистрации и получения имущественных прав заемщика.

Итак, вот процедура покупки квартиры в ипотеку за счет собственных средств материнского капитала:

1. Определитесь с выбором кредитора, который выдает ипотеку с помощью сертификата.
2. Подготовьте документы на согласование: справку о доходах с места работы, копию трудовой книжки, паспорт и так далее. Заполните форму, отправьте заявку.
3. Если банк запрашивает информацию о купленном имуществе, предоставьте им: квартиру или частный дом; в новостройке, построенном или доме — вторичный рынок жилья. Также сообщается цена объекта, информация о продавце, подтверждающая право собственности, документы размещаются в правильном порядке. Банк проверяет информацию и утверждает недвижимость, что дает гарантии возврата кредита, поскольку квартира находится в залоге. У некоторых кредиторов такие действия не требуются, банки предлагают возможность выбрать квартиру в течение 1-3 месяцев с момента выдачи кредита.
4. После одобрения кредитной заявки необходимо собрать остальные документы на недвижимость: справки о безналичии долга, свидетельство о праве собственности, согласие органов опеки и попечительства и так далее.
5. Подайте заявку в Пенсионный фонд РФ, тем самым выразив свое намерение купить квартиру. Предоставляем пакет документов и согласие банка.
6. Независимый эксперт по инициативе банка должен принять меры для оценки объекта покупки и определения его цены. Сумма кредита будет зависеть от этой цены, а не от той, которую установил продавец.
7. Заключите кредитный договор. Укажите сумму, срок кредита, процентную ставку, право на досрочное погашение, график платежей, порядок урегулирования. Возмещение запрашивается за счет материнского капитала. Также указывается купленная недвижимость и оформляется ипотека.
8. Одновременно с этим заключаем договор купли-продажи, составляем акт приема-передачи жилья. Внести первоначальный платеж, предоставить квитанцию ​​о его получении продавцом. Если первоначальный взнос производился в банк, то все действия по договоренности с собственником квартиры осуществляет кредитор.
9. Оплатить госпошлину в установленном законодательством порядке: 1000 рублей за оформление договора ипотечного кредита, 1000 рублей за каждую часть операции купли-продажи при заключении договора. Юридические лица платят 22000 руб.
10. Зарегистрировать объект в Росреестре, предоставив необходимый пакет документов с ипотекой и договорами купли-продажи. И залог, и переход права собственности регистрируются.

    

11. До полного погашения ипотечной задолженности необходимо заключать годовой договор со страховой компанией. На случай его недееспособности или смерти застрахованы жизнь и здоровье заемщика, а также сама недвижимость, приобретенная в ипотеку. Порядок страхования важен как для самого банка, так и для заемщика.
12. Отправьте зарегистрированные документы купли-продажи и свидетельство о праве собственности на сертификат материнского капитала в Пенсионный фонд РФ. Недвижимость оформляется на паи для родителей с одним ребенком.

1. После прохождения необходимой процедуры Пенсионный фонд РФ перечисляет в банк средства материнского капитала для погашения части долга.
2. Если условие регистрации квартиры для родителей и детей на момент покупки не соблюдено, это может служить основанием для обращения Пенсионного фонда РФ в прокуратуру с требованием обязать собственника недвижимости зарегистрироваться в корт.
3. Это правильный порядок покупки дома в ипотеку.

Покупка квартиры на вторичном рынке и в новостройке: что нужно знать и учесть?

Покупка дома — дело ответственное. В зависимости от рынка, на котором приобретается жилье — первичного или вторичного — предъявляются его требования. При покупке нужно проверить все документы, убедиться в чистоте сделки, а также проверить состояние самой квартиры. 

Итак, что нужно учитывать при покупке квартиры?

Документы при покупке жилища в новостройке

Квартиры на первичном рынке обычно приобретаются на этапе строительства. Необходимо убедиться в добросовестности разработчика, т.е.проверить юридическую чистоту сделки.

Информация практически о любой строительной компании доступна в Интернете, также можно отправить запрос в саморегулируемую строительную организацию.

Там будет зарегистрирована любая крупная строительная компания, так как строительство многоэтажек без участия этой организации просто запрещено законом.

Получив ответ на запрос, вы сможете узнать, сколько времени работает компания, кто ее учредители, какие конструкции уже возведены, есть ли юридические споры и т.д.

Второй фактор — составление договора

вам необходимо убедиться, что он содержит следующие пункты:

полное наименование застройщика, включая его юридический адрес, информацию о директоре и учредителях;

точные параметры квартиры, вплоть до ее расположения, общей и жилой площади, количества комнат и так далее;

конкретная дата передачи жилища (не выписка «после окончания строительства», а точная дата, например: «не позднее 15 июля 2019 года»);

гарантийный срок (обычно 5 лет);

стоимость договора;

условия и способы оплаты.

Если в договоре что-то из вышеперечисленного отсутствует или имеет иную формулировку, то необходимо настаивать на заключении «правильного» договора. В случае нарушения договор может быть впоследствии расторгнут.

Третий фактор — проверка документов

Не будет лишним изучить закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…», в котором изложены условия заключения договора, а также перечень документов, которые необходимо приложить к нему.

Так, покупатели могут запросить у застройщика заверенные нотариально копии:

свидетельства о праве собственности на участок, при его отсутствии — договор аренды, при этом указанный в нем срок должен быть достаточным для завершения строительства;

разрешения на строительство дома;

проектная документация, в том числе акты, заключения государственного экзамена, план работ и т д;

строительный проект;

свидетельство о регистрации юридического лица;

учредительные документы учредителя;

договор со страховой компанией (при наличии).

Анализ вышеуказанных документов можно провести самостоятельно, но лучше показать их профессиональному юристу, который проведет собственный опыт и установит факторы риска.

Последний, и один из самых весомых факторов, — степень готовности дома

Если дом находится на начальной стадии строительства, то нужно быть готовым к тому, что жилье появится в ближайшее время. При этом, даже если кажется, что дом готов, но в нем не проведены коммуникации, сдача объекта в эксплуатацию может занять длительное время.

Что нужно учитывать при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика?

Если документы застройщика в порядке и договор заключен, остается только постепенно оплатить стоимость будущей жилплощади и дождаться завершения строительства.

Наконец, долгожданный момент: застройщик вручает покупателю ключи от своего будущего дома и просит подписать акт приема-передачи. Впрочем, торопиться с этим не стоит. Сначала необходимо проверить документацию строителей и общее состояние дома.

На что обратить внимание при проверке документов?

за наличие разрешения на сдачу дома в эксплуатацию — иногда застройщики не могут получить разрешение комиссии и продать квартиры без него, в результате жильцов могут выселить на основании незаконного проживания в аварийной ситуации или недостроенного дома;

на соответствие исходной проектной документации и конечный результат — то есть объект соответствует параметрам, которые легли в основу договора: необходимо замерить жилую и общую площадь, проверить толщину и материал стен, качественная отделка и тд;

от цены договора — стоимость жилья должна быть одинаковой в окончательной и предварительной договорённостях.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

на стенах и потолке не должно быть следов влажности;

стены должны быть ровными — это можно проверить с помощью уровня;

качество полов должно соответствовать заявленному;

не лишним будет постучать по стенам: проверяется качество штукатурки, а также отсутствие пустот;

не допускается наклон дверей и окон;

в комнатах или на балконе не должно быть мусора — убирать строители нужно самостоятельно;

особенно стоит проверить элементы инфраструктуры: наличие воды, функционирование слива, отсутствие видимых повреждений на радиаторах отопления и так далее;

проверьте газ и электричество, оцените качество проводки, убедитесь в наличии заземления.

При обнаружении недостатков или технических дефектов акт сдачи-приемки подписывать не нужно. Напротив, необходимо составить отчет о проверке и записать все, что не подходит арендатору.

Только после устранения недостатков можно подписать окончательный договор и акт приемки.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке дома на «вторичке» легче оценить риски, так как не нужно ждать завершения строительства и общаться с посредниками в виде застройщиков, кроме того, сроки приобретения жилого пространство не так уж и расширено. Однако здесь есть риски и страховка точно не помешает.

необходимо убедиться, что продавец имеет право продать квартиру. Для этого запросите:

паспорт собственника, сведения в котором совпадают с данными в документах на жилище;

свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, на котором не должно быть признаков обременения;

документ, согласно которому продавец стал собственником имущества, а если он унаследовал квартиру, то со дня смерти наследодателя должно пройти не менее 6 месяцев;

технико-кадастровый паспорт с указанием всех характеристик жилой конструкции, включая имена собственников.

Кроме того, вам следует узнать о наличии следующих названий:

справки об отсутствии просроченной задолженности (или выписка с лицевого счета);

разрешение на перепланировку (при наличии);

согласие супруга, если имущество было приобретено в браке;

разрешение органов опеки, если в числе продавцов ребенок;

разрешение опекунов, если среди продавцов есть недееспособный гражданин;

наличие доверенности в случае, если собственник не продает квартиру (сообщается, в частности, на время действия доверенности).

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Документы для проверки чистоты сделки

выписка из расширенной домовой книги — чтобы убедиться, что в жилой площади не зарегистрированы временно отсутствующие граждане, например, военнослужащие, заключенные, уехавшие за границу, госпитализированные в больницу или дом престарелых;

справка из Росреестра о том, что квартира не заложена, арестована, сдана в аренду и не подлежит уголовному преследованию;

выписка из нотариальной конторы об отсутствии законных наследников, если со дня смерти бывшего домовладельца прошло менее 1 года;

справка из ЖЭК, подтверждающая оплату всех долгов по аренде и капитальному ремонту, а также других платежей, например, за домофон.

Словом, нужно узнать как можно больше о квартире и ее прошлом.

В противном случае после переселения есть риск оказаться в неприятной ситуации, когда бывший задержанный переезжает к новым хозяевам или объявляется дальний родственник умершего собственника и просит признать продажу недействительной. Если у вас есть сомнения в чистоте сделки, лучше всего проконсультироваться с юристом.

Кроме того, при составлении предварительного договора купли-продажи риск быть обманутым продавцом может быть включен в условия договора.

Например, если обнаруживается, что он утаил какую-то важную информацию, он будет обязан вернуть задаток, и договор будет объявлен недействительным.

Проверка квартиры на вторичном рынке перед покупкой

Как правило, особо проверять качество жилья на вторичном рынке не приходится, так как собственники там проживают давно и устранили наиболее явные недостатки. Однако новые дома стоит проверять: хотя бы для того, чтобы «занизить» цену во время торга, если обнаружатся недостачи.

На что обратить внимание?

Если крыша или стены протекают. Особенно это актуально для квартир на верхних этажах. Если на потолке или стенах частично нанесена штукатурка, это тоже повод задуматься.

Состояние окон. На рамах не должно быть видимых царапин, трещин, особенно на стекле.

Наличие ремонта. Бывает, что перед приездом покупателей хозяева проводят небольшой ремонт помещения. Поэтому вам нужно будет посмотреть во всех ракурсах, проверить обои за шкафами, убедиться, что потолочная плитка не рушится и плинтусы плотно прибиты гвоздями.

Трещины в стенах или потолке. Это не только служит источником сквозняков, но и создает угрозу обрушения всего дома.

Состояние трубопроводов и сантехники. Если они полностью непригодны для использования, вам придется их поменять, но обычно это не критично.

Наличие счетчиков. Это тоже не критично, но при их отсутствии придется платить по норме или устанавливать счетчики за свой счет.

Конечно, с первого взгляда оценить достоинства и недостатки квартиры очень сложно.

Как правило, все «косяки» проявляются непосредственно в жизни и должны быть своевременно устранены за свой счет.

Однако даже беглый взгляд позволит составить окончательное мнение о состоянии квартиры. И если покупатель считает, что он прав, он имеет право торговаться.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке от застройщика:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве правовая информация в этой статье может устареть!
Наш юрист может бесплатно проконсультировать вас — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве правовая информация в этой статье может устареть!
Наш юрист может бесплатно проконсультировать вас — напишите вопрос в форме ниже:

Шесть основных ошибок при покупке квартиры в новостройке

Источник изображения: Фотобанк Лори

Покупка квартиры — всегда рискованный шаг, в основном потому, что бюджет на такую ​​покупку для большинства людей очень значителен. Чтобы не попасть в печальную ситуацию с покупкой квартиры, лучше заранее изучить все «тонкие» моменты предстоящей сделки и учиться не на своих, а на чужих ошибках. 

Ошибка первая. Не проверили репутацию застройщика и столкнулись с «однодневкой» или банкротом

Первый и главный риск в случае покупки квартиры в новостройке — надежность промоутера. По словам генерального директора компании «Реалист» Евгения Редькина, этот фактор приобретает дополнительное значение в условиях кризиса.

Что может быть хуже для покупателя, чем заморозить товар? «Поэтому, конечно, в первую очередь необходимо проверить репутацию девелопера, включая ранее реализованные проекты, резидентские форумы, прессу и Интернет.

Аргументом в пользу кредитоспособности является кредитование в Сбербанке и других крупных банках (кредитные организации очень тщательно просчитывают риски) », — сказал эксперт.

По словам Леонарда Блинова, заместителя генерального директора UrbanGroup, параметры, которые можно использовать для определения надежности, включают количество построенных и сданных компанией конструкций, а также соответствие этих конструкций заявленным проектам.

«Также важно обратить внимание на наличие социальной инфраструктуры, серьезные задержки строительства и поставок.

Второй параметр — это тип компании, то есть сколько юридических лиц задействовано в процессе строительства (аренда / покупка земли, проектирование, строительство, поставка стройматериалов, продажа, ввод в эксплуатацию) », — сказал эксперт.

Покупатель также должен обратить внимание на финансирование проекта.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора Metrium Group, сегодня лучше выбирать новостройки, строительство которых ведется не только за счет заемных средств, но и за счет собственных средств девелопера.

«В текущих экономических условиях в зоне риска находятся, прежде всего, небольшие объекты мелких застройщиков, где нет проектного финансирования и которые строятся за счет денег, полученных от продаж. Понятно, что при отсутствии закупочной активности в проекте строительство также может быть остановлено.

Как правило, такие девелоперы не привлекают финансовых партнеров, потому что, в первую очередь, банки не всегда предлагают привлекательные условия для мелких застройщиков.

А во-вторых, когда проект небольшой, нужны небольшие деньги, на начальном этапе девелопер может вложить часть своих средств, а затем опираться на средства акционеров. Такие проекты подвержены риску. Встречаются, как правило, в Подмосковье, по нашим оценкам, их порядка 20-30%. В Москве ситуация еще более стабильная: здесь сложно получить проект, поэтому в столице работают в основном крупные опытные девелоперы », — сказал эксперт.

Ошибка вторая. Не учли динамику строительства и столкнулись с долгостроем

Еще один аспект, с которым может столкнуться покупатель квартиры, заключается в том, что строительство продвигается недостаточно быстро или вообще остановлено. Поэтому очень важно оценить скорость и активность строительных работ на участке.

По словам Марии Литинецкой, по темпам строительства объекта легко понять, как себя чувствует застройщик. «Прежде всего, вы должны убедиться, что точный срок был объявлен вам в офисе продаж. Вы можете узнать это, прочитав декларацию проекта на сайте объекта или в DDU.

Отслеживать ход строительства тоже не так сложно — просто нужно самому посетить строительную площадку или наблюдать за ходом на сайте проекта, если такая возможность есть », — сказал эксперт.

Ошибка третья. Согласились на «серую» схему и вышли из-под защиты 214-ФЗ

Третья ошибка при покупке квартиры в новостройке — вероятность заключения сделки по сомнительной схеме. Ксения Гришковец, маркетолог «Пересвет-Инвест», рекомендует обратить внимание на схему продажи квартир. По мнению эксперта, «самый надежный вариант — договор долевого участия в строительстве (ДУДС).

Все остальные варианты (жилищный кооператив и тем более предварительные договоры) не защищают интересы покупателя.

Договор акционерного капитала сразу регистрируется в Палате компаний, в нем четко прописаны все условия покупки недвижимости: цена, условия оплаты, параметры квартиры и, что немаловажно, механизмы получения компенсации за невыполнение договора предоставлена».

Ошибка четвёртая. Погнались за дешевизной – заплатили втридорога

Серьезная ошибка, которую, к сожалению, совершают покупатели, — это поиск невысокой цены на квартиру.

Конечно, у многих клиентов ограниченные средства, и поэтому они вынуждены закрывать глаза на такие важные моменты, как расположение объекта, его инфраструктура, окрестности и т.д.

К сожалению, этим пользуются недобросовестные застройщики, которые могут установить очень низкую цену квадратного метра из-за отсутствия разрешительной документации или проблем с финансированием объекта.

Ошибка пятая. Неверно оценили время на дорогу – потеряли комфорт

По словам Софьи Лебедевой, генерального директора ООО «МИЭЛЬ-Новостройки», покупатель может неправильно оценить транспортную доступность объекта.

«Бывает также, что покупателя привлекала невысокая цена квадратного метра в жилом комплексе, большие размеры квартир, достойная инфраструктура и другие прелести комплекса, но он не оценил транспортную доступность.

Получается, что надо ехать поездом, пользоваться общественным транспортом и идти пешком. Не все готовы жить далеко от Москвы и проводить в дороге больше 1,5 часов.

Поэтому вопрос доступности и удобства транспорта для всех членов семьи стоит оценивать сразу. Вы не сможете привыкнуть к этим трудностям, каждый день вам придется много времени проводить в дороге », — сказал эксперт.

Ошибка шестая. Купили новостройку в «чистом поле» – не попали в детский сад, школу, поликлинику

Кроме того, по словам Софьи Лебедевой, «очень часто были случаи, когда семья с детьми покупала квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, и оказалось, что детям не так-то просто найти место в районном детском саду.

Тогда это превращается в целую проблему для семьи: куда девать ребенка, в каком саду организовать. Часто это заканчивается тем, что его приходится перевозить на близлежащую территорию, что, конечно, никому не удобно.

Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия в районе социальной инфраструктуры: детских садов, школ и прочего, что будет необходимо для дальнейшего проживания».

Поэтому покупатель, даже если у него ограниченный бюджет, должен внимательно проанализировать все плюсы и минусы покупки квартиры в каждом конкретном объекте, чтобы не наделать ошибок, за которые в будущем ему придется дорого заплатить. Портал MetrPrice.ru желает вам удачного выбора!

Покупка жилья на вторичке: типичные ошибки — База знаний BN.ru

Покупатели жилья на вторичном рынке часто совершают ошибки, которые дорого обходятся им как в прямом, так и в переносном смысле. Вот некоторые из самых распространенных.

Эмоциональная покупка квартиры

Но когда проходят первые похищения, их сменяет разочарование. Люди часто покупают квартиру самостоятельно, как им кажется, в хорошем месте и по хорошей цене, при этом изначально ориентируясь на ее продажу в будущем.

И многие через год или два будут удивлены, узнав, что они действительно купили неликвидные активы. Потому что ликвидность — это не сенсация, а почти математическая величина, основанная на десятках факторов.

Проверка документов

Наверное, самым дорогим для покупателя является пренебрежение проблемами контроля посылки продавцом и юридическая уборка квартиры. Однако обычному покупателю эта задача обычно не под силу. Большинство рисков можно избежать, доверив проверку документов и истории квартиры опытному специалисту.

Переговоры с продавцом

Многие думают, что если при просмотре квартиры усиленно ее «ругают», говоря, что им не нравится ремонт, состояние, расположение, это поможет им получить очень большую скидку, просто огромную.

Однако продавцы занимают оборонительную позицию, и покупатель воспринимается негативно.

В результате они могут в принципе отказаться не только от снижения цены (что, скорее всего, они сделали бы при другом стиле торговли), но и вообще продать квартиру этому неприятному человеку.

Те покупатели, которые сразу начинают восхищаться квартирой, впадают в другую крайность. Все усилия агента по недвижимости получить хорошую скидку будут напрасными, если покупатель по неосторожности уже проявил к продавцу большой интерес к квартире.

Сотрудничество с агентом продавца

Многие покупатели склонны полагать, что агент по недвижимости, представляющий интересы продавца, поможет им подготовить и согласовать условия сделки.

Чем-то непременно поможет, но чьи интересы в первую очередь будет защищать? Конечно, тот, кто платит ему деньги. В результате он вряд ли расскажет покупателю, например, о скрытых дефектах недвижимости или о сомнительных местах в истории квартиры. А также будет составлен весь договор купли-продажи с максимальной выгодой для продавца.

Отказ от помощи риэлтора

Считается, что выбрать себе квартиру может каждый. Но большинство людей делают выбор, основываясь на двух факторах: цене и их ощущении, понравилось — не понравилось. Агент по недвижимости, выбирая жилье для клиента, оценивает не менее десяти позиций.

Среди них ликвидность, удаленность от метро и других видов транспорта, наличие и качество учебных и медицинских учреждений, условия сделки, юридическая чистота документов, техническое состояние дома и подъезда, социальная ситуация.

Как избежать ошибок при покупке квартиры

10 сентября 2013 года — 10:09

11 практических советов от юриста Олега Сухова

Связанные материалы:

Мошенничество на рынке недвижимости — обычное дело, поэтому потенциальный покупатель рискует потерять квартиру или накопленные на ней средства, попав на очередную уловку. Даже солидные агенты по недвижимости не всегда могут помочь.

Совет первый: «вспомни сыр в мышеловке». Если цена квартиры хотя бы на 20% ниже рыночной, в голове должен мигать красный свет. Такая покупка может пойти боком.

Даже если продавец оправдывает это переездом в другой город или собственными долгами, к такой покупке следует относиться очень осторожно. Обычно предлагаются скидки на проживание. Розыгрыш привлекает многих, и квартира все еще продается. Думайте о бесплатном сыре и не покупайте соблазнительную цену.

В моей практике был случай, когда квартира с фальшивыми бумагами, находившаяся под арестом, продавалась аналогичным образом. Кстати, подделать можно любой документ о собственности: свидетельство о смерти родственника, инвестиционный договор, завещание, доверенность и многое другое.

Шансов вернуть такую ​​квартиру в собственность через суд мало, поэтому рекомендую держаться подальше от подобных «мышеловок».

Второй совет: «не доверяйте доверенности». Такая тавтология возникла, но очень правильно передает суть. Если собственник квартиры не известен лично, это проблемная сделка.

Помните о поддельных документах, то же самое можно сказать и о доверенности. Если человек не приходит к соглашению в одиночку, значит, он не хочет продавать квартиру.

Практика знает много споров, когда собственники аннулировали доверенности до регистрации сделок или вообще не исполняли их и оспаривали их подлинность.

Совет третий: «изучайте историю». При покупке дома на вторичном рынке необходимо уведомить большое количество владельцев или пользователей.

Эти данные можно получить из расширенной выписки из Бизнес-реестра и Единого реестра юридических лиц. Среди хозяев могут быть мертвые души или люди, не желающие продавать квартиру или переезжать из нее.

В этом случае покупатель рискует приобрести недвижимость у постоянных жителей.

Совет четвертый: «внимательное отношение к хозяевам». Нам нужно знать всех, кто прописан в квартире. Особенно вас должны интересовать хозяин и состояние его здоровья.

Серьезное психологическое заболевание или любое другое серьезное заболевание может впоследствии привести к отмене транзакции. Разумеется, хозяин не должен находиться в состоянии наркотического (алкогольного) опьянения или психического расстройства.

В случае сомнений лучше всего запросить справку в соответствующих диспансерах или посетить медицинское учреждение вместе с самим владельцем.

Особенно стоит учесть личность предыдущего хозяина дома, так как он мог передать квартиру на безвозмездной основе реальному продавцу, а это очень опасная ситуация. По желанию предыдущего владельца квартира может быть украдена, если предыдущая сделка признана недействительной. Подобных дел в судах просто много.

Совет пятый: «изучите документы БТИ сами». Бывают ситуации, когда квартиру не потеряешь, но свинью можно одним махом поймать. Это касается квартир с ремонтом.

Если перепланировка проведена и не узаконена, а это обычное дело, то, приобретая ее, вы оплачиваете все штрафы, плату за ее согласование и стоимость переоборудования. И это может стоить немалых копеек. Кроме того, не ожидайте, что вы спросите об этом честного продавца.

При совершении таких операций документы БТИ не нужны, так что переживите о них.

Совет шестой: «Делайте чеки с умом». Практика занижения стоимости квартиры в договоре — не редкость, а довольно распространенное явление. Для продавца это удобный способ избежать уплаты налогов.

Однако, если транзакция будет признана недействительной, не всегда удастся вернуть средства, не указанные в договоре. Кроме того, недооценка стоимости для покупателя может быть очень невыгодной по той причине, что он не сможет получить налоговый вычет в полном объеме.

Вам стоит обратить внимание на все потенциальные поступления, чтобы не возникло проблем в будущем.

Совет седьмой: берегитесь детей. Каким бы милым ни казался этот совет, за ним скрывается суровая правда. Есть очень простой способ продать квартиру и вернуть ее через суд. Как можно защитить себя от этих мошенников? Необходимо пройти обучение в доме, чтобы забронировать расширенную историю квартиры по вопросам прописки и выписки.

Особое внимание следует уделять учетным записям детей. Если их следующим местом жительства после предложенной к покупке квартиры будет социальный или детский дом, сделка по продаже жилья будет незаконной. Органы опеки и попечительства или прокуратура рано или поздно вернут квартиру ребенку.

Это может произойти не очень скоро, даже в первый год, поэтому вряд ли найти конец позже и отомстить продавцу не получится.

Совет восьмой: «на брак». Если хозяин женат, возникает ряд вопросов.

Как долго брак был зарегистрирован или расторгнут? Когда была куплена квартира? Если это произошло после штампа в паспорте и на основании оплаченного договора, то право на это имеют оба супруга, независимо от того, что написано в официальных документах. Это означает необходимость получения согласия на продажу квартиры от обоих супругов.

Если брак расторгнут, супруг может потребовать права на жилище в течение трех лет и обратиться в суд. И хотя выкуплена вся квартира, при отсутствии согласия супруга на сделку ему придется отдать часть имущества.

Вы должны позаботиться об этом заранее: пусть продавец напишет квитанцию ​​о том, что он согласен разделить со своей бывшей супругой поровну свою долю от суммы, полученной в качестве оплаты за проживание.

Совет девятый: «в опасном районе». В российском законодательстве есть пункт о том, что если кто-то покинул квартиру после 1995 года.

, отбыв в местах лишения свободы, то, вернувшись на свободу, он имеет полное право постучаться в ту же дверь, зарегистрироваться и жить на прежней территории, даже если у квартиры появился новый собственник. Закон гарантирует таким людям право на жилище.

именно по этой причине история действий по регистрации квартир должна быть проверена по выписке из расширенной домовой книги, а транзакция должна быть прекращена при обнаружении информации о бывших пользователях жилья, выехавших в места содержания под стражей.

Совет десятый: «право наследования». Если квартира покупается в наследство от предыдущего хозяина, следует насторожить несколько факторов. Сначала необходимо проверить подлинность документов о праве на наследство — завещания или свидетельства о праве на наследство по закону.

Во-вторых, найти всех наследников. Есть риск перечислить деньги в квартиру, и тогда появится еще один наследник с его правами собственности.

Единственная небольшая договоренность избавит покупателя от любых проблем: согласие собственника квартиры разделить выручку от продажи пропорционально всем наследникам.

Последний совет: «не ссорьтесь ссорами». Если квартира арестована или является предметом судебного спора, эта информация очень важна и интересна. Узнать можно в Росреестре. Ответ будет дан в течение максимум пяти дней.

Вам также следует обратиться в суд или в правоохранительные органы по месту нахождения объекта с просьбой предоставить информацию о временных мерах. Введение мер предосторожности указывает на наличие спора, ожидающего рассмотрения или закрытого, соответственно, следует более внимательно следить за недвижимостью или от операции следует отказаться.

Это убережет вас от многих проблем и судебных разбирательств в будущем. Не упускайте из виду этот совет, он не раз помогал покупателям.

Практически все квартиры на рынке вторичного жилья сегодня можно тщательно обследовать, исключив риски почти на 100%.