Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

Не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым домовладельцем — это начать кредитные отношения с банком. При определенных обстоятельствах возникает необходимость в особых договоренностях с ипотечным жильем — обмен, аренда, дарение и т.д. Далее рассмотрим ситуацию, когда квартира находится в ипотеке — можно ли оформить на нее пожертвование и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Когда речь идет о выдаче жилищных кредитов, каждая банковская структура имеет свои особенности. Но, на самом деле, в одном они все сходятся: банк является полноправным владельцем квартиры, купленной в кредит, до полного погашения суммы долга. При этом размещение служит гарантией безопасности сделки.

Каждый банк самостоятельно определяет перечень прав, причитающихся заемщику в отношении имущества. Довольно часто разрешение кредитора не требуется для регистрации в квартире и регистрации там членов семьи.

Кроме того, зачастую сделки по передаче квартиры в бесплатное пользование осуществляются без ведома банка, и это не противоречит закону. Но все, что связано с отчуждением имущества — продажа, дарение, внесенная арендная плата — находится под неусыпным контролем реального собственника имущества, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Оформить пожертвование на ипотечное жилье несложно. Но добиться его вступления в законную силу очень проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — погасить оставшуюся задолженность. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным собственником имущества, а это значит, что он может распоряжаться им по своему усмотрению: отдавать, продавать, менять и т.д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но»: очень мало людей, способных выплатить свой долг по ипотеке за 10-20 лет вперед. А потому для подавляющего большинства случаев характерна необходимость сдавать недвижимость под залог недвижимости, то есть когда за нее еще не выплачена вся сумма долга.

Сложность этой ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совершенно ненужные риски.

Но если вы все же хотите попытать счастья, то еще на этапе регистрации кредитного договора вы настаиваете на том, что среди ваших прав есть возможность дарения квартиры третьему лицу с согласия кредитной организации.

В этом случае банк, скорее всего, пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственников.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Сотрудники банка проанализируют, какая часть дохода останется у гражданина после ежемесячной выплаты ипотечных платежей. Кроме того, он также будет учитывать, сколько иждивенцев у него есть, насколько стабильны его заработки и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия, сотрудники банка должны четко видеть готовность третьей стороны взять на себя бремя выплаты остаточной ипотечной задолженности при принятии решения о смене собственника.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

1. Признание судом сделки недействительной. Также в таких ситуациях закон всегда на стороне банка.
2. Требование исполнения ипотечных обязательств. Для его реализации банк также может продать квартиру вне зависимости от того, кому она сейчас принадлежит.

Обобщая все вышесказанное на тему, можно ли оформить акт дарения на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это достаточно сложно, но в принципе при определенных обстоятельствах возможно. Главное, что:

Если, несмотря на все трудности, соглашение о либерализации жилищного строительства все же состоялось, пора подумать о других связанных с этим вопросах, например, о налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога 13% совершенно невыгодно сдавать квартиру в ипотеку не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, подробности такого рода смотрите в видео ниже сделка.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Можно ли подарить квартиру по ипотеке?

Не так часто, но бывают ситуации, когда возникают ситуации, заставляющие задуматься, можно ли сдать квартиру в ипотеку? С этим вопросом они обращаются в банки, ведь от них многое зависит.

Очевидно, желательно, чтобы заемщик еще до покупки недвижимости по ипотечной ссуде понимал, какие варианты использования недвижимости, находящейся под банковской гарантией, у него есть, и поэтому принимать решения станет намного проще. В этой статье мы уделим немного внимания возможности оформления акта дарения на квартиру, приобретенную в ипотеку.

Что говорит закон о дарении квартиры находящейся у банка?

Стоит учесть соображения статьи 37 Закона об ипотеке, в которой четко прописано, что недвижимость, заложенная по ипотечному кредиту, подлежит отчуждению по решению заемщика, и это можно сделать несколькими способами: выставить ее на продажу, пожертвовать, обменять и другими способами.

Внимание: Отдельно подчеркнем, что если у собственника кредитного жилья есть желание поступить иначе, то необходимо обязательно получить согласие кредитора.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру: что говорят банки?

Как правило, банки включают в договоры ипотечного кредита отдельный пункт, запрещающий передачу недвижимости в дар. И даже если соглашение не содержит такого ограничения, кредиторы могут только в исключительных случаях пойти на компромисс с залогом, поскольку, совершая такие операции, они подвергаются очень серьезному риску. Как это выражается?

Не секрет, что имущество банка служит залогом по кредитному договору. Ситуация может кардинально измениться, если право собственности на заложенный дом будет передано кому-то другому, например, путем пожертвования.

Данная операция лишает банки их прежних прав и возможностей в отношении заложенного имущества. И здесь даже можно говорить об очень высокой степени вероятности полной потери залога от банка в виде квартиры.

Ни один из кредиторов не может этого допустить.

Важная деталь: некоторые ипотечные домовладельцы могут попытаться тайно совершить сделку с недвижимостью. Если этому владельцу в какой-то момент удалось оформить акт на недвижимость и каким-либо иным образом добиться отчуждения собственности, кредитор имеет право принять соответствующие ответные меры.

В этом случае у банков есть несколько вариантов решения ситуации:

Юристы подчеркивают, что условия предоставления ипотечной ссуды, предусмотренные упомянутой статьей 37 Федерального закона «Об ипотеке», являются диспозитивными. Что это значит на практике? Залогодержатель, как и залогодержатель, не запрещает вносить изменения в существующий договор относительно порядка отчуждения заложенного имущества.

Обобщая сказанное о возможности дарения заложенной квартиры, мы подчеркиваем, что если клиент, который согласился зарегистрировать недвижимость в соответствии с условиями кредита, впоследствии желает передать это жилье другому лицу, он должен приложить усилия согласовать с банком включение в кредитный договор нового условия, которое предполагает, что недвижимость может быть продана третьим лицам без согласия залогодержателя. Шансы получить даже небольшой положительный результат остаются. В конце статьи мы приводим пример договора дарения ипотечной квартиры.

Кроме того, не будем забывать, что выполнение такого соглашения влечет за собой появление новых вопросов. Например, когда вы даете ссуду или даете долю в доме, вам нужно будет серьезно подумать о налогообложении, которое может стать совершенно новой страницей в истории вашей собственности.

Образец документа

Пример договора дарения квартиры

Видео по теме

Как и кому можно подарить долю в квартире?

«Доля в квартире» согласно действующему гражданскому законодательству — это доля лица в собственности (общей или долевой) на определенную собственность.

Такой долей (а также ее частью), как и любым другим собственным имуществом, лицо вправе распоряжаться по своему желанию, в том числе продать или подарить.

Кому можно подарить свою долю или часть доли в квартире?

Владелец может подарить свою собственность кому угодно. И не интересуясь мнением других владельцев квартир по этой теме. Соглашение о дарении выгодно отличается от продажи, при которой основное право выкупа доли принадлежит совладельцам собственности. Поэтому, отвечая на вопрос, кому можно подарить долю в квартире, стоит отметить, что как родственники, так и близкие люди (муж, жена, сын, дочь, внуки и т.д.) собственника доли, а также совершенно посторонние ему люди он может стать получателем пожертвования.

Оформление дарственной на долю

Когда даритель и одаренный человек решают заключить соответствующий договор (а по закону дарение считается соглашением), следует обратить внимание на то, как оформить договор дарения на долю в юридически дееспособной квартире.

О том, как правильно оформить дарение доли квартиры, в том числе приватизированной, можно узнать в агентстве, специализирующемся на сделках с акциями (Doli.ru), у специалистов Росреестра или сотрудников МФЦ.

Главное помнить, что:

Как подарить долю в квартире близкому родственнику?

Многие предпочитают дарение завещанию. Потому что первое гораздо сложнее оспорить в суде, а это иногда важно — например, для тех, кто хочет передать свои активы конкретному лицу без назначения обязательных квот и других юридических формальностей.

Если вам необходимо совершить сделку по дарению, вы должны сначала узнать, как правильно подарить долю квартиры близкому родственнику, в том числе несовершеннолетнему. Но сначала выясните: кого в законе называют «близкими родственниками»? И это:

Что нужно, чтобы подарить долю в квартире несовершеннолетнему?

Если родственник, которому передается доля собственности, является совершеннолетним, порядок дарения и договор не отличаются от стандартных, предусмотренных действующим законодательством. Но как отдать долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?

Если одаряемый не достиг 18-летнего возраста, в оформлении пожертвования есть нюансы:

Многих также интересует вопрос: может ли несовершеннолетний подарить долю квартиры? Очевидно нет.

Государство не считает детей и подростков возможной стороной договора дарения доли в недвижимом имуществе. Даже если они хотят подарить свою долю в приватизированной квартире маме или папе.

В законе четко прописано, что человек может распоряжаться своим имуществом только после достижения совершеннолетия.

Дарственная на долю в ипотечной квартире: возможно ли?

Человек имеет право пожертвовать свою долю в ипотечной квартире своей дочери, сыну, жене или мужу, но только при соблюдении / выполнении всех условий, изложенных в договоре ипотечного кредита.

То есть заемщик больше ничего не должен банку и квартире, и в результате доля в ней (1/2, 1/3 и т.д.) серешла в его полную законную собственность и больше не является предметом залог и объект обременения.

Невозможно сделать пожертвование на долю квартиры, которая находится в залоге у банка с действующим договором ипотечного кредита.

Возвращение подаренной доли в квартире

Жертвователи иногда интересуются возможностью возврата подаренной части квартиры? Законодательство в этой связи (в статье 578 ГК РФ) четко указывает на ситуации, когда даритель имеет право отменить документально оформленное решение о дарении доли. Это возможно, если:

1. Донор посягнул на жизнь / здоровье донора и / или членов его семьи (если донор был умышленно лишен жизни донора, наследники донора имеют право обратиться в суд с просьбой о прекращении дарения договор).
2. Обращение с подаренным активом вместе с подаренным имуществом влечет за собой угрозу его (имущества) безвозвратной утраты.
3. Если даритель (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) заключил договор дарения с нарушением положений закона о банкротстве.
4. Соглашение о дарении также предусматривает право дарителя отменить сделку в случае, если пожертвованный жив.

Где оформить договор дарения доли квартиры?

Не знаете, как подарить долю квартиры, чтобы все было законно? Ищете, как правильно организовать сделку по подарку? Лучше всего по этому поводу обратиться в агентство, которое специализируется на работе с частями недвижимости.

Квалифицированные специалисты Doli.ru готовы дать соискателю исчерпывающую и развернутую консультацию по любому профильному вопросу, а также помогут выгодно купить, продать или подарить долю квартиры и грамотно оформить все необходимые документы.

У вас есть вопросы? Напоминает?

Как подарить квартиру в ипотеке

Один из самых реальных способов купить дом — стать клиентом банка и снять квартиру в ипотеку. Жизненные обстоятельства могут измениться во время погашения кредита. Одна из наиболее вероятных ситуаций — необходимость сдать квартиру, находящуюся в ипотеке.

Порядок оформления подарка регулируется статьей 32 Гражданского кодекса Российской Федерации и подразумевает бесплатную передачу квартиры другому собственнику без возможности возврата. При передаче доли в ипотечной квартире согласие других собственников не требуется. Возможность такого шага определяется банком, реальным владельцем дома, до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма.

Если квартира находится в ипотеке, самый простой способ завершить сделку — погасить ссуду перед тем, как сдать ее. Если у вас небольшой остаток долга, вы можете взять беззалоговый кредит в том же банке.

Банк переведет деньги с одного кредитного счета на другой и изменит статус жилья в Росреестре на «безсудный».

В чем недостаток этого варианта? Беззалоговая ссуда подразумевает более высокую процентную ставку, чем ипотека, и более короткие сроки погашения.

Правовые основы дарения квартиры в ипотеке

Если задолженность большая и невозможно взять ссуду на ее погашение, можно подарить квартиру, не возвращая ссуду. Правовая основа этой сделки регулируется Федеральным законом об ипотеке. Права и обязанности сторон указаны в Федеральном законе от 25.07.2012 г. 122, а способы обеспечения исполнения залоговых обязательств указаны в статье 329 Гражданского кодекса.

Если одна из сторон нарушает принятые договоренности, статья 334 Гражданского кодекса регулирует возможность возврата имущества. Важное значение имеет и кредитный договор: если его содержание не противоречит федеральному законодательству, приоритет отдается его положениям.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе передать в залог квартиру, которая находится в залоге у кредитора. В этом случае залогодержатель — банк — должен дать свое согласие.

Весомым аргументом в пользу его получения является слабое здоровье заемщика и / или отсутствие средств.

Ваша задача — убедить кредитора, что его риски по крайней мере не увеличиваются, а, что еще лучше, уменьшаются.

Если вы думаете о передаче квартиры в дар на этапе оформления ипотеки, попробуйте включить в кредитный договор пункт, согласно которому для сделки не требуется согласие банка. Если такого пункта в документе нет, его необходимо согласовать с кредитором. Для этого необходимо получить письменное согласие банка на бесплатную передачу залога.

Банк имеет право запретить операцию дарения. Это связано с тем, что помимо прав собственности передаются обязательства по кредиту по договору, поэтому маловероятно, что можно будет подарить жилье несовершеннолетнему, престарелому или малообеспеченному.

Условия, которым должно соответствовать одариваемое лицо

Если банк дал предварительное согласие на смену собственника ипотечной квартиры, клиент подает заявление о разрешении на дарение. В дальнейшем сотрудники банка проводят следующие операции:

Кроме того, сотрудники банка должны убедиться, что будущий владелец квартиры действительно хочет взять на себя бремя ипотечной ссуды.

Перечень условий, которым должно соответствовать лицо, в пользу которого составляется договор дарения

Можно ли оформить дарственную в обход банка?

В этом случае оформить квартиру в подарок без разрешения банковского учреждения по закону не получится. Все жилищные сборы отражаются в Росреестре, поэтому регистратор не сможет провести транзакцию без согласия банка.

Попытка оформить акт дарения без разрешения банка является мошенничеством с точки зрения закона. В этом случае сотрудники банка принимают противоположные меры, которые могут заключаться в следующем:

Если требования банка не выполняются, банк имеет право продать квартиру. Подача встречного иска к банковскому учреждению, безусловно, не изменит ситуацию в лучшую сторону, так как транзакция была проведена обманным путем.

Необходимые документы

Помимо заявления в банк с просьбой о разрешении на процедуру пожертвования необходимо предоставить следующий пакет документов:

После согласования с банковским учреждением приступают к оформлению договора дарения, для чего потребуется следующий пакет документов:

Если квартира находится в собственности нескольких человек, все они должны участвовать в подписании договора. В контракте указывается:

Если даритель имеет долги перед банком по выплате ипотечного кредита, то договор дарения должен отражать этот пункт и согласие лица, принимающего квартиру в качестве подарка, на погашение этих долгов и процентов. Договор дарения регистрируется в Росреестре в течение одного года, в противном случае становится недействительным.

Стоимость сделки

Договор дарения облагается налогом. Согласно ст. 220 НК РФ, если даритель и одаренный не являются близкими родственниками, размер налога составляет 13% от стоимости проживания. Кто платит налог, стороны указывают это в договоре.

Если хозяин отдаст сожителю квартиру стоимостью 10 млн рублей, с него придется заплатить налог в размере 1,3 млн рублей. Такая высокая ставка налога введена для исключения фиктивных сделок — уклонения от уплаты налогов при купле-продаже.

Если стороны сделки являются близкими родственниками, налог не взимается. Близкими родственниками являются родители, дети, супруги, приемные родители и приемные дети, бабушки и дедушки, братья и сестры.

Стоимость государственной регистрации договора дарения в Росреестре стандартная для всех: 2500 руб. Дополнительно оплачиваются нотариальные сборы.

Сроки проведения сделки

Заявление в банк необходимо рассмотреть в течение 5 дней с момента подачи. После получения согласия начинается подготовка к сделке и сама процедура.

Регистрация в Росреестре занимает до 5 рабочих дней. Заключение договора дарения квартиры в ипотеку под ключ займет до 1 месяца.

Можно ли подарить ипотечную квартиру или ее долю?

доступен ли порядок передачи ипотечной квартиры? Как обойти запрет на банки и зачем он нужен?

Поскольку квартира является гарантией на весь период возврата кредита, банки устанавливают жесткие ограничения в отношении того, какие действия можно производить с недвижимостью. И, как правило, такая деталь, как продажа или дарение — предметы, обязательные для коммерческих организаций, включаются в перечень действий, подпадающих под запрет.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Согласно действующему законодательству, владельцем жилой площади, купленной в жилищный кредит, является собственный клиент банка. И, если следовать логике, теоретически может выполнять любую операцию со своим свойством. На практике в договорах банков оговаривается пункт о возможности дарения квартиры в ипотеку. Обычно ответ отрицательный.

Почему банки против

Коммерческим организациям не разрешат передать долю в ипотечной квартире по одной простой причине: это значительно увеличивает их риски и снижает стоимость залога. Поэтому любые операции по отчуждению части дома ограничены, невозможно просто продать, обменять или подарить объект без получения разрешения банка.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире с разрешения банка

Теоретически можно пожертвовать часть жилья или все его, если организация дает на это разрешение, но, как правило, это полностью запрещено. И если в случае продажи они могут уложиться пополам, если это гарантирует им выплату всех заемных денег с процентами, то пожертвование ничем не оправдано.

Когда банк может разрешить дарение

В некоторых случаях удается убедить сотрудников банка включить соответствующий пункт в договор ипотечного кредита. Но чаще всего это возможно только тогда, когда заказчик готов в ближайшее время полностью погасить свой долг или уже осталась незначительная его часть. Таким образом, компания может рассматривать риски как минимальные.

Альтернативы

Поскольку провести такую ​​процедуру сложно, многие могут попробовать продать долю в квартире, заключить договор купли-продажи, а затем передать желаемую часть — при этом, не требуя разрешения на дарение жилья.

В этом случае шансы на получение согласования больше, но, как уже было сказано, на операцию с недвижимостью все равно потребуется обязательное согласие коммерческой организации.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

AndrewLozovyi / Depositphotos

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Закон разрешает перерегистрацию заложенного имущества только с согласия залогодержателя, то есть банка. Без согласия залогодержателя права на сделку не будут зарегистрированы в Росреестре.

Как разделить квартиру, если ипотека была выдана до свадьбы, но выплачена вместе?

Будет ли квартира находиться в совместной собственности, если брачный договор и ипотека будут зарегистрированы?

Отвечает юрист единой городской службы «Помощь дольщику» Жанна Малис:

Чтобы перерегистрировать ипотечную квартиру в общую собственность супругов, достаточно пойти в банк (с которым у вас есть кредитный договор), предоставить необходимые документы (справку о доходах супруга) и перерегистрироваться.

Законодательство предусматривает отчуждение заложенного имущества третьим лицам. То есть заемщик может продать, подарить, внести в качестве вклада в собственность делового партнерства. Единственным ограничением этой продажи будет необходимость получения согласия залогодержателя.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Любая сделка с ипотечной квартирой осуществляется с согласия ипотечного кредитора. Заявление о перерегистрации необходимо направить в банк.

Если вы согласны, вам нужно будет внести изменения в договор займа.

Поскольку предмет находится в залоге, супруг (а) должен быть созаемщиком или поручителем или взять на себя обязательства по дальнейшему урегулированию вопросов в случае неуплаты ссуды.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В этом случае половину имущества можно переоформить только путем дарения доли. Но сделать это можно только с согласия банка, так как любые операции по отчуждению долей могут осуществляться только с согласия обращения взыскания на объект. Для начала нужно пойти в банк, в котором у вас есть ипотека, и написать заявление на сделку сделки на половину квартиры.

Как только вы получите согласие банка, вам нужно будет записаться на прием к нотариусу, чтобы подписать договор дарения акций. Затем вам нужно будет указать своего супруга в качестве заемщика в ипотеке и подать договор дарения и ипотеку для регистрации. После регистрации каждому из супругов будет принадлежать ½ доли квартиры, но обе доли будут переданы в залог банку до полной выплаты кредита.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Поскольку квартира изъята банком, любые сделки и перерегистрация имущества происходят с его согласия.

Поскольку вы и ваш супруг (а) разделяете собственность, эта сделка должна пройти через нотариуса и с обязательного одобрения банка.

После получения согласия необходимо заключить договор дарения или купли-продажи (что удобнее). Стоимость нотариальных услуг необходимо уточнять в нотариальной конторе вашего региона.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не потеряй:
3. Все материалы из раздела «Хороший вопрос»
4. Может ли муж отдать жене ее долю ипотечного кредита?
5. Как оформить отказ супруга от приобщения имущества?
6. 25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.