Можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Ипотечная квартира взыскана банком. Поэтому любые действия с недвижимостью необходимо согласовывать с кредитором. В том числе будущая перепланировка под ипотечную квартиру. Большинство банков принимают ремонтные работы при условии, что они соответствуют требованиям законодательства. Также заемщику необходимо будет получить одобрение страховой компании.

Мы расскажем, как сделать перепланировку под ипотеку, в чем ее особенности, о чем грозит не сообщать в банк и можно ли взять кредит на квартиру с незаконной перепланировкой.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Да, но только с разрешения кредитора.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, не полностью принадлежит собственнику — она ​​заложена в банке. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заемщиком. Обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.

Если в соглашении с банком нет прямого запрета на переделку квартиры, возможна перепланировка. Но обязательно сообщить об этом кредитору. И попросите у него разрешения изменить раскладку.

Какую редевелопмент одобрит банк:

1. Демонтаж встроенных шкафов и кухонь.
2. Совмещают ванную комнату с туалетом и раздельный совмещенный санузел.
3. Перемещение двери в ненесущей стене.
4. Создайте кладовую или гардеробную.
5. Устранение места на подоконнике.
6. Расширение санузла за счет части коридора.
7. Замена напольного покрытия без демонтажа его внутренних конструкций.

По статистике, в 2021 году большинство банков не против перепланировки ипотечной квартиры. Это связано с тем, что процедура регулируется законом. Причем заемщик проходит несколько этапов согласования даже со специалистами в области архитектуры.

Когда запрещена

Бывают случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеку.

Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, любые технические изменения в планировке дома запрещены. В этом случае нет смысла спрашивать одобрение у банка. Однако кредитор не выдаст разрешения на перепланировку квартиры.

Что делать? Дождитесь полного погашения ипотечной ссуды и снятия обременения с квартиры. После этого можно проводить перепланировку без согласования с банком.

Кроме того, банк откажется от переоборудования квартиры, если работа не будет соответствовать СНиПам, СанПиН, ГОСТ и другим нормам. Для банка это как красный свет:

Например, в панельном доме нельзя оборудовать камин, снести несущую стену, перенести кухню в гостиную. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Как мы выяснили, заемщику необходимо получить разрешение банка. К этому добавляется одобрение компании, застраховавшей имущество.

Согласование с банком

В банке ведется ипотека ипотечной квартиры. Пока вы не погасите ссуду, любые действия с жильем требуют одобрения лица, которое вам его выдало.

Этапы согласования с банком:

1. Заказ и подготовка проекта (эскиза) перепланировки квартиры.
2. Обратитесь в страховую компанию.
3. Оценка квартиры с учетом будущих изменений.
4. Получите разрешение страховщика.
5. Обратитесь в банк с заявкой на согласование перепланировки.

Короче ничего сложного. В случае квартирной ссуды требуется согласие банка. Возможно, это не требуется Мосжилинспекции, но в будущем понадобится для регистрации земли.

Согласование со страховой компанией

Стоимость страховки необходимо пересмотреть. После перепланировки характеристики квартиры меняются. Следовательно, цена на недвижимость также не останавливается.

Перед выдачей разрешения страховщик запросит данные оценки. Заказывать нужно заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменения конфигурации, и составит отчет. На основании этого с вами будет заключено новое соглашение или дополнительное соглашение к ранее заключенному соглашению. Уже будет учтено техническое состояние квартиры.

Пошаговая инструкция

Теперь рассмотрим каждый из этапов договора о перепланировке в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.

Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора

На первом этапе нужно заключить договор с банком и внимательно его прочитать. В частности, о возможности / невозможности перепланировки квартиры. Если в договоре нет прямого запрета, можно будет провести перепланировку. Позвоните в банк и еще раз уточните у менеджеров.

Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект

Вам нужно одно. Если ремонт не коснулся несущих стен и вы хотите, например, разобрать встроенный шкаф, то достаточно будет простого эскиза перепланировки. Это чертеж, основанный на объяснении ипотечной квартиры (план включен в техпаспорт). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.

Для сложных работ потребуется заказать проект перепланировки. Это может сделать только лицензированная компания, имеющая разрешение СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет выбранный вами офис или автор на дому (например, в Москве это ОАО «МНИИТЭП).

Заказанное свидетельство о регистрации потребуется в будущем.

Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком

Порядок следующий:

Пока банк не говорит свое слово, нет смысла переходить к следующему этапу. Обязательно дождитесь разрешения кредитора!

Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию

Начиная с этого этапа работает обычная схема согласования перепланировки квартиры.

Куда обращаться? В Москве получателем будет Московская жилищная инспекция. Заявку можно подать только в электронном виде на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде сканированных копий; согласие банка можно не давать.

Для регионов предусмотрена возможность подачи заявки через МФЦ «Документы». Сервис будет передавать информацию в основной корпус. Обычно это ЖЭК, архитектурный отдел или БТИ.

Ответное письмо от учреждения в виде разрешения на перепланировку или отказа в ее проведении. Копию решения самоуправления необходимо отправить в банк.

Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры

На этом этапе можно начинать ремонтные работы в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.

Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию

Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно еще раз обратиться в администрацию. На этот раз подайте заявку на приглашение межведомственного комитета. Проверяют актуальные изменения в квартире на соответствие тому, что заявлено в проекте.

При отсутствии расхождений председатель комиссии и ее члены подпишут акт о завершении перепланировки.

Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН

После подписания акта приема-передачи вы можете передать информацию в регистрирующие органы.

Есть два:

Первым делом пригласите счетчика из БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Кроме того, с учетом обновлений вам будет выдано свидетельство о регистрации. Вы можете связаться с ним для составления технического плана (в электронном формате) и уже на его основе вносить изменения в USRN.

Кстати, на этом этапе необходимо обязательно сообщить об этом в банк и страховую компанию. Возможно, придется пересмотреть стоимость квартиры.

Необходимые документы

Каждый банк устанавливает свой перечень документов, необходимых для согласования перепланировки ипотечной квартиры. В целом список не сильно отличается.

Чтобы договориться о перепланировке в ипотечной квартире необходимо:

В Москве согласие банка дается в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без этого согласия в кадастровой регистрации будет отказано. И перепланировка будет признана незаконной. В регионах согласие банка можно запросить на этапе контакта с отделом архитектуры.

Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке

Каждый кредитор разработал стандартную форму заявки на согласование перепланировки ипотечной квартиры.

Рассмотрим содержание утверждения:

Образец заявки

Скачать образец заявки на перепланировку ипотечной квартиры

Консультации по оформлению документа

Образец согласия банка

Вы можете ознакомиться с письмом-согласием кредитора ниже:

Пример согласия

Сроки

Сроки рассмотрения банком документов на перепланировку всегда индивидуальны. Например, ВТБ принимает решение в течение 7 рабочих дней. Для других банков это может занять от 10 до 30 дней, в зависимости от специфики работы учреждения.

Банки могут предоставить до 6 месяцев по согласованию с администрацией. В этот период необходимо получить согласование жилищной инспекции, провести перепланировку, сдать работы, а также заказать обновленный технический паспорт в БТИ.

На выполнение проекта уходит от 3 до 7 дней, в зависимости от сложности. Если вам на дом потребуется техническое задание от автора, то сроки до 30 дней.

Общий срок согласования перепланировки ипотечной квартиры составляет от 3 до 5 месяцев.

Стоимость и затраты

Процедура согласования трансформаций всегда платная. Разрешение на перепланировку в жилищной инспекции выдается бесплатно.

Остальным придется заплатить:

Кроме того, расходы могут быть связаны с получением разрешений от различных органов. Средняя надбавка в Москве при согласовании перепланировки в ипотечной квартире составляет 40 000 рублей, в регионах дешевле.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Да, но это не рекомендуется.

Легализация — это процедура легализации уже проведенной перепланировки, если до начала ремонта она не была согласована с местной администрацией. В этом случае вам придется легализовать «де-факто». Например, в Мосжилинспекции это стандартная процедура. А в регионах держателя сразу отправят решать дело в суде.

Риск санкций от банка

Залог на квартиру заложен. Поэтому каждый год банк проверяет состояние жилой площади путем выездных проверок. Если во время одного из них вдруг выяснится, что вы провели перепланировку, но не сообщили об этом в банк, могут быть неприятные последствия.

Какие штрафы:

1. Финансовый штраф — согласно условиям кредитного договора.
2. Обязанность устранить нарушения или в срочном порядке оформить перепланировку ипотечной квартиры.
3. Повышение процентной ставки по кредиту.
4. Обязательство погасить задолженность раньше, чем ожидалось.
5. Расторжение кредитного договора.

При самом негативном сценарии банк может обратиться в суд и потребовать продажи квартиры заемщика на аукционе. Но для этого должно сойтись несколько факторов: незаконная перепланировка, невозможность восстановить квартиру в первозданном виде, просрочки ссуды, конфликты с заемщиком.

Можно ли купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой

Нет, потому что банк не одобрит кредит.

Финансовые учреждения негативно относятся к выделению средств на покупку квартир с незаконной перепланировкой. Рыночная стоимость этих домов снизилась. Это связано с перепланировкой. Это также может нанести вред здоровью, жизни или имуществу людей. Ни один банк в такой ситуации не выдаст кредит.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы хотим купить квартиру с незаконной перепланировкой в ​​ипотечном режиме. По словам собственника, переделки могут быть узаконены задним числом, но сам он этого делать не хочет. Одобрит ли банк кредит, если мы потом узаконим самовольную перепланировку квартиры? Вероятность отказа банка высока. Но если несанкционированные изменения не противоречат СНиП, СанПиН и другим нормам, теоретически получить кредит все же можно. Для этого нужно заверить банк, что в ближайшее время узаконите чужую переподготовку. Вам понадобится план и техническое заключение. Вопрос будет решаться в индивидуальном порядке. Получено разрешение банка на перепланировку. Можно ли сейчас проводить ремонтные работы? Нет, разрешение банка не является официальным подтверждением перепланировки. Для начала необходимо согласовать проект с местной администрацией или жилищной инспекцией. Только после их письменного разрешения можно приступать к строительным работам. В противном случае у вас возникнут проблемы с приемкой ремонта комиссией. Банк отказался от перепланировки квартиры. Можно ли обжаловать этот отказ? Теоретически это возможно, но на практике это непрактично.

Банк — это коммерческая структура со своими правилами, положениями и требованиями к заемщикам. Если вам отказали в ссуде, на то могли быть причины. Имеет смысл получить ипотеку в другом банке. Обращаться в суд и просить его заставить учреждение предоставить вам кредит — это неправильно. У меня просроченные платежи по ипотеке. Одобряют ли банки в такой ситуации редевелопмент? Скорее всего, нет. Хотя это не главное условие для отказа, многие банки чувствительны к задержкам клиентов. Некоторые банки даже прямо указывают на это нарушение в тексте кредитного договора. По этой причине может быть сделан отказ, даже если перепланировка соответствует строительным и санитарным нормам. Лучше всего уточнить этот момент у менеджеров банка.

Заключение эксперта

Резюмируем вышесказанное в статье:

1. Перепланировку ипотечной квартиры всегда необходимо согласовывать с банком, выдавшим вам кредит.
2. Кроме того, изменения согласовываются со страховой компанией.
3. Узнать, разрешает ли банк перепланировку ипотечной квартиры, можно в кредитном договоре. Или уточняйте у менеджеров банка.
4. После перепланировки стоимость квартиры пересматривается относительно ремонта.
5. Перед обращением за разрешением в банк собственник готовит техническую документацию и проект (проект) перепланировки.
6. За несанкционированное изменение конфигурации ипотечной квартиры грозят штрафы и другие пени со стороны банка, пока договор не будет расторгнут.
7. Вы не сможете купить дом в ипотеку, если у продавца незаконная перепланировка.
8. Банк не соглашается на изначально неприемлемые работы, например: снос несущей стены или снятие радиатора на балконе.

Для согласования с банком необходимо составить грамотный проект и учесть другие особенности процедуры. Даже если на бумаге все гладко, при оформлении могут возникнуть сложности. Из-за этого вы зря тратите время и нервы. Лучше всего заранее получить юридическую консультацию. Они подскажут, реально ли согласовать или узаконить перепланировку квартиры с начислениями. Связаться с нами!

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос