Покупатель или поверенный, сопровождающий сделку, должен проверить квартиру на предмет залогового права. Это позволит избежать риска потери денег и судебных тяжб, если недвижимость находится в залоге, там проживают арендаторы или третьи лица могут запросить это. Рассмотрим, какие бывают ограничения, чем они чреваты для покупателя и как можно контролировать жилье.
Виды обременений
Хлам — это юридический институт, существенно ограничивающий права собственника на распоряжение недвижимостью. Он вводится по запросу собственника или по инициативе банка, государственного или муниципального органа и почти всегда регистрируется в Росреестре. Пока существуют ограничения, собственник не имеет права дарить, менять или продавать недвижимость.
Обременение прав на недвижимое имущество может быть разным:
- Взаимный. Хозяин покупает квартиру в ипотеку или берет ссуду под залог недвижимости. В обоих случаях, пока долг не будет полностью погашен, он передается в залог банку. Он не может быть продан, отдан или изменен без согласия кредитора.
- Стоп. Данное ограничение вводится в действие решением суда, судебных приставов, если у собственника есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, налогов и других обязательств. В Росреестре это отражено как запрет на регистрационные действия.
- Доверительное управление. Здесь назначается управляющий, фактической передачи права собственности не происходит. Это типично для собственника, который проходит процедуру банкротства, устанавливает опеку или траст и наследует.
- Арендовать. Собственник заключает договор ренты с третьим лицом, в пользу которого недвижимость продается после смерти собственника. Договор подлежит регистрации.
- Арендовать. Собственник имеет право сдавать квартиру в аренду. Учитывается, если арендаторы арендуют жилплощадь на срок от 1 года и более.
Примечание! Во всех случаях последствия покупки квартиры с залоговым залогом разные. В договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что продавец гарантирует отсутствие ограничений. В этом случае, если возникнут проблемы, он ответит.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае
Риски покупки квартиры с обременением
Если квартира находится под арестом, заложена, передана по аннуитетному договору или сдана арендаторами на срок от 1 года и более, находится в доверительном управлении, информация об этом будет в Росреестре. Регистратор просто не зарегистрирует сделку. Покупатель потеряет залог, который обычно выплачивается продавцу перед отправкой документов в Росреестр или МФЦ. Вам придется расторгнуть договор и собрать деньги через суд.
сложнее, если люди живут в квартире с заключенным договором аренды сроком до одного года. Покупателю придется дождаться истечения срока контракта. Но продавец может его расторгнуть по согласованию с работодателем. В этом случае необходимо указать в договоре купли-продажи, до какой даты необходимо освободить жилье.
Если человек купил квартиру и обнаружил, что в ней проживают арендаторы, которые не расторгают договор аренды, его действия полностью законны. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности не является основанием для расторжения договора аренды. После продажи меняется только арендатор. Можно попытаться разрешить ситуацию мирным путем, но в случае разногласий придется обращаться в суд.
В целом покупка жилья с обременениями давит на покупателя:
- Потеря депозита.
- Проблемы с арендаторами.
- Отказ в регистрации смены собственника.
Совет: перед заключением договора купли-продажи лучше всего осмотреть недвижимость лично или попросить помощи юриста. Юридическое сопровождение сделки от хорошего юриста сводит к минимуму все риски.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)
Задайте вопрос
Как и где проверить квартиру на обременение?
Вы можете получить информацию о площади квартиры практически мгновенно, не выходя из дома. Для этого достаточно использовать любой удобный способ:
- Проверить онлайн.
- Закажите выписку из ЕГРН.
- Доверьте чек банку в случае ипотеки.
обязательно изучать документы продавца даже при осмотре квартиры. Перед подписанием договора он должен предоставить все документы, подтверждающие отсутствие долгов и ограничений.
Проверка онлайн
Узнать об обременении объектов недвижимости можно с помощью услуги «Справочная информация». Для получения информации нужно перейти на страницу. Управление доступно тремя способами:
- По кадастровому номеру.
- По адресу.
- По номеру права или ограничения.
После ввода данных просто нажмите «Сформировать запрос». На экране сразу отобразятся дата кадастровой регистрации, кадастровый номер и стоимость, форма собственности, дата регистрации собственности и дата применения ограничений, а также вид обременения.
Важно! Услуга предоставляется бесплатно. Количество запросов не ограничено.
Юридическая консультация: не стоит слишком полагаться на этот метод проверки. Росреестр не обновляет сразу информацию в электронной базе на сайте и может оказаться, что по старой информации ограничений нет, а на самом деле они есть. В моей практике был случай, когда была куплена квартира со следом. Покупатель закрыл долг продавца увеличением депозита, банк снял ограничение за три дня, но информация о нем оставалась на сайте несколько месяцев, хотя сделка уже была зафиксирована.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)
Задайте вопрос
Заказ выписки из ЕГРН
Расширенную информацию можно получить, заказав выписку из USRN в МФЦ или через сервис «Получить информацию из USRN». Там информация обновляется практически мгновенно.
Что нужно для того, чтобы заказать выписку из МФЦ:
- Запишитесь на прием через сайт отдела.
- Придите в МФЦ с паспортом и заполните заявление на выдачу выписки, оплатите госпошлину — 870 руб.
- Получите выписку через 5-7 дней.
Заказать онлайн-выписку проще:
- Форма для запроса информации заполняется. Достаточно адреса или кадастрового номера квартиры.
- Вводятся данные заявителя и адрес электронной почты, куда будет доставлен документ.
- Заявка отправлена на проверку. Через несколько часов заявитель будет уведомлен о необходимости оплаты.
- Оплачена госпошлина — 350 руб.
Выписка будет готова в течение трех дней, на вашу электронную почту будет отправлено сообщение от Росреестра. Вам необходимо перейти по ссылке и ввести код доступа. Документ будет загружен на ваш компьютер.
Официальное уведомление: информация загружается в архив из нескольких файлов, большинство из которых имеют формат xml и могут быть недоступны для чтения. Для их просмотра необходимо воспользоваться услугой «Электронный документооборот». Формируйте выписки в печатном виде.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)
Задайте вопрос
Важно! При желании вы можете заказать доставку бумажной выписки через Почту России, получить ее в офисе Росреестра или через выездную службу.
Проверка документов продавца
Это не самый надежный способ проверить габариты квартиры, но перед сделкой необходимо изучить документы. Продавец должен заказать выписку из ЕГРН, срок ее действия — 1 месяц. Но на самом деле в этот период с домами может случиться все, что угодно. Лучше всего, чтобы покупатель сам заказал документ, хотя бы в электронном формате, непосредственно перед заключением сделки.
Какие документы нужно проверить, помимо декларации:
Эти документы не отражают наличие зарегистрированного ограничения, но обычно требуются для формулирования денежно-кредитной политики и проведения транзакции.
Проверка банком
Если покупатель подписывает квартиру в ипотеку, банк может самостоятельно проверить ее на юридическую чистоту. В будущем он будет залогодержателем, и для него крайне важно, чтобы клиент приобрел «чистое» жилье. Проверка обычно поручается страховой компании.
Сотрудники выяснят, занята ли квартира, правильно ли продавец провел и подготовил документы. Если вам нужна более глубокая проверка, лучше всего обратиться в юридическую фирму. Хороший юрист всегда узнает, может ли третье лицо претендовать на недвижимость и оспорить сделку, если собственник причастен к банкротству, и прояснит другие детали, которые имеют юридическое значение для клиента.
Проверка зарегистрированных граждан
Продавец сам должен предоставить выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных лиц в квартире, выставленной на продажу. Если он отказывается его выдавать, об этом следует предупредить.
Выписка из домовой книги составляется в Великобритании или ТСЖ, также ее можно получить в МФЦ. Выдается только собственнику или лицу, зарегистрированному на жилую площадь. Покупатель не может заказать его самостоятельно.
Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Ответы юриста на частые вопросы
Как проверить, сняли ли обременение с квартиры?
вы можете воспользоваться онлайн-сервисом, но база данных обновляется очень редко, часто не работает должным образом. Информацию о номере заявки на снятие залогового права лучше всего уточнить по телефону горячей линии Росреестра: 8-800-100-34-34. Альтернативный вариант — заказать электронную выписку по счету, но вам придется подождать несколько дней.
Сможет ли агент по недвижимости узнать, есть ли в квартире беспорядок?
Да, агент по недвижимости может узнать площадь объекта, проверив его любым удобным способом. Все зависит от содержания договора: некоторые агенты по недвижимости только помогают в поиске жилья, но не занимаются проверками.
Как проверить дом и участок на предмет беспорядка?
Вы можете использовать любой из вышеперечисленных способов. Все объекты недвижимости, независимо от их типа, проверяются одинаково.
По результатам онлайн-проверки выяснилось, что имущество обременено запретом. Как узнать, кто наложил отпечаток на квартиру?
Вам необходимо заказать расширенную выписку по счету. Там будут указаны реквизиты документа и основание, на котором наложено ограничение. Обычно так отражается запрет судебного пристава на регистрационные действия.
Собираюсь покупать квартиру, занята у банка. Покрою долг продавца большим залогом. Обязательно ли указывать это в договоре купли-продажи?
Да, конечно. В DCT указывается сумма депозита и часть, которая будет передана продавцу после регистрации. При регистрации транзакции необходимо внести остаток денег, взять квитанцию у продавца и отправить в Росреестр. Перед отправкой квитанции имущество будет передано в залог прежним владельцем.
Заключение эксперта
- Проверка квартиры на предмет беспорядка по адресу или другой политике хотя бы онлайн — один из самых важных шагов в подготовке сделки для покупателя.
- Покупая недвижимость и не проверяя ее на наличие ограничений, покупатель рискует как минимум одним залогом, максимум — полной суммой, отданной продавцу за квартиру.
- лучше всего проверить жилье на предмет захламленности самостоятельно и не доверять продавцу. Покупатель сам может запросить выписку из ЕГРН, в которой будет указано наличие или отсутствие ограничений, информацию о владельце и другую информацию, важную для сделки.
