Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Сегодня на рынке недвижимости продается абсолютно все объекты недвижимости. Продавец заинтересован в максимально выгодной продаже своей квартиры. При этом покупатель желает приобрести жилье легально, чтобы в дальнейшем у него не было проблем с купленной квартирой.

Стоит отметить, что многие агенты по недвижимости предлагают к покупке квартиры, которые находятся в залоге у банка. Насколько правомерна сделка купли-продажи жилья, которая указана в залоговом удержании? Рассмотрим плюсы и минусы данной сделки для продавца и покупателя.

 Что нужно знать продавцу залоговой квартиры 

Преимущества сделки

Владельцы квартир, заложенных банком, часто хотят избавиться от проблемного имущества, когда понимают, что погасить ссуду или ипотеку не в их карманах. Пока жилье находится в залоге, на нем остается след.

Ограничение — запрет на отчуждение имущества. Это означает, что собственник не может полностью распоряжаться квартирой. При продаже необходимо снять обременение.

Банк снимает ограничения на владение, когда кредит полностью погашен. Следовательно, чтобы расплатиться с долгами перед банком, собственник должен получить необходимую сумму денег и погасить ссуду. На практике продажа квартиры в залог выглядит так: покупатель вносит залог, хозяин передает эту сумму банку и таким образом покрывает все долги.

Кроме того, снимается обременение и составляется типовой договор купли-продажи. В результате этой сделки продавец быстро выполняет свои обязательства перед кредиторами.

Минусы сделки

Не все покупатели согласятся участвовать в столь смелой сделке. Собственник может искать покупателей очень долго: больше месяца, а возможно, и больше года. В результате, если у продавца нет средств для погашения ссуды, сумма долга будет увеличиваться, а шансы продать квартиру будут все меньше и меньше.

 Важная информация для покупателя 

Преимущества сделки

Для покупателя преимуществом покупки квартиры в ипотеку может быть то, что такое жилье можно купить недорого. Собственники заинтересованы в скорейшей передаче объекта в залог; многие готовы существенно снизить цену при наличии реального покупателя.

Минусы сделки

Покупка ипотечной квартиры для покупателя — операция крайне рискованная. По сути, покупатель должен решить финансовые проблемы продавца. Нет гарантии, что после погашения кредита за счет покупателя продавец впоследствии не откажется от сделки. Риск потерять деньги очень велик.

К тому же процедура проводки транзакции занимает много времени. После подписания договора покупатель должен будет снять обременение, что также потребует дополнительных затрат.

 Оформление документов на залоговую квартиру 

Купля-продажа заложенной квартиры может происходить по разным схемам. Обе стороны заинтересованы в выборе легального и более простого механизма. Решение о точном способе проведения транзакции принимает банк. Только с вашего согласия в принципе возможно совершение покупки и продажи. Потому что?

Дело в том, что при оформлении кредита хозяин закладывает свое жилище. Юридически он остается его законным владельцем, но банк выступает в роли ипотечного кредитора.

Практика показывает, что документы на квартирную собственность хранятся в банке до погашения кредита. В результате, без ведома банка, человек просто не может продать квартиру.

Решение: продавать или не продавать квартиру — за банком.

Опишем наиболее безопасный вариант оформления документов на покупку ипотечной квартиры.

Схема выглядит так:

1. Банк полностью контролирует транзакцию. В счетчике банка открыты две ячейки для денег: одна для депозита долга, вторая для ввода разницы между стоимостью квартиры и суммой долга.
2. После подписания договора купли-продажи банк получает долг, а продавец получает деньги за проданную квартиру.
3. Банк и продавец могут снять деньги из ячеек только после регистрации собственности покупателя в Росреестре.

Еще один вариант дизайна — составить предварительную договоренность. При внесении залога между владельцем и покупателем составляется предварительный договор.

Продавец переводит залог на банковский счет. Эти средства зачисляются в счет погашения долга. Продавец должен получить справку о погашении кредита. На основании этого документа может быть снят запрет на отчуждение. Тогда продавец сможет без проблем продать недвижимость.

Такая схема более рискованна для покупателя, так как продавец может нарушить условия предварительного договора. В случае возникновения спора покупатель должен будет обратиться в суд. Чем закончится процесс, неизвестно. Поэтому перед покупкой ипотечной квартиры нужно тщательно продумать все детали.

Видео: особенности продажи ипотечных квартир

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2019 году

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия заемщик может продать свою квартиру, которая находится в залоге у банка. Для проведения формальной сделки необходимо получить согласие кредитора и после выплаты долга снять обременение с имущества и передать права собственности покупателю.

Есть 5 основных способов продать квартиру в ипотеку Сбербанка, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Некоторые категории заемщиков не против продажи квартиры, находящейся в ипотеке, на это есть несколько причин:

1. Затруднения с выплатой кредита. Из-за сокращения штата, увольнения, инвалидности или других непредвиденных обстоятельств заемщик не может полностью погасить кредитные обязательства.
2. Покупка новой квартиры. С появлением второго / третьего ребенка семье требуются большие жилые помещения или финансовые возможности, позволяющие им приобретать недвижимость в другом районе города.
3. Обстоятельства семейного или бытового характера (брак, развод, конфликты с соседями, другие причины — могут заставить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 102 и ГК РФ, заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только с его согласия. По договору залогодержатель является кредитором, и, поскольку он заинтересован в ликвидности объекта, он должен быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Вы можете дать согласие, объяснив причины, которые привели к необходимости продать вещь в залог. Если банк согласится с указанными обстоятельствами, официальная заявка будет одобрена.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно Федеральному закону от 25.07.2012 г. 102 «Об ипотеке» и ГК РФ заемщик вправе использовать купленную квартиру по прямому назначению, но отчуждать ее только с согласия залогодержателя. Если требование не выполнено, клиенту будет предъявлено обвинение в нарушении условий ипотечного кредита.

Скрытая продажа ипотечной квартиры не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за ограничений.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому, если заемщик хочет продать квартиру по ипотеке, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает продажу недвижимого имущества, которое передается ему, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

всегда необходимо согласовывать продажу ипотечной недвижимости, кроме случаев, когда покупатель полностью погашает задолженность.

Если кредитный договор предусматривает возможность продажи жилья, переданного в залог, банк не имеет права вмешиваться в сделку. В других случаях решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с потерей ожидаемого процентного дохода.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, заложенной Сбербанком, может любой заемщик, если иное не оговорено в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отдел учреждения с указанием объективных причин. Ответ кредитной организации будет зависеть от способов продажи объекта недвижимости, срока выплаты процентов.

Чтобы увеличить шансы на положительное решение, продавцу необходимо найти клиента, который действительно готов купить квартиру за наличные или получить ипотеку в Сбербанке. Кандидат в будущего собственника рассматривается кредитором, но при несоблюдении требований в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Продажа квартиры невозможна без договора. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта продажи ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предусматривает внесение покупателем задатка в счет погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток денежных средств передается продавцу после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения собственник квартиры может отказаться от сделки без возврата депозита, поэтому другая сторона должна защищать свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Есть еще один способ продать квартиру, взятую в ипотеку Сбербанка. В этом случае кредитор выступает в роли получателя депозита, и во время транзакции используются депозитные ячейки: первая для банка, вторая для продавца.

Из недостатков можно лишь выделить то, что транзакция контролируется банком, и от этого зависят сроки транзакции. В срочной продаже это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая переход права собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку дома .

Продать дом / квартиру в ипотеку с долгом довольно сложно, поэтому операцию проводят аккредитованные банком агентства недвижимости.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Он используется только в случае серьезных задержек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности возврата ссуды. Банк может продать квартиру через торги на специализированных интернет-сайтах.

Есть возможность купить заложенную недвижимость по цене ниже рыночной. Важно, чтобы банк погашал выданную ссуду без учета интереса продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основная причина ареста — досрочное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма ипотечной задолженности близка к стоимости объекта недвижимости, банк может потребовать наложение штрафа.

Другие причины:

1. Дом является предметом завещательных споров, и квартира будет конфискована до разрешения конфликта.
2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
3. Имущество находится в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает закон на всех этапах торгов. Он предлагает своим пользователям удобный и простой интерфейс, интуитивно понятные функции и доступные тарифные планы. С помощью сервиса можно выкупить ипотечную квартиру в любом субъекте Российской Федерации на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги проходят на официальном сайте Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества покупки квартиры в ипотеку Сбербанка через аукцион:

1. Оперативная продажа недвижимости со сменой собственника.
2. вы можете купить жилье с хорошей скидкой.
3. Спрос на объект продажи отражается в системе.

Недостатки:

1. На аукционе стоимость квартиры может значительно увеличиться.
2. оформить ссуду или ипотеку на покупку лота невозможно.
3. Только при постоянном мониторинге рынка недвижимости можно осуществить прибыльную операцию.
4. Для каждого аукциона необходимо заполнить заявки.
5. При излишнем волнении можно превысить доступный лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Возможны два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор позволяет второму банку наложить залог.
2. Полное погашение кредитной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим аннулированием кредита.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы по сделке:

паспорта обеих сторон;

справка о платежеспособности покупателя;

контракт на продажу;

справка об отсутствии задолженности по ссудному счету;

ипотека под ипотеку;

документ о зачислении денежных средств на счет недвижимого имущества;

декларация о снятии залогового права.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый метод предполагает особую процедуру продажи квартиры в ипотеку.

Этапы досрочного погашения кредита:

1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу захламленной квартиры.
2. Банк определяет остаток ипотечной задолженности.
3. Предварительный договор купли-продажи составляется с покупателем и нотариально заверяется.
4. Продавец отключает зарегистрированных жильцов от квартиры.
5. Должник погашает ссуду полученным авансом и снимает обременение.
6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют смену собственника в регистрационной палате.
7. Покупатель переводит оставшиеся средства продавцу.

Порядок продажи квартиры с погашением ипотеки:

1. Банк утверждает перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму.
2. Покупатель в первый сейф кладет сумму, равную невыплаченной ипотеке. Второй — баланс для продавца.
3. Стороны подписывают договор и подтверждают его в Росреестре.
4. После регистрации права собственности залог переходит к покупателю, и предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
5. После погашения долга бывшему собственнику выдается возвращенная ипотека на жилье, которую необходимо отправить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии залогов.
6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры вместе с кредитными обязательствами:

1. Заемщик подает в банк заявку на продажу ипотечной собственности.
2. В одиночку или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить ипотеку. Первый взнос должен быть не меньше суммы, причитающейся по ипотеке.
3. Обе стороны заключают депозитный договор с нотариусом.
4. Покупатель перечисляет первый взнос (первоначальный взнос) продавцу или банку для погашения ссуды.
5. В МФЦ хозяин квартиры убирает с нее беспорядок и получает выписку из ЕГРН.
6. Покупатель и продавец собирают необходимые документы и передают их в Сбербанк.
7. Оценка проводится будущим владельцем квартиры.
8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, оформляют переход права собственности.
9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу имущества и подписывает договор о продаже имущества.
2. После оценки банк выставляет квартиру на аукцион. На момент продажи цена может снизиться без уведомления владельца.
3. Открываются два сейфа, первый для банка, второй для продавца.
4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
5. Банк отправляет документы в Росреестр для устранения беспорядка и получает средства из первой ячейки.
6. После регистрации перехода права собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа заложенного банком имущества возможна и официально разрешена законом. Однако в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору военного кредита квартира находится в залоге у банка и государства. Вы можете продать его, если полностью погасите долг или после передачи прав вместе с долговыми обязательствами третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

квартиру, купленную на материнский капитал, продать сложно. Сложности связаны с некоторыми нюансами:

необходимо убедить органы опеки и защиты в том, что права ребенка не будут нарушены в будущем, и получить их согласие;

собственники квартир могут продать их только при условии, что они купят новую, отправят деньги на строительство дома или положат вырученные средства в залог для детей;

Порядок транзакции:

1. Получить согласие органов опеки и попечительства и Сбербанка.
2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
3. Получение депозита на сумму равную непогашенному остатку кредита.
4. Снятие залогового права с недвижимого имущества.
5. Получение остатка денежных средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры органами охраны невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В случае, если одним из собственников квартиры является гражданин моложе 18 лет, требуется письменное согласие органов опеки и защиты.

Уполномоченное лицо должно гарантировать, что права ребенка не нарушаются и что будущие условия жизни соответствуют медицинским и техническим стандартам. Сотрудники службы выезжают по адресу новых и старых квартир, оценивают и составляют отчет.

Сделка с участием детей представляет собой риск для покупателя. В дальнейшем в суде истцы смогут доказать нарушение прав детей.

Продажа квартир, находящихся в залоге у банка

Квартиры, заложенные банками по ипотеке, в наше время стали обычным явлением. Порядок оборота переданной недвижимости имеет свои отличия, поскольку в такой сделке участвуют не два, а три субъекта: банк, продавец и покупатель.

Кому выгодны сделки с ипотечными квартирами?

Жилая площадь, заложенная банком, продается в основном из-за невозможности осуществления платежей по ипотеке. В такой ситуации продажа квартиры может быть единственным способом сэкономить заплаченные деньги.

Процедура продажи захламленной квартиры сложная и поэтапная, поэтому продавец снижает цены примерно на 20%. В результате такая сделка оказывается выгодной для покупателей, у которых нет достаточных средств для покупки дома без ограничений.

Юридически грамотных людей не останавливает сложность приобретения такой квартиры. Но невысокая цена привлекает многих.

Возможна ли продажа квартиры, находящейся в залоге у банка?

Всегда есть принципиальная возможность такой продажи. Единственная проблема — получить разрешение банка. Несмотря на разнообразие обстоятельств, банк обычно обязуется продать обремененное имущество при полном погашении кредита.

Если продавец имеет разрешение кредитора на продажу, покупатель ничем не рискует, кроме времени, необходимого для устранения обременения. Однако эти недостатки компенсируются сниженной ценой.

Процедура продажи

Акции по продаже жилья могут начаться только после того, как банк даст согласие на сделку. Это основной этап всей процедуры передачи жилплощади от одного человека к другому.

Извещение банка

Первоначально подается заявление в банк. Обозначает график погашения кредита, подходящий для покупателя и продавца.

Универсальная схема состоит из следующего:

заключен договор купли-продажи;

покупатель вносит деньги в счет погашения кредита;

банк выдает справку о безнадежности;

заемщик просит Росреестр снять залог;

покупатель переводит оставшуюся сумму продавцу;

Росреестр оформляет документы на нового хозяина квартиры.

У вас есть вопрос или вам нужна юридическая помощь? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Согласно п.1 ст. 25 ФЗ 102, бремя уведомления банка снимается в течение 3 рабочих дней. Поэтому предварительная процедура возврата кредита не займет много времени.

Во всей этой схеме банк занимается только одной частью: погашением кредита. Все остальные вопросы должны решать сами стороны сделки.

После погашения кредита банк уведомляет регистрационную службу об изъятии залога из имущества. Теперь вы можете произвести окончательную ликвидацию и подать документы на продажу недвижимости в пользу нового владельца.

Как искать покупателя?

поиск человека, решившегося купить дешевую, но проблемную квартиру, лучше доверить грамотным посредникам. Они смогут объяснить заказчику все тонкости необычной сделки. Лучше всего вести переговоры с крупными риэлторскими компаниями. В них проще найти грамотного специалиста.

Если вы хотите обойтись без посредников, то в объявлениях лучше сразу указать тот факт, что квартира продается по сниженной цене в связи с необходимостью погашения ипотеки. Такая откровенность снимет подозрения и позволит работать с людьми, знающими специфику ситуации.

Перечень документов для заключения сделки и договора

Документы на эти операции разделены на две части: до погашения кредита и после снятия обременения. В первой части транзакции банку нужны только деньги. По этой причине между двумя сторонами может быть составлена ​​только квитанция о переводе денег для определенных целей.

После освобождения жилой площади от залога обе стороны подают в регистрирующие органы обычный пакет документов.

1. Удостоверения личности в виде: российского паспорта, военного удостоверения личности, гражданского паспорта, свидетельства о рождении.
2. Договоры в трех экземплярах, оформленные по образцу Росреестра.
3. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
4. Легенда и план БТИ.
5. Кадастровый паспорт.
6. Выписка из домовой книги.
7. Справка о задолженности по векселям.
8. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилой площади.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать имущество по договору купли-продажи только в том случае, если он не обременен правами третьих лиц.

Согласно этому правовому положению, предварительное согласие банка на продажу не требуется, потому что сделка может быть проведена только при снятии обременения с собственности.

По соглашению между двумя людьми один из них может дать деньги в счет погашения ссуды, а другой должен использовать их по назначению.

Юридическая проблема в данном случае заключается не в фактическом согласии банка, а в соглашении двух человек передать часть денег в счет погашения кредита.

Эти деньги могут быть переданы на основании залога или кредита с соответствующей документацией (квитанцией). Однако в этом случае сама квартира по договору будет слишком дешевой.

В этом случае ситуация выглядит как уклонение от уплаты налогов.

Выход прост — перед погашением кредита необходимо заключить договор купли-продажи по образцу, который можно найти на сайте Росреестра. Указывает полную стоимость квартиры. В пункте «Цена договора» необходимо описать порядок оплаты в два этапа — сначала в части возврата кредита, а затем, после снятия обременения, в части окончательной оплаты стоимости квартиры.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Также описывается техническая сторона оплаты: наличными, в безналичной форме, с использованием банковского сейфа и т.д.

В пункте «Существенные условия договора» указывается наличие и характер залога. Здесь также необходимо ввести строку, указывающую, что кредит погашается за счет средств покупателя. Продавец также соглашается провести сделку после погашения кредита.

Условия продажи залоговой недвижимости

Самый выгодный момент для банка, выдавшего кредит на покупку квартиры, — это полная оплата всей долгосрочной суммы за весь срок действия договора. В этом случае учреждение получает максимальную сумму. Досрочное погашение кредита менее выгодно, но приемлемо, деньги возвращаются в банк в полном объеме и с процентами.

Продажа квартиры особенно приветствуется, если должник уже продемонстрировал, что не в состоянии выплатить ипотеку. Рост штрафов и комиссий — явный сигнал о том, что банку придется самому арестовать и продать квартиру.

Сложнее всего банку согласиться на переоформление кредитных обязательств на другое лицо, так как риск еще одной проблемной ссуды остается.

Схемы продажи квартир, находящихся в залоге

С момента формирования рынка ипотечной недвижимости появились следующие схемы продажи квартир с аналогичным статусом.

1. Продажа с участием банка осуществляется по той же схеме досрочного погашения кредита, только в этом случае остатки производятся через конкретный счетный аккредитив. Покупатель сначала кладет все деньги, оговоренные в контракте, в два сейфа. В одном из них лежат деньги, предназначенные для погашения кредита. В другом — остаточная сумма для продавца. Имея эти деньги для гарантии возврата кредита, банк отправляет договор на регистрацию. После переоформления квартиры на другого собственника банк и продавец изымают деньги из соответствующих ячеек.
2. Полное погашение кредита покупателем. Только после того, как обременение будет снято и покупатель становится собственником недвижимости.
3. Продажа со сменой заемщика также осуществляется через банк, только договор купли-продажи не заключается. Вместо этого покупателю выдается облигация. Продавец и банк получают свои деньги, после чего залог снимается с квартиры и Росреестр принимает документы на перерегистрацию собственника.

У каждой из этих схем есть свои достоинства и недостатки. Однако любая сделка с недвижимостью сопряжена с риском. При правильном подходе их можно свести к нулю. В этом случае каждая сторона получает свое преимущество — банк погасил ссуду, деньги продавца и отсутствие обязательств перед банком, покупатель — жилье по сниженной цене.

Внимание! Из-за недавних законодательных изменений информация, содержащаяся в этой статье, может быть устаревшей. При этом каждая ситуация индивидуальна.

Чтобы решить вашу проблему, заполните форму ниже или позвоните по номерам телефонов, указанным на сайте, и наши юристы бесплатно проконсультируют вас!

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Квартиру может отдать в залог не только банк, но и продавец. Как правило, если иное не оговорено в договоре, задаток предполагается в случае отсрочки платежа. Этот инструмент необходимо использовать правильно, чтобы снизить риски при совершении сделки.

Обязательство — это способ продавца снизить риск при получении платежа. Если в контракте предусмотрена отсрочка платежа или рассрочка платежа, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно исчерпать недвижимость. Например:

оплата за некоторое время после государственной регистрации собственности покупателя;

оплата свидетельства о проживании;

оплата аккредитивом или счетом условного депонирования.

Пример договора купли-продажи заложенной квартиры и образец квитанции.

Часто в таких условиях за период времени с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры на продавца вносится задаток. В этом случае закон страхует бывшего владельца недвижимости, потому что без такого залогового права ему пришлось бы годами судиться и заставлять недобросовестного покупателя платить, теперь это сделать намного проще.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

1. В основном договоре купли-продажи обременения нет. Следовательно, он возникает в силу закона.
2. Соглашение прямо предусматривает установление залога.

Если в сделке указано, что гарантия не возникает со стороны продавца, она не будет зарегистрирована при регистрации

необходимо прописать условие в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельно оформлять договор об этом не нужно.

Для включения в договор может использоваться следующая формулировка:

«С момента сдачи квартиры до ее полной оплаты, квартира признается как обязанная Продавцом обеспечить выполнение Покупателем платежного обязательства. Расходы по государственной регистрации снятия залога и удержания полностью несет Покупатель.»

Регистрация залога происходит автоматически в Росреестре при государственной регистрации перехода права собственности. Выписка USRN в разделе залоговых прав будет указывать на то, что имущество находится в залоге у продавца.

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залог, на практике чаще всего подразумевают залог. Залог и депозит — это термины, обозначающие меры предосторожности, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном договоре это сумма залога, которую покупатель вносит, чтобы гарантировать серьезность его намерений.

Если покупатель в дальнейшем решит не заключать договор купли-продажи, залог ему не возвращается. Если продавец отказывается заключить основной договор купли-продажи, он возвращает покупателю сумму залога в двойном размере.

Ознакомиться с гарантиями и рисками предварительного договора купли-продажи можно по ссылке.

Условие залога в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В трехдневный срок со дня заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется перечислить Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в залог (статьи 380, 381 ГК РФ.) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Подача предварительной нигде не прописана.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Закон гласит, что заложенная квартира может быть продана только с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать жилье, гарантированное продавцом, вам сначала нужно будет получить его письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель может в судебном порядке признать сделку недействительной и потребовать возврата заложенной квартиры и уплаченных покупателю денег.

В некоторых случаях покупатели действительно покупают недвижимость в качестве залога и несут бремя залога, но обычно это происходит только с родственниками или очень близкими людьми.

Чаще всего сторонний покупатель не желает приобретать ипотечную квартиру, поэтому ее придется возвращать. Для этого вам понадобятся:

1. Заключите предварительный договор купли-продажи с новым владельцем, по которому покупатель перечислит сумму, достаточную для снятия обременения по оплате жилья.
2. Затем убирается беспорядок, исключается залог залога из ЕГРН, оформляется новая декларация с «чистой» квартирой.
3. После снятия обременения заключается генеральный договор купли-продажи, по которому объект оформляется на нового покупателя.

Продажа заложенного имущества — длительный процесс, потому что необходимо решать проблемы не только по договоренности с новым покупателем, но и по снятию гарантии. Наберитесь терпения и обязательно уведомите нового покупателя о гарантии, иначе он будет вправе взыскать с вас убытки.

О том, что делать, если договор купли-продажи утерян, можно прочитать здесь.

Как снять?

Для снятия обременения, прежде всего, необходимо выполнить гарантийное обязательство, из которого возникла эта обременение. Проще говоря, необходимо полностью оплатить квартиру и выплатить любые долги в виде пеней и штрафов, если это предусмотрено договором.

Чтобы исключить запись об обязательстве из USRN:

1. 

   Обратитесь в офис Росреестра или МФЦ лично для подачи заявки. Заявка подается продавцом и покупателем совместно (в некоторых регионах Росреестр разрешает продавцу подать заявку — уточняйте в своем ведомстве).

2. Возьмите с собой пакет документов: паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, выданную после регистрации собственности. Также будет полезен документ, подтверждающий оплату квартиры (квитанция, выписка из банка).
3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии залога, которое необходимо проверить и подписать.
4. Заявление вместе с документами отправляется в залоговое управление Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По результатам регистрации покупатель получит выписку без какой-либо информации о расходах.

1. Залог — это эффективный способ убедиться, что покупатель оплатит квартиру вовремя. Включите в договор гарантийную оговорку, чтобы снизить риски сделки.
2. Включите пункт о депозите в предварительный договор, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
3. Если вам нужно искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть ее рыночной стоимости — цены на заложенные квартиры традиционно ниже, чем цены на бесплатное жилье.
4. Не откладывайте устранение беспорядка. Заявку отправляйте сразу после полной оплаты квартиры.

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Сделать это можно несколькими способами, но при этом все ваши действия в обязательном порядке необходимо предварительно согласовать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу ипотечного жилья заемщики двигаются по разным причинам. Так, например, потеряв работу или уйдя в декретный отпуск, заемщик может стать неплатежеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место жительства, или срочно нужна крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, вы должны сначала связаться с банком, который является вашим кредитором

В зависимости от вашей конкретной ситуации банк не всегда может согласиться на ваш запрос. Реакция банка во многом зависит от условий, указанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заемщик берет на себя обязательство по досрочному погашению кредита в целом, вероятность того, что банк согласится на продажу обеспечения, значительно возрастет.

Бывает так:

Определение рыночной стоимости заложенной квартиры с последующим выставлением на продажу объектов недвижимости и поиском на них покупателя. Когда покупатель найден, сделка купли-продажи оформляется таким образом, что впоследствии общая стоимость квартиры делится покупателем на две части: сумму долга продавца и оставшуюся часть стоимости квартиры.

Каждая из этих частей общей стоимости проживания распределяется в специальных сейфах, один из которых принадлежит банку, а второй продавцу.

После того, как кредитор получит свою часть сделки, он передаст в комнату регистрации необходимые документы для снятия залогового права с квартиры и формы для регистрации соответствующей сделки.

В этом случае обе операции заключаются параллельно друг другу.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Есть и другой вариант. Если у найденного покупателя нет необходимой суммы средств для покупки дома, то в этом случае есть возможность продать предмет залога с изменением прав заемщика.

Покупатель выплачивает продавцу только разницу между общей стоимостью квартиры и суммой непогашенной банковской ссуды, остальная часть впоследствии выплачивается банку, принимающему права заемщика.

Хотя это случается довольно часто, банки не всегда приветствуют такие сделки.

Это связано с тем, что нового заемщика еще предстоит проверить на кредитоспособность, а сама ставка по ссуде должна быть рефинансирована, поскольку к моменту выдачи ссуды предыдущим заемщиком она могла существенно измениться. Такой вариант не всегда бывает привлекательным для покупателя недвижимости.

1. Во-первых, он должен достаточно долго ждать перерегистрации документов на право собственности после того, как собственность будет выпущена под залог, и этот процесс может занять от одного до двух месяцев.
2. Во-вторых, размер предоплаты обычно оказывается в несколько раз выше, чем при покупке обычного не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если ситуация дошла до того, что заемщик не может найти покупателя на заложенное имущество и не может своевременно произвести выплаты по кредиту, то по предварительному решению суда банк продаст жилье на аукционе.

Кроме того, для того, чтобы банк взыскал недвижимость заемщика в судебном порядке, необходимо выполнение двух условий: Общая сумма долга должна составлять не менее 5% от стоимости жилья, указанной в кредитном договоре при его регистрации.

Срок отсрочки ежемесячных платежей должен составлять не менее трех месяцев.

В то же время, в зависимости от условий кредитного договора, заемщик может потребовать отсрочки погашения долга на срок до одного года из-за сложных семейных или финансовых обстоятельств.

В том случае, если квартира все еще выставлена ​​на аукцион, для завершения продажи необходимы как минимум два покупателя. Для банка это довольно сложный и трудоемкий процесс, и, как правило, такие ситуации возникают довольно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заемщик уже выплатил большую часть долга по ипотеке, кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения кредита.

Следовательно, если банк выдал заемщику ипотеку на сумму один миллион рублей, а на тот момент заемщик должен еще 200 тысяч рублей, должник, получив эти деньги сам, может погасить долг раньше, чем предполагалось.

После этого кредитор немедленно снимет обременение с имущества. А сам заемщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру и получить обратно свои деньги.

Есть два варианта ответа на вопрос: где найти эти пропавшие 200 тысяч рублей? Первый — взять потребительский кредит в другом или том же банке.

Если заемщик зарекомендовал себя как обязательный и платежеспособный клиент с положительной кредитной историей, отказ вряд ли последует, и будет возможно погасить ипотечный кредит сразу после продажи недвижимости.

Второй способ — согласовать с покупателем дома задаток равный остаточной сумме для погашения кредита. В этой ситуации есть определенный риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике бывают случаи, когда заемщик, долгое время выплачивавший ипотеку, решает продать заложенную недвижимость из-за потребности в более просторном жилье. Другими словами, с целью улучшения их жилищных условий.

Такая ситуация довольно часто встречается у кредиторов, которые часто удовлетворяют запрос клиента, соглашаясь продать заложенное имущество по вышеуказанным схемам.

При этом часть выручки от продажи квартиры идет на погашение текущего долга, а часть оставшихся средств направляется на первоначальный взнос при покупке более комфортного жилья, но по другому договору займа.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Также бывает, что заемщик, не рассчитывая свои силы и средства, принимает ипотеку на жилье, которое ему крайне сложно выплатить, и в результате возникает желание обменять ее на более скромную квартиру.

Этот вариант продажи заложенной недвижимости также возможен, но в отличие от предыдущего варианта менее популярен у банков и осуществляется с обязательного согласия кредитора под его строгим контролем.

Продажа залогового жилья незаконно

Наконец, следует отметить незаконную продажу заложенного имущества.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций при заключении договора с заемщиком включают в пункты договора, что право собственности на залог не может быть передано в собственность третьему лицу, за одним исключением — принятие универсальных прав при получении наследование.

При нарушении этого условия продажа заложенного дома не только становится недействительной, но также высока вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном объеме, независимо от владельца недвижимости на тот момент.

Можно ли продать квартиру, которая в залоге у банка?

В последнее время участились случаи, когда заемщики продают недвижимость, заложенную кредитором. Чаще всего это связано с непредвиденными обстоятельствами, требующими больших затрат.

Обычно у людей, планирующих продать охраняемую недвижимость, возникают два основных вопроса: Можно ли на законных основаниях продать такую ​​недвижимость? И если да, то каковы пути? Сразу отметим, что продажа заложенной недвижимости возможна, причем на полностью законных основаниях.

Мы рассмотрим четыре основных варианта.

Традиционный вариант

Есть много причин, по которым заемщики решают продать заложенную квартиру или дом. Но в любом случае первое, что нужно сделать, — это сообщить о своих планах кредитору.

Конечно, каждый банк может справиться с этим по-своему, но большинство кредитных организаций идут навстречу заемщикам и дают согласие на реализацию гарантии, но с одним условием: ссуду нужно погасить раньше, чем предполагалось.

Традиционный вариант продажи объекта недвижимости в залог представляет собой следующую схему: независимый оценщик определяет стоимость объекта, затем выставляет его на продажу по этой цене и начинает поиск покупателя (либо от самого заемщика, либо с помощью банка).

Когда покупатель обнаруживает себя, при исполнении соответствующей сделки он делит всю стоимость приобретаемой недвижимости на две части, одна из которых является суммой остаточной кредиторской задолженности заемщика. Именно эта часть переводится на счет кредитора, а вторая — напрямую на счет продавца, то есть заемщика. После получения всех денежных средств кредитор снимает обременение с заложенного имущества, после чего подписывается договор купли-продажи.

Реализация со сменой заемщика

Такой вариант используется в тех случаях, когда у самого покупателя дома нет необходимой суммы средств для его покупки. В такой ситуации покупка возможна только при замене заемщика.

Будущий владелец недвижимости дает продавцу только определенную сумму, которая представляет собой разницу между полной стоимостью квартиры или дома и суммой ссудной задолженности. Кредит погашается новым заемщиком в виде новой ипотечной ссуды.

Хотя стоит отметить, что банки редко принимают такой вариант, ведь смена заемщика — довольно долгий и рискованный процесс. Ведь необходимо еще раз провести проверку благонадежности и, как следствие, кредитоспособности заемщика.

Кроме того, если новый заемщик планирует взять ссуду у другого кредитора, ипотечный кредитор может вообще не согласиться на продажу недвижимости.

Продажа после досрочной выплаты ипотеки

Этот способ для тех, кто на момент продажи уже выплатил значительную часть кредита.

Если, например, была получена ипотека на сумму 2 млн рублей, а остаток примерно 300-500 тысяч, заемщик может погасить ссуду раньше положенного срока и продать недвижимость как полноправный собственник.

Для погашения оставшихся заемных средств вы можете оформить кредит в любом другом банке или занять деньги у родственников. Конечно, это дополнительная финансовая нагрузка, но, продав жилье, заемщик может выплатить все долги сразу.

Продажа для изменения жилищных условий

В наши дни часто возникают ситуации, когда заемщик, выплачивающий ипотеку, хочет продать заложенную квартиру, чтобы купить жилье большей площади, то есть изменить так называемые жилищные условия.

При этом кредитные организации обычно дают согласие на реализацию этого процесса, который, в том числе, реализуется по классической схеме, указанной в первом варианте.

Но с той лишь разницей, что остаточная сумма всей стоимости недвижимости используется в качестве первоначального взноса для новой ипотечной ссуды.

Подробнее о том, как выгодно продать квартиру.