Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть необходимой мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить дом у родственников на заемные средства в банке, каковы характеристики, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура завершения сделки — вы узнаете узнайте в нашей статье.
- Можно ли купить квартиру у родственников?
- Особенности покупки жилья у родственников
- Преимущества покупки
- Недостатки и ограничения сделки
- Как получить одобрение банка?
- В какие банки можно обратиться?
- По каким причинам банки отказывают?
- Документы для ипотечного кредита
- Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника
- Расходы и сроки на совершение сделки
- Покупка доли в ипотеку у родственников
- Заключение Эксперта
- Ответ юриста на частые вопросы
Можно ли купить квартиру у родственников?
Действующее законодательство не запрещает приобретение недвижимости у родственников даже с использованием ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на такую сделку, так как всегда есть опасения, что сделка будет совершена с целью взыскания заемных средств.
Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет на кредитование покупки жилья у родственников. Особенно это актуально для государственных программ:
например, военная ипотека или программа для молодой семьи.
Банки крайне осторожно относятся к сделкам с родственниками, когда материнский капитал служит первоначальным платежом по ипотеке. Поэтому, прежде чем совершать сделки с родственниками, уточните в банках возможность получения кредита на такую покупку.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае
Особенности покупки жилья у родственников
Сама по себе сделка на покупку дома у родственников практически ничем не отличается от покупки у сторонних граждан. Однако на этапе учета заемных средств банку необходимо будет доказать, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.
В случае ипотечной сделки между родственниками все операции являются обязательными только безналичным способом. Это подтверждает тот факт, что продавец недвижимости получил первоначальный взнос и заемные средства.
Если не удалось получить разрешение банка на получение ипотечной ссуды, а недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть возможность получения потребительской ссуды под залог недвижимости. Конечно, процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может стать реальным способом решения проблемы с покупкой.
Преимущества покупки
Несмотря на сложности получения кредита на покупку недвижимости у родственников, эта операция имеет ряд преимуществ:
Все эти льготы будут применяться при условии, что семья поддерживает дружеские и доверительные отношения.
Недостатки и ограничения сделки
Также существуют сложности при проведении сделок купли-продажи жилой недвижимости между родственниками по ипотеке:
Трудностей много, но если покупка дома у родственников — единственный способ улучшить свои жилищные условия, то можно найти адекватный способ решения проблемы.
Как получить одобрение банка?
Часто покупка жилья у родственников необходима, когда собственность разделена или если родственник желает владеть только квартирой. Например, дети могут купить квартиру у родителей, братьев или сестер, чтобы другие родственники не просили ее.
Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:
Чем яснее и прозрачнее ситуация, тем больше шансов, что банк встретится с заемщиком и одобрит получение ипотечной ссуды.
В какие банки можно обратиться?
Учитывая сложность утверждения таких транзакций, у вас больше шансов получить одобрение кредита, когда вы обращаетесь в крупные банки, которые имеют опыт проведения различных ипотечных транзакций, в том числе между связанными лицами.
На сегодняшний день оформление ипотеки на покупку недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:
Несмотря на риски для банков, процентная ставка по ипотеке по таким операциям, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Однако эту информацию необходимо уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечной программы конкретного банка.
По каким причинам банки отказывают?
Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в связанных кредитных операциях:
Наличие одного из этих факторов может рассматриваться банком как неоправданный риск и служить основанием для отказа в выдаче кредита.
Устали читать? Подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Документы для ипотечного кредита
Прежде всего, банк должен обеспечить платежеспособность клиента. Для этого заемщик предоставляет:
Если банк не сомневается в платежеспособности гражданина, то он должен предоставить:
Окончательный перечень документов зависит от индивидуальных особенностей проводимой сделки и требований кредитной организации.
Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника
Когда ипотека предварительно одобрена, достигается договоренность с родственниками о продаже, начинается этап регистрации операции. Алгоритм действий следующий.
| Действие | Объяснение | |
|---|---|---|
| 1 | Заключение предварительного договора купли-продажи.
Скачать образец договора |
В случае ипотечной сделки она будет запрошена в обязательном порядке, несмотря на отношения и доверие. |
| 2 | Оценка квартиры в оценочной компании, аккредитованной банком (п. 3 ст. 9 Федерального закона № 102) | Учитывая повышенные риски для банка, не следует пользоваться услугами независимых оценщиков, не аккредитованных банком, выбранным заемщиком. |
| 3 | Страхование нажитого имущества (пп. 1, 2 ст. 31 Федерального закона № 102) | это обязательное условие для получения ипотечной ссуды |
| 4 | Подать заявление в Пенсионный фонд | Фонды материнского капитала могут быть использованы в качестве первоначального взноса по ипотеке |
| 5 | Заключение кредитного договора | Для заключения договора заемщик предоставляет:
|
| 6 | Предоплата | Он вносится только банковским переводом (перевод на счет продавца, через сейф или аккредитив). |
| 7 | Заключение основного договора купли-продажи
Скачать образец договора |
Он должен содержать суммы, источник средств и сроки оплаты |
| восемь | Регистрация смены собственника | Одновременно с переходом права собственности на жилое помещение существует отягощение |
| девять | Окончательное размещение | После подачи зарегистрированного договора и новой выписки из ЕГРН происходит окончательное согласование с продавцом заемных средств в банке |
| 10 | Эффективная передача права собственности
Скачать акт сдачи-приемки |
Продавец передает ключи покупателю, и стороны подписывают акт приема-передачи квартиры. |
Несмотря на привычные и доброжелательные отношения, стороны сделки должны соблюдать алгоритм действий, правильно оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.
Расходы и сроки на совершение сделки
При оформлении ипотечной сделки большую часть затрат на подготовку необходимых документов берет на себя покупатель. При заключении договора с родственниками эти расходы могут быть разделены между сторонами по предварительной договоренности. Оплата потребует следующих действий:
- Оценка недвижимости — от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта недвижимости.
- Страхование жилья от рисков потери и повреждения — зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, условий жилища.
- Нотариальные услуги по заверению:
- согласие супруга на сделку — 2000-3000 рублей;
- обязательства по передаче акций несовершеннолетним за счет средств материнского капитала — 2 000–3 000 рублей;
- договоры купли-продажи — в зависимости от суммы сделки (до 1 млн рублей — 3000 + 0,4%, от 1 до 10 млн рублей — 7000 + 0,2%, свыше 10 млн рублей — 25000 + 1%).
- Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2000 руб.
- Сдам сейф или открыть аккредитив — 2000-5000 руб.
Как и при любой ипотечной сделке, большая часть времени будет посвящена подготовке документов, проверке банка и одобрению заявки. На все эти действия уходит около месяца. Такая же процедура заключения сделки обычно занимает не более 1-2 дней.
Покупка доли в ипотеку у родственников
Банк согласится выдать ссуду на покупку доли квартиры у родственников только в том случае, если эта доля является последней и на момент покупки заемщик становится единственным владельцем всей квартиры. В противном случае банк не одобрит данную ссуду, учитывая отсутствие льгот для кредитной организации:
Если вам нужно купить долю у родственников, вы также можете рассмотреть альтернативные варианты решения проблемы, например, беззалоговый кредит.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Покупка дома у родственников в ипотеку возможна и не запрещена законом.
- Есть возможность заключения договора на более выгодных условиях.
- приобретать жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ невозможно.
- Покупатель не имеет права на налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками.
- Только последнюю часть имущества можно выкупить в ипотеку у родственника.
Покупка дома у родственников — безопасная и выгодная сделка для заемщика, но при ее совершении возникает много сложностей. Чтобы избежать проблем на всех этапах сделки, желательно заранее проконсультироваться с юристом. Квалифицированные юристы нашего сайта помогут вам в любое удобное время. Оставьте заявку и получите консультацию.
Ответ юриста на частые вопросы
Мы с мужем купили квартиру в ипотеку у сестры. Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры и проценты по ипотеке, если она была приобретена у близкого родственника?
Нет. Данное ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Покупатель теряет право на налоговый вычет, если сделка состоялась между связанными сторонами.
законно ли покупать квартиру у родителей с использованием материнского капитала и ипотеки? Одобрит ли банк такую сделку?
Такая покупка совершенно законна, даже если совершена между близкими родственниками. Поэтому можно использовать ипотеку и единовременное пособие. Однако банки обычно требуют подтверждения того, что у продавца есть другой дом и он там зарегистрирован, чтобы исключить возможность мошенничества и собрать средства на материнский капитал. Перед заключением сделки купли-продажи проконсультируйтесь с отделом пенсионного фонда, будет ли вам разрешено использовать материнский капитал в такой сделке.
Могу ли я купить квартиру у отца и его сестры в ипотеку? Квартира в долевой собственности.
Если кроме отца и сестры в квартире нет других собственников, но у вас есть все шансы получить ипотечный кредит в банке. Кредитные организации не выдают ссуду на покупку доли в жилом доме, если эта доля не последняя, и право собственности на квартиру в результате сделки не переходит полностью к покупателю.
До свидания! Я получил сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, на квартиру есть только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?
Такая покупка возможна. Есть еще одно подтверждение, что родители владеют другим домом и живут в нем. Ваши шансы получить одобренную банком ипотечную ссуду увеличатся, если ваши родители также зарегистрируются в своем доме.
До свидания! Ситуация следующая. Я хочу купить половину квартиры у мамы в ипотеку, вторую половину она отдаёт мне. Чтобы не подписывать сначала договор дарения, а потом еще один договор купли-продажи, могу ли я купить у мамы всю квартиру, но за половину ее стоимости?
Если вы купили квартиру за наличные, можно было договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлечь ипотечные средства, банк запросит смету стоимости квартиры. Причиной отказа в выдаче ипотечной ссуды может стать существенное занижение стоимости жилья. Поэтому мы рекомендуем оформлять квартиру в собственность в несколько этапов: сначала ½ с договором дарения, затем ½ при покупке с использованием ипотечных средств. В этом случае, купив долю у мамы, вы становитесь владельцем всей квартиры, и банк легко одобрит такую сделку.
