Незаконная перепланировка квартиры

Если перепланировка квартиры ни с кем не согласована, это считается незаконным. Владелец рискует понести штрафы, компенсацию ущерба соседям и даже потерю жилья. Однако даже в этом случае можно рассчитывать на сохранение изменений в квартире. Для этого нужно обратиться в БТИ или в суд, в зависимости от ситуации. Подумайте, что такое незаконная перепланировка, каковы последствия для собственника, как сохранить изменения и что делать, если соседи начали ремонтные работы и ваши стены сломаны.

Что считается незаконной перепланировкой квартиры

Что было сделано без разрешения администрации.

Незаконная перепланировка — это строительные работы по изменению конфигурации квартиры, проводимые без согласования с Управлением технической инвентаризации (БТИ). Например, увеличение ванной или туалета за счет коридора или создание гардеробной. Это считается перепланировкой и должно быть согласовано с местной администрацией.

Как установить самовольную перепланировку? Достаточно взять справку о постановке на учет или план этажа в БТИ и сравнить его данные с реальной планировкой в ​​квартире. То есть, если в техпаспорте указан раздельный санузел, а в квартире общие ванная и туалет — это несоответствие. Этот факт будет отмечен в документе красной линией, что уже говорит о незаконной перепланировке. Если план БТИ совпадает с тем, что есть на самом деле в квартире, то все в порядке и планировка без нарушений.

На заметку! Если вы установили в комнате раздвижные двери, на кухне переклеили обои или заменили деревянные полы на ДСП с линолеумом, это не касается перепланировки квартиры. «Косметический ремонт» не требует согласования.

А вот перенести кухню, натолкнуться на несущие стены и превратить ванную комнату в гостиную может быть чревато проблемами. Случилось так, что в ходе несогласованных переделок людей раздавило куском стены. Или обрушилась вся лестница с эвакуацией жителей. Именно поэтому жилищные инспекции внимательно следят за состоянием квартир и в случае нарушений применяют к домовладельцам серьезные штрафы.

Штраф за самовольную перепланировку в 2021 году

Это касается не только граждан, но и юридических лиц, если они хотят сэкономить и перепланировать квартиру без уведомления государственных органов.

Для физических лиц

Финансовые санкции за незаконную перепланировку жилья для рядовых граждан содержатся в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ — штраф от 2000 до 2500 рублей.

Чаще всего инспекторы налагают «максимальный» штраф — 2500 рублей. Регион проживания значения не имеет.

Если нарушитель не уплатил штраф в течение 60 дней, штрафы, указанные в ст. 20.25 КоАП РФ, а там — двойной штраф или арест на 15 суток либо принудительные работы до 50 часов. Поэтому штраф за самовольную перепланировку может обернуться для гражданина гораздо более серьезными проблемами.

Для юридических лиц

Раньше штрафов не было, но в последнее время они были санкционированы законом.

24 апреля 2020 г. 133, которая обеспечила ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений и для компаний:

Подобные нарушения, совершенные в Москве, грозят более крупными суммами. Если самовольная перепланировка произошла по вине чиновника, его оштрафуют от 5 000 до 50 000 рублей. Юридические лица рискуют от 300 000 до 350 000 рублей (ст. 9.12 КоАП г. Москвы).

Реально ли избежать наказания

Нет, штраф выписывается в любом случае.

Но собственник вправе рассчитывать на сохранение текущей перепланировки. Для этого нужно получить разрешение жилищной инспекции или положительное судебное решение. Если ни один из них не находится, вам нужно будет восстановить квартиру в исходное состояние.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос

Чем еще грозит перепланировка квартиры без согласования

Давайте разберемся с последствиями, которые могут случиться с домовладельцем, не говоря уже о штрафах.

Устранение нарушений

Одно из наихудших последствий — это то, что затраты могут исчисляться миллионами.

Инспекторы жилищного управления осмотрят квартиру и по его результатам составят письменный акт — в нем будет указано, соответствует ли жилое помещение строительным, городским и санитарно-эпидемиологическим нормам. Если не совпадает, они заставят вас удалить нарушения.

Пример. Евгений тайно сделал перепланировку квартиры. Изменения включают снос части несущей стены, демонтаж вентиляционного канала и прорезание окна в другой стене. Шум от работы привлек соседей. Они заподозрили неладное и пожаловались в управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала информацию в жилищную инспекцию. Евгений надеялся, что они согласятся на перепланировку «задним числом». Однако инспекторы не только оштрафовали, но и обязали владельца устранить нарушения. Евгению пришлось за свои деньги перестроить часть стены, закрыть оконный проем и смонтировать вентиляционный короб.

Если дело дойдет до суда, правонарушителю будет предоставлен срок 2–3 месяца на восстановление квартиры. Опоздание чревато штрафом — такое наказание называется астрент (ст. 308.3 ГК РФ). Он назначается судьей в зависимости от обстоятельств дела. Astrent считается одним из способов побудить правонарушителя быстро исполнить решение суда.

Возмещение ущерба соседям

важно уточнить, что это должно произойти именно из-за самовольной перепланировки.

Например, если кто-то создал «домашний бассейн» и, в результате, образовалась масса соседей снизу, они будут признаны виновными на 100%, оштрафованы и обязаны возместить ущерб. При этом вам также придется устранить нарушения в своей квартире. Большие расходы гарантированы!

Консультация юриста! Что, если вы окажетесь на месте пострадавшего? Необходимо сразу позвонить в УК или ТСЖ, дождаться, пока комиссия составит акт, а затем пригласить эксперта для определения размера ущерба. А если из-за угрозы обрушения вы вынуждены переехать и жить в другом месте, сохраните договор аренды и зафиксируйте стоимость оплаты арендованной квартиры. Эти суммы могут быть взысканы с правонарушителя в судебном порядке.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос

Продажа квартиры с аукциона

Крайняя мера, если существует угроза жизни и здоровью людей и собственник отказывается вернуть квартиру в первоначальное состояние (п.5 ст.29 ТК РФ).

Порядок следующий:

1. Сначала жилищная инспекция выявляет нарушение, назначает срок устранения недостатков, а затем обращается в суд.
2. Суд пытается понять, можно ли все оставить как есть.
3. В противном случае он решает продать квартиру на аукционе. Вырученные средства используются для покрытия судебных издержек и затрат на аукцион, а остальная часть возвращается владельцу. В этом случае покупатель обязан вернуть квартире в первоначальный вид в оговоренные сроки.

Риски потерять жилплощадь из-за самовольной перепланировки вполне реальны. Судебная практика знает такие случаи, пусть и единичные. Пример: решение Ленинского районного суда Тюмени № 2-7388 / 2017 ~ M-6442/2017, в котором суд фактически постановил лишить ответчика прав на квартиру.

Расторжение договора социального найма

Если правонарушитель был не владельцем, а арендатором жилья по договору социальной аренды, суд обяжет администрацию расторгнуть договор с этим лицом — в силу пп. 2 часа 5 ст. 29 ЖК РФ. Основанием будут самовольные изменения конфигурации квартиры. В этом случае восстановить жилье в прежнем виде придется самой администрации.

Запрет выезда за границу

Последствия не очевидны, но вполне реальны.

Одна из причин ограничения выезда за границу — невыполнение требований суда — ч. 5 ст. 15 ФЗ № 114. Следовательно, если обвиняемому было предписано устранить нарушения при перепланировке, но он этого не сделал и собирался покинуть страну, его просто не пропустят через таможенный контроль. То есть сначала необходимо выполнить решение суда, а именно вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Сложности с продажей жилья

Закон прямо не запрещает продажу квартиры с незаконной перепланировкой.

Однако из-за этого цена на недвижимость может снизиться. Иногда 30%, а то и половину. Да и покупателей, готовых покупать проблемное жилье, не так уж и много. Ведь им придется вернуть планировку к первоначальным характеристикам, ведь в случае внезапного осмотра жилого комплекса придется ответить новому собственнику.

Отказ банка в кредите

В кредите откажут не только покупателю, но и собственнику квартиры:

1. Если в ходе проверки банк определит, что заемщик желает купить дом с незаконной перепланировкой (обременением), ипотечный заем не будет выдан, либо он будет выдан на крайне невыгодных условиях (на более короткий срок или в виде процентной ставки).
2. Если дом находится в ипотеке, но собственник провел неуместный ремонт — банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита — согласно ст. 35 Федерального закона «Об ипотеке». То есть придется искать деньги и отдавать долг.
3. Также откажутся, если заемщик захочет взять ссуду под залог недвижимости — квартиры с несогласованными изменениями банки не рассматривают, так как это проблемные активы.

Так вы забудете свои кредитные отчеты или можете подать заявку на ссуду на худших условиях.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Что делать, если у соседей незаконная перепланировка квартиры

Довольно часто люди, начавшие ремонт, живут поблизости и по всем параметрам нарушают строительные нормы и правила. Законное право соседей — сообщить о подозрении в незаконной перепланировке квартиры.

Куда жаловаться

Не так много организаций, в которые можно отправить обращение.

Жилищная инспекция

Он занимается жилищно-коммунальными вопросами, поэтому лучше обращаться непосредственно к инспекторам.

вы можете отправить жалобу или декларацию в произвольной форме по адресу:

Например, в Москве действует Московская жилищная инспекция (МЖИ). Жители столицы могут подать жалобу на перепланировку соседей с помощью портала «Наш город». Для этого вам потребуется доступ к порталу мэра Москвы — mos.ru.

Срок рассмотрения заявок 30 дней.

Эти же специалисты запросят информацию о собственнике в Росреестре, подготовят техническую документацию на квартиру. Затем они отправят владельцу уведомление о предстоящей проверке за 30 дней, чтобы согласовать дату и время посещения объекта.

Управляющая компания или ТСЖ

Несет ответственность за сохранность вверенной им территории и кондоминиумов. При поступлении сигнала об угрозе незаконной перепланировки УК и ТСЖ обязаны отреагировать.

Заявление или жалобу можно подать в офисе организации или по телефону горячей линии (см. Квитанции об оплате проживания и коммунальных услуг).

Специалисты Уголовного кодекса и товарищество собственников жилья не проверяют жилые помещения. В случае подозрения направят жалобу в жилищную инспекцию.

Прокуратура

Рассмотрение публичных жалоб на действия / бездействие государственных органов и других инстанций.

Если вы обратились в Жилищную инспекцию, но не получили ответа в течение 30 дней и обычно никто не приходил к соседям с чеком, обратитесь с заявлением в прокуратуру города. Там они проверят и узнают, почему не было ответа.

Жалобу можно подать лично, по почте или на официальном сайте Прокуратуры в разделе «Интернет-приемная». Срок рассмотрения обращений граждан — 30 дней с момента регистрации.

Жалоба о незаконной перепланировке

Образец жалобы

Скачать пример жалобы на перепланировку соседей

Консультация по оформлению документа

Можно ли узаконить не согласованную в БТИ перепланировку

Да, есть как административные, так и судебные процедуры.

хорошо, если самовольная перепланировка не представляет угрозы для жителей дома и не затрагивает несущие конструкции. В этом случае возможно согласование работы «апостериори».

Легализация проходит через МФЦ или архитектурный отдел (в Москве — МЖЭК). Заявителю необходимо подготовить свидетельство о регистрации, собрать документы на перепланировку, обратиться в службу «единого окна» и написать заявку. Затем объект осматривается комиссией. Если у инспекторов не возникнет вопросов по результатам строительных работ, они подпишут акт о проведенной перепланировке + выпишут штраф за самовольные работы. После этого собственник оформляет в БТИ новый технический паспорт и вносит изменения в реестр недвижимости.

Если договориться невозможно, вариант остается за судом — и здесь необходимо получить решение суда для сохранения перепланировки. В противном случае придется все сломать и вернуть в исходное состояние.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры через суд – пошаговая инструкция

Как мы выяснили выше, это возможно, и это законное право граждан.

Куда обращаться

Дела о самовольной перепланировке рассматриваются районными и городскими судами.

Истец должен явиться туда с жалобой и пакетом документов. Их можно доставить лично, отправить ценным письмом по почте, доставить через представителя или загрузить документы на веб-сайт SAS «Правосудие».

Снежана Погонцева Стажер-юрист. 11 лет опыта. Специалист по гражданскому и семейному праву.

Порядок действий

Как оформить перепланировку в суде:

1. Обратитесь в БТИ для получения нового регистрационного удостоверения — в нем будут отмечены красные линии (перепланировка).
2. Запрос в жилищно-архитектурную инспекцию. Подайте документы на согласование «де-факто» изменений, дождитесь отказа в легализации.
3. Подача жалобы в районный суд (гражданин.
4. Приходите на предварительные слушания по делу, сообщайте о пропавших без вести документах, разъясняйте суду свою позицию.
5. Целью судебно-строительной и технической экспертизы является установление того, что внесенные изменения не представляют опасности для окружающих и полностью соответствуют нормам СНиП, СанПиН и др.
6. Формирование акта о выполненной перепланировке.
7. Вынесение заключения по факту сдачи экзамена.
8. Закажите новый техпаспорт в БТИ.
9. Свяжитесь с Росреестром для внесения изменений в ЕГРН.

Если решение суда отрицательное, вы можете подать апелляцию в областной или районный суд и обратиться в Верховный суд.

Иск о сохранении перепланировки в квартире

Пример жалобы

Скачать образец декларации о сохранении перепланировки квартиры

Консультация по оформлению документа

Необходимые документы

Истец должен подготовить для суда следующие документы:

в судебное заседание необходимо приносить не только копии, но и оригиналы документов — они нужны судье для сравнения. Истец также имеет право запросить судебный запрос, если некоторые документы не могут быть получены.

Сроки

Оформление ремонта квартиры в суде обычно занимает около 6 месяцев, а иногда и больше.

Стоимость

Каковы расходы истца во время судебного разбирательства:

Суммарные затраты могут составить до 100000 рублей, и не факт, что суд в итоге разрешит оставить макет в исходном состоянии.

Судебная практика

Положительные решения судов о признании перепланировки законной и о сохранении квартиры в реконструированном виде:

1. Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) удовлетворил ходатайство Александровой А.Н к местной администрации по вопросу о признании законности перепланировки квартиры. Это были такие работы, как демонтаж перегородок из пазогребневых блоков, установка новых перегородок и создание арочного проема. Суд не усмотрел в этом угрозу жизни и здоровью людей, а также нарушение чьих-либо интересов. Эксперты подтвердили, что перепланировка соответствует нормам СНиП и СанПиН — поэтому суд постановил оставить текущий ремонт в жилых помещениях (решение от 2 апреля 2015 г по делу № 2-1558 / 2015).
2. Решение Канавинского районного суда Нижнего Новгорода от 29 июля 2020 г. 2-1915 / 2020 о сохранении несогласованной перепланировки в связи с изменением жилой площади.
3. Аналогичная практика сохранения перепланировок в нежилых помещениях — решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 августа 2020 г. A60-20612 / 2020.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы с сестрой унаследовали квартиру. Вскоре выяснилось, что согласованной перепланировки не было. Могут ли быть санкции против нас как наследников этой квартиры? Да, наследники несут ответственность за полученную квартиру с незаконной перепланировкой. Неважно, что работу сделали родственники несколько лет назад. Свяжитесь с проектной организацией, чтобы узнать, есть ли шанс узаконить перепланировку. Возможно, в вашем случае административный порядок подойдет, а если нет, вы можете сохранить изменения через суд. Купили квартиру и, как потом выяснилось, с нелегальной перепланировкой. Что делать? Это зависит от технических вопросов. Некоторые работы могут вообще не согласовываться, другие могут быть выполнены «задним числом» с уплатой штрафа. Лучше обратиться к инженеру в кадастровом бюро и узнать о перспективах легализации перепланировки в купленной квартире. Если вам сказали, что это невозможно, приступайте к процедуре расторжения договора купли-продажи (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Здесь необходимо акцентировать внимание на существенном нарушении денежно-кредитной политики одной из сторон (в данном случае продавцом). Он не сказал вам о незаконной перепланировке, хотя должен был.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Строительные работы без согласования с властями считаются незаконной перепланировкой.
2. Штраф за несанкционированные действия владельца составляет от 2 000 до 50 000 рублей.
3. Последствия могут быть намного хуже: компенсация ущерба соседям, отказ в ссуде, запрет на выезд из России, продажа квартиры с аукциона и т.д.
4. Для оформления изменений обращайтесь в архитектурный отдел местной администрации, а в случае отказа обращайтесь в суд.
5. Если соседи инициировали перепланировку, а она явно ни с кем не согласована, пожаловаться в МЖ, СК или ТСЖ. Если на обращение не отреагируют, обращайтесь в прокуратуру.
6. Суд может признать работы законными и оставить квартиру в обновленном виде.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос