Чаще всего продажа квартиры с долгами не противоречит законам нашей страны, и такая сделка может быть проведена. Речь, в частности, идет о долгах за коммунальные услуги. Ведь должником принято называть определенного человека, а не его дом. По закону недвижимое имущество не может иметь обязательств.
Конечно, не все хотят покупать жилье на таких условиях: кроме него, у нового собственника могут возникнуть проблемы с жилищной организацией: хотя сотрудники муниципальных организаций не имеют права требовать выплаты долгов предыдущего собственника от него, может отправлять на ваш адрес извещения и квитанции об уплате задолженности
При заключении договора купли-продажи недвижимости с задолженностью за ЖКХ есть некоторые особенности.
Как происходит продажа
Чтобы осуществить продажу квартиры с долгом, необходимо обязательно сообщить об этом обстоятельстве будущему покупателю. В противном случае у него будет возможность расторгнуть договор купли-продажи с помощью судебного органа и сделать запрос об уменьшении стоимости или о расторжении договора купли-продажи и возврате собственных средств.
Его помощником будет гражданское законодательство, согласно которому такая ситуация допустима.
Как правило, скрыть правду о долгах невозможно: внимательные посредники и покупатели перед заключением договора требуют выписку из банка или справку об отсутствии неуплаченных платежей от управляющей организации.
Продавец вправе предложить покупателю несколько способов решения проблемы:
- Составление письменного или предварительного договора купли-продажи, по которому продавец обязан уплатить просрочку за квартиру в кондоминиуме от стоимости, которую он намеревается приобрести у покупателя;
- Задолженность по квартплате может быть передана новому владельцу, если он согласен. Для этого покупатель и продавец заключают договор, по которому покупатель обязан оплатить долги по ЖКХ после покупки, либо продавец и покупатель предусматривают в договоре пункт о переводе долга. Затем продавец может сделать скидку на стоимость жилья на сумму долга за ЖКХ.
Какие есть варианты продажи квартиры с долгом
Если покупатель возражает против таких методов решения проблемы, продавец должен решить проблему с накопившейся задолженностью до подписания договора купли-продажи. Для этого он имеет право направить в Управляющую организацию заявку с просьбой об отсрочке платежа. Также есть возможность заключить договор купли-продажи, не обращая внимания на невыплаченные суммы. Затем на продавца возлагается обязанность выплатить долг.
Грамотный договор купли-продажи обязательно содержит положения о том, что нельзя передать долг за коммунальные услуги, капитальный ремонт лицу, владеющему продаваемым помещением. Даже при предоставлении таких мер управляющая организация вправе требовать выплаты от текущего собственника.
ВНИМАНИЕ!!! Не стоит опасаться возможных ссор: никто не сможет потребовать оплаты от нового хозяина дома, если в договоре прямо не указано иное. В таких случаях задолженность должна быть фактически выплачена в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса.
совершенно очевидно, что реализация жилого помещения с задолженностью по оплате коммунальных услуг вызывает определенные трудности, так как не всегда понятно, что писать в договоре. А как быть с неуплатой за капитальный ремонт? По сути, ситуация с капитальным ремонтом примерно такая же, как и с неуплатой ЖКХ.
При продаже жилого помещения собственник должен получить документ из отдела технической инвентаризации, где будет указано, что у него нет долга за это жилое помещение (и за капитальный ремонт). Однако никто не может в такой ситуации наложить запрет на продажу жилых помещений, даже если у собственника есть неоплаченные платежи. Исключением являются те ситуации, когда в отношении нарушившей договор стороны были инициированы исполнительные процедуры, во время которых на дом налагается арест.
Особенные ситуации
Отказаться от покупки может только сам покупатель, но, как обычно, при наличии долгов покупатель лишь незначительно снижает цену объекта и стороны подписывают договор. Отсюда следует, что продажа квартиры может закончиться как положительным расчетом, так и провалом, а значит, нет необходимости рисковать перед потенциальным покупателем. Об отсутствии задолженности имеет смысл позаботиться заранее.
Иногда возникают ситуации, когда после заключения продажи квартиры, после подписания договора купли-продажи и подготовки необходимых документов новые собственники внезапно обнаруживают наличие долгов за коммунальные услуги или капитальный ремонт.
ВАЖНЫЙ!!! Такая ситуация может возникнуть при покупке приватизированной квартиры, поскольку в соответствии с законодательством задолженность по квартплате не может помешать продаже квартиры. Запрет на продажу квартиры до полной оплаты всех долгов может быть получен от муниципальных служащих только по решению суда, и только в такой ситуации продажа квартиры будет признана недействительной.
Новым домовладельцам не нужно выплачивать свои долги, и любые способы потребовать выплаты от них будут считаться нарушением закона.
Срок давности по таким делам составляет три года. В этот период коммунальщики будут иметь право требовать выплаты долгов от предыдущих собственников, даже если они продали квартиру. По истечении трехлетнего периода все непогашенные долги списываются, а дело закрывается.
Когда квартиру с долгами нельзя продать
В случае, если квартира является кондоминиумом, продать ее, как правило, невозможно, так как она принадлежит не арендатору, а государству. Процесс купли-продажи может быть начат только после регистрации объекта недвижимости в качестве собственника арендатора.
Из всего изложенного выше можно сделать вывод, что продажу жилья проводить с обременением в виде долгов по разным платежам. В любом случае законодатель защищает права покупателя и помогает ему даже в случае покупки недвижимости с некоторыми обременениями.
Как покупатель может защитить свои права
Статья 153 Кодекса Палаты представителей будет важной темой для тех, кому необходимо обосновать свою точку зрения на эту ситуацию.
В большинстве случаев складывается ситуация, когда Управляющая компания начинает требовать выплаты долгов от новых собственников. И они требуют от них оплаты коммунальных услуг и других платежей, которыми покупатель не успел воспользоваться.
Лучшим вариантом будет заранее пролить свет на эти детали и договориться с продавцом самой жилой площади. Покупатель должен посетить управляющую организацию до совершения сделки.
Это необходимо для того, чтобы убедить себя, что долги будут только на лицевом счете предыдущего владельца. Юристы также настоятельно рекомендуют корректировать данные счетчика в это время.
Что будет если не выплатить задолженность
Все граждане Российской Федерации, арендовавшие или владеющие недвижимостью, обязаны ежемесячно оплачивать предоставленные им коммунальные услуги. Платежи рассчитываются до 26 числа последнего месяца, и вы должны оплатить квитанции до 10 числа текущего числа.
В случае длительного неисполнения обязательств перед организациями-поставщиками законодательством предусмотрены следующие способы воздействия на собственников жилых помещений:
Нередко управляющая компания требует от новых владельцев выплаты долга. Они убедительно заявляют, что долг после покупки дома целиком ложится на них, но это мнение неверно. Жилищным законодательством предусмотрено, что все долги относятся не к жилому дому, а к его владельцам, которые не производили оплату за коммунальные услуги.
Если лицо, имеющее просроченную задолженность, не может полностью выплатить долг по материальной причине, между должником и организацией может быть заключено мировое соглашение.
Реструктуризация происходит посредством отсрочки платежей, отмены штрафов или списания определенной суммы долга. Но оформить его можно только с разрешения управляющего органа, поскольку по закону никто не может заставить учреждение реструктурировать свой долг, если оно не согласно с этим.
ВАЖНЫЙ!!! Если говорить о продаже квартиры без оплаты счетов, это действие может вызвать определенные трудности, но все же кажется возможным.
Есть несколько методов, с помощью которых можно оформить свою квартиру в долг, каждый из них будет более уместным в той или иной ситуации.
Как лучше всего действовать продавцу
При значительной сумме долга сложность с продажей может быть решена по определенному алгоритму:
Что касается реструктуризации, то для ее получения необходимо обратиться в саму организацию, которая предоставляет услуги, по которым есть задолженность. Если, в частности, не погашена задолженность за поставку электроэнергии и воды, необходимо произвести перерасчет долгов в конкретной энергоснабжающей организации.
С помощью ремонта появляется возможность погасить всю сумму долга до того, как будут найдены покупатели квартиры. В противном случае вам придется отправить адресную заявку на кредит на погашение долга за жилищно-коммунальные услуги, что не очень удобно из-за наличия процентов.
О чем нужно помнить
Наиболее выгодным и удобным для продавца и покупателя будет выплата долга за счет внесенных средств в виде предоплаты. В большинстве случаев этот метод используют в ситуации со срочной продажей квартиры, которая связана с определенными жизненными ситуациями, и обязательно привлекут к процедуре нотариуса.
Вы также можете попробовать продать дом, не выплачивая долг самостоятельно. Это вполне возможно сделать, передав залог потенциальному покупателю, но только с его разрешения. Этот способ будет приемлем в ситуации, когда у продавца нет денег на оплату коммунальных услуг, а покупатель не может внести первоначальный взнос.
