Как узаконить перепланировку через суд

Если вы сделали перепланировку квартиры, но не согласовали ее с администрацией, изменения считаются несанкционированными. Скорее всего, вам откажут в согласовании по факту проделанной работы. Но есть возможность узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск о сохранении изменений жилого помещения. К сожалению, многие владельцы затрудняются узаконить уже сделанный ремонт из-за незнания специфики процедуры. Попробуем разобраться, в какой суд подавать жалобу, какие нужны документы, сколько это будет стоить и каким может быть решение суда?

В каких случаях требуется перепланировка через суд

Есть два понятия «гармонизация» и «легализация». Они различаются не только названием, но и ходом процедуры. Перепланировка оговаривается до ее начала, а легализация — после проделанной работы. Утверждение выдается без судебного разбирательства, а легализация происходит исключительно в судебном порядке.

Случаи, когда необходимо узаконить перепланировку в судебном порядке:

1. Ремонт проводился без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
2. Надзорные органы издали приказ вернуть планировку в исходное состояние (например, по жалобе соседа).
3. Администрация отказалась одобрить перепланировку квартиры, но вы не согласны с этим решением.

По сути, в суде необходимо узаконить уже проведенную перепланировку квартиры. В этом случае судья может пойти навстречу собственнику пополам. Так что есть возможность сохранить квартиру в перепланированном состоянии (п.4 ст.29 ТК РФ). Но для этого необходимо грамотно отстоять свою позицию и убедить судью в том, что изменения не угрожают здоровью людей и не нарушают их права собственности.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире через суд

Собственник должен заказать проект, техническое заключение, документы БТИ, составить претензионную декларацию, оплатить госпошлину и обратиться в суд.

В какой суд обращаться

Дела о незаконной перепланировке квартиры могут рассматриваться городскими и районными судами — в силу ст. 22 ГПК РФ.

Вам необходимо обратиться в суд по месту регистрации собственности. В случае возникновения спора с ЖИ, администрацией и другими органами, жалоба подается в суд по адресу их штаб-квартиры.

Пошаговая инструкция по узакониванию

Алгоритм действий собственника, проводившего перепланировку в квартире, но «забывшего» согласовать его с уполномоченным органом:

Шаг 1. Взять документы в БТИ

Сходите в ближайший офис БТИ, чтобы вызвать техника в вашу квартиру. Там вас попросят заполнить заявку и оплатить услугу. После этого инженер ИТВ приедет в квартиру, произведет замеры и составит отчет (с красными линиями). На основании этого отчета БТИ за 10 дней подготовит новый технический паспорт квартиры, где будет стоять штамп о несогласованных изменениях планировки.

Шаг 2. Заказать проект и техническое заключение

Они нужны для исправления изменений, внесенных в макет. Проект и техническое заключение необходимо заказывать в уполномоченной организации. Компания должна быть частью проектировщиков СРО и иметь право выполнять такую ​​работу. Подпишите договор с такой компанией, оплатите их услуги, после чего представители придут на площадку и подготовят отчет для составления проекта. Обычно эксперты дают прогноз, удастся ли легализовать изменения или суд все равно откажет? Не исключено, что сначала вам придется устранить ряд нарушений, а уже потом придумывать проект.

Шаг 3. Обратиться в отдел по делам архитектуры и градостроительства

Офис может отличаться по названию. Например, в Москве это Московская жилищная инспекция (МЖИ), в регионах могут быть отделы архитектуры. После проделанных работ подайте заявку на согласование перепланировки.

Шаг 4. Получить отказ

Администрация, скорее всего, откажется утвердить. Но это не страшно, ведь в нашем случае нам придется обращаться в суд за легализацией.

Шаг 5. Обратиться в суд

Составьте жалобу, приложите документы и квитанцию ​​об уплате госпошлины. Кроме того, ходатайство необходимо передать в городской или районный суд по месту нахождения дома.

Пакет документов можно подать:

Выбирайте удобный для вас способ и обращайтесь в суд.

Шаг 6. Принятие документов судом к рассмотрению

На этом этапе судья может принять запрос к рассмотрению или отказать в его принятии, уведомив истца о причинах отказа.

Шаг 7. Назначение предварительных и основных слушаний

Предварительное судебное заседание может быть назначено судом в течение 5-10 дней после подачи истцом заявления. Например, если у суда есть вопросы к сторонам, необходимы дополнительные документы или ходатайства. Если нет вопросов, сразу слушаем основное.

Истец обязательно должен явиться в судебное заседание, иначе он потеряет возможность повлиять на решение суда. Рекомендуется привлекать соседей, специалистов, юриста и др.

Шаг 8. Назначение судебной строительно-технической экспертизы (не всегда)

Если суд обнаружит противоречия в экспертизе, предоставленной сторонами, он назначит повторную независимую проверку объекта. Инженеру зададут несколько вопросов, на которые он должен будет ответить после оценки изменений, внесенных в квартиру.

Суд обычно задает три вопроса:

Оценщик осматривает квартиру и составляет подробное заключение, в котором содержатся ответы на поставленные судом вопросы. На основании этого заключения суд выносит окончательное решение по делу.

Шаг 9. Вынесение решения судом

Судья оглашает устройство сторонам прямо в зале суда. Затем судья вместе с секретарем готовит мотивированную часть решения, а затем отправляет ее в адрес истца и обвиняемого. Если решение суда окажется в вашу пользу, вы можете внести дополнительные изменения в базы данных БТИ и USRN.

Шаг 10. Подготовка нового техпаспорта

Обратитесь с решением суда в то же отделение БТИ, с которым вы связались на первом этапе. К вам снова приедет техник, чтобы исправить изменения в квартире. Кроме того, БТИ выдаст новое свидетельство о постановке на учет, где вместо красных линий будут только черные, что свидетельствует о законности перепланировки квартиры.

Шаг 11. Внесение изменений в кадастровый учёт

Сходите в МФЦ или Росреестр и пригласите инженера земельного кадастра. Осмотрите квартиру и зафиксируйте последнюю площадь общего и жилого помещения. На основании этого отчета Росреестр внесет изменения в кадастровую базу учета недвижимого имущества. Если вам нужна выписка из ЕГРН, вы можете сразу заказать ее в Росреестре.

Какие нужны документы в суд

Для узаконивания перепланировки квартиры истцу необходимо собрать следующие документы:

Документы представляются в виде копий (кроме квитанции). Вы должны принести оригиналы с собой на слушание, чтобы суд мог проверить их с помощью предоставленного пакета.

Исковое заявление об узаконивании перепланировки

Точное название запроса — «Просьба сохранить квартиру в ремонтируемом состоянии». Он оформлен в соответствии со ст. 132 ГПК РФ.

Содержание жалобы:

Жалоба подается строго письменно вместе с пакетом документов. Если участников несколько, все они должны быть указаны в заголовке. В этом случае представитель может действовать от имени всех собственников квартиры посредством доверенности.

Пример жалобы

Скачать образец рекламации для узаконивания перепланировки

Консультация по оформлению документа

Сроки

Обычное согласование перепланировки квартиры длится до 2,5 месяцев, а легализация через суд от 3 до 6 месяцев. В особых случаях срок легализации изменений может составлять до одного года.

Что входит в эти условия:

1. Рассмотрение претензионного заявления — в течение 5 дней с момента его регистрации в офисе.
2. Назначение первого собрания не ранее, чем за 2 месяца.
3. Провести судебно-медицинскую экспертизу на безопасность перепланировки — от нескольких дней до месяца.
4. Составление мотивированного решения по делу — до 5 дней.
5. Вступление решения суда в законную силу — по истечении 30 дней.

Следовательно, сроки зависят от того, сколько времени продлится строительно-техническая экспертиза, будут ли раскрыты дальнейшие обстоятельства дела, будут ли отложены слушания из-за отсутствия сторон и так далее

Госпошлина и расходы

Истец должен оплатить госпошлину за подачу искового заявления о сохранении перепланировки.

Размер госпошлины за неимущественный иск составляет 300 рублей (ст. 333.19 Налогового кодекса РФ). Если актеров несколько, они платят эту сумму равными частями.

Самые большие затраты идут на подготовку проекта и техническое заключение.

Например, в Москве средняя цена обоих документов составляет 40 000 рублей. Ценовой диапазон от 15000 до 100000 рублей.

Технический паспорт БТИ будет стоить от 900 до 10 000 рублей в зависимости от приглашения техника Офиса. Прочие расходы на адвоката, нотариуса, справку ЕГРН и архивы рассчитываются индивидуально.

Отказ суда в узаконивании перепланировки квартиры

Практика такова, что суды могут отказать в сохранении изменений на основании предоставленной информации и опыта.

Например, им абсолютно не разрешено узаконивать:

Увы, в таких случаях никакая «звукоизоляция» и договоренности с соседями не помогут. Суд откажет на том основании, что перепланировка запрещена в принципе. Более того, откажут в случае «изъятия» общего имущества. Например, частями тамбура для расширения общей площади квартиры. Или создание в квартире второго уровня с надстройкой чердачного помещения.

Что будет дальше

Отказ суда сохранить квартиру в перепланированном состоянии приведет как минимум к двум последствиям.

1. За несанкционированное изменение конфигурации квартиры выпишут штраф — до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
2. Они будут обязаны вернуть комнату в исходное состояние (как в техпаспорте БТИ).

Невыполнение судебного решения чревато более суровыми санкциями. Одно из них — продажа жилья с аукциона. Как только квартира будет продана, хозяин и его семья окажутся на улице. Подобные примеры уже есть в судебной практике.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Судебная практика

Окончательное решение суда зависит не только от характера перепланировки, но и от заключения обследования здания. Суд только анализирует результаты проверки. Нет смысла пытаться узаконить изменения, которые явно не соответствуют СНиПам, строительным нормам и местным нормам.

Примеры из судебной практики:

Также вы можете ознакомиться с разъяснениями Верховного Суда РФ о том, в каких случаях не удастся узаконить перепланировку квартиры. Например, если площадь помещения увеличилась в 3 раза или соседи по комнате не согласились.

Ответы юриста на частные вопросы

Могу ли я продать квартиру с незаконной перепланировкой? Или нужно будет сначала оформить изменения в судебном порядке? Закон не запрещает продажу квартир с незаконной перепланировкой. В этих нюансах продавец и покупатель соглашаются друг с другом. Если вы найдете человека, готового купить квартиру с несанкционированным изменением конфигурации, возможно, нет необходимости в судебном оформлении перепланировки. Но следует быть готовым к тому, что покупатели попросят скидку.

самовольные изменения квартиры лучше узаконить в суде и не беспокоиться о последствиях. Кто оплачивает экспертизу перепланировки квартиры? Расходы на судебно-медицинскую экспертизу несет истец, если он подал конкретный запрос. Суд решил вернуть квартиру в то состояние, в котором она была до перепланировки. Могу ли я обжаловать решение суда, если я с ним не согласен? Да, если вы не согласны с решением суда, вы можете подать апелляцию в вышестоящие инстанции. Для этого отводится 30 дней, по истечении которых решение суда вступает в силу и право на обжалование утрачивается.

Апелляционную жалобу необходимо подать в тот же суд, который принял первоначальное решение об отказе в сохранении перепланировки — город или район (ч. 1 ст. 321 ГПК РФ). Судья проверит правильность поданной жалобы и направит ее в апелляционную инстанцию. Например, областной или районный суд. Можно ли через суд узаконить перепланировку дома? Да, можно — аналогично процедуре оформления перепланировки квартиры.

В случае с частным домовладением все намного проще. Нет необходимости подстраиваться под нужды многоквартирного дома или учитывать интересы соседей (вверху и внизу). Можно смело менять кухню и гостиную — и никаких нарушений в этом суд, скорее всего, не найдет.

Заключение эксперта

Теперь вы знаете, как оформить перепланировку квартиры и дома через суд.

Вкратце, о чем статья:

1. Обращение в суд считается крайним средством легализации перепланировки. Для начала стоит дождаться решения администрации.
2. Истцу необходимо подготовить проект, технический отчет, документы на квартиру, свидетельство о регистрации и жалобу. Госпошлина за подачу жалобы составляет 300 рублей.
3. Дела о сохранении перепланировки рассматриваются городскими и районными судами.
4. Суд может назначить строительную и техническую экспертизу — на основании этого принимается решение оставить квартиру в перепланированном состоянии.
5. Снос несущих стен, перенос «заболоченных земель» и изъятие предметов общего пользования относятся к запрещенным работам и не могут быть узаконены даже в суде.
6. Если суд откажет в легализации, нужно будет вернуть макет в первоначальный вид.
7. Независимо от решения суда, собственнику придется заплатить штраф за незаконную перепланировку.

Легализация смены квартир в судебном порядке — дело сложное. Поверхностных знаний может быть недостаточно. Чтобы не тратить зря время и деньги, лучше заранее проконсультироваться с юристом. Он подскажет, реально ли оформить перепланировку квартиры через суд, поможет составить иск, собрать документы и подать апелляционные жалобы. Свяжитесь с нами, консультации бесплатны!

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос