Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть гораздо быстрее: кому-то нужно увеличить жилую площадь, а кто-то становится не в состоянии платить по ипотеке. В статье подробно рассказывается, можно ли продать квартиру по ипотеке и как это сделать.

Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке?

Сразу оговоримся, что речь пойдет о залоге, возникающем по ипотеке. Если имущество передано в залог по потребительскому кредиту, автокредиту или другому виду ссуды, вероятность его отчуждения будет зависеть от условий кредитного договора и ряда других факторов.

возможна продажа квартиры в ипотеку. Право собственника продавать, дарить и иным образом отчуждать предусмотрено ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».

Главное условие продажи — получение согласия банка на продажу. Поскольку сделки с заложенным имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и соглашаются их осуществить.

Проблема в том, что процедура оформления этой сделки не регулируется законодательством и каждый банк разрабатывает свою процедуру выдачи ипотеки, которая необходима для регистрации купли-продажи ипотечной собственности. Однако все способы продажи квартиры в кредит в банке сводятся к нескольким вариантам:

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом

Если ипотечный долг относительно невелик, можно получить краткосрочный потребительский кредит или иным образом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.

Порядок совершения сделки:

1. Погасить обязательства ипотечного кредитора раньше, чем ожидалось, за счет заемных средств.
2. Уберите беспорядок в доме. Сбербанк автоматически снимает обременение после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит берется в другом банке, заемщику придется самостоятельно оформлять ипотеку и просить Росреестр оформить снятие залога.
3. После снятия обременения дом можно продать без участия кредитора в обычном порядке.
4. Закройте ссуду за счет средств от продажи недвижимости.

Сроки: снятие ограничений и регистрация договора совокупной купли-продажи займет до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрой транзакции вы можете одновременно подать в Росреестр документы как на обременение, так и на регистрацию купли-продажи.

Профессионалы:

Недостатки:

Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем

Если вам удалось найти покупателя, у которого запрошена полная сумма, вы можете погасить задолженность по кредиту во время сделки.

Порядок совершения сделки:

Вариант 1 (если сумма погашения небольшая):

1. Получите согласие кредитора на продажу.
2. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры в залог, на основании которого покупатель вносит задаток за дом.
3. Закрываем ипотеку залогом, снимаем обременение.
4. Заключите и зарегистрируйте генеральный договор купли-продажи, после чего покупатель переведет оставшуюся сумму сделки продавцу.

Вариант 2:

1. Получите согласие кредитора на продажу.
2. Свяжитесь с кредитором для поддержки сделки. Банк открывает 2 ячейки (для наличных) или 2 аккредитивных счета (для безналичных денег). В одной ячейке покупатель закладывает сумму невыплаченного остатка по ипотеке, в другой — остаточную сумму цены объекта недвижимости.
3. Зарегистрируйте в Росреестре договор купли-продажи жилого помещения.
4. Продавец и банк получают доступ к ячейкам после оформления договора купли-продажи с брендом Росреестра.
5. Обременение переходит к покупателю вместе с имуществом с возможностью его последующего снятия.

Сроки: от двух месяцев в зависимости от степени сложности операции.

Профессионалы:

Недостатки:

Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя

Если покупатель хочет купить дом с ипотекой, он может получить решение от банка-ссудителя продавца, после чего продавец будет зарегистрировать новую ипотеку у покупателя. Некоторые банки предоставляют ссуды на покупку жилых помещений, заложенных другим кредитором. О наличии такой возможности необходимо узнать непосредственно в процентном банке.

Порядок совершения сделки:

1. Получите решение об ипотеке от покупателя и согласие банка на замену лиц в кредитном обязательстве.
2. Заключение и регистрация в Росреестре договора купли-продажи квартир и договора уступки (уступки права кредита), по которым все обязательства продавца перед банком переходят к покупателю, а квартира остается в залоге от банк.
3. Выплата продавцу разницы между ценой договора купли-продажи и остатком ипотечной задолженности.

Сроки: процесс согласования и подписания документов с банком может занять до полугода.

Профессионалы:

Недостатки:

Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку

Вы можете обратиться в банк и доверить им продажу квартиры в качестве гарантии. Этот способ является наиболее невыгодным для владельца квартиры, так как банк будет действовать в своих интересах и продаст недвижимость как можно быстрее по более низкой цене, чтобы возместить убытки. Вместе с тем, полученной на аукционе суммы может не хватить для покрытия всех обязательств бывшего собственника перед банком.

Порядок совершения сделки:

1. Кредитор может инициировать залог имущества после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения последним обязательства по выплате долга (ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке»).
2. Как правило, обращение взыскания осуществляется в суде, но договор о ссуде или ипотеке может предусматривать внесудебную процедуру обращения взыскания (раздел 55 Федерального закона об ипотеке»).
3. Банк самостоятельно оценивает квартиру и продает ее на аукционе. Выручка фиксируется в двух ячейках: первая содержит возмещение убытков банка (остаток ипотечной задолженности, размер штрафных санкций, возмещение судебных и аукционных издержек), во второй — остаточная сумма, причитающаяся первому собственник квартиры.
4. Доступ к ячейкам открывается после регистрации транзакции.

Профессионалы:

Недостатки:

Договор купли-продажи квартиры с залогом

Пример контракта

Скачать пример договора купли-продажи квартиры с залогом

Консультация по оформлению документа

Отдельные вопросы продажи заложенной квартиры

можно ли продать ипотечную квартиру, если на ее покупку был вложен материнский капитал?

можно, но только при досрочном погашении кредита. После снятия обременения с квартиры продавец должен передать детям доли собственности, получить разрешение на опеку на продажу квартиры и только после этого заключить договор купли-продажи. Также есть возможность вернуть средства материнского капитала государству, а затем продать имущество в залог банку любым способом.

Как продать ипотечную квартиру, если банк не согласен со сделкой?

В этом случае остается два варианта: досрочно погасить ссуду или попросить у покупателя гарантию на ее погашение. Однако во втором случае найти покупателя будет довольно сложно, так как не все пойдут на такой риск.

Заключение эксперта

Итак, продажа квартиры в кредит в банке возможна. Важно выбрать способ продаж для конкретной ситуации. Например, наиболее выгодной для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но это также лишает банк возможности контролировать сделку, что увеличивает риск стать жертвой мошенничества.

Действительно, продажа квартиры в залог в банке отличается от обычной продажи наличием третьей стороны — банка и связанными с ней дополнительными этапами сделки. Независимо от того, как продается ипотечная квартира, сделка будет сложной и многоэтапной, поэтому для ее проведения потребуется квалифицированная юридическая помощь.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос