Госавтоинспекция МВД России
Гильдия Российских Адвокатов
Российский Союз Автостраховщиков
Мы уже проконсультировали более 30000 человек

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми регулируется положениями гл. 30 ГК РФ и иных законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения от органов защиты, для покупателя — рисками, при которых ПрЭП может быть признан недействительным в случае нарушения прав ребенка. Рассмотрим, каковы особенности передачи недвижимого имущества несовершеннолетним, как получить разрешение органа опеки и попечительства, каковы требования и как поэтапно разработать денежно-кредитную политику.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенок старше 14 лет и является единственным владельцем квартиры или доли в ней, он подписывает DCT сам, но с письменного согласия родителей или других законных представителей. Только родители или представители осуществляют сделки с детьми младше 14 лет. Лицо приобретает полную дееспособность только по достижении 18-летнего возраста, поэтому чьего-либо согласия не требуется.

Есть и другие характеристики, которые важно учитывать при планировании продажи детской собственности:

  • требуется разрешение надзорного органа. Если не получен, транзакция может быть оспорена в будущем. Это большой риск для покупателя.
  • Если несовершеннолетний младше 18 лет, но был объявлен полностью правомочным в связи с вступлением в брак или эмансипацией, согласия на опеку не требуется.
  • Родители или приемные родители выступают в качестве законных представителей. Если ребенок остался без попечения родителей, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или опекун (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны быть задокументированы. Для родителей это паспорта, опекуны и попечители — документы, выданные отделом опеки, усыновители — свидетельство об усыновлении.
  • Право собственности DKP на несовершеннолетнего должно быть нотариально удостоверено. Росреестр не зарегистрирует договор без его подписи.
  • Опекун или попечитель не могут выступать в качестве покупателя в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п. 3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом ведомства».
  • Если маткапитал использовался для покупки квартиры для продажи или погашения ипотеки, необходимо выделить акции всем членам семьи (ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «Направление маткапитальных фондов на благоустройство»). Условия В случае его отсутствия последующая продажа может быть оспорена.
  • Вывод: продажа детской квартиры строится по стандартному сценарию, но обязательно получение разрешения органа опеки и попечительства, а также заверение договора.

    Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

    Как получить разрешение органа опеки?

    Прежде всего, необходимо получить предварительное разрешение (статья 12 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Желательно сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может оказаться, что один сотрудник даст предварительную авторизацию, а потом на завершающем этапе будет присутствовать другой сотрудник, от которого он откажется. Лидер, с большой долей вероятности, человек более опытный, и вряд ли его мнение изменится.

    Предварительное разрешение выдается в течение 15 дней с даты подачи родителем заявления о его освобождении. После этого вам понадобится:

    1. Найдите другую недвижимость, где ребенку будет выделена доля не меньше выставленной на продажу квартиры. Если он единственный собственник, то другое жилье также должно принадлежать только ему, в противном случае опекун сочтет операцию вредной для его интересов и не выдаст разрешение.
    2. Заключите с продавцом предварительную денежно-кредитную политику на замену жилья.
    3. Собрать документы и передать на рассмотрение.
    4. Получить разрешение и заключить с продавцом основную денежную политику, переоформить недвижимость на ребенка.
    5. Продам квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

    Примечание! Оформлением разрешения может позаботиться только один из родителей, наличие обоих в опеке необязательно. Только заявление подается вместе, даже если они в разводе. Заявление одного из родителей допускается, если оно имеет уникальный статус, другой родитель лишен родительской ответственности, умер, исчез или находится в розыске.

    Документы

    При обращении в орган опеки и попечительства вам понадобятся:

  • Совместное заявление на авторизацию от обоих родителей;
  • Заявление на ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителя;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт для детей от 14 лет;
  • Свидетельство о браке или разводе (при наличии).
  • Также потребуются документы на квартиру, которую предполагается продать. Это справка об отсутствии задолженностей за жилищно-коммунальные услуги, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий основание возникновения недвижимости.

    Служба опеки также запросит документы у продавца квартиры, которая покупается для ребенка, а не продается. Вам понадобятся его паспорт, предварительный DCT, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, выписка из домовой книги. Если у жилой площади два собственника и они супруги, предоставляется свидетельство о браке.

    Требования органа опеки

    Опека предъявляет определенные требования к предоставляемому взамен имуществу, чтобы не ухудшить материальное положение ребенка.

    Что обычно учитывается при рассмотрении заявки на разрешение:

    1. Доля будет передана несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна или превышала долю выставляемой на продажу квартиры. Если он ниже, сделку можно забанить.
    2. Расположение «альтернативного жилья». Если квартира несовершеннолетнего продается в районе с развитой инфраструктурой и покупается, например, в поселке, договор не утверждается.
    3. Размер области измерения. Если приобретается квартира, в которой ребенку будет доля большей площади, есть вероятность положительного решения.
    4. Разделите стоимость. Например, если квартира продается за 3 000 000 рублей и ½ принадлежит ребенку, стоимость этой доли составит 1 500 000 рублей. Если жилье будет приобретено за 5 000 000 рублей, и на него будет выделена половина, стоимость пая поднимется до 2 500 000 рублей, договор будет одобрен.

    Важно! Если родители хотят продать собственность вместе с долей своего сына или дочери, предоставив им исключительную собственность на другой дом в менее развитом районе, защита может не разрешить операцию. Но будет учтена стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

    Когда могут запретить сделку?

    Защита может отказать в авторизации, если:

    1. Квартира досталась ребенку по наследству, но в наследство он не вошел.
    2. Второй родитель не приехал с просьбой о совместной опеке.
    3. Доля, закрепленная за несовершеннолетним в другой собственности, меньше по размеру или стоимости, чем проданная собственность.
    4. Общая площадь приобретаемой под замену квартиры меньше, чем у проданной.
    5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или плохими экологическими условиями.
    6. Ребенку предоставлено размещение в доме скорой помощи.
    7. Вы покупаете для несовершеннолетнего квартиру в другом городе, худшем, чем та, в которой продается его недвижимость.
    8. Квартира куплена в строящемся доме.

    Отказ заполняется и выдается заявителям в письменной форме. В этом случае они могут найти другое жилье вместо неподходящего и попытаться переоформить разрешение. Количество попыток не ограничено.

    Если для покупки использовалась ипотека

    Если кредит уже погашен, проблем не будет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае операция затронет и интересы банка, без разрешения которого невозможно будет продать дом. До погашения ипотеки она находится в залоге у кредитора.

    После получения разрешения на хранение здесь есть несколько вариантов:

    1. Найдите покупателя, который согласится внести крупный депозит, равный сумме неоплаченного долга. Впоследствии банк снимет обременение и транзакцию можно будет зарегистрировать.
    2. Продлите ипотеку для покупателя, если он также берет ее в том же банке.
    3. Выплатите долг самостоятельно, взяв потребительский кредит или ссуду у родственников, чтобы кредитор мог снять бремя.

    Примечание! Если банк не снимет обременение, Росреестр не проведет транзакцию.

    Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

    Елена Плохута — юрист. 6 лет опыта. Я занимаюсь гражданскими спорами по семейному праву.

    Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

    Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

    Чтобы продать детскую квартиру после получения разрешения на воспитание, необходимо:

    1. Найдите покупателя.
    2. Получите справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при входе на биржу, поскольку срок действия таких документов ограничен одним месяцем.
    3. Получите DCT у нотариуса, взяв залог. Обычно она не превышает 50 000–100 000 рублей, если жилье не находится в залоге. Остаток передается продавцу после оформления перехода права собственности.
    4. Подать документы на регистрацию. Вы можете обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель идет с продавцом.
    5. Получите отрывок из ЕГРН. Он передается новому владельцу, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег переводится через сейф, банк должен обеспечить регистрацию транзакции.

    Если документы поданы в Росреестр, заявка будет рассмотрена в течение 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

    Содержание и образец договора купли-продажи

    Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами: продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

    Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

    Пример контракта
    скачать пример договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

    Какая информация указана:

  • ФИО, паспортные данные, регистрационные адреса участников сделки.
  • ФИО, реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, сведения о нотариусе.
  • Информация о полномочиях надзорного органа.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании материнского капитала при покупке квартиры.
  • Информация о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость проживания, размер депозита.
  • Способы оплаты: наличные, сейф, аккредитив, безопасный платежный сервис.
  • Ответственность и обязанности сторон.
  • Подписи участников сделки.
  • Документы

    Для закрытия сделки вам понадобятся:

  • Разрешение органа опеки и попечительства.
  • ПрЭП минимум в трех экземплярах.
  • Выдержки из ЕГРН и домовой книги.
  • Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
  • Разрешительные документы на проживание.
  • Расходы

    Разрешение на опекунство выдается бесплатно, но стороны могут понести другие расходы. Например, нотариальное заверение DCT стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. (П. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ). О разделении расходов стороны договариваются самостоятельно.

    За оформление перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Покупатель оплачивает пошлину в Росреестре.

    Если сторонам требуется юридическое сопровождение сделки, они предварительно согласовывают особенности распределения затрат на услуги юриста.

    Риски для покупателя

    Покупка недвижимости для несовершеннолетних всегда является риском для покупателя по нескольким причинам:

    1. Для покупки жилья продавец мог использовать капитал, но не распределять долю между всеми членами семьи. Данная операция может быть обжалована опекой, прокуратурой или самим несовершеннолетним по достижении 18-летнего возраста.
    2. Невозможно с уверенностью установить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца еще один ребенок, которому должна была быть выделена квота. Информация о детях не всегда отражается в паспортах родителей.
    3. Если разрешение надзорного органа получено «посредством ограничений» в нарушение требований законодательства, интересы покупателя находятся под угрозой.

    Примечание! Чтобы точно знать, что маткапитал не использовался для покупки дома, нужно попросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Его можно получить только у владельца сертификата. Если человек отказывается оформить его, это повод задуматься и отказаться от договора.

    Ответы юриста на частые вопросы

    На Маткапитал купили квартиру. Сейчас мы хотим его продать, но мы выделили пособие на детей дома. Возможна ли продажа?

    Нет. Акции должны быть размещены в квартире, на приобретение которой был направлен основной капитал.

    можно ли продать детскую квартиру в одном городе, а купить в другом? Одобрит ли это опекун?

    Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором она расположена. Например, если жилье продается в Москве и покупается в Костроме, то опекунство сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

    можно ли перевести деньги на банковский счет ребенка вместо покупки другого имущества для замены?

    Да, но такие операции редко одобряются опекой, несовершеннолетнему требуется определенное жилье для проживания.

    Может ли опекунство одобрить продажу квартиры ребенку, если ему срочно нужны деньги на лечение?

    Да, это применяется в исключительных случаях, когда разрешение может быть выдано без предоставления другого жилья. Необходимы подтверждающие документы.

    можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

    Да, в этом случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи квартиры. Они переводятся на специальный банковский счет.

    Заключение Эксперта

    1. продать квартиру несовершеннолетнему ребенку можно только после получения разрешения органа опеки и попечительства.
    2. Родители могут купить еще один дом для своего ребенка, отложить деньги на банковском счете или отложить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
    3. Если вы продаете квартиру без разрешения опеки, сделка может быть оспорена в будущем.
    4. ПрЭП с несовершеннолетним должна быть нотариально удостоверена.
    5. Родители, опекуны или опекуны могут заключить сделку от имени ребенка. Дети в возрасте 14 лет и старше записываются на ПрЭП самостоятельно с согласия представителей.
    Вам нужна правовая помощь?
    300 рублей Бесплатно
    * До конца месяца
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Напишите свой вопрос и наш эксперт перезвонит
    вам в течении 5 минут и проконсультирует
    Решить проблему
    Спасибо!
    Ваша заявка принята
    Ожидайте звонка юриста в течении 5 минут
    Задать ещё вопрос
    Конфиденциально
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Наш консультант свяжется с вами через 5 минут
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация онлайн - сервис оперативной помощи пострадавшим
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: