Как продать квартиру через ипотеку?

В последние годы многие сделки с недвижимостью были совершены с использованием ипотеки, когда банк выплачивает деньги продавцу, а не покупателю. Для продавца такая сделка может быть сложной, если вы не знаете, как продать квартиру в ипотеку, какие документы понадобятся, как заключить сделку и какие риски могут быть для него. Рассмотрим подробнее эти и другие вопросы.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека — это ипотека на недвижимость. В рамках этой транзакции банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но первоначальный взнос покупателя также может быть использован для депозита. В дальнейшем именно он платит кредитору.

Перед тем как продать квартиру покупателю по ипотеке, следует ознакомиться со спецификой сделки:

1. Ипотека для покупателя может быть заранее одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель отправит в банк документы о сделке.
2. Сделка занимает больше времени, чем продажа покупателю за собственные деньги.
3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее ДКП).

Примечание! Рекомендуется заранее подготовить документы о продаже недвижимости по ипотеке, а также согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчеты с продавцом при покупке недвижимости по ипотеке всегда производятся через банк. Чаще всего используется услуга безопасного перевода или аккредитив (например, в Сбербанке). Часть суммы первоначального взноса переводится на первом этапе транзакции в качестве залога или аванса. Банк самостоятельно передает остаток продавцу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

продажа квартиры в ипотеку с незаконной перепланировкой вряд ли получится. Перед заключением договора приедет специалист для оценки объекта и выявления всех изменений, сверив фактическое состояние жилья с регистрационным свидетельством.

Юридическая консультация: перед тем, как выставить квартиру на продажу, лучше узаконить перепланировку. Даже если у покупателя есть наличные, проблемы с документами могут его напугать.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация усложняется, если продаваемая квартира также находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

1. Покупатель оплачивает долг продавца другому банку с первоначальным взносом. Кредитор снимает обременение, и вы можете заключить договор.
2. «Ипотека по ипотеке», когда кредитный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансы больше, если он возьмет жилищный заем в банке, где его выдает владелец. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотечных кредитов других финансовых институтов путем передачи долгов покупателям.

Важно! Самый простой способ — погасить задолженность в банке путем внесения первоначального взноса. Обременение будет снято в течение трех рабочих дней. Но это следует делать только после того, как банк подтвердит транзакцию. Согласие бывает крайне редко: кредиторы хотят без проблем и без обременений оформить ипотеку только на недвижимость.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку — это неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в выдаче кредита в любой момент, и тогда вся схема сделки рухнет, вам придется искать другого покупателя и задаток должен быть возвращен покупателю, если это предусмотрено условиями контракта как причина форс-мажорных обстоятельств.

В противном случае продавец не подвергается риску. Сами банки контролируют недвижимость и заемщиков и не одобряют сделки для ненадежных клиентов.

Другой момент — это сроки продажи недвижимости в ипотеку. Оформление права собственности займет 7-9 рабочих дней, а в течение 5-7 дней банк перечислит оставшуюся часть стоимости проживания. Вы не сможете получить сразу все деньги.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Какие этапы продажи квартиры с ипотекой:

1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное согласование, находит квартиру продавца и осматривает ее.
2. Стороны согласовывают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с первоначальным взносом (авансовым платежом).
3. Покупатель подает документы на право собственности в банк для окончательного утверждения.
4. Кредитор рассматривает документы в течение 5-7 дней и в это время отправляет оценщика недвижимости.
5. Покупатель (заемщик) получает одобрение банка и заключает кредитный договор.
6. Продавец и покупатель заключают основную денежно-кредитную политику, подают документы для оформления перехода права собственности.
7. Остальные деньги продавец получает после регистрации.

Примечание. В зависимости от условий банка и специфики транзакции схема может отличаться, но обычно похожа на приведенную выше.

Содержание и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Предконтракт должен соответствовать форме основного депутата. Что он сказал:

1. Информация о сторонах: ФИО, дата рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата происхождения собственности.
3. Документ, по которому продавец зарегистрировал недвижимость.
4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость проживания.
5. Порядок и способы оплаты.
6. Обстоятельства непреодолимой силы, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в залоге определенного имущества).
7. Информация о банке-кредиторе.
8. Подписи сторон.

Пример предварительного договора

Скачать пример предварительного договора купли-продажи квартиры с ипотекой

Консультации по оформлению документа

Содержание и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном PrEP показывает то же, что и предварительный. Но он оформляется после окончательного одобрения сделки банком. В нем необходимо указать ее реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должен перевести деньги.

Образец контракта

Скачать пример договора купли-продажи квартиры с ипотекой

Консультации по оформлению документа

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

Перед заключением преддоговора необходимо оформить выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Покупатель предъявляет продавцу только паспорт, но банк должен принести документы на квартиру вместе с предварительной, а затем и основной денежно-кредитной политикой.

Расходы

Вы можете продать квартиру в ипотеку без участия агента по недвижимости, и тогда вы сможете сэкономить 30 000–100 000 рублей. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

1. Если часть собственности продается, вы должны сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариально заверенное DCT. Заверение нотариуса обойдется в 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
2. Если квартира приобреталась в браке, для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруга (500 руб.).

Примечание! Если сделки купли-продажи ранее не проводились ни продавцом, ни покупателем, лучше всего заручиться полной поддержкой юриста. Это будет стоить от 10 000 рублей, но с другой стороны, обе стороны могут быть уверены, что все получится к лучшему. Затраты можно разделить пополам.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим продолжительность каждого этапа в хронологическом порядке:

1. Ищите покупателя. В среднем на это уходит 2-3 месяца.
2. Устно принять условия сделки. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, либо дать ответ через несколько дней.
3. Заключение предварительного договора, оплата депозита и представление документов на согласование в банк. Это можно сделать за один день.
4. Проверка документов банком. В среднем на это уходит 5-7 дней.
5. Заключение ДКП после окончательного согласования, подача документов на регистрацию — в течение одного дня.

Примечание: Сроки регистрации в Росреестре зависят от места подачи документов. Если напрямую к регистратору — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней. При нотариальном заверении ДКП документы подайте бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения предконтракта до получения остатка денег по сделке проходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости в ипотеку для продавца:

Ответы юриста на частные вопросы

можно ли продать квартиру покупателю по ипотеке, если собственник несовершеннолетний? Да, но вам нужно найти другое место жительства и получить одобрение органа опеки и попечительства. Продажа через ипотеку обычно не препятствует этому. Возможна ли продажа доли собственности при наличии у покупателя ипотеки? Да, если банк одобрит эту транзакцию. Как это происходит и сколько времени нужно, чтобы продать квартиру по ипотеке с материнским капиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк необходимо предоставить справку и выписку об остатке средств ПФР. Вклад будет передан продавцу кредитором, но затем он получит капитал из ПИФа. При одобрении ипотеки заемщик должен взять справку о получении кредита от ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца условия остаются прежними, но покупателю потребуется около 2-3 месяцев на весь процесс. Можно ли продать купленную в ипотеку квартиру с материнским капиталом? Да, но квоты должны быть назначены всем членам семьи. Для продажи доли ребенка вам потребуется разрешение органа опеки и попечительства, оба супруга могут выступать в качестве продавцов. Я не могу лично участвовать в сделке, продаю квартиру. Может ли другой человек подписать за меня все документы? Да, но вам потребуется нотариально заверенная доверенность. Если интересы представляет агент по недвижимости, лучше всего заключить с ним договор уступки и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Правила продажи квартиры в ипотеку определяются 7-м Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25.07.2012 г. 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
2. Сделка возможна только с окончательного одобрения банка. Решение выдается после проверки документов.
3. Продажа квартиры покупателю по ипотеке занимает больше времени, чем оплата собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что получит гарантированные средства после регистрации сделки в Росреестре.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос