Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Самый главный вопрос для покупателя — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно и в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их найти? Ответы на эти вопросы вы найдете в этой статье.

Содержание

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке
Выписка из ЕГРН
Правоустанавливающие документы на квартиру
Выписка из домовой книги
Паспорт собственника
Доверенность
Технический паспорт квартиры
Согласие супруга на сделку
Сведения об отсутствии долгов
Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?
Документы о застройщике
Документы об объекте строительства
Выписка из ЕГРН при долевом строительстве
Порядок запроса документов
Через Госуслуги
Через МФЦ
На сайте Росреестра
В отделении Росреестра
Заключение Эксперта
Ответы юриста на частые вопросы

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры в вторичке необходимо ответственно подойти к проверке документов на недвижимость и по отношению к ее продавцу.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, необходимо предварительно заказать выписку из ЕГРН. Он содержит основные данные, необходимые для первоначальной проверки сайта. Изучив документ, вы сможете определиться с дальнейшим алгоритмом сделки.

Тип декларации	Содержание	Что искать	Способ получения	Цена
Простой	Кадастровый номер	Он должен совпадать с номером в базовых документах	Росреестр	В бумажном формате 460 руб
Описание объекта: адрес, площадь, название, назначение, этаж	Необходимо указать, что помещение жилое. Показанная площадь и фактическая площадь должны совпадать
Кадастровая стоимость	На его основе будет рассчитываться налог на имущество (0,1% при стоимости до 10 млн руб.)	MFC
Дата регистрации права	Он должен совпадать с датой на титульном листе.	Сайт Росреестра	Электронный модуль 290 руб
Тип недвижимости	При разделении собственности договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению	Общественные услуги
Расширенный	Дополнительная информация	Должен иметь хорошую репутацию с документом, удостоверяющим личность / конституционными документами. Все собственники должны присутствовать при сделке или их намерение продать должно быть нотариально удостоверено. Если среди владельцев есть несовершеннолетние, для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства.	Росреестр	В бумажном формате 870 руб
ФИО собственника / наименование юридического лица
Документ, по которому зарегистрировано право		MFC
Обязательства, ограничения (ипотека, арест, залог, запрет, аренда), срок их действия	Возможность / невозможность операции зависит от вида обременения	Сайт Росреестра	Электронная форма 350 руб
Технический план	Несоответствие плана фактическому расположению может свидетельствовать о перепланировке	Общественные услуги
Информация о передаче прав	Детали объекта	Частая смена собственника может свидетельствовать о мошеннических схемах, наличии скрытых проблем с квартирой	Росреестр	В бумажном формате 460 руб
Информация обо всех владельцах	MFC
Причины смены собственника	Сайт Росреестра	Электронный модуль 290 руб
Общественные услуги

Размер платы за поставку выписок из ЕГРН установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 г. 291.

Образцы запросов на выписку из ЕГРН:
alt: Запрос на предоставление информации, содержащейся в USRN

Запрос на предоставление информации, содержащейся в USRN — скачать форму в формате xls

Консультация по оформлению документа

Правоустанавливающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы включают документы, объясняющие, как собственник получил право на жилище.

Этот документ может быть:

контракт на продажу;

свидетельство о праве наследования;

договор приватизации;

договор дарения;

бартерный договор;

арендовать;

справка из жилищного кооператива об уплате таксы;

договор долевого участия в строящемся капитале;

договор уступки (уступки прав);

суждение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений или они должны быть нотариально заверены.

Выписка из домовой книги

Продавец также должен предоставить выписку. Обратите внимание на дату получения декларации, она не должна быть старой. Непосредственно перед транзакцией продавец должен предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица были удалены.

Паспорт собственника

Продажа недвижимости мошенниками может осуществляться по поддельным или украденным документам, удостоверяющим личность. Проверить срок действия паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представитель собственника является доверенным лицом, будьте уверены в его авторитете. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы раз встретиться с владельцем и выяснить его намерения.

Если это невозможно, подлинность документа можно проверить на сайте Нотариальной палаты. Информация предоставляется бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в регистрационном свидетельстве должен соответствовать фактическому расположению комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть неточности, это свидетельствует о проведенной перепланировке.

Если покупатель приобретает квартиру с незаконной перепланировкой, ему придется решать эту проблему. Нет гарантии, что можно будет легализовать, если, например, перепланировка коснулась несущих конструкций квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Посмотрите на штампы в вашем паспорте, свидетельстве о браке или свидетельстве о разводе. Даже если брак уже расторгнут, но имущество было приобретено в браке, необходимо запросить согласие супруга.

Сведения об отсутствии долгов

Продавец должен предоставить информацию об отсутствии коммунальных долгов. Однако, помимо долгов за коммунальные услуги, у продавца могут быть и другие долги перед кредиторами. В этом случае взыскание может быть наложено на имущество продавца.

Информацию о наличии или отсутствии производства по взысканию долгов против продавца вы можете найти в банке по взысканию долгов. Информация предоставляется бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность причин ее строительства.

Начните с проверки разработчика в списке надежных компаний в Интернете. Если застройщик имеет положительную репутацию, можно переходить к изучению документов.

Отношения между покупателем и заказчиком регулируются федеральным законом № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о заказчике и строительной площадке должен быть бесплатным и предоставляться любому лицу (ст. 20 ст. 21 Федерального закона № 214).

Документы о застройщике

Список необходимых документов:

устав (последняя редакция) — основной документ, содержащий сведения об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;

свидетельство о государственной регистрации;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

годовые отчеты, финансовая отчетность, аудиторские отчеты.

Необходимо предоставить оригиналы документов или заверенные копии. Имя разработчика и реквизиты должны быть одинаковыми во всех документах.

Документы об объекте строительства

Список документов для проверки:

разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);

форма договора, который заканчивается участием в долевом строительстве;

документы на право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство;

проектная документация, а также документы по характеристикам строящихся объектов, благоустройства территории, подключения к служебным сетям;

график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);

информация о размере платы за дошкольное образование;

информация о банке для открытия счетов с ограниченным доступом (счет на имя акционера для расчетов по DDU);

информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основная информация в декларации долевого строительства:

адрес, площадь земли под строительство;

информация о правообладателе;

обременения, ограничения прав;

количество зарегистрированных дошкольных учреждений;

по судебным искам;

на правах застройщика на строительство.

выдержку можно получить, обратившись в филиал Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через госуслуги. Стоимость в электронном формате — 820 рублей, в бумажном — 1740 рублей.

Основные документы относительно застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фото или онлайн-трансляция) должны быть размещены на сайте застройщика.

Порядок запроса документов

Есть несколько способов запросить официальные выписки USRN в электронном или бумажном формате.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госслужбы, вам необходимо:

перейти в каталог услуг;

перейдите на вкладку «Авторитет»;

выберите «Росреестр»;

выберите из списка услуг «Предоставление информации, содержащейся в ЕГРН»;

найдите нужный тип декларации;

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую декларацию, вам необходимо:

обратиться в филиал МФЦ;

предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность — если действует представитель);

получить квитанцию о приеме документов;

проверить наличие документа на сайте отделения МФЦ (по номеру квитанции);

собрать готовую выписку со счета (оформить за 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Чтобы получить выписку через сайт, вам необходимо сделать следующее:

при выборе способа подачи заявки необходимо авторизоваться на сайте Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте госуслуг);

введите пароль и авторизуйтесь, подтвердите предоставление прав доступа;

предоставить права доступа к своей учетной записи;

в разделе «Удобно» в полном списке услуг выберите «Получить информацию USRN»;

заполнить и подать заявку;

сохранить присвоенный номер и код (они будут запрошены при загрузке выписки со счета);

произвести оплату госпошлины после появления в личном кабинете значка «Платеж ожидает;

скачать готовую выписку со счета по номеру и коду (оформить за 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

вы можете получить выписку в отделении Росреестра, предоставив следующие документы:

запрос на выписку;

заграничный пасспорт,

титул собственности на квартиру;

квитанция об оплате госпошлины;

доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде — электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Срок получения выписки — 3 дня (п.9 ст. 62 Федерального закона № 218).

Устали читать? Подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

проверить благонадежность застройщика можно, изучив его учредительные документы и документы на объект строительства.
Основным документом, содержащим информацию о квартире и ее правообладателе, является выписка из ЕГРН.
Бумажные и электронные декларации имеют одинаковую юридическую силу.

На первый взгляд, оценить юридическую чистоту купленной квартиры несложно. Однако в действительности бывают случаи, когда в хитрости может разглядеть только опытный юрист. Юристы на нашем сайте помогут избежать сложностей при покупке жилья. Оставьте заявку и вы получите консультацию в кратчайшие сроки.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос

Ответы юриста на частые вопросы

Получила выписку из ЕГРН на купленную квартиру. На странице, где представлен план этажа, план самой квартиры не виден. Какой документ мне заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ можно получить только у собственника.

Что можно заказать выписку из ЕГРН, если объект еще строится? Кадастровый номер земли знаю.

вы можете заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах на участие в долевом строительстве. В нем вы найдете информацию о застройщике, залоговых правах, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Скажите, мы покупаем трехкомнатную квартиру в ипотеку. Банк запрашивает выписку из ЕГРН. Требуется ли выписка по каждому собственнику отдельно?

Если все собственники продают квартиру вместе, достаточно будет заявления. Содержит информацию обо всех правообладателях.

Где взять кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи?

С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Перед заключением договора вы можете заказать обновленную выписку по счету. Это можно сделать в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или в госуслугах.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о праве собственности на квартиру. Можно ли без этого документа заключить договор или нужно его восстанавливать?

Свидетельства о праве собственности не выдавались с июля 2016 года. Сбрасывать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выдержку из ЕГРН.