Можно ли и как выделить долю ребенку в другой квартире

Можно ли выделять доли детям?

Права собственности ребенка закреплены в ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации. Он определяет право ребенка на собственность.

В обычной практике акции переуступаются после погашения ипотеки и снятия залога с дома. Однако бывают ситуации, когда выделение требуется до транзакции.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки может потребоваться выделение доли, если квартира приобретена на семейный капитал.Заем был возвращен, что нотариально удостоверено.

Если это строящийся объект, сразу выделить квоту не удастся. Он должен быть назначен до ввода завода в эксплуатацию или до регистрации права собственности на жилое помещение. При строительстве частной семьи потребуется дополнительное выделение доли на земельный участок.

Органы охраны дают согласие на выполнение операции, если права детей предусмотрены договором купли-продажи недвижимости. Следовательно, размещение акций необходимо до получения кредита.

Банки, в свою очередь, неохотно заключают сделки с квотой, предназначенной для детей, потому что.

у меня могут возникнуть проблемы с продажей имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, если заемщики не могут выплатить ипотечный кредит.

Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

Выделение доли после выплаты кредита

В течение шести месяцев с момента возврата кредита законные представители несовершеннолетних обязаны выделить детям часть жилья (при необходимости). При несоблюдении этого условия уполномоченные органы могут привлечь родителей в суд, необходимо будет вернуть материнский капитал.

Регистрация доли осуществляется путем оформления подарка или подписания договора о передаче части имущества ребенку. Оба метода представляют собой процедуру бесплатной передачи доли жилой недвижимости.

Оба документа содержат следующую информацию:

1. Информация об участниках сделки: ФИО, дата рождения, паспортные данные;
2. Общая характеристика объекта недвижимости, его регистрационный номер;
3. Размер назначенной квоты;
4. Если доля закреплена за ребенком до 14 лет, указываются законные представители.

Сколько квадратных метров отвести под собственность несовершеннолетнего, законом не установлено, размер определяется местными властями. Если во время выплаты ипотеки в семье родилось несколько детей, доли квартиры распределяются между всеми детьми, рожденными в совместном браке между заемщиком / созаемщиком по соглашению.

Выделение доли осуществляется у нотариуса, в зависимости от размера отведенной площади придется заплатить госпошлину.

В Росреестр должны быть представлены следующие документы:

1. Паспорта всех участников сделки;
2. Свидетельства о браке, рождении детей;
3. Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
4. Договор о распределении доли или договор дарения;
5. Квитанция об оплате госпошлины.

необходимо написать заявление на регистрацию права собственности от имени всех сторон сделки.

Все документы представляются в оригинале с приложением копий.

Соглашение о жилищных правах несовершеннолетних

Договор оформляется в Пенсионном фонде РФ до перечисления средств материнского капитала в оплату жилья. В нем содержится обязанность родителей выделить несовершеннолетним определенную квоту.

Обязанность выделить долю детям ложится на родителей, с которыми существует доказанная семейная связь, то есть когда ребенок находится в общем браке.

На момент подписания договора родители ребенка выступают в качестве их законных представителей, если ребенку не исполнилось 14 лет.

В соглашении содержится следующая информация:

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Выделение долей ипотечной квартиры происходит в соответствии с требованиями законодательства.

Пошаговая инструкция

1. После погашения ипотечной ссуды необходимо снять обременение с залога. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие ипотечной задолженности. После ознакомления с документами заявителю будет предоставлена ​​новая Выписка из ЕГРН без отягощения по жилью.
2. После этого у собственника квартиры есть возможность выделить долю.
3. Составление письменного договора с нотариусом о передаче части имущества ребенку или договора дарения. Документы оформляются на обоих родителей, в Пенсионный фонд, в Росреестр.

   Вам потребуется предоставить документы, подтверждающие личность сторон сделки, свидетельства о браке, свидетельства о рождении детей, выписку из ЕГРН на недвижимость, договор о предоставлении жилищных прав несовершеннолетним.

4. Подача документов в Росреестр для регистрации. Заявка на регистрацию подается от имени каждого собственника.

   вы должны предоставить полный пакет документов, в качестве нотариуса, и оформленный договор дарения или акт.

Госпошлина за услугу составит 2 тысячи рублей.

Документы отправляются в МФЦ. Срок оформления сделки — 10 дней, после чего владельцы получают новую выписку, содержащую информацию о собственниках квартиры (дома), в которой будут находиться несовершеннолетние.

Когда требуется обязательство о выделении долей?

Обязательство уступить доли не требуется, если доли в приобретенном имуществе были уступлены до продажи капитала материнской компании.

В остальных случаях Пенсионный фонд откажется выплачивать МК до тех пор, пока не будут определены жилищные права детей.

Юные собственники

«РБК-Недвижимость» рассказывает о сложностях оформления недвижимости для несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Фото: Сергей Куликов / Интерпресс / ТАСС

Дети могут владеть недвижимостью независимо от возраста. Оформление жилья для ребенка дает гарантию того, что в начале совершеннолетия ему будет предоставлено собственное жилое пространство, и никакие семейные обстоятельства не ущемляют его права.

Однако продажа или обмен недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, часто требуется, и такие сделки имеют много характеристик. На каких правах ребенок и его родители имеют право распоряжаться жильем — в карточках «РБК-Недвижимость»

Регистрация В каких случаях ребенок становится владельцем дома

Самая частая причина регистрации недвижимого имущества на несовершеннолетнего ребенка — это желание заранее предоставить ему жилье, которое родители не смогут разделить друг с другом в случае развода. В этом случае квартира не будет считаться собственностью супругов. Кроме того, оформление жилья на ребенка происходит в том случае, если оно ему предъявлено или передано ему по завещанию.

Известны случаи, когда взрослые регистрируют квартиру на ребенка с целью защиты имущества от претензий кредиторов, перед которыми родители имеют невыполненные финансовые обязательства.

Права детей Дети могут управлять своими собственными активами

Нет, несовершеннолетние дети не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Лица, не достигшие 14-летнего возраста, вообще не участвуют в сделках: их родители (или усыновители, или опекуны) действуют от их имени. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор с жильем, но только с письменного разрешения своих родителей (или приемных родителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с проживанием на имя несовершеннолетнего могут осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.

В этом случае несовершеннолетний может получить право автономно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если он признан органами опеки или судом дееспособным (например, если он работает, женат и т.д.).

Родительские права Родители могут распоряжаться имуществом ребенка

Зарегистрированное жилье для ребенка является исключительно его собственностью, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетних не могут продавать, обменивать или передавать свое имущество только по собственному желанию.

Кроме того, они не могут сдавать в аренду имущество своего ребенка, передавать его в безвозмездное пользование или закладывать, делить имущество, выделять из него доли.

Все требует согласия органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, связанные с уменьшением имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях надзорный орган дает разрешение

Органы опеки и попечительства одобряют сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим детям, только в том случае, если они извлекают из этого выгоду — у собственника ребенка должна быть альтернативная квартира в том же районе или больше. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без крова, но и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры на имя несовершеннолетнего можно получить при смене места жительства и в исключительных случаях, затрагивающих интересы несовершеннолетнего (например, в случае оплаты его ухода). Но решение этой проблемы, опять же, остается за органами защиты.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства также учитывают местонахождение жилья и могут не выдать разрешение, если вместо квартиры в Москве ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы охраны также обратят внимание на стоимость жилья. Если стоимость квартиры, предлагаемой ребенку, меньше стоимости жилой площади, которой он владеет, то они могут заставить родителей перевести разницу на банковский счет ребенка — он получит к нему доступ, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут покупать квартиру у ребенка.

Поделиться Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, такое жилье также можно продать только с разрешения органов опеки и попечительства. Они могут договориться, если несовершеннолетнему будет предоставлена ​​доля в другой квартире, но эта доля не должна быть ниже и не дешевле проданного жилья. 

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Продажа доли в квартире — всегда сложная задача, а когда речь идет о продаже части имущества, принадлежащего ребенку, то эта задача значительно усложняется.

Помимо обязательной процедуры нотариального заверения, без которой проведение подобных операций в принципе невозможно, важно получить письменное согласие контролирующих органов, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном деле.

Дело в том, что родители и государственные должностные лица, обладающие властью защищать права детей, часто имеют разные представления о том, что означает улучшение условий жизни ребенка и уважение его или ее прав.

В этой статье мы рассмотрим, как продать квартиру с несовершеннолетней долей в 2019 году, что с этим нужно делать и на каких условиях органы опеки и попечительства одобрит сделку.

Содержание

Основная сложность, возникающая при продаже жилья, находящегося в долевой собственности, — это, прежде всего, необходимость документального (и физического) раздела долей. При отсутствии предварительного соглашения и наличии нескольких владельцев недвижимости возможны осложнения во взаимоотношениях продавца с другими собственниками, которые могут просто возразить против любой сделки.

Несмотря на то, что распределение долей задокументировано, часто бывает, что никто из домовладельцев не может точно сказать, где находятся границы их правового пространства и где начинается территория другого собственника.

Однако даже после завершения процедуры передачи «натуральной» доли (в этом случае собственник может предложить покупателю определенную комнату, которая может находиться в его распоряжении), необходимо строго соблюдать другие законы.

Чтобы разобраться в нормативно-правовой базе, стоит изучить статьи 244-259 Гражданского кодекса.

К важнейшим условиям продажи доли можно отнести следующее: приняв решение о продаже своей доли, собственник должен, прежде всего, подать предложение другим собственникам, имеющим преимущественное право на такую ​​покупку.

В случае отказа необходимо получить письменное подтверждение того, что владельцы остальных акций не возражают против установленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоит отметить, что теперь все договоры долевой собственности должны быть нотариально удостоверены.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что нет возможности прийти к соглашению, и никто не предоставит письменный отказ, необходимо составить письмо, в котором предлагается операция и указаны все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимость.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если в течение этого периода ответа не поступит, собственник имеет полное право продать свою часть.

Уведомление об отправке письма и о слуге будет доказательством того, что собственник сделал правильное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже холдинга людям, не являющимся совладельцами, нужно предлагать точно такие же условия, как и совладельцам. Если условия изменятся, все собственники должны быть проинформированы еще раз, так как незнание этого правила может привести к спорам и, как следствие, договор будет признан недействительным.

Не так уж редки ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из акций. Однако во многих случаях можно отстоять право действовать на своей стороне в суде.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний и у него есть доля в этом имуществе, которое предполагается продать, ограничений еще больше.

Взрослый сам решает, как ему жить после продажи жилья, а вот ребенка с точки зрения закона нельзя оставлять без крыши над головой даже по документам.

Это означает, что долю в имуществе ребенка можно продать только в том случае, если он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля — не единственный дом.

Вы также можете продать долю ребенка, если есть гарантия, что он получит другую недвижимость на свое имя (или эквивалентную сумму денег), что означает, что его право на жилище будет соблюдаться.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена с согласия родителей (или опекунов).

Однако в любом случае без авторизации служб защиты не обойтись, поэтому начинать процедуру необходимо с обращения в местный орган защиты с соответствующим запросом. 

Следует отметить, что перевод денег на счет ребенка — это крайняя мера и органы опеки и попечительства не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Когда вы просите органы опеки и попечительства об одобрении сделки, вы обязательно должны принести с собой свидетельство о рождении ребенка, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на проданное имущество, а также документы на квартиру. Кроме того, вам потребуются данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и квитанции, подтверждающие поступление средств на этот счет. Учетная запись должна быть устроена таким образом, чтобы только сам ребенок мог получить доступ к деньгам после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если приватизированная квартира продается с долей ребенка, ему не следует выделять меньшую долю в новой жилплощади. Бывает, что квартиру продают не для покупки нового жилья.

В этом случае ребенку должна быть предоставлена ​​доля в другом недвижимом имуществе или соответствующая сумма денег на лицевом счете. Только при соблюдении этих требований органы защиты имеют право разрешить операцию.

Задача государственных органов — обеспечить соблюдение интересов детей и не допустить, чтобы они в одиночку потеряли свою недвижимость или их жилищные условия ухудшились в результате операции.

Согласование сделки с органами опеки

Продажа квартиры с миноритарной долей без участия службы охраны означает проведение незаконной сделки, которая очень легко отменяется в судебном порядке. Лучший способ получить то, что вы хотите, — это заранее проконсультироваться с органами защиты, если вы планируете продать дом с небольшой долей участия.

важно понимать, в каком случае можно будет без проблем получить разрешение органов охраны. Самая частая ошибка — это решение продать квартиру с долей ребенка, а затем купить комнату на его имя.

Если это одноквартирное жилище, органы опеки и попечительства никогда не одобрит такой договор, так как несовершеннолетний не может жить один, а если вы делите комнату на двоих, даже с одним из родителей, то метров точно не хватит ребенок.

В любом случае сложные проблемы можно решить индивидуально, учитывая текущие потребности ребенка и финансовые перспективы родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывает в разрешении на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, обязательно будет незаконной. Родители, планирующие такие мероприятия, должны знать о наиболее распространенных случаях отказа:

Другими словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить; недопустимо ухудшать жилищные условия ребенка.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

В разрешении, которое выдается вам на руки, обязательно должен быть указан полный адрес, где находится бывшее жилье, и адрес новой квартиры или другие причины для положительного решения. Этот документ также послужит основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрации.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них участвует несовершеннолетний, должны быть нотариально удостоверены.

Оба родителя должны присутствовать в нотариальной конторе, чтобы заверить договор, но если это нереально, потому что один из них не дает согласия на сделку, он уехал очень далеко после развода, и его местонахождение неизвестно., Можно получить соответствующее разрешение через суд.

Если второй родитель умер, не забудьте отнести свидетельство о смерти нотариусу. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить его жене (или супруге).

После нотариального удостоверения договора и получения (в той же конторе) акта приема-передачи недвижимого имущества необходимо выполнить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По окончании всех мероприятий важно не забыть предоставить копии договоров в органы опеки и попечительства, чтобы они зафиксировали факт полной замены прежнего имущества несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с посещения органов опеки и попечительства и заканчиваться посещением той же службы.

Альтернативных решений искать не стоит, потому что, как показывает практика, найти выход из юридически сложных ситуаций намного проще, чем бороться с последствиями незаконной транзакции в более позднее время.

Учитывая то, что такую ​​сделку нельзя назвать простой, лучшим решением будет нанять профессионального юриста.

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Согласно закону, дети в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет не могут совершать сделки самостоятельно — их родители действуют от их имени, за исключением случаев, специально указанных в законе. (Ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не имеют права заключать сделки (или давать согласие на их заключение) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, если в результате этого отчуждается или иным образом сокращается имущество ребенка либо ребенок отказывается от своих прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве») доверительное управление»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность отчуждения недвижимого имущества, выясняют, отвечает ли это интересам несовершеннолетнего и не ухудшились ли жилищные условия несовершеннолетнего, если он не является собственником отчуждаемого жилища или если его собственность уменьшается, если несовершеннолетний является владельцем квартиры.

Разрешение на заключение сделки должно быть четко и недвусмысленно выражено, должно содержать указание на тип сделки (купля-продажа, обмен, залог и т.д.) и на каких условиях заключение разрешено. Но главный критерий в данном случае — такие условия никоим образом не должны ущемлять права собственности и ущемлять законные интересы ребенка.

Вместе с тем, Конституционный суд приговором от 6 марта 2003 г. 119-О, сделан вывод о том, что из содержания п. 2 ч. 1 ст. 28 и стр. 2-3 мес.

37 ГК РФ не влечет за собой право органов опеки и попечительства произвольно запрещать операции по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, осуществляемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами закона и положениями ст. 2, арт. 17 и арт.

 38 Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае обжалования их в суде — подлежат оценке с учетом конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что для снятия средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение опекуну может быть выдано не только на разовое действие, но и, например, на неограниченные средства в количестве выпусков и в размере сумм до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он может сделать это сам) (см., например, решение Новозыбковского Городской суд Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицо, не являющееся законным представителем, опекуном или опекуном несовершеннолетнего, не может получить разрешение на опекунство для управления деньгами несовершеннолетнего: например, в одном из случаев дедушка открыл депозит на имя внука, но через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд не смогли исполнить его желание (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежавшие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза ниже указанной в свидетельстве о праве наследования, При этом снижение стоимости имущества никоим образом не было оправдано. В результате орган опеки и попечительства отказал в выдаче разрешения на продажу, и суд согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 года по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя против сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки и попечительства: проверяется, что сделка осуществляется в интересах ребенка, а не родителей (одного из них).

Таким образом, в соответствии с процедурой, утвержденной актом муниципалитета, оба родителя должны были обратиться в орган опеки и попечительства для получения разрешения даже в случае развода между ними; заявление от одного родителя может принять только мать-одиночка или если другой родитель объявлен пропавшим без вести. Однако суд счел это положение несовместимым с законом, поскольку оно ограничивает родительские права — в конце концов, федеральный закон не предусматривает обязательного получения родительского согласия в отношении имущественных прав их ребенка (см., Например, решение Ханты-Мансийского автономного округа). Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 17 мая 2011 г по делу № 2-1249 / 11).

При этом, если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами, то есть тем фактом, что операция противоречит интересам ребенка, и это подтверждается по оценке органа опеки и попечительства, то суд признает законным отказ надзорного органа в даче согласия на сделку.

Так, в одном из судебных процессов рассматривался случай, когда на мать, отца и сына приходилось по 1/3 доли квартиры. Мать продала свою долю незнакомцу, затем попросила у опекуна разрешения продать долю и ребенка, но отец возражал.

После продажи доли мать не покупала взамен жилья, она продолжала жить с ребенком в чужой жилой площади в квартире нового мужа, а на выручку от продажи доли ребенка планировала купить квартиру в другом городе посуточно, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки и попечительства, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд Москвы это подтвердил.

В другом случае мать запросила согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, принадлежащей ее дочери, поскольку они жили в другом месте в частном доме и не имели средств для содержания этой квартиры, она намеревалась потратить деньги от продажа для собственных нужд и для нужд детей, а не для покупки дома дочери. Естественно, суд признал отказ в защите законным (см. Решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г по делу № 2-855 / 10).

Как выделить долю детям в квартире, шаблон договора, алгоритм действий

Как выделить детям квоту в квартире — такая несложная задача иногда требует огромных финансовых затрат на оплату нотариальных услуг.
Передача только долей из совместного участия оформляется обязательным нотариальным актом.
Передача долей в общем и единоличном имуществе оформляется в простой письменной форме.

Передача акций детям без нотариуса (Изменение закона!)

Как выделить долю детям в квартире

Вы взяли на себя обязанность нотариуса выделить долю в квартире детям и не знаете, как это сделать?

 Статья интегрирована 16.01.2019

Нотариальное обязательство может содержать :

Стоит выделить :

Назначение акций и уступка акций — одно и то же?

Оснащение паев — это более широкое понятие, оно не подразумевает использования какой-либо специальной формы учредительного документа. Главное, чтобы было зарегистрировано право собственности на детей или всех членов семьи.

То есть долями владения можно оборудовать:

Наделение долями детей

Если эта квартира была приобретена в законном браке, но единоличное владение зарегистрировано у одного из супругов, другому потребуется нотариальное согласие на дарение.
Подробнее: Договор мелкого пожертвования

Однако с 01.02.2017 передача прав одаряемому будет регистрироваться без согласия другого супруга, но регистратор произведет регистрацию по этому поводу в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
Что может помешать последующей продаже недвижимости, ведь эти данные войдут в Выписку из Единого государственного реестра и вряд ли понравятся вашим покупателям.

Как продать и как купить квартиру с детской долей

В ежемесячной колонке Blitz-Creek наши читатели уже неоднократно поднимали вопрос о несправедливых решениях органов защиты, препятствующих покупке или продаже домов, принадлежащих несовершеннолетним.

RealEstate.ru решил спросить у опытных агентов по недвижимости, как подготовиться к этим сделкам таким образом, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса или запрета сделок со стороны органов защиты.

В ежемесячной колонке Blitz Creek наши читатели уже неоднократно поднимали вопрос о несправедливых решениях органов охраны (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже жилья несовершеннолетними собственниками. Недвижимость.

ru решила спросить у опытных агентов по недвижимости, как подготовиться к этим сделкам, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса или запрета сделок органами безопасности.

Опытные агенты это знают: если в квартире есть доля, которой владеет ребенок, сделка сразу попадает в разряд сверхсложных. Закон требует согласования данной операции с органами охраны и защиты (далее — просторечная «охрана» — ред.).

Опрос компаний, работающих на московском рынке недвижимости, показал, что у таких сделок есть три проблемы:

Время и документы

«Обычно в сделке с участием органов опеки и попечительства перечень документов шире, чем в простой сделке. Эти операции требуют обязательной оценки обоих объектов недвижимости (проданных и купленных).

Все это приводит к тому, что сроки сделки увеличиваются.

Нельзя исключать вероятность отказа органов охраны в случае невыполнения их требований », — говорит Инна Игнаткина, директор департамента компании« МИТС-Недвижимость на Пресне».

Участники рынка недвижимости жалуются, что нет временного регламента для органов охраны, в какой срок они должны дать ответ — операция разрешена. 

Претенденты должны предоставить на хранение все обычные документы купли-продажи квартиры для продажи и все документы на квартиру для покупки. Также нам необходимы документы, подтверждающие отсутствие налоговой задолженности по налогу с продаж.

  Кроме того, органы охраны теперь также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В некоторых случаях они используют данные из объявлений, размещенных в базах данных по недвижимости.

Офицеры опеки также могут попросить заявителей предоставить информацию об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.

Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

Ряд сложностей, которые сопровождают сделки с квартирами, в которых есть квота на несовершеннолетних детей, не означает, что эти квартиры продаются по более низкой цене.

По словам всех опрошенных агентов по недвижимости, сегодня скидка на вторичном рынке недвижимости отсутствует благодаря согласованию с органами охраны. Скорее, по их мнению, следует говорить не о скидке, а об увеличении времени выдержки.

Но если покупателям понравилась именно эта квартира, то они готовы ждать еще три-четыре недели.

Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

Виктор Куприянов, частный агент по недвижимости, рекомендует совершать такую ​​покупку только в том случае, если у продавцов квартиры с детской долей уже есть адрес альтернативной квартиры, на которую уже собран пакет документов, готовый к хранению. Скорее всего, в этом случае агент покупателя скажет продавцу: «Проценты есть, но мы внесем предоплату, когда у вас будет альтернативный адрес». И он продолжит искать для своего клиента другой вариант.

Отказные сделки

В опеке может отказаться, если он думает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше — чаще всего это уменьшение пространства. Часто они отказываются переезжать в другой город или тем более в село, считая это ухудшением жилищных условий. Есть и спорные случаи.

Например, переезд из отдельной квартиры в комнату в общей квартире можно считать ухудшением, а может и не быть. Отказ может последовать, если операция нарушает положения гражданского кодекса или семьи.

В частности, запрещены все подлежащие возврату транзакции, кроме транзакций с подарками, между родителем и ребенком.

Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

На самом деле задержки, связанные с согласованием с органами опеки и попечительства, вполне предсказуемы, и агенты по недвижимости научились с ними справляться.

Во-первых, перед сбором пакета документов стараются заранее проконсультироваться с правоохранительными органами, дадут ли они разрешение на такую ​​сделку.

Стоит отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение жилищного вопроса, также могут посетить органы опеки и попечительства, чтобы заранее понять, что можно будет, а что нет. Во-вторых, «дружбу» с представителями госструктур никто не отменял.

  Чаще всего эта ссылка используется для ускорения утверждения законной транзакции. Однако, конечно, есть и такие сделки, которые впоследствии становятся сюжетами ряда криминальных сериалов и флеш-заголовков о «черных агентах по недвижимости» в новостях, и по которым ясно, что согласие правоохранительных органов было получено ясно дано дружбы».

И в-третьих, если органы опеки и попечительства необоснованно откажут, то можно обратиться в суд.

Опрошенные не вспомнили таких случаев, но юристы утверждают, что решение можно обжаловать, главное, чтобы оно было получено в письменной форме. Этот путь долог и не гарантирует успеха.

Суды стараются не конфликтовать с госорганами, поэтому неудивительно, что никто из участников рынка не отозвал дела об успешном судебном разбирательстве.

Если на консультационном уровне стало ясно, что ваши органы опеки и попечительства занимают бескомпромиссную позицию, то вы можете принять решение косвенным путем: обратиться в другой орган опеки и попечительства.

Для этого ребенка необходимо перерегистрировать (зарегистрировать) в другом месте.

Похожий случай из жизни рассказал Виктор Куприянов, но для его полного понимания нужен небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.

Бомба с материнским капиталом

Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным капиталом (а это ее отчество). Напомним, это деньги, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер капитала составлял примерно 430 тысяч рублей.

Согласно закону, в квартире, купленной с участием государственных средств, паи должны быть выделены всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа.

После передачи материала Пенсионным фондом приобретение жилья оформляется получателю капитала, затем следует второй этап: передача паев всем членам семьи, включая мужа.

  На первом этапе новый собственник квартиры дает нотариусу обязанность обеспечить детей долями в новой квартире (а всем детям, однако, размер доли не определен). Проблема в том, что Пенсионный фонд не имеет надзорных функций и не может проверить, осуществит ли мать такую ​​передачу акций.

Даже органы опеки и попечительства не могут вмешиваться, так как они защищают права детей, когда они уже стали собственниками. При этом возможна продажа квартиры, которая была куплена с использованием материала, но в которой детям не предоставлено имущество, возможно, так как Росреестр не контролирует этот аспект собственности при оформлении купли-продажи сделка.

В результате получилось так, что на рынке недвижимости никто не следит за тем, чтобы родители передавали своим детям долю в квартире, которую они покупают за счет материнского капитала, говорят профессионалы.

Таким образом, опасность для покупателей семейной квартиры, которые однажды приобрели ее на материнский капитал, такова, что взрослые дети могут подать в суд, заявив, что их права были нарушены, и сделку следует признать недействительной.

«Брешь» в законе была замечена более двух лет назад, но пока ничего не сделано для ее «закрытия.

Случай из практики: Дарить нельзя наделить

Запятые в этом предложении поставлены решением конкретного инспектора органов опеки и попечительства и примером из практики агента по недвижимости.

В 2012 году семья купила квартиру на капитал. В 2013 году родители решили поменять его на более просторный и обратились за ним к агентам по недвижимости. Выяснилось, что у детей не было доли в собственности, и изначально клиенты хотели продать недвижимость «как есть». Теоретически это было возможно.

«Первоначальная концепция договора заключалась в том, что квартира, приобретенная за счет материнского капитала, будет продаваться матерью, которая была единоличной собственницей и не успела перерегистрировать доли на детей», — говорит Виктор Куприянов., — Предусматривалось выделение квоты для детей в другой квартире, владельцем которой был отец. Следует отметить, что они там были зарегистрированы.

Но адрес второй квартиры, конечно, отличался от адреса в обязательстве ПИФа. «Оказалось, что при такой схеме родители могут быть уличены в хищении государственных средств (серьезное нарушение!), у будущих собственников есть проблемы с правами нарушенных несовершеннолетних. «В результате было решено отдать детям доли в квартире матери.

Это было сделано и, успешно зарегистрировав права детей на квартиру и их регистрацию в ней, я обратился в органы опеки и попечительства в том районе, где у детей было имущество. Я хотел получить разрешение на обустройство детей долями в квартире отца, чтобы теперь квартира с материнским капиталом была официально освобождена от этих долей и продана », — поясняет агент по недвижимости.

    Но агенту было отказано, объяснив это тем, что «операции между опекуном и заключенным незаконны по п. 3 ст. 37 ГК РФ «. «По какой-то причине сотрудники опеки» разделили «весь процесс на части: по мере продажи акций детей им необходимо покупать соответствующие другие акции. Нельзя покупать доли в отцовской квартире — это было бы нарушением закона, отец не может ничего продать своим детям.

И сотрудники рассматривают передачу отцом доли своим детям как добровольное действие, которое не может быть связано с продажей других активов », — делится Виктор с ходом мыслей инспектора по опеке. Эти органы опеки, операция будет законной только в Единственный случай: в обмен на проданные акции детям покупаются доли в другой квартире, не принадлежащей их родителям.

«Этот вариант ни в коем случае не мог подходить мне и клиентам: другие предметы не нужны, и проблема осталась прежней, изменился только адрес», — говорит агент по недвижимости. Он также заявляет о серьезной проблеме, связанной с формулировкой закона. Слово «пожертвовать», а не «пожертвовать» прописано в законе о материнском капитале».

«В Гражданском кодексе такого понятия нет вообще. В конечном итоге это приводит к тому, что интерпретация властей территориальной защиты остается на их усмотрение «где находилась квартира его отца.

«К счастью для нас, сотрудники органов охраны района, где находилась квартира отца несовершеннолетних собственников, положительно отозвались об условиях продажи детских паев», — поясняет Виктор.

Опекуны в этом районе не считали родителей «опекунами», а несовершеннолетних владельцев — «опекунами», потому что не было процедуры «установления опеки». Однако в пресс-релизе необходимо было искать эту формулировку для всех законных переводов, чтобы не подпадать под понятие «сделка». «Мы успешно завершили все операции.

Дети были прописаны в квартире отца, получали пособия, а квартира матери была продана. Я благодарен своим коллегам, без которых мне не удалось разрешить запутанную ситуацию. Мои клиенты тоже довольны, что я решил их проблему без взяток и нарушив закон.

И я рад, что есть госслужащие, которые действительно защищают интересы граждан », — говорит Виктор.

Новостройки предлагать

Традиционно органы опеки и попечительства внимательно изучают квартиру, которую следует покупать, а не продаваемую.

И раньше было бесполезно обращаться к ним с проектом договора, в котором продается старая квартира и покупается квартира в новостройке без права собственности, — сразу последовал отказ.

В начале 2014 года стало известно, что органы охраны Москвы экспериментально согласовали несколько сделок по обмену «второстепенной» квартиры на новострой (дом готов, акт приема-передачи получен, но акт сдачи-приемки) право собственности еще не получено).

«Да, действительно, такие сделки имеют место. Предоставляется список документов разработчика, заявка и другие документы. Органы охраны выдают приказ о разрешении продажи квартиры с последующей передачей права собственности ребенку », — пояснила Светлана Бирина, начальник управления недвижимости города НДВ-Недвижимость».

Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки должны быть соблюдены определенные условия: должен быть построен новый дом и ребенок должен быть прописан по третьему адресу (не в проданной квартире или в новостройке) до переезда в новую квартиру. «Решение о проведении такой сделки принимается органами опеки и попечительства на основании собственных критериев, поэтому перед планированием такой сделки стоит заранее ознакомиться с позицией конкретного инспектора по данному вопросу», — сказал он он добавляет. В качестве примера он приводит сделку, которая была «закрыта» их агентством в марте этого года. Продана трехкомнатная квартира в Москве и куплена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Согласие на сделку было получено, когда новое здание было готово. Ребенок станет владельцем доли в новой квартире, как только будут зарегистрированы права собственности на нее. Агенты по недвижимости отмечают, что пока такие сделки носят единый характер. Но они вселяют надежду, что такая возможность оживит рынок недвижимости. Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новое здание, но они могут купить его только тогда, когда оно уже перешло в «вторичную собственность» и были оформлены права собственности. В этом случае это уже на 10-20% дороже жилья в уже построенном доме, но без зарегистрированных прав собственности.

Валентина Серова