Госавтоинспекция МВД России
Гильдия Российских Адвокатов
Российский Союз Автостраховщиков
Мы уже проконсультировали более 30000 человек

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Один из популярных вопросов собственников — можно ли продать квартиру в аварийном доме. Транзакция не запрещена законом, но есть ряд особенностей и ограничений, которые необходимо учитывать. Подумайте, какие дома считаются аварийными, как покупатель может проверить квартиру, как администрация или третье лицо поэтапно покупает недвижимость.

Какое жилье считается аварийным?

В постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. 47 «Об утверждении постановления о признании…» указано, что жилое помещение может быть признано опасным при соблюдении одного из нескольких критериев:

  1. Плохое состояние опор и других конструкций, в результате чего возможны обрушения, перекос стен, значительные повреждения и деформации.
  2. Помещения расположены в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения в случае техногенных аварий и других чрезвычайных ситуаций, если нет возможности защитить проживающих там людей и укрепить конструкции.
  3. Если кондоминиум расположен в зонах вероятных оползней, наводнений, лавин, селей.
  4. Если жилое помещение выходит на трассу и уровень шума превышает предельно допустимые значения.
  5. Если наблюдается повышение уровня радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения в районе, где находится дом.

Примечание: межведомственная комиссия может признать дом аварийным, в случае отсутствия таковых — уполномоченных сотрудников администрации. Жилье осматривается, составляется акт, высказывается мнение. На основании этих документов администрация принимает решение о переселении. И даже после этого квартиру можно продать.

Чаще всего не отселяются дома в плохом состоянии, соответственно жители не попадают в специальную программу, благодаря которой возможно получение новой квартиры. Это связано с нехваткой жилья для людей. И с большой долей вероятности дом перестраивать не будут, а обязательно сделают там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме не запрещена законом, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье находится в плохом состоянии, и комиссия решила признать дом непригодным для использования.

Если не сообщить покупателю об этом дефекте, на основании ст. 475 ГК РФ, сможет поставить точку в мировом соглашении в судебном порядке. По решению суда продавец должен будет вернуть уплаченные деньги и взамен снова получит проданное имущество.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Как покупатель может проверить квартиру?

У покупателя есть несколько способов проверить дом перед покупкой квартиры:

  1. На сайте «Реформа ЖКХ». Вы можете ввести адрес в разделе «Чрезвычайный фонд» и посмотреть, указан ли там дом.
  2. На сайте городской администрации. Информация тоже должна быть там.

Юридическая консультация: Осматривая квартиру перед заключением договора купли-продажи, также необходимо обращать внимание на условия подъезда. Если это не внушает доверия, можно попробовать снизить цену или отказаться от покупки.

можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить земельный участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Сообщения отправлены всем жителям.

Как все происходит пошагово:

  1. Владелец квартиры в аварийном доме получает уведомление о покупке квартиры от администрации.
  2. Обе стороны соглашаются с условиями соглашения.
  3. Заключен договор купли-продажи.
  4. Смена собственника зарегистрирована в Росреестре.

Примечание! Если собственник не отвечает на уведомление или отказывается продавать имущество для муниципальных нужд, на основании пунктов статьи 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. 14 муниципалитет может направить в суд жалобу на покупку жилого помещения. Срок давности в этом случае составляет два года с даты отправки сообщения.

Содержание и образец соглашения

Типовую форму договора о покупке квартиры в аварийном состоянии могут установить региональные власти. Но есть обязательные пункты, которые он должен содержать:

  1. ФИО, адрес, паспортные данные собственника.
  2. Название, адрес муниципального образования, информация о лице, уполномоченном подписывать договор.
  3. Дата и номер решения об аннулировании проживания.
  4. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
  5. Количество зарегистрированных людей и информация о них.
  6. Размер выкупной цены.
  7. Реквизиты для перевода денег.
  8. Способы и порядок оплаты.
  9. Срок, в который продавец должен освободить квартиру и записать жильцов.
  10. Ответственность, права и обязанности сторон.
  11. Дата составления, подписи сторон сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Пример соглашения

Скачать образец договора купли-продажи жилья

Консультации по оформлению документа

Документы

Для продажи квартиры для коммунальных нужд вам понадобятся:

  • заграничный пасспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • решение признать дом аварийным;
  • отрывок из домовой книги.
  • Могут попросить справку о безденежье на жилищно-коммунальные услуги, но обычно этого не требуется.

    Как рассчитывается выкупная цена?

    При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доля права собственности на общее имущество, доля права на земельный участок.

    Согласно ст. 32 ЖК РФ, цена выкупа определяется по соглашению сторон. Если между арендодателем и муниципалитетом возникнут разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.

    Примечание! Если спор не может быть разрешен, вы можете обратиться в суд с апелляцией, чтобы оспорить выкупную стоимость дома и определить цену операции выкупа муниципалитетом, приложив к запросу оценку.

    Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

    Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?

    Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это более выгодно. Он может указывать любое значение в объявлении, и определить его можно несколькими способами:

    1. Самостоятельно изучив рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понимать, на что можно положиться.
    2. Использование калькулятора рыночной стоимости Cyan. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст вам диапазон цен.
    3. Обращение за помощью к специалистам.

    В малых городах услуги экспертов стоят в среднем от 3000 до 5000 рублей, в столице ставки выше. По результатам оценки собственнику будет дано заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость выставляемого на продажу жилья.

    Юридическая консультация: Если вам нужно быстро продать, лучше всего установить минимальную рыночную цену. Если сделка никуда не торопится, можно установить средний или максимум, но следует быть готовым к тому, что искать покупателя придется несколько месяцев.

    можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

    Елена Плохута

    Юрист, автор сайта
    (Гражданское право, опыт 7 лет)

    Задайте вопрос

    Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?

    Есть несколько ситуаций, когда продажа или покупка жилья не сработает ни при каких обстоятельствах. Например, если клиент:

    1. Единовременное пособие по беременности и родам, и она хочет использовать его на оплату квартиры. Пенсионный фонд не утвердит расход справки на проживание в доме скорой помощи.
    2. Взаимный. Ни один банк не выдаст его, если дом признан аварийным.
    3. Покупает ребенку квартиру, а дом продает. Орган опеки и попечительства не выдаст разрешение на приобретение аварийного жилья.

    Примечание: в остальных случаях продажа квартиры в аварийном доме невозможна. Например, если он не приватизирован, имеется постановление суда о принудительном выселении или заключен договор купли-продажи с муниципалитетом.

    Как продать квартиру в аварийном доме?

    Если для продажи квартиры в аварийном доме нет препятствий, договор будет выглядеть так:

    1. Ищите покупателя. В среднем это занимает три месяца, в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
    2. Показываем квартиру, обсуждаем условия сделки. Также на этом этапе необходимо сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
    3. Заключение договора купли-продажи.
    4. Подача документов для оформления перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
    5. Получение окончательного пакета документов через 7-9 рабочих дней.

    В случае продажи доли в имуществе несовершеннолетнего или недвижимом имуществе договор удостоверяется нотариально. В дальнейшем он сам отправляет документы на регистрацию бесплатно.

    Содержание и образец договора

    Содержание договора купли-продажи квартиры в аварийном доме не отличается от типового, но необходимо указать, что дом признан непригодным для использования.

    Какая еще информация указана:

    1. ФИО, даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
    2. Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
    3. Дата возникновения собственности продавца, основание.
    4. Подробности и дата решения, которым дом был признан аварийным.
    5. Стоимость проживания, способы оплаты.
    6. Права и обязанности сторон.
    7. Чтобы гарантировать покупателю, что недвижимость не находится в залоге, на хранении, нет долгов за коммунальные услуги.
    8. Дата составления и подписи сторон.

    Образец контракта

    Скачать образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме

    Консультации по оформлению документа

    Документы

    Что нужно продавцу для сделки:

  • заграничный пасспорт;
  • документ, на основании которого возникло право собственности: акт дарения, аренды, продажи, обмена, свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • акт освидетельствования жилья комиссией;
  • решение признать дом аварийным.
  • Покупатель предъявляет только паспорт.

    Расходы

    Затраты по сделке стандартные:

    1. Оплата покупателем госпошлины — 2000 руб.
    2. Оплата услуг юриста — от 1000 руб.
    3. Оплата вознаграждения нотариусу, если договор удостоверяется — 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.

    Примечание! Самое дорогое — полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), Но взамен заказчик может быть уверен, что все пройдет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановки или отказа в регистрации прав собственности.

    Последствия покупки квартиры в аварийном доме

    С момента регистрации смены собственника продавец теряет право на получение новой квартиры, если она ранее была внесена в список участников программы переселения. Покупатель же может обратиться к администрации с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.

    При подаче заявления вам понадобятся паспорт, документы на квартиру и копию решения о признании дома аварийным.

    Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?

    Рассмотрим плюсы и минусы экстренной сделки с недвижимостью для обеих сторон:

    Участники сделки Профессионалов Против
    Продавец Избавьтесь от аварийного жилья Исключение из программы переселения для жителей дома экстренной помощи
    Получайте деньги, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или получения ипотеки
    Покупатель Возможность переезда из старого дома в новый в будущем Переселение происходит в порядке очереди, и ожидание может занять несколько лет
    Низкая стоимость квартиры Часто возникают сбои в работе систем водоснабжения, электричества, газа, отопления
    если вы хотите снять квартиру, найти жильцов сложнее
    Большинство соседей — пожилые люди, много антиобщественных личностей
    Если квартира находится на последнем этаже, ее может постоянно затапливать во время дождя или таяния снега

    Ответы юриста на частные вопросы

    можно ли записаться в отделение неотложной помощи? Да, достаточно согласия владельца. Можно ли продать ветхую квартиру, если я живу в социальной аренде? Нет, неприватизированную квартиру продать нельзя. Если дом признан аварийным, арендатору в свою очередь будет предоставлена ​​дополнительная жилая площадь по договору социальной аренды. Можно ли продать частный дом, признанный аварийным? Это возможно при отсутствии договора купли-продажи с муниципалитетом и решения суда о принудительном изъятии. Должен ли я платить налоги при продаже аварийного жилья? Да, состояние аварии не имеет значения. Если имущество передано по наследству, по договору дарения или в результате приватизации, подоходный налог с населения не уплачивается с минимальным сроком полномочий в три года. В остальных случаях этот срок составляет пять лет.
    НДФЛ в размере 13% уплачивается от суммы дохода, полученного после вычета стоимости покупки жилья. Но необходимо предоставить документы, подтверждающие затраты. Возврат представляется до 30 апреля года, следующего за годом совершения операции, а налог уплачивается до 15 июля. Купил квартиру в аварийном доме, сейчас администрация хочет ее купить. Выкупная стоимость меня не удовлетворяет, но они ссылаются на тот факт, что цена на них не может быть выше, чем стоимость, указанная в моем DCT. Это правда? Да, и это указано в п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Цена выкупа в этом случае не может превышать значение, указанное в денежно-кредитной политике.

    Заключение эксперта

    Подведем итоги:

    1. Продажа квартиры в полуразрушенном или полуразрушенном доме не запрещена законом, но продавец теряет право участвовать в программе переселения. Вместо этого он включает покупателя, нового владельца, по запросу.
    2. Покупка и продажа экстренной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для выплаты невозможно использовать материнский капитал, и банк не одобрит ипотеку.
    3. Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все за и против такой покупки. Иногда сбережения на недвижимости оборачиваются другими проблемами.

    можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

    Елена Плохута

    Юрист, автор сайта
    (Гражданское право, опыт 7 лет)

    Задайте вопрос

    Вам нужна правовая помощь?
    300 рублей Бесплатно
    * До конца месяца
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Спасибо!
    Ваша заявка принята
    Ожидайте звонка юриста в течении 5 минут
    Задать ещё вопрос
    Конфиденциально
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Наш консультант свяжется с вами через 5 минут
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация онлайн - сервис оперативной помощи пострадавшим
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: