Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Законодательного запрета на операции с ипотечной недвижимостью не существует, однако, если заемщик желает обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ему необходимо будет получить разрешение в банке.

Только в этом случае можно будет провести процедуру в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ. Если пренебрегать этим правилом и не во всем соглашаться с кредитором, он может попросить досрочное погашение долга.

Способы обмена ипотечной квартиры

Возможны несколько вариантов обмена жилплощади на большую с доплатой, на дом или на меньшую по количеству квадратных метров:

ВАЖНЫЙ!!! Для краткосрочных кредитов в большинстве случаев устанавливаются высокие процентные ставки (от 15 до 20% годовых), поэтому их можно использовать, если сумма долга небольшая и заемщик может погасить кредит в кратчайшие сроки. Если пренебречь этим правилом, сумма переплаты будет довольно высокой.

Обмен ипотечной квартиры

Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке» заемщик может изменить, передать или продать заложенное имущество до изъятия облигаций только с согласия кредитора. Банк не обязан одобрять такие сделки, поскольку для него они сопровождаются оформлением документов, а он не приносит прибыли. Однако он может устроить заемщика, особенно если стоимость приобретенного взамен имущества несколько выше, чем заложенная квартира: здесь цена гарантии увеличивается, и получает больше гарантий в случае дефолта должника.

ВАЖНЫЙ!!! Если заемщик желает обменять купленную квартиру на другую, более дешевую, кредитор может отказать в одобрении сделки. Это связано с уменьшением суммы гарантии. Когда цена жилой площади значительно ниже, чем остаток долга, вероятность положительного ответа очень мала: если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, кредитор сможет получить не более 80% стоимости жилья заложенный дом после его продажи и, как следствие, понесет значительные убытки.

Какие нюансы нужно учитывать при планировании обмена ипотечной недвижимости на квартиру в новостройке или на вторичном рынке:

Для обмена необходимо отдать в залог банку новую квартиру взамен старой.

Как проходит вся процедура:

1. Заемщик находит другого человека, готового торговать. Желательно, чтобы стоимость квартир была примерно одинаковой.
2. Должник обращается к кредитору с заявлением о разрешении.
3. После получения разрешения составляется договор обмена. С ним и другими документами обе стороны обращаются в банк, где залог снимается со старого имущества и накладывается на новое. Заемщик остается прежним. Со старого жилья полностью сняты ограничения, и его владелец не несет ответственности перед банком.

После предыдущих шагов вам необходимо зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Для этого подаются заявление, жилищный сертификат, паспорт и технические документы.

ВНИМАНИЕ!!! Если в старой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, обменять его на новую возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Для этого необходимо получить соответствующее разрешение, для оформления которого по адресу нового объекта недвижимости будет направлен специалист для оценки будущих условий проживания несовершеннолетнего. Если они даже немного хуже, чем жилье, находящееся в настоящее время в собственности, O&P не будет разрешено закрыть сделку.

Также следует учитывать, что перед заключением договора все зарегистрированные в жилой площади лица должны самостоятельно написать, есть ли у них постоянный вид на жительство, иначе новый собственник может столкнуться с рядом трудностей, связанных с ограничением права пользования размещение зарегистрированных граждан.

Обмен путем продажи старой и покупки новой квартиры

Этот вариант является наиболее оптимальным для банка, ведь здесь либо замена заемщиков, либо полное погашение долга.

Есть несколько способов продать ипотечное жилье:

Наиболее оптимальной считается следующая схема:

1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются о соглашении, заключают предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель обязуется выплатить ссуду. Это делается только после получения одобрения кредитора.
2. После погашения долга и снятия сборов продавец получает справку из банка о закрытии долга, и покупатель выезжает в Росреестр для переоформления собственности.

ВАЖНЫЙ!!! Если квартира продается в новостройке по договору долевого строительства, переоформляется именно он. Заключать договор купли-продажи не нужно.

Какие документы понадобятся на разных этапах сделки:

Срок переоформления всех справок может достигать 1-2 месяцев, поэтому очень важно подготовить документы заранее и, при необходимости, предоставить кредитору дополнительные материалы по запросу.

Оформление потребительского кредита

Этот способ является наиболее выгодным для банка и заемщика: первый получает досрочное погашение ипотеки, а второму не нужно получать разрешение.

Как это сделано:

1. Заемщик выбирает кредитную программу с наиболее выгодными условиями. Обратите внимание на процентную ставку и срок. Сумма переплаты будет существенно меньше, если кредит будет взят на минимальный срок, но здесь размер ежемесячного платежа увеличивается.
2. Когда кредит одобрен, деньги переводятся на пластиковую карту. Используя онлайн-сервисы, заемщик производит полное погашение ипотеки. При отсутствии лицевого счета деньги переводятся через кассу операционной или через банкомат по номеру кредитного договора.
3. После погашения долга клиент забирает соответствующую справку из банка.
4. Заключен договор купли-продажи. На этот раз уже убран беспорядок с жилого помещения.

На данный момент банки предлагают несколько условий потребительского кредитования, которые следует внимательно изучить перед подачей заявки:

Обмен квартиры на ипотеку — длительная процедура, требующая большого количества документов в зависимости от конкретной ситуации. По закону заемщики не могут совершать сделки с заложенной недвижимостью до тех пор, пока долг не будет погашен без разрешения кредиторов, в противном случае соглашения о свопе или продаже будут признаны недействительными в суде.