Как перевести жилое помещение в нежилое?

Порядок перевода жилого помещения в нежилое осуществляется согласно ст. 23 ТК РФ и других законов. Владелец должен предварительно согласовать перепланировку при необходимости, затем получить передаточный акт и внести изменения в ЕГРН. В некоторых случаях может потребоваться согласие соседей. Подумайте, как перевести жилую недвижимость в коммерческую, какие нужны документы, куда обращаться, сколько это будет стоить и когда в передаче можно отказать.

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение: законодательство

Решив начать перевод жилых помещений в нежилые в Санкт-Петербурге, Москве и любом другом городе, необходимо учесть несколько законов:

1. Глава 3 ЖК РФ. В нем указаны условия, порядок и причины отказа в изменении статуса жилья.
2. СП 54.13330.2011. На них нужно ориентироваться при перепланировке. В дальнейшем комиссия проверит соответствие помещения установленным требованиям.
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления…». Содержит единую заявку на перепланировку.
4. Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 N 123-ФЗ. Это необходимо соблюдать при проведении строительных работ.

Примечание: региональные власти могут издать собственное законодательство, внося изменения или дополнения в порядок переселения и требования к помещениям.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК РФ, бывают разные типы жилых помещений:

1. Частные дома и части домов.
2. Квартиры и части квартир.
3. Номера.

важно учитывать, что передать в нежилой фонд часть отдельной квартиры, дома или комнаты не получится. Это технически невозможно, так как не будут выполнены все требования. В нежилой статус переводится только комплектное жилье, отвечающее всем критериям.

Когда может понадобиться перевод квартиры в нежилое помещение?

Чаще всего люди различают перевод недвижимости из жилой в нежилую по нескольким причинам:

1. Заниматься бизнесом. Согласно ст. 17 ЖК РФ, в квартире можно репетиторство, работать фрилансером, заниматься другой профессиональной деятельностью, если это не нарушает права и интересы соседей. Но открыть промышленное производство или гостиницу в жилье не получится, необходимо поменять состояние помещения на нежилое.
2. В области запрещены отдельные виды предпринимательской деятельности в квартирах и домах. Чтобы разобраться с ними, необходимо перевести жилье в нежилое состояние.

Примечание! В некоторых регионах запрещено открывать магазины, торгующие алкогольными напитками. Лучше заранее ознакомиться с местными законодательными требованиями.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Условия перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого дома или квартиры в нежилое помещение необходимо соблюдение нескольких условий:

1. Получите согласие всех собственников прилегающего жилья.
2. Невозможно изменить статус объекта для осуществления религиозной деятельности, независимо от вероисповедания.
3. Получите согласие всех собственников кондоминиума. Он составляется по результатам собрания.
4. Нежилой статус не будет передан, если объект используется в качестве социального договора аренды или относится к категории социального жилья.
5. Сделать перевод имеет право только собственник, права которого подтверждены документами.
6. Невозможно передать жилье, если оно находится под арестом, под залог, обременено иными правами третьих лиц на него.
7. Если недвижимость приобреталась в браке, для передачи требуется согласие супруга.

Юридическая консультация: Лучше всего заранее обсудить вопрос перевода с соседями, прежде чем оформлять документы. Общее собрание необходимо в любом случае, но если есть много противников, знающих их до голосования, есть больше шансов найти тех, кто не возражает и согласен с тем, что они должны прийти на собрание.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Технические требования к помещению

Также существуют технические требования к переданной жилой недвижимости, которые необходимо соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перенос квартир на верхние этажи, но только в том случае, если все комнаты ниже нежилые.
2. необходимо оборудовать отдельный вход. Перед переделкой и утверждением перевода смысла этого делать нет, лучше позаботиться о его оформлении в процессе. В помещение должен быть прямой вход, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Невозможно создать препятствия при использовании обычных товаров: лестниц, лифтов и т.д.
5. Если здание классифицируется как объект культурного наследия, реконструкция должна быть согласована через комитет по культуре или другое учреждение региона.
6. Если фасад поврежден во время строительных работ, требуется согласование с архитектурным комитетом.

Примечание! Если жилой частный дом переводится в нежилое помещение, необходимо изучить вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещена коммерческая деятельность. В этом случае вам сначала нужно будет изменить статус сайта, а затем заняться помещением.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость необходимо:

1. Получите проект перепланировки.
2. Согласовывайте изменения с соседями.
3. Сдать документы в администрацию для согласования перепланировки.
4. Провести строительные работы.
5. Получить акт осмотра и заключение о соответствии помещения требованиям.
6. Примите решение о переводе.
7. Внесите изменения в USRN.

Рассмотрим подробнее каждый шаг.

Шаг 1: оформление перепланировки

Имеется в виду заказ проекта перепланировки. Лучше всего это сделать до собрания владельцев кондоминиумов, чтобы люди понимали, какие изменения планируется внести. Если есть спорные вопросы, их можно решить прямо во время встречи.

Проект разрабатывается в организации, имеющей одобрение СРО. Специалисту потребуются технические документы на жилье и доступ к нему. Осмотрите помещение, затем составьте план. В документе будут указаны планируемые технические изменения, описание всех видов работ, цель перепланировки (изменение состояния объекта), меры по обеспечению пожарной безопасности.

Примечание: срок изготовления проекта указан в договоре. Обычно это 2-3 недели.

Шаг 2: согласование с соседями

Сначала необходимо согласовать изменения с хозяевами соседних квартир: сбоку, сверху и снизу. Согласие оформляется в простой письменной форме. После этого все согласовывается с остальными собственниками жилья в МКД на встрече.

Что нужно сделать:

1. Сообщите о предстоящем собрании собственников квартиры, указав повестку дня. Уведомления отправляются не позднее, чем за 14 дней до запланированной даты. Информацию обо всех собственниках можно получить, заказав выписку из ЕГРН на кондоминиум в Росреестре. Сделают за 3-4 дня, стоит 350 рублей.
2. Проводить встречу. Должно присутствовать не менее 50% владельцев. Также можно привлечь ассоциации домовладельцев. В ходе собрания оглашается повестка дня, демонстрируется проект редевелопмента.
3. Проведите голосование, после результатов отведите минутку с указанием всех участников собрания.
4. Подготовить регистрационный список участников, протокол. Эти документы понадобятся на следующем этапе.

Примечание! Встреча может быть проведена в заочной форме. Но для этого собственнику переданного помещения придется объехать всех жильцов и лично ответить на все вопросы повестки дня. Чтобы привлечь больше союзников, стоит объяснить людям, почему выгодно открывать коммерческую организацию у себя дома. По возможности хозяин помещения может «усмирить» остальных хозяев, пообещав облагородить территорию двора.

Шаг 3: подача документов в администрацию

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить в администрацию следующие документы:

Юридическая консультация: администрация также может запросить свидетельство о регистрации и документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения и т.д.). Лучше сразу их предъявить.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Содержание и образец заявления о перепланировке

Заявление необходимо заполнить по установленной форме. Какая информация в нем указана:

1. Название органа местного самоуправления, которому оно представлено.
2. ФИО, адрес, паспортные данные заявителя-собственника.
3. Адрес проживания.
4. Запрос на разрешение на перепланировку по приложенному проекту.
5. ФИО, признаки согласия других собственников.
6. Опись прилагаемых документов.
7. Дата составления и подпись.

Образец заявки

Скачать заявку на перепланировку (реконструкцию) жилья

Консультация по оформлению документа

Содержание и образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

В этом заявлении указана та же информация, что и представленная выше, только вместо того, чтобы запрашивать согласование перепланировки, необходимо написать, что требуется изменение состояния объекта на нежилое.

Образец заявки

Скачать пример заявки на перевод жилого помещения в нежилое

Консультация по оформлению документа

Шаг 4: получение решения

Поданные документы рассматриваются администрацией не более 45 календарных дней. В этот период они должны согласовать перепланировку, принять решение или постановление об изменении статуса объекта на нежилой.

Примечание! Решение главы администрации отправляется собственнику в течение трех дней.

Шаг 4: проведение перепланировки

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Контракт должен быть заключен с организацией, имеющей одобрение СРО. Важно, чтобы работы велись в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Шаг 5: обследование помещения и получение акта

Когда работа будет завершена, необходимо отправить уведомление в администрацию. Комиссия, состоящая из сотрудников Департамента ЖКХ, МЧС, Архитектуры и других ведомств, проверит соответствие помещения установленным требованиям. Если есть недостатки, на их устранение будет дано несколько дней. Если все в порядке, составляется акт приема-передачи.

Шаг 6: заказа техплана

После подписания акта сдачи-приемки необходимо заказать новый технический план у кадастрового инженера с согласованием СРО. Он осмотрит помещение и составит документ, содержащий основные характеристики объекта после перепланировки.

Шаг 7: внесение изменений в ЕГРН

Обо всех изменениях необходимо сообщать в USRN. Вы должны подать заявку напрямую в Росреестр или через МФЦ; в некоторых регионах апелляция доступна через государственные службы.

Вместе с заявкой представляются паспорт, постановление о передаче объекта в состояние, акт приемки и технический план.

Примечание: изменения будут внесены в течение 5-7 дней. В результате собственнику будет предоставлена ​​выписка из ЕГРН, в которой помещение будет указано как нежилое.

Сколько стоит вывести квартиру из жилого фонда?

Стоимость перевода жилой недвижимости в коммерческую складывается из стоимости нескольких документов:

1. Нотариальное согласие всех собственников, если жилье находится в долевой собственности — от 1000 рублей за один документ.
2. Выписка из ЕГРН — 350 рублей при заказе в электронном виде на сайте Росреестра.
3. Технический план — от 5000 руб.
4. Проект редевелопмента — от 15 000 руб.

Примечание: существуют также организационные расходы на проведение общего собрания. Например, печать уведомлений и отправка писем через Почту России стоит в среднем от 5000 рублей. Необходимо учитывать затраты на саму перепланировку, они зависят от видов вносимых изменений, перечня работ и общей площади помещения.

Что делать, если отказали в переводе жилого фонда в нежилой?

Согласно ст. 24 ЖК РФ, может отказать в изменении статуса объекта недвижимости по нескольким причинам:

1. Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям.
2. Несвоевременная подача документов в администрацию.
3. Подача неполного пакета документов.
4. Наличие ограничений: залог, арест.
5. Внесение изменений в проектную документацию после собрания домовладельцев в МКД.
6. Нарушение порядка проведения общего собрания.
7. В проекте предусмотрены работы по реконструкции: расширение еще одного помещения, замена несущих конструкций.

Отказ оформляется письменно и выдается собственнику не позднее 45 календарных дней с момента регистрации заявки. Его можно обжаловать только в суде.

Юридическая консультация — чтобы не обращаться в суд, проще учесть замечания в отказе, удалить их, а потом повторно подать документы. Это не запрещено законом. Но если отказ будет необоснованным, вам придется подать административную жалобу. Если суд удовлетворит требования, решение администрации будет отменено, и жилое помещение будет переведено в нежилое помещение на основании решения.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Судебная практика

Обычно администрация отказывает в переводе жилья из жилого в нежилое из-за отсутствия согласия собственников прилегающих помещений или не созыва общего собрания, либо в случае несоответствия проекта перепланировки установленным требованиям.

Вот несколько примеров решения спорных дел об отказе администрации:

1. Решение No. 2A-937/2020 2A-937/2020 ~ M-475/2020 M-475/2020 от 28 февраля 2020 года по делу № 2А-937/2020. Следовательно, судья удовлетворил ходатайство, признав отказ неправомерным. Ответчик (администрация) был обязан принять решение о переводе помещения в нежилое состояние, по завершении перепланировки выдать акт приемочной комиссии.
2. Решение No. 2A-2855/2019 2A-437/2020 от 27 февраля 2020 г., дело № 2A-1766/2019 ~ M-1283/2019. Претензии были отклонены полностью.
3. Решение No. 2A-102/2020 2A-102/2020 ~ M-27/2020 M-27/2020 от 20 февраля 2020 года в случае № 2A-102/2020. Администрация отказалась от передачи из-за отсутствия парковки, истец намеревался использовать помещение для открытия магазина. Запросы были отклонены.

Ответы юриста на частные вопросы

Заказал и оплатил проект перепланировки, мне он обошелся в 30 000 рублей. Впоследствии я устроил собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли с них взыскать расходы? Нет. Изменение статуса собственности — это желание самого владельца. Другие владельцы могут быть против и не обязаны возмещать расходы до собрания. Сам прошел переподготовку. Теперь хочу заказать проект по переводу квартиры в нежилое состояние. Ты можешь это сделать? Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, а потом уже ведутся строительные работы. За незаконную перепланировку ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, может быть наложен штраф до 2500 рублей. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда, на основании решения, имущество будет сохранено в реконструированном состоянии. Нужно ли при переходе с жилого на нежилое назначать квартире новый номер? Нет, номера квартир присваиваются один раз. Можно ли перевести нежилое помещение в квартиры? Квартиры уже отнесены к категории нежилой недвижимости, они относятся к коммерческой недвижимости. Я хочу взять ипотеку и купить квартиру на первом этаже, чтобы в будущем открыть магазин. Как лучше всего это сделать: сразу купить нежилое помещение или сначала снять жилое, а потом переместить в коммерческое? Ипотека на нежилую недвижимость маловероятна. Если без него не обойтись, лучше всего сначала снять жилую квартиру, выплатить долг банку и передать в нежилой фонд. Пока долг не будет погашен, объект будет передан в залог кредитору и, скорее всего, не согласится на изменение целевого назначения помещения.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перевод из жилого в нежилое помещение возможен при соблюдении технических требований к помещению и правовых норм.
2. Чаще всего для перевода требуется переподготовка. Это необходимо согласовать с администрацией при презентации проекта.
3. Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд зависит от многих факторов: площади, перепланировки, стоимости получения согласия других собственников.
4. Если администрация отказалась перевести жилой дом в нежилой, необходимо устранить причины отказа или обратиться в суд.
5. Перед тем, как переместить квартиру в нежилое помещение, желательно обсудить этот вопрос с остальными собственниками жилого комплекса, проинформировав их о проекте перепланировки. В будущем ваших «союзников» могут попросить прийти на общее собрание и проголосовать «за», чтобы получить более 50% голосов.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос