Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Возможна продажа квартиры по военной ипотеке, но договор будет отличаться от стандартного купли-продажи. Перед этим важно знать способы и особенности продажи, перечень необходимых документов и другие детали. Подумайте, как правильно провести сделку, чтобы Росвоенипотека и банк ее одобрили, и придется ли после нее платить налоги.

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

Особенности предоставления недвижимого имущества военнослужащим регулируются Федеральным законом от 20.08.2004 г. 117-ФЗ «О системе ипотечного жилищного строительства…». Согласно ему, бесплатное жилье от государства предоставляется участникам НИС, имеющим соответствующие сертификаты. Получить квартиру можно как минимум через три года после запуска услуги.

В ипотечной сделке участвуют несколько сторон:

1. Росвоенипотека. На индивидуальном счете участника НИС накапливаются деньги, перечисленные Минобороны. При покупке квартиры они вносятся Росвоенипотекой в ​​качестве первоначального взноса.
2. Банк. Важно, чтобы у вас была программа ипотечного кредитования военнослужащих.
3. Военный заемщик.

Солдат сразу становится владельцем квартиры, но до полной выплаты долга его закладывают банк и Росвоенипотека. Так что продать его не так-то просто: пока есть обременения, сделку все равно придется согласовывать с обеими сторонами.

Важно! Если задолженность погашена полностью, обременение снимается в течение трех рабочих дней. Впоследствии солдат может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, без согласования договора с банком или Росвоенипотекой.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Есть несколько способов продать недвижимость в военную ипотеку (ВИ):

1. Полное погашение долга.
2. Передача прав по военной ипотеке другому участнику НИС.
3. Передача военной ипотеки третьему лицу.

Рассмотрим подробно все варианты.

Погашение долга

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

1. Военнослужащий берет потребительскую ссуду на сумму остатка ипотечной задолженности и сумму средств, перечисленных от Росвоенипотеки на жилье. Они возвращаются на личный счет, в дальнейшем деньги можно будет повторно использовать на ВИ.
2. Потребительский кредит погашает задолженность перед банком и Росвоенипотекой.
3. Заявление о снятии залога подается в Росвоенипотеку.
4. Обременение снято, имущество продано.
5. Потребительские кредиты погашаются за счет выручки от продажи жилья.

Примечание! В начале процедуры необходимо сообщить в банк и Росвоенипотек о своих намерениях продать жилье и снять залог. При этом оформляется заявка на выдачу второго сертификата участника НИС, чтобы в будущем можно было снова покупать недвижимость с военной ипотекой.

Переоформление ипотеки на военнослужащего

Этот вариант самый простой и чаще всего одобряется кредиторами:

1. Заемщик находит покупателя, который имеет право использовать ВП.
2. Сделка согласована с Росвоенипотекой и банком.
3. Продавец и покупатель заключают договор уступки.
4. Кредитный договор переоформляется покупателю. К нему переходят права и обязанности заемщика.
5. Продавец возвращает в банк уплаченные Росвоенипотекой деньги. В дальнейшем их можно будет снова использовать для покупки другой квартиры по той же программе.

В среднем весь процесс занимает около месяца.

Переоформление ипотеки на третье лицо

также возможна продажа ипотечной квартиры в ипотеку незнакомому человеку, не являющемуся членом НИС. Но он уже будет один расплачиваться с банком по долгу.

Как выглядит соглашение:

1. Владелец согласовывает договор с Росвоенипотекой, и банк получает разрешение на продажу.
2. Найдите покупателя с предварительно одобренной ипотекой, желательно в том же банке, где выдается VI.
3. Кредитор проверяет все документы на недвижимость, кредитный договор переоформляется на покупателя.
4. Продавец возвращает деньги на счет в NIS.

Важно! Если ВИ выпущен в одном банке, а эквайер получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть трудности. Самый простой способ — переоформить ипотеку даже по разным программам в одном учреждении.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Документы для продажи квартиры по военной ипотеке

Перед продажей квартиры, купленной по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:

Юридическая консультация: лучше всего получить выписку из USRN и разрешение надзорного органа непосредственно перед транзакцией. Большинство документов имеют ограниченный срок действия.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Консультации по оформлению документа

Образец заявки

Скачать образец заявки на досрочное погашение средств по целевому кредиту на недвижимость в Росвоенипотеке

Консультации по оформлению документа

Расходы при продаже квартиры по военной ипотеке

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 руб.) Оплачивает покупатель. Продавец может нести расходы только в некоторых случаях:

1. Заверение договора обойдется в 0,5% от стоимости жилья, не более 20 000 руб. Стороны могут разделить расходы пополам, но нотариальный сбор обычно оплачивает продавец.
2. Получение дубликатов документов при утере — от 500 рублей в зависимости от типа документа.
3. Получить справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги — не более 200-300 руб.
4. Независимая оценка стоимости недвижимости — от 2000 руб.
5. Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры — от 1000 руб.

Важно! Разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка выдается бесплатно.

Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

1. Банку или Росвоенипотеке запрещено продавать жилье. Это происходит, если заемщик не выплатит долг или ипотечный кредит не может быть переоформлен на покупателя.
2. У покупателя есть ипотека, а его банк отказывается выдавать жилищный кредит на квартиру продавца.

Кроме того, ипотечные транзакции занимают гораздо больше времени, чем обычные транзакции, поэтому найти покупателя, желающего купить жилье под залог, будет сложнее.

Налоги после продажи

Если недвижимость находится в собственности менее пяти лет, необходимо уплатить налог в размере 13%. Налоговая база может быть уменьшена на сумму понесенных расходов на покупку. Например, если квартира куплена за 2 000 000 рублей и продана за 2 500 000 рублей, то НДФЛ уплачивается только от 500 000 рублей и составит 65 000 рублей.

Если вы не можете подтвердить стоимость покупки дома, вы можете использовать вычет в размере 1000000 рублей. В этом случае из 2 500 000 рублей будет вычтено 1 000 000 рублей. НДФЛ исчисляется от 1 500 000 и составит 195 000 руб.

Примечание. Выписка по 3-НДФЛ подается в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом проведения операции. Налог уплачивается до 15 июля. Помимо декларации вам понадобится паспорт, DCT и документ, подтверждающий стоимость покупки недвижимости.

Вопросы о продаже квартир по военной ипотеке

Как продать квартиру по военной ипотеке и не убрать беспорядок? Продажа без снятия ограничений возможна только при переоформлении ипотеки на покупателя. В остальных случаях Росреестр не проводит транзакцию. Можно ли продать квартиру с военной ипотекой и снова участвовать в НИС? Да, если по итогам транзакции деньги вернутся на лицевой счет участника. Купил квартиру по военной ипотеке, уже несколько лет есть долги по обычным кредитам, есть просрочки. Могут ли банки отвезти меня домой? Единственное жилье взыскивается по решению суда только в том случае, если оно заложено. По военной ипотеке нет долгов, а значит, они не смогут ее взять, тем более что она заложена кредитором и Росвоенипотекой по соглашению. Сколько времени нужно, чтобы продавец получил деньги, если у покупателя военная ипотека? Деньги за квартиру обычно передаются продавцам в течение 5-10 дней с момента регистрации права собственности. Как продать квартиру по военной ипотеке, если у покупателя есть материнский капитал? Продажа происходит по общим правилам, но Пенсионный фонд перечисляет в банк средства на капитал.

Заключение эксперта

Подводя итоги:

1. можно продать квартиру, купленную с военной ипотекой, но придется досрочно выплатить долг и рассчитаться с Росвоенипотекой или переоформить жилищный кредит на покупателя.
2. После продажи квартиры с военной ипотекой продавец снова сможет приобрести жилье с сертификатом за счет государства, а полученная от покупателя часть денег будет возвращена на лицевой счет NIS.
3. Продажа квартиры по военному кредиту возможна только по согласованию с банком и Росвоенипотекой.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос