Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но этот вопрос придется согласовывать с покупателем. Скорее всего, он заметит несоответствие между фактическим макетом и регистрационным свидетельством, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Кроме того, незаконная перепланировка снижает стоимость недвижимости на 5-10% от рыночной стоимости и ее сложнее продать. Подумайте, когда согласование изменений не требуется, когда оно необходимо, какова ответственность и насколько продажа квартиры с незаконной перепланировкой является правильной с юридической точки зрения.

Когда согласование не требуется?

Текущий ремонт, например, замена обивки и двери, не требует разрешения. На строительство кондоминиума это не повлияет. Кроме того, авторизация БТИ не требуется, если:

1. Делается арка или дверь, соединяющая кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и укрепленным. В противном случае возможен широкий проем.
2. Санузел расширяется за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола в ванной был на 3 см ниже уровня пола коридора.
3. Ведутся работы по новому водоснабжению с переносом стояка цистерны с водой с сохранением угла слива.
4. Демонтируются встроенные шкафы и техника.
5. устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общую собственность, потребуется согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ необходимо, когда внесенные изменения могут повредить общую конструкцию дома, поставить под угрозу безопасность других собственников. Даже если многоквартирный дом не пострадал сразу после перепланировки, разрушение может происходить в течение нескольких лет.

Поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

1. Перенос ванной или туалета, совмещение.
2. Демонтаж несущей стены (согласовывать вряд ли).
3. Передача инженерных коммуникаций.
4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
5. Увеличьте площадь балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
6. Объединив комнату и кухню, где установлена ​​газовая плита.
7. Перенесите батарейки на балкон.
8. Устройство полов с подогревом за счет общего отопления.

Примечание! Если в дизайн квартиры вносятся изменения без согласования с БТИ, то в конечном итоге ответственность может быть привлечена к собственнику и приговорена к возврату всего на прежнее место согласно паспорту.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственник квартиры, не согласовавший перепланировку с БТИ, может быть привлечен к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2–2500 рублей, для организаций — от 40 000 до 50 000 рублей. Если собственник занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, он будет оштрафован как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой ответственность будет нести предыдущий собственник, построивший ее. Ассоциация домовладельцев, MC BTI или другое государственное учреждение может нести ответственность и получать информацию об изменениях, внесенных без утверждения.

Юридическая консультация: соседи ТСЖ могут пожаловаться на незаконную перепланировку или реконструкцию. При обнаружении нарушения суд должен будет вернуть все в исходное положение и выплатить штраф. Поэтому лучше всего заранее обо всем договориться. К тому же несоответствие фактического расположения комнат регистрационному свидетельству снижает стоимость жилья при продаже.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую купит покупатель, оценщик уходит. Он обязательно проверит документы и обнаружит, что перепланировка не легализована. Только после этого банк примет решение, выдавать деньги на покупку или отказаться.

Большинство банков не одобряют ипотечные кредиты на недвижимость, подвергшуюся чрезмерной перепланировке или реконструкции. Но некоторые выдают ипотеку, если есть возможность легализовать дальнейшие изменения. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли приобрести такую ​​квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Во-первых, необходимо сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устраивает его такое положение вещей или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла — сразу после осмотра жилого помещения он попросит свидетельство о регистрации, а проверив его с реальной планировкой, все разберется сам. Утаивание информации можно только отклонить.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

1. Обсудите с покупателем детали сделки. Он обязательно попросит скидку. Его размер может быть равен сумме затрат, которые новый владелец должен будет понести в будущем за легализацию. Также необходимо предусмотреть возможность возврата имущества в первоначальное состояние в случае отказа БТИ в легализации.
2. Составьте и подпишите договор купли-продажи (далее — ДКП).
3. Подайте регистрационные документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на получение регистрационного удостоверения не обращают особого внимания, поэтому не откажут в перерегистрации недвижимости на основании незаконной перепланировки.
4. Подпишите акт приема-передачи после регистрации, оставьте оставшуюся сумму за квартиру и сдайте ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и перед посещением Росреестра, если покупатель оплачивает квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации — залог, после — остаток и передача ключей.

Содержание и образец договора

крайне важно указать в ДКТ наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это необходимо для того, чтобы покупатель не мог оспаривать сделку в будущем.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобятся:

Покупателю нужен только паспорт. Если расчет производится через банковскую ячейку, с банком заключается трехсторонний договор, но для Росреестра это не обязательно.

Примечание! Если представитель участвует в сделке от имени продавца или покупателя, требуется нотариально заверенная доверенность.

Пример контракта

Скачать пример договора купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Консультация по оформлению документа

Госпошлина

Покупатель оплачивает комиссию за новую регистрацию собственности — 2 000 руб. Для организаций — 22 000 руб.

Сроки

Если документы на продажу незарегистрированной квартиры поданы в МФЦ, то регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестре — 7 рабочих дней. Если ПрЭП заверен нотариусом, процедура займет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже была завершена без согласования, то в дальнейшем новый собственник сможет легализовать ее в несколько этапов:

1. Позвоните инженеру ITV. Он осмотрит помещение, зафиксирует все изменения в новом регистрационном удостоверении, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение на целостность несущих стен, если они не были затронуты.
2. Подайте документы на согласование в Комиссию Управления Архитектуры или Жилищной инспекции. Это разные организации в каждом регионе.
3. Получите одобрение на одобрение. Принимается не позднее 45 дней со дня обращения заявителя (ст. 26 ТК РФ). При отсутствии претензий выдается новое свидетельство о регистрации жилой площади.

Если администрация отказалась утвердить, стоит обратиться в суд с заявлением, постановлением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН со старым и новым свидетельством о постановке на учет. По решению суда квартиру можно оставить в первоначальном состоянии и оформить новое свидетельство о регистрации.

Документы

При обращении в жилищную инспекцию или в архитектурный отдел потребуется старое регистрационное удостоверение с отметкой БТИ о незаконной перепланировке, а также городской паспорт, выписка из ЕГРН, документ о праве собственности и согласие всех собственников на реконструкцию.

Основания для отказа

На основе ст. 27 Жилищного кодекса РФ в легализации изменений может быть отказано, если:

1. подан неполный пакет документов на недвижимость.
2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней со дня принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Я хочу продать свою долю в квартире с плохой перепланировкой. Будет ли договор нотариально заверен?

Да, нет причин отказываться от проверки подлинности PrEP. Важно, чтобы в ДКП был указан факт незаконного изменения, иначе он может отказаться. Информация об объекте сделки относится к существенным условиям и должна соответствовать паспорту персональных данных.

Администрация отказалась легализовать перепланировку; по решению суда я обязан вернуть все в исходное состояние. Что будет, если я не сделаю это вовремя?

Согласно части 5 ст. 29 ЖК РФ, квартира может быть продана на открытом аукционе, а вырученная сумма может быть передана собственнику за вычетом судебных издержек.

Когда регистрируется перепланировка дома в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ общая площадь жилья увеличилась или уменьшилась.

Купил квартиру свободной планировки у застройщика. Скоро все начну делать. Кто должен узаконить перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу написано, что квартира продается со свободной планировкой, в том-то и дело. Новому владельцу нужно все узаконить.

Месяц назад купил квартиру на вторичном рынке. О бранной перепланировке я узнала только тогда, когда сорвала обои и увидела, что под ними большая дверь из кухни в гостиную. Несущая стена. Могу ли я оспорить сделку? Про перепланировку продавец ничего не сказал, в договоре это не указано.

Да, можно на основе искусства. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но легче узаконить изменение: это дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

1. Возможна продажа квартиры без узаконенной перепланировки, по согласованию с покупателем.
2. Нет смысла скрывать незаконные изменения. Если покупатель узнает об этом, он может отказаться от сделки. Если PrEP уже был завершен, вызовите его.
3. Перед подписанием МП продавец может самостоятельно оформить перепланировку жилья. Новый владелец также имеет на это право. Процедура продлится не более трех месяцев, в том числе 45 дней для рассмотрения комиссией заявления собственника.