Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Перепланировку квартиры лучше проводить после согласования с администрацией. Но если ремонт уже сделан и вы собираетесь его оформить, это называется оформлением перепланировки. Есть два пути: через жилищную инспекцию или через суд. Подумайте, как легализовать несанкционированную переподготовку, куда идти, какие документы нужны и чего ожидать.

Какую перепланировку разрешается узаконить

Не все проведенные ремонтные работы можно легализовать в административном или судебном порядке. Прежде чем узаконить перепланировку, убедитесь, что изменения соответствуют СНиПам и не нарушают права проживающих рядом людей.

Что можно сделать в квартире:

1. Переместите или создайте новые разделы.
2. Расширьте ванную комнату коридором или другими комнатами.
3. Объедините кухню с гостиной, но только в том случае, если на кухне стоит электрическая плита, а не газовая.
4. Сделайте арки в дверях.
5. Поменять напольное покрытие на звукоизоляцию.

Наряду с разрешенными работами есть список запрещенных. Нельзя сносить несущие стены, переносить кухню в гостиную, увеличивать балкон или лоджию в ущерб спальне. Такие изменения нельзя легализовать. Что еще хуже, вы можете столкнуться с проблемами в виде штрафа.

Обяжут ли платить штраф

Да, придется заплатить штраф.

Денежное взыскание назначается по факту перепланировки без согласия органов местного самоуправления. Даже если вы сделали ремонт по всем СНиП без нарушений, но при этом забыли получить разрешение администрации, как минимум, вас оштрафуют.

Штраф за самовольную перепланировку помещения в многоквартирном доме составляет от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Срок уплаты штрафа — 60 дней со дня принятия решения надзорными органами. Пока вы не совершите платеж, вы не сможете узаконить изменения.

Штраф — не самое страшное, что ждет хозяина квартиры. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) может обязать вернуть планировку в первоначальный вариант, согласно плану БТИ.

Если запрос игнорируется, GZI обращается в суд, который поддерживает это решение на 99%. А в случае дальнейшего незнания со стороны владельца жилое пространство может быть продано с аукциона, а преступник и его семья могут быть выселены из квартиры.

Так, в Тюмени суд прибег к минимуму — решил продать квартиру хозяина с аукциона. Подсудимый вывел из ванной в жилую комнату инженерные сети водоснабжения и канализации, а в комнату перенес электрическую плиту. Указания Управления проигнорированы, нарушения в указанный срок не устранены (решение от 27 сентября 2017 г по делу № 2-7388 / 2017).

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Подумайте, что делать собственнику, завершившему ремонт, но не согласовавшему работу с уполномоченными органами

Куда обращаться

Узаконить уже проведенную перепланировку помещения можно в нескольких случаях:

Также действует Бюро технической инвентаризации (ITV). Но вопрос не в узаконивании редевелопмента. В БТИ можно заказать обмер квартиры или получить свидетельство о регистрации — не более того.

Алгоритм действий для собственника

Итак, вы сделали перепланировку квартиры и теперь хотите ее узаконить. Пошаговая процедура:

1. Пригласите инженера БТИ. В квартиру приедет инженер, внесет изменения и составит отчет. В нем красными линиями будут отмечены пояснения — это те изменения, которые вы не согласовали с администрацией. Кроме того, в БТИ вам выдадут свидетельство о постановке на учет со штампом о незаконной перепланировке квартиры.
2. Получите техническую консультацию. Полное название документа — «Техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтных работ». Выполняется инженером БТИ или специалистами конструкторского бюро. За технической консультацией обычно обращаются в частной компании, входящей в состав СРО дизайнеров. Если затронуты несущие стены, следует обращаться к автору многоквартирного дома, а не в бюро. Например, в Москве это ОАО «МНИИТЭП.
3. Свяжитесь с MFC, GZI или архитектурным отделом. Владелец запрашивает акт на перепланировку помещений кондоминиума, который ранее был завершен без согласования. Отделению нужен положительный или отрицательный ответ. В первом случае вам дадут такой акт, а во втором откажут с указанием причины такого решения.

   В регионах удобнее обращаться в отдел через МФЦ. А для Москвы порядок подачи заявки немного другой. Вам необходимо зайти на сайт Мэра Москвы и подать заявку в разделе э-услуг.

4. Получите новое свидетельство о регистрации. Если администрация дает зеленый свет, обратитесь в БТИ и закажите новый техпаспорт. В нем не будет красных линий (это координаты).
5. Закажите технический план и внесите изменения в USRN. Заключительным этапом станет разработка технического проекта на CD-ROM. Его готовит кадастровый инженер, имеющий допуск к работе от СРО. Технический план составляется на основании данных технического паспорта. Затем информация передается через МФЦ в Росреестр. Там их еще раз проверит и выдадут кадастровую выписку USRN.

На этом оформление проведенной перепланировки можно считать завершенной.

Какие нужны документы

Заявителю необходимо подготовить следующие документы:

Проект перепланировки, например, в случае согласования изменений, здесь не нужен. Важную роль играет техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. То есть необходимо показать, что ремонт не создает дополнительных нагрузок на несущие конструкции или укрепляет стены. Без этого заключения администрация не рассмотрит заявку.

Сколько стоит

Формально согласование перепланировки бесплатное.

Но в случае оформления самовольных изменений в квартире придется раскошелиться на некоторые документы:

Добавляем сюда расходы на оплату штрафа за незаконную перепланировку квартиры — до 2500 руб. Ведь его все равно выписывают. Общая стоимость оформления изменений в квартире может достигать 40 000 рублей.

Сроки

Заявка на оформление перепланировки рассматривается в течение 45 дней. Отправка документов из МФЦ в отдел назначения занимает еще несколько дней — в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

В Москве оформление перепланировки занимает от 30 дней и более.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд

Вдали от всех регионов России процедура легализации проведенных перепланировок доведена до автоматизма. Например, в Москве ремонт можно оформить по запросу в МЖИ. И уже в Подмосковье эта процедура не работает. Местные власти сразу выдают отказ и советуют обратиться в суд.

Как пройти через суд — пошаговая инструкция:

1. Вызовите инженера БТИ. Старт стандартный: идешь в офис БТИ, подаешь заявку на вызов техника, он приезжает в квартиру и исправляет не внесенные в технический учет изменения. После этого вам выдадут новый паспорт квартиры (со штампом о незаконной перепланировке).
2. Свяжитесь с администрацией. Заявитель должен связаться с МФЦ или департаментом напрямую, чтобы подать заявку и документы. В Москве заявление будет рассмотрено, а в других регионах — в суд.
3. Обратиться в суд. Жалоба подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Документы можно отправить по почте, доставить через представителя, загрузить на сайт САС «Справедливость» или передать в суд.

   Суд рассматривает технический отчет и, в случае сомнения, может назначить нового строительно-технического эксперта. Задача — оценить изменения в планировке и сравнить их с нормами СНиП. Услуги экспертов оплачиваются, их оплачивает истец.

4. Выигрыш по делу. После того, как суд разрешил спор, он считывает устройство. Кроме того, сторонам направляется мотивированное решение суда. Если будет в вашу пользу, остается получить акт перепланировки.
5. Получите новое регистрационное свидетельство. Обновленный макет необходимо учитывать в БТИ. Для этого нужно еще раз обратиться в Бюро и пригласить техника. Разработает окончательную конфигурацию жилого помещения. В результате вы получите новое свидетельство о регистрации.
6. Кадастровый учет. На основании технического паспорта готовится план квартиры. Внесение изменений в Единый земельный кадастр необходимо, так как меняется общая и жилая площадь квартиры. Заявление можно подать в ближайший МФЦ, и после оказанной услуги вам будет предоставлена ​​кадастровая выписка из ЕГРН.

Примечание! Если решение суда окажется неблагоприятным, скорее всего, они будут обязаны вернуть квартире первоначальную планировку. Но у вас есть возможность обжаловать решение суда в более высокой инстанции, в областном или региональном суде. И так до Верховного Суда РФ.

Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Пример жалобы

Скачать образец претензии по консервации перепланировки квартиры

Консультация по оформлению документа

Документы

Истец оформляет те же документы, что и административная процедура сверки перепланировки (кроме проекта). Кроме того, в зависимости от региона действует отказ Департамента архитектурной или жилищной инспекции. Истец также имеет право обратиться в суд с ходатайством о пропаже документов.

Судебная практика

Он отличается разнообразием решений, принимаемых судами. Некоторым истцам разрешено сохранить смену квартиры, а другим отказано.

Положительное судебное решение будет принято, если проверка установит, что:

Четыре фактора рассматриваются одновременно, а не каждый из них по отдельности.

Пример из судебной практики. В Новосибирске у собственников возникли разногласия по работе с местными властями, в связи с чем им пришлось обратиться в суд с просьбой оставить изменения планировки в их нынешнем состоянии. Суд назначил конструктивную и техническую экспертизу. Он обнаружил, что владельцы проделали новый проем в существующей стене дома между двумя жилыми комнатами (с усилением несущей стены). Также демонтировали деревянную перегородку с дверью между коридором и санузлом. Новая перегородка оказалась мощнее — возведена из кирпича. Стояки, канализация, вентиляция и шахты лифтов не пострадали. Специалисты не заметили дефектов, трещин и изгибов конструкций. Кроме того, угроз для жизни и здоровья людей не наблюдалось. Кроме того, истец ранее предоставил техническое заключение, в котором было зафиксировано соблюдение всех правил.

В качестве окончательного решения суд разрешил собственнику сохранить квартиру в реконструированном состоянии.

(Решение Железнодорожного районного суда Новосибирска от 30 июля 2020 года по делу № 2-179 / 2020).

Ответы юриста на частные вопросы

нужно ли получать согласие всех собственников дома в случае оформления перепланировки квартиры? Если не трогать тамбур, лестницу, шахту лифта, фасад здания и другие предметы общего пользования дома, согласие жильцов дома не требуется. В остальных случаях необходимо внести вопрос в повестку дня и собрать голоса. Теоретически это можно сделать, но на практике это довольно сложно. Собираюсь подать претензию на консервацию квартиры в отремонтированном состоянии. Обязательно ли подавать жалобу от обоих собственников, если жилая площадь находится в долевой собственности? Да, в этом деле есть два истца.

Но вы можете сделать следующее: указать в жалобе имена и адреса обоих собственников, но на слушании будет истец, который будет представлять интересы обоих. Для этого требуется нотариально заверенная доверенность.

Кроме того, есть возможность подать заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца с отправленной ему копией судебного постановления (ст. 167 ГПК РФ). Здесь необходимо указать уважительную причину (например, находиться в командировке или серьезно заболеть). Но в этом случае вы вряд ли будете рассчитывать на положительное решение суда. Лучше всего присутствовать лично или передать полномочия представителю. Можно ли узаконить перепланировку квартиры в аварийном доме под снос? Нет, перепланировку в аварийных домах никто не одобрит, ни до ремонта, ни после. Любое воздействие на опорные конструкции в аварийном доме чревато их обрушением. Есть прямая угроза жизни и здоровью человека.

Заключение эксперта

Для тех, кто ищет быстрый ответ на свой вопрос, мы вкратце расскажем, о чем статья:

1. Перепланировку лучше делать после согласования проекта в администрации.
2. Если работа уже сделана, остается только ее узаконить. Допускаются административные и судебные процедуры.
3. Заявителю необходимо подготовить техническое заключение — на его основе будет решаться вопрос, оставить ли перепланировку или обязать собственника устранить нарушения.
4. Кураторы выписывают штраф до 2500 рублей — из-за того, что перепланировка не разрешена, без разрешения.
5. Если несущая стена разрушена, кухня находится в спальне, а балкон совмещен с гостиной, ремонт не будет согласован.
6. В большинстве случаев вам придется обращаться в суд.
7. Владелец должен подать иск о содержании квартиры в отремонтированном состоянии. И если суд разрешает, он заказывает новое регистрационное свидетельство и вносит изменения в ЕГРН.

Легализация уже проведенной перепланировки квартиры считается делом непростым. Хотя бы потому, что владелец должен продемонстрировать соответствие работы всем нормам. Малейшие дефекты могут превратиться в отходы и штрафы. Если у вас сложная ситуация, обратитесь за консультацией к юристу. Он рассмотрит ваше дело, проконсультирует и поможет оформить перепланировку квартиры в рамках закона.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос