Как узаконить перенос кухни: порядок и особенности согласования

Вместе с пристройкой идет перенос кухни в другое помещение. Закон допускает такую ​​возможность, но с рядом ограничений и запретов. Кухню можно перенести в прихожую, кладовую и даже в гостиную. Но перед началом работ в обязательном порядке необходимо составить проект и учесть тонкости перепланировки. Например, учитывать расположение помещений в квартирах вверху и внизу.

Подумайте, куда можно перенести кухню, в чем могут быть трудности, и как правильно скоординировать переезд в другие комнаты.

Куда можно перенести кухню при перепланировке квартиры

Есть несколько вариантов и каждый из них имеет свои особенности. Мы анализируем наиболее распространенные согласно законодательству.

В жилую комнату

По общим правилам, запрещается переносить кухню в жилую зону.

Это требование четко прописано в пункте 24 Постановления Правительства Российской Федерации от 25.07.2012 г. 47. В строительных нормах и правилах есть дополнительное ограничение, а именно запрещается перенос кухни в жилую комнату в соответствии с п. 9.22 СП 54.13330.2016. Так как перенесенная кухня будет выше гостиной соседей. Наблюдается явное ухудшение жилищных условий другой семьи.

Когда разрешено перенести кухню в гостиную:

1. Квартира находится на первом этаже (только под цокольным этажом).
2. Под квартирой, куда вы хотите перенести кухню, нет людей. Например, ниже магазин, бар, салон красоты, парковка или нежилое помещение. При этом упоминания о нарушении СНиП и СанПиН нет.
3. Электрическая плита вместо газовой. Дело в том, что газовую плиту нельзя переносить в гостиную из соображений безопасности. Максимум, что можно сделать при перепланировке газифицированной кухни, — это сделать проем в несущей стене с гостиной, затем установить дверь.
4. Наличие не менее двух комнат, одна из которых 16 кв. В однушке кухню нельзя переносить в жилое пространство. Переместив кухню на место, можно сделать только нежилое помещение, например, студию. И действительно, официального проживания в 1-комнатной квартире не будет — это не согласовано в администрации.
5. Плиту и раковину можно оставить на одном месте, а обеденную зону можно перемещать по комнате.

Другой вариант — как согласовать перенос из столовой в спальню или гостиную. Для этого живущий внизу сосед должен выполнить идентичную перепланировку. То есть узаконить перенос кухни в комнату. А в случае вашей переделки новообразованная кухня будет не над гостиной вашего соседа, а над его кухней. С такой идеей сложно согласиться. Как минимум, у соседа должна быть проведена перепланировка по всем правилам.

В коридор

гораздо проще перенести кухонную зону в прихожую или коридор. Это позволяют и строительные, и санитарные нормы. Лишь бы был грамотный проект перепланировки.

Но и здесь есть пределы:

1. Минимальная площадь в коридоре — 5 квадратных метров. Это требование при обустройстве кухонной ниши. На практике из-за небольшой площади прихожей сделать кухню из прихожей в квартире-студии сложно.
2. Не перемещайте газовую плиту в коридоре.
3. Обязательное условие — наличие естественного света на кухне. Эти правила ранее были закреплены в пункте 9.12 СП 54.13330.2016 СНиП 31-01-2003 и в пункте 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10. С 1 марта 2021 года вступил в силу новый СанПиН, где также отмечается этот регламент. В коридорах нет окон, но можно установить стеклянные двери, чтобы свет попадал на кухню из других комнат.

Превратить в кухню можно не только коридор, но и другие нежилые помещения в квартиру. Например, кладовая, гардеробная и вся часть встроенного шкафа.

В ванную и туалет

недопустимо расширять кухню и вообще переносить в ванную. Хотя ванная и туалет тоже «влажные зоны». Строгий запрет установлен п. 9.25 СП 54.13330.2016 (с 1 марта 2021 г. — новый СанПиН).

Исключение! Если квартира находится на последнем этаже, вместо ванной и туалета можно оборудовать кухню. Соседского санузла наверху больше не будет. В результате не нарушаются санитарные нормы.

На балкон

Категорический запрет распространяется на обустройство кухонь на балконе.

Лоджия и балкон — «холодные зоны». Там нет отопления. В связи с этим нельзя размещать на балконе жилые комнаты, кухни и санузел. Любые мероприятия по перепланировке, если они будут выполнены, будут считаться несанкционированными.

Как согласовать перенос кухни в жилую комнату или коридор

Теперь рассмотрим юридическую процедуру согласования переноса кухни в пределах одной квартиры.

Алгоритм действий

Перед тем, как приступить к перепланировке, следует проконсультироваться с архитектором и инженерами. Они подскажут, можно ли сделать кухню в другой комнате. Только после этого следует разработать проект и представить его на утверждение.

Процедура:

1. Заказывайте документы в БТИ. Для перепланировки вам понадобится свидетельство о регистрации или две его составляющие: план этажа и пояснение к квартире.
2. Заключаем договор на изготовление проекта. Разработкой занимаются компании, имеющие разрешение СРО. Без такого разрешения составленный проект не будет принят администрацией. Все нюансы необходимо учитывать в проекте. Также может быть запрошено техническое заключение дизайнера.
3. Обратитесь в МФЦ. Проект и документы на согласование переноса кухни в комнату обычно подаются через Центры «Мои документы». В Москве с августа 2020 года только в электронном формате через сайт Мэра Москвы.
4. Получить разрешение (приказ) на перенос кухни в нежилое помещение. Необходимо забрать в МФЦ.
5. Переместите кухню. Для этого потребуется обустроить новое место, протянуть инженерные коммуникации, подключить их к вентиляции и канализации.
6. Пригласите комитет по обзору. В результате переноса кухни в комнату необходимо сдать работу. Для этого через МФЦ снова подается заявка на выдачу акта о выполненной перепланировке. Через некоторое время с вами свяжется ответственный инженер и согласовывает дату приезда комиссии.
7. Сдача объекта. Инженер жилищной инспекции выезжает на объект. Он проверит обоснованность переноса кухни на новое место, соответствие работ проекту, соответствие СНиП, СанПиН, ГОСТ и другим локальным нормам. При отсутствии отклонений составляется акт перепланировки и / или выполненной реконструкции. Этот акт должен быть подписан менеджерами, после чего копия документа будет передана собственнику квартиры.
8. Обновите лист данных. С выданным актом следует обращаться в БТИ, где пишется вопрос о приглашении техника. Специалист снимет мерки и отправит их в бюро. На основании замеров БТИ подготовит новое регистрационное свидетельство на квартиру, где кухня будет в коридоре или гостиной.
9. Обновите кадастровую информацию. Для этого нужно зайти в МФЦ и написать заявку на приглашение от инженера земельного кадастра. Он зафиксирует перенос кухни и составит технический план. Кроме того, на его основе информация будет внесена в земельный кадастр недвижимости. У собственника должна быть актуальная выписка из ЕГРН.

Независимо от того, куда вы переносите кухню: в хрущевке, сталинке или в новостройке, процедура согласования одинакова.

Документы

Список документов может быть разным, в зависимости от того, что и как вы пытаетесь согласовать с администрацией.

Основной пакет документов:

Помимо проекта перепланировки есть договор авторского надзора, свидетельство о допуске в СРО и другие документы. Также в некоторых случаях может потребоваться техническое заключение (ТЗ). Изготовлен тем же дизайнером. Но если при ремонте пострадали несущие стены, необходимо обратиться к автору проекта дома на ТЗ. Например, в Москве это ОАО «МНИИТЭП.

Сроки оформления

Максимальный срок рассмотрения заявления жилищной инспекцией — 45 дней. На практике это может быть быстрее. Или, наоборот, могут увеличить сроки.

Стоимость

Согласование переноса кухни в другую комнату — бесплатно.

Большая часть затрат идет на изготовление проектной документации. Стоимость одного проекта от 5000 рублей. Сложные архитектурные решения могут стоить 70 000 рублей. Стоимость зависит от региона, сложности идеи, типа и серии дома, воздействия на несущие стены и других факторов.

Заказ документов в БТИ обойдется от 5000 рублей, выписка из ЕГРН — от 460 рублей, нотариальные доверенности — от 1000 рублей и выше.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку или перенос кухни

Завершенная перепланировка, на которую не было получено разрешение администрации, считается несанкционированной. Уже выполненный ремонт можно легализовать только задним числом. В Москве через МЖК, а в регионах только через суд.

Вкратце процедура выглядит так:

1. Закажите техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
2. Обращаться в суд с иском о сохранении перепланировки.
3. Участие в судебных слушаниях. Ответчиком по заявлению будет Департамент архитектуры или Жилищная инспекция.
4. Получите решение суда.
5. Легализация передачи кухни в ИТВ и Росреестр.

Оставить квартиру в перепланированном состоянии — это право, а не обязанность суда. Если хозяин допустил грубые ошибки и нарушил правила, суд пополам не соблюдает. В этом случае виновная сторона будет вынуждена вернуть жилье в исходное состояние. То есть перенести кухню на старое место. Затраты на восстановление чрезвычайно высоки.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Штраф за перенос кухни в жилую комнату

Незаконная перепланировка считается нарушением. Тот, кто сделал это без разрешения, наказывается одним рублем.

Штраф за самовольный перенос кухни, например, в гостиную или коридор — от 2000 до 2500 рублей (часть 2 статьи 7.21 Кодекса). Суммы небольшие, но на этом расходы не заканчиваются.

Если перепланировка нерегулярная, вам дадут приказ вернуть квартиру в прежнее состояние. Срок исполнения — примерно 3 месяца. Если проигнорировать требование жилищной инспекции, дело будет передано в суд. А суд может выставить квартиру на аукцион. В этом случае хозяин рискует остаться без крова. Суровое наказание применяется только к упорным нарушителям.

Ответы юриста на частные вопросы

можно ли в квартире совместить кухню с гостиной? Да, полноценная интеграция кухни со спальней возможна только с электроплитой. В этом случае закон разрешает демонтировать перегородку между кухней и гостиной. Если плита газовая, исследование проводить нельзя. Но можно сделать проем в несущей стене и установить в него раздвижные или распашные двери. Мы хотим переместить газовую трубу внутрь кухни. Куда пойти и что делать? Перемещение газовой плиты требует обязательного согласования с газовой службой. Есть возможность перемещать пластину на строго заданное расстояние. Длина трубы, идущей от трубы до печи, всего 4 метра. Если нужно перенести газовую плиту дальше, на практике это не всегда возможно. Например, запрещается проводить коммуникации через гостиную. Самый простой способ — заказать работу в газовой службе. Так что проблем со сделкой быть не должно. Можно ли перенести кухню в гостиную, если соседи внизу напишут заявление о согласии? Нет. Раньше этот вариант работал на практике. Теперь чиновники больше не выдают разрешение на перенос кухни при наличии нотариально заверенного заявления от соседей о добровольном ухудшении жилищных условий. Новый дом, в котором мы купили квартиру, имеет свободную планировку по желанию заказчика. Можем ли мы сделать кухню там, где хотим? Нет. Концепция «свободного планирования» — это маркетинговый ход разработчика. Хотя квартиры сдаются без внутренних стен, зоны обособлены и служат своему назначению. Узнать, где находится кухня, а где ванная, можно по архитектурным чертежам. Авторское представление о доме нарушать нельзя. Жилищная инспекция не утвердит расположение кухни в том месте, где по проекту должна быть гостиная или ванная комната.

Заключение эксперта

Дипломная работа по основным вопросам:

1. Прямого запрета на перемещение кухни внутри квартиры нет.
2. допускается размещение кухонного пространства в нежилой зоне (как вариант — в коридоре или в шкафу).
3. Кухню нельзя переносить в гостиную. Как исключение — квартиры на первом этаже.
4. категорически запрещается делать кухню на лоджии и балконе — это «холодные зоны».
5. Работы по переносу кухонь в комнаты согласовываются с жилищным управлением. В противном случае собственник будет оштрафован и обязан вернуть макет на место.
6. Вариант переноса кухни в квартиру-студию реализовать крайне сложно. Проще в 2-х и 3-х комнатных квартирах.

Согласование перепланировки предполагает взаимодействие с ИТВ, газовой службой, ЕГРН, администрацией. На этом этапе могут возникнуть юридические трудности. Например, чиновники отказывают в выдаче разрешения или не принимают документы. Для решения сложных вопросов лучше всего проконсультироваться с юристом. Самый простой способ — связаться с юристом на нашем сайте по телефону. Специалисты ответят на любые вопросы о праве в сфере недвижимости.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос