Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен при соблюдении требований, определенных Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. 47 «Об утверждении Положения…», Жилищный кодекс РФ и региональные законодательные акты соблюдаются. Для перевода требуется согласие администрации. Подумайте, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие документы потребуются и что делать, если в передаче отказали.

Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия

Жилая недвижимость признается в соответствии со ст. 16 ЖК РФ. Сюда входят дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилой объект — это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения их повседневных потребностей. К нему предъявляются более высокие требования, чем к нежилому.

Под коммерческой недвижимостью понимаются офисы, здания, строения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с получением прибыли.

Сюда входят магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы и т.д.

Есть несколько различий между жилой и коммерческой недвижимостью:

Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость более прибыльна, если она приносит хорошую прибыль и достигает рентабельности не менее 10-12% (все зависит от сектора). Но если собственник решит закрыть бизнес, нет необходимости продавать помещение — он может сдать его в аренду или передать в жилой фонд, а потом жить в нем. Но для перевода должны быть соблюдены требования к жилой недвижимости.

Бывает и обратная ситуация: на участке есть квартира на первом этаже или отдельно стоящий дом и вы хотите, чтобы недвижимость приносила прибыль.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Требования к жилой недвижимости

Перед тем, как переводить коммерческую недвижимость на первом этаже или в отдельно стоящем здании в жилой дом, необходимо ознакомиться с требованиями, которые необходимо выполнить:

1. Наличие хотя бы одной комнаты и кухни.
2. Наличие инженерных систем: водоснабжения, электричества, тепла, канализации, вентиляции. Если территория газифицирована, потребуется подача газа.
3. Производительность защитных и опорных конструкций. Существенная деформация, повреждение или перекатывание недопустимы.
4. Помещение должно быть спроектировано таким образом, чтобы удовлетворять требованиям безопасности при перемещении людей внутрь или внутрь.
5. Локализация и установка инженерных систем в соответствии с требованиями безопасности.
6. Наличие лифта, если в здании более пяти этажей.
7. Наличие окон в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах — хотя бы в одной комнате. Для квартир с четырьмя и более комнатами — минимум двухкомнатный.
8. Соблюдение предельно допустимого уровня электромагнитного и ионизирующего излучения, радиации, вибраций.

Примечание! Эти параметры проверяются комиссией при рассмотрении заявки на перевод коммерческой недвижимости в жилую. По результатам проверки составляются акт и заключение.

Требования к коммерческой недвижимости

Если вам необходимо переместить квартиру в нежилое служебное помещение, требования будут другими:

1. Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем доме.
2. Оборудование для отдельного входа. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то вход в него не должен пересекаться с подъездом, в который заходят жильцы — хозяева квартиры.
3. Соблюдение требований пожарной безопасности. Для некоторых типов помещений требуется организация аварийного выхода, также есть требования к степени горючести отделочных материалов.
4. Соблюдение санитарных норм. Например, в нежилой зоне, где находится бар, обязательно должны быть санузел и умывальники, где люди могут мыть руки.
5. Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом все надо написать.
6. Никаких следов.

Примечание: возможно размещение квартиры в нежилом помещении, не находящемся на первом этаже, если все остальные квартиры на нижних этажах здания переоборудованы в нежилые.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Квартира или частный дом предназначены для проживания граждан. Но искусство есть. 17 ТК РФ, которым установлено, что собственники или съемщики жилой площади могут быть использованы для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы и права соседей.

Вот несколько примеров тех, кто может заниматься профессиональной деятельностью, не выходя из дома:

1. Юристы.
2. Переводчики.
3. Репетитор.
4. Бухгалтеры.
5. Няня.

Другими словами, если у предпринимателя нет полного штата сотрудников и посетители не ходят в толпе, вы можете использовать квартиру вместо офиса. Если есть рабочие или индивидуальный предприниматель занимается промышленным производством, в гостиничном бизнесе придется перестраивать жилье в нежилое или искать другое здание.

Как купить нежилое помещение в жилом доме?

При покупке нежилого помещения в жилом доме действуют положения § 7 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Продавец и покупатель согласовывают условия сделки.
2. Заключен договор купли-продажи.
3. Представлены документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, предоставленную продавцом. В нем обязательно указывается состояние (тип) объекта недвижимости — нежилое. Если штат жилой, то его можно использовать только для проживания, он не подойдет для открытия продуктового магазина или другого бизнеса.

Образец контракта

Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Консультация по оформлению документа

Что дороже: жилое или нежилое помещение

Обычно нежилые помещения дороже, но все зависит от нескольких факторов:

1. Позиция. Квартира в центре города будет стоить дороже, чем квартира в пригороде.
2. Инфраструктура.
3. Тип постройки и класс дома. В районах типовой массовой застройки нежилые помещения на первом этаже пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.

Примечание: в последнее время девелоперы продают квартиры дешевле, чем квартиры. В будущем они могут быть переведены в жилые помещения или использованы для хозяйственной деятельности.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному сценарию:

1. Согласование перепланировки при необходимости.
2. Получите разрешение на перепланировку.
3. Оформление нового технического паспорта.
4. Заявление на перевод.
5. Осмотр помещения комиссией.
6. Получите документ и заключение.
7. Получите решение о переводе.
8. Изменения в USRN.

Рассмотрим пошагово, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.

Шаг 1: согласование перепланировки

Согласие на перепланировку требуется, если коммерческая недвижимость не соответствует требованиям по месту жительства, но ее статус необходимо изменить. Для этого нужно заказать проект перепланировки, подать его вместе с заявкой и документами на помещение в жилищный отдел администрации.

Шаг 2: получение разрешения на перепланировку

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 дней (ст. 26 ТК РФ). По результатам выдается разрешение. Хозяин может приступить к работе внутри.

Шаг 3: оформление нового техпаспорта

По окончании работ выдается новый технический паспорт с учетом внесенных изменений. Заказать можно у инженера земельного кадастра.

Шаг 4: подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Для перевода коммерческой недвижимости в жилую необходимо составить заявление и подать в межведомственную комиссию следующие документы:

1. Паспорт собственника.
2. Подтвержденное согласие всех владельцев, независимо от того, находятся ли помещения в совместной или совместной собственности.
3. Кадастровый паспорт.
4. Технический паспорт.
5. Протокол общего собрания собственников, если помещение находится в многоквартирном доме.
6. План жилого дома.
7. Выписка из ЕГРН.

Содержание и образец заявления

Единой формы заявки не существует, и она обычно заполняется при подаче на месте. Какая информация в нем указана:

1. Кому отправлено заявление: ФИО, адрес.
2. От кого: ФИО, адрес, паспортные данные, номер телефона.
3. Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
4. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое.
5. Опись поданных документов.
6. Дата составления и подпись.

Образец заявки

Скачать пример заявки на перевод коммерческой недвижимости в жилую

Консультация по оформлению документа

Шаг 5: обследование помещения комиссией

При поступлении заявления комиссия должна в течение 45 календарных дней проверить помещение на соответствие установленным требованиям и составить акт. В комиссию могут входить сотрудники жилищной комиссии администрации, градостроительной комиссии, МЧС и других учреждений.

Процедура проходит с учетом положений ст. 23 ТК РФ и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. 47.

Шаг 6: получение акта обследования и заключения

Акт расследования составляется в трех экземплярах, на основании чего составляется заключение. Орган, принявший решение о передаче помещения в статус, должен в течение 5 дней направить заявителю заключение и распоряжение.

Содержание и образец акта обследования

Акт осмотра составляется комиссией по установленной форме после осмотра помещения. Какая информация в нем указана:

1. Дата и номер.
2. ИМЯ И ФАМИЛИЯ председатель и члены комиссии.
3. Кто назначил комиссию.
4. ИМЯ И ФАМИЛИЯ приглашенные специалисты.
5. ИМЯ И ФАМИЛИЯ владелец-заявитель.
6. Адрес проверяемого объекта.
7. Описание состояния помещения и несущих конструкций.
8. Информация о несоблюдении требований (при наличии).
9. Оценка результатов проверки.
10. Заключение комиссии.
11. Приложенные документы.
12. Подписи председателя и членов комиссии.

Пример дела

Скачать форму отчета об опросе

Консультация по оформлению документа

Содержание и образец заключения

В заключении содержится та же информация, что и в акте, но указаны слова «комиссия приняла заключение о соответствии помещения установленным требованиям» или «о несоответствии».

Заключительный пример

Скачать форму заключения межведомственной комиссии

Консультация по оформлению документа

Шаг 7: получение решения

На основании заключения администрация принимает решение о переводе недвижимости из состояния нежилой в жилую. Отправляется владельцу в течение 5 дней после приема.

Шаг 8: внесение изменений в ЕГРН

Распоряжение об изменении статуса объекта отправляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе вносить изменения сам, подав документы напрямую или через МФЦ.

Как нежилое помещение перевести в жилое: цена

При переводе жилой или коммерческой недвижимости собственник должен учитывать несколько статей расходов:

1. Проект редевелопмента — 5 000-30 000 рублей в зависимости от сложности.
2. Нотариальное согласие владельцев — от 1000 рублей за один экземпляр.
3. Новое свидетельство о постановке на учет — от 5000 руб.
4. Нотариально заверенная доверенность, если представитель действует от имени собственника — от 2000 руб.

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость?

Если вам необходимо перейти с жилого на нежилой, стоимость услуг останется такой же, как и процедура. Но необходимо учитывать требования к коммерческой недвижимости, особенно в части оборудования нескольких входов и выходов, пожарной безопасности.

Примечание: в большинстве коммерческих объектов сейчас требуется установка пожарной сигнализации. Тип зависит от предполагаемой вместимости недвижимости.

Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?

Отказ в перерегистрации жилого дома в нежилое помещение или наоборот может быть по нескольким причинам (ст. 24 ТК РФ):

1. Несоответствие конструкции установленным требованиям.
2. Предоставьте серию неполных документов.
3. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
4. Подача документов в неуполномоченный орган.

Отказ направляется заявителю в письменной форме с объяснением причин. Если он с ними не согласен и считает действия администрации незаконными, его можно обжаловать в суде в порядке административного производства.

Что будет, если использовать недвижимость не по назначению

Административная ответственность предусмотрена за использование нежилой или жилой недвижимости в зависимости от ситуации:

Судебная практика

Довольно часто люди оспаривают отказы администрации изменить состояние недвижимости:

1. Жалобное заявление о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое (Решение № 2-417 / 2015 2-417 / 2015 ~ М-261/2015 М-261/2015 от 19 февраля 2015 г по делу № 2-417 / 2015). В удовлетворении было отказано.
2. Об обязанности перевода нежилого помещения в жилое (Решение № 2-844 / 2015 2-844 / 2015 (2-9551 / 2014;) ~ M-9578/2014 2-9551 / 2014 M-9578/2014 от 20 января 2015 г по делу № 2-844 / 2015). Запросы были отклонены.
3. Заявление о признании незаконности работы администрации, выраженное в отказе от перевода жилого помещения в нежилое (решение № 2А-1060/2019 2А-1060/2019 ~ М-1269/2019 М-1269/2019 от 29 июля От 2019 г по делу №2А- 1060/2019). Административный запрос удовлетворен.

Ответы юриста на частные вопросы

можно ли перевести в нежилую только часть дома? Нет. Вы можете перевести только объект целиком: дом или квартиру. Не допускается изменение статуса отдельных комнат. Какова цена перевода в нежилое помещение, если в этом участвует юрист? Ставки у всех разные. В регионах стоит рассчитывать на 50–70 тысяч рублей, в столице и других крупных городах — от 100 тысяч рублей. Возможен ли перевод квартиры в нежилое помещение, если она находится на последнем этаже? Да, если остальные квартиры нижних этажей зарегистрированы как нежилые. Предприниматель купил квартиры на первом этаже под гостиницу. У меня не было отдельного входа, посетители проходят через подъездную дорожку и часто бывает толпа. Это законно? Нет. Хозяину пришлось оборудовать отдельный вход. В такой ситуации на него можно пожаловаться в жилищную инспекцию. Я прописан в квартире на первом этаже. Владелец перевел ее в нежилое помещение, не посоветовавшись со мной и не получив моего согласия. Можно это как-то оспорить? Нет. Регистрация не дает права собственности на недвижимость, собственник не должен получать согласие зарегистрированного лица. Исключение составляет приобретение объекта в браке. В этом случае требуется согласие супруга, так как имущество считается общим (ст. 35 СК РФ).

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. возможен перевод коммерческой недвижимости в жилую и наоборот, при соблюдении требований.
2. Сколько стоит перевод дома в нежилое, зависит от сложности процедуры и перечня документов, которые необходимо переоформить перед переездом. Например, если потребуется перепланировка, сумма затрат значительно увеличится.
3. В некоторых жилых помещениях возможно заниматься профессиональной деятельностью, если это не нарушает правовых норм, прав и интересов соседей.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос