Как купить квартиру в новостройке?

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была чем-то вроде лотереи: люди платили напрямую застройщикам, при этом практически не было гарантии, что дом будет сдан в срок и сдан в эксплуатацию. С июля 2019 года все изменилось: согласно закону акционеры теперь переводят деньги на счета эскроу, а строительные компании получают их только после ввода домов в эксплуатацию.

Права акционеров теперь более надежно защищены, но многие до сих пор не выяснили, что такое счета условного депонирования, существуют ли механизмы владения акциями (далее именуемые DSA), как это происходит, как выглядит график покупок и с какими подводными камнями может столкнуться покупатель. Разберемся поподробнее.

Законодательство

Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить особенности такой покупки. Они регулируются несколькими законами:

1. ФЗ от 30.12.2004 г. 214 «Об участии в долевом строительстве…». Вот порядок совершения сделки, заключения и расторжения договора, крайний срок передачи объекта со стороны учредителя акционерам.
2. Федеральный закон № 177-ФЗ от 23.12.2003 «О страховании вкладов в российских банках». Размер страховой суммы, переведенной на эскроу-счет по DDU, составляет 10 000 000 рублей. В случае банкротства банка денежные средства будут возвращены в полном объеме.
3. Изобразительное искусство. 860.7 ГК РФ «Договор эскроу-счета». Определяет порядок открытия счета эскроу и вытекающие из этого обязательства.

Важно! DDU теперь заключаются так же, как и раньше. Но порядок ликвидации изменился. Если до середины 2019 года, на этапе перехода, разработчики могли выводить деньги у акционеров через условное депонирование или напрямую, то теперь сделки заключаются только через специальные счета. Они открыты для каждого дошкольного образовательного учреждения. Банк выступает в качестве третьей стороны, и его участие минимизирует риски для акционеров. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и даже если застройщик обанкротится или заморозит строительство, им будет полностью возвращена полная сумма.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Escrow — это специальный банковский счет, который открывается для расчетов по системе дошкольного образования при покупке дома в строящемся доме. Акционер перечисляет деньги туда, а девелопер получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство найдите деньги из своего бюджета или привлекайте средства извне — например, возьмите ссуду.

В случае расчетов путем условного депонирования риски для акционера сводятся к минимуму. Если строительная компания не соблюдает условия DDU и задерживает крайний срок, она может расторгнуть договор, а затем получить деньги обратно в банке.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Основное внимание при введении счетов условного депонирования для операций с недвижимостью было уделено безопасности держателей акций. Но надежные строительные компании все равно могут принимать деньги напрямую от них, достаточно выполнить некоторые требования:

1. Первое дошкольное образовательное учреждение было закрыто до 01.07.2019.
2. Дом построен не менее чем на 30%, продано более 10% квартир.
3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
4. Проданные компанией акции будут контролироваться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными контрактами.
5. Если застройщик получил право работать без ограниченного счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты инвесторов в недвижимость. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не выполняет свои обязательства по DDU. Взнос равен 1,2% от стоимости проживания.

Важно! В некоторых случаях минимальные требования к доступности снижаются. Например, 6% достаточно, если компания является системообразующей, строит более 4 миллионов квартир и имеет на участке социальные объекты. 15% достаточно, если целые микрорайоны построены по программам территориального развития, построены школы, поликлиники, ясли.

Способы покупки квартиры в новостройке

Как правило, все сделки с новостройками проводятся по DDU. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру для обычного дошкольного образования с расчетом по обязательствам. Застройщик может предложить скидки в рассрочку, но в этом случае деньги продавца не будут застрахованы. Если возникнут проблемы, восстановить их будет сложно.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

1. Контроль разработчика. Это самый важный шаг.
2. Вывод DDU.
3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает разработчика. Счет обычно открывается в банке, выдавшем компании ссуду на строительство.
4. Регистрация DDU в Росреестре. Вам понадобится выписка от застройщика и акционера. Все залито на месте. Вы можете связаться с регистратором напрямую или отправить документы через МФЦ.
5. Плата за DDU.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру в собственность, после чего оформить право собственности.

Содержание и образец договора

При покупке новой квартиры застройщики поставляют DDU сами, образцы уже разработаны.

Какую информацию следует указывать в договоре:

1. Наименование и адрес организации, место нахождения уполномоченного на заключение лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
2. ФИО, паспортные данные, дата рождения акционера.
3. Детали разрешения на строительство.
4. Срок передачи объекта акционеру.
5. Номер условной квартиры на момент строительства.
6. Информация о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
7. Права и обязанности разработчика.
8. Права и обязанности акционера.
9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства и акционера — за несоблюдение сроков оплаты.
10. Порядок оплаты.
11. Разрешение спора.

От разработчика потребуется подпись уполномоченного лица и печать, от акционера — только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: один остается у сторон сделки, третий передается в Росреестр.

Пример акционерного соглашения

Договор участия в капитальном строительстве жилья (дду)

Консультация по оформлению документа

Документы

Чтобы закончить дошкольное учебное заведение и зарегистрироваться в Росреестре, вам понадобятся:

Расходы

Комиссию за открытие и поддержание обязательства оплачивает промоутер согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 рублей. Стороны самостоятельно определяют, кто за это заплатит.

Важно! Вы можете оформить доверенность на сотрудника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Оплачивается дополнительно, в среднем 20-30 тысяч рублей.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Немного отличается алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой:

1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет с ним условия договора.
2. Выбирается банк, подается заявление на ипотеку.
3. После одобрения заявки банк заключает DDU и регистрируется в Росреестре.
4. С банком заключается кредитный договор, затем деньги переводятся на эскроу-счет.

Юридическая консультация: Чтобы увеличить шансы на одобрение ипотеки, стоит повнимательнее присмотреться к партнерам-разработчикам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор внимательно проверяет строительные компании и будет больше доверять партнеру.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Содержание и образец договора

DDU с ипотекой содержит почти ту же информацию, что и без нее. Но при этом необходимо указать порядок расчета с застройщиком и реквизиты кредитора.
Пример DDU с ипотекой

Скачать образец кредитного договора

Консультация по оформлению документа

Документы

Для получения ипотеки на новое строительство вам понадобятся:

Примечание! При использовании материнского капитала в банк предъявляется справка и справка об остатке средств на нем из ПФР. Для подтверждения предоплаты вам потребуется платежное поручение и выписка из банка.

Как зарегистрировать право собственности?

Оформление права собственности возможно только по окончании строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и технический паспорт.

Как все выглядит пошагово:

1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
2. Партнер принимает квартиру, подписывает договор купли-продажи.
3. Документы подаются на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
4. В результате собственник получает выписку из ЕГРН.

Документы

Для регистрации собственности вам потребуются:

Госпошлина

За регистрацию покупатель платит комиссию в размере 2000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно поинтересоваться, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
2. Рядом планируется строительство новых построек.
3. Есть контракты с энергетиками и другими сервисными компаниями.
4. Застройщик работает с держателями ипотеки, если речь идет о ипотеке.
5. Из каких материалов построен дом.

Юридическая консультация: Разработчик может ответить что угодно. Лучше всего проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой в районе.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

Не лишним будет проверить информацию разработчика по разным сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество проданных компанией домов, ее регистрационные данные, информацию об управляющем, адрес электронной почты и телефон рецепции. Если разработчик нигде не зарегистрирован, информации о нем не будет. Это должно настораживать, от сделки лучше отказаться. Есть вероятность, что это мошенник.

Другой вариант для тщательного изучения — база данных о процедурах исполнения FSSP. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие долгов негативно сказывается на репутации, к такой сделке следует относиться осторожно — есть вероятность, что девелопер вскоре обанкротится.

Примечание: Вы можете проверить строительную компанию и отзывы. Лучше спросить у тех, кто уже купил там квартиры. В идеале, если они родственники или знакомые. В Интернете есть шанс встретить персональные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

можно ли купить квартиру в строящемся доме, а после повышения цены перепродать?

Да, это часто практикуется. Но продается не квартира, а право вернуть ее по договору передачи.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие дается в простой письменной форме, потому что на покупку используются обычные деньги. Обычно этого требует банк.

можно ли оформить дошкольное образовательное учреждение на двух акционеров?

Да, это не запрещено законом. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Я в городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Вы можете оформить нотариально заверенную доверенность на другое лицо. Он возьмет на себя процедуру и проведет переговоры с разработчиком самостоятельно, но от имени клиента.

Мой отец был акционером, он умер до ввода дома в эксплуатацию. Я наследник. Могу ли я стать для вас членом дошкольного образовательного учреждения?

Да, в течение 6 месяцев со дня смерти необходимо оформить наследство, получить справку у нотариуса, затем прийти к застройщику и заключить дополнительный договор с DDU.

Заключение эксперта

1. приобрести квартиру в строящемся доме можно в рамках договора долевого участия в строящемся доме, рассрочки платежа или уступки права на кредит. Самый распространенный — DDU.
2. При заключении договоров по DDU акционер переводит деньги на эскроу-счет, но девелопер получает их только после выполнения взятых на себя обязательств.
3. Квартиру можно приобрести в ипотеку на базе дошкольного учебного заведения. Лучше всего, если строительная компания будет внесена в список акционеров банка — это немного упростит получение ее одобрения.