Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)

Когда вы покупаете второй дом, отремонтированный или меблированный, его стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы продавца по уплате налогов.

Чтобы минимизировать дополнительные расходы, стороны сделки должны занижать реальную стоимость жилья.

С этой целью часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален. 

Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть контент

Что это такое?

Давайте рассмотрим, что означает понятие неотделимых улучшений при составлении договора купли-продажи квартиры. Неразделимые улучшения — это улучшенные жилищные условия, созданные предыдущим хозяином:

наличие встроенной техники в квартире на момент продажи;

замена старой мебели, систем отопления, стройматериалов;

в дополнение к переквалификации и реконструкции окружающей среды.

И их называют неразлучными, потому что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это основа удорожания вторичного жилья.

Следует отметить, что понятия «неотделимые улучшения» в Гражданском кодексе не существует. Его придумали продавцы для снижения налога на продажу недвижимости, стоимость которой выросла за счет проведенного ремонта.

Несмотря на это, договор является законным. В том случае, если была проведена перепланировка дома, это необходимо указать в технической документации, иначе это будет считаться неправомерным.

Вас могут заинтересовать следующие статьи:

Сотрудники Росреестра передают данные об операциях с недвижимым имуществом в налоговую инспекцию, которая обязывает продавца платить налоги с полученной прибыли на основании этой информации.

Чтобы уменьшить сумму налогов или полностью избежать их уплаты, владелец квартиры часто предлагает покупателю занижать реальную цену в договоре .

Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, является неотъемлемой надбавкой за улучшение, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

Продавец может снизить свои налоговые расходы.

Минусы заключения сделки:

Покупатель в случае недооценки реальной стоимости приобретенного товара рискует потерять часть денег, если его права будут защищены в суде.

Продавец, в свою очередь, также рискует, что налоговые органы могут заинтересоваться законностью сделки по неотделимым улучшениям и привлечь продавца к ответственности. Его могут не только заставить платить налоги, но и применять штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Для документального подтверждения оплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения стороны по взаимной договоренности оформляют квитанцию.

Документ гарантирует продавцу, что он получит доплату, равную вложенной в ремонт квартиры сумме без уплаты налогов.

Оформив квитанцию, покупатель будет уверен, что ему вернут уплаченные за проживание деньги в случае, если продавец по каким-то причинам откажется от сделки. Это касается не только основной суммы, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного форматирования. Составлено самим продавцом, написано от руки в произвольной форме.

При этом в нем должна быть понятная и ясная формулировка всех обстоятельств и нюансов сделки с сохранением фирменного стиля и с соблюдением всех правил офисной работы. Для написания квитанции используются только синие чернила.

Необходимо прописать точные паспортные данные обеих сторон:

имя и фамилия;

серия и номер паспорта;

каким органом он был выпущен и когда;

место регистрации.

Также в квитанции, помимо самого факта получения денежных средств, указывается перечень доработок, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и буквами, валюта должна быть указана.

В конце квитанции проставляется дата и подпись, которая написана полностью. Также делается приписка о том, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий и что платежи по оплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Квитанция не прилагается к договору купли-продажи и оформляется до уплаты продавцом налога на сделку.

Он оформляется в количестве экземпляров, равном количеству сторон, участвующих в операции. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы он был составлен без ошибок.

Показания всегда имеют вес в суде, поэтому рекомендуется оформлять расписку в присутствии свидетелей, чтобы избежать дальнейших моральных и материальных потерь в случае несогласия или отказа от операции одной из сторон.

Идеальным вариантом оформления документа будет, если вы четко укажете, когда и в какой сумме поступили деньги на стоимость жилья, и отдельно укажете сумму на неотделимые улучшения с их обязательной передачей.

Кроме того, в квитанции должны быть указаны условия, при которых продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть расторжение договора продавцом или невыполнение им одного из пунктов договора. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю деньги как за жилье, так и за улучшения.

Совершение торговой сделки — очень серьезное время. Важно, чтобы обе стороны заключили договор без непредвиденных последствий. Правильная конструкция — залог вашей безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как именно решить вашу проблему — звоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

это быстро и бесплатно!

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)

Главная / Купля-продажа квартиры / Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры

175 просмотров

Договор, по которому осуществляется купля-продажа неотделимых улучшений квартиры, заключается по обоюдному соглашению сторон — оформление этого документа не является обязательным условием и прямо не регулируется законодательством. Вопрос о раздельном платеже за «неотделимые условия» обсуждается при составлении предварительного.

Понятие неотделимых улучшений (условий)

Неразделимые условия — это все те изменения, которые внесли хозяин дома и его родственники, чтобы улучшить жилую площадь. В эту концепцию входит перепланировка, ремонт квартиры, ее оснащение встроенной техникой и дорогой сантехникой.

Стоимость проживания формируется исходя из:

год постройки дома, его характеристики, цена земли, на которой он расположен;

месторасположение объекта (инфраструктура, важна престижность территории);

площадь / планировка квартиры.

Улучшение квартиры, как правило, требует значительных вложений: после ремонта и оснащения бытовой техникой цена возрастает. Формально это дает основание взимать с покупателя отдельную комиссию.

Гражданский кодекс

Вопрос о взыскании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при сделке купли-продажи никаким образом не регулируется действующим законодательством. Единственное упоминание о внесенных улучшениях можно найти в ст. 623 ГК РФ об аренде жилья. Это означает, что стороны могут решить проблему сами — это не будет напрямую нарушать нормы закона.

Зачем составлять договор?

На практике единственной целью заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений является уменьшение налоговой базы. По согласованию сторон покупатель оплачивает стоимость отдельно:

само жилье;

его улучшение (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Общая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна: ему придется платить налоги (13%) только от стоимости жилья. Вторую часть платежей он получит от покупателя в качестве компенсации ранее понесенных расходов (документ не прилагается к договору купли-продажи, поэтому налог не взимается).

Продавец платит налог только при продаже квартиры в собственности менее 5 лет (в предусмотренных законом случаях — менее 3 лет). Это правило содержится в ст. 217.1НК РФ. Если выставляемая на продажу квартира была приобретена более 5 лет назад или была продана по более низкой цене, чем ранее купленная (т.е нет реальной прибыли), нет смысла составлять договоры на жилье и благоустройство отдельно.

Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны достигли договоренности, составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором указываются все доступные улучшения и их стоимость.

В подавляющем большинстве случаев исполнение основного договора поручается нотариусу, так как любые неточности в составлении акта приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег на него).

Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная в нем сумма прописана в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений в квартире оговаривается сторонами отдельно. В документе стоимость указана цифрами и буквами. Также в нем указаны все данные о частях сделки, объекте продажи, способе перевода денег (наличный, безналичный расчет, через сейф).

При оформлении налоговой декларации продавец представляет в налоговую инспекцию следующие копии:

договор купли-продажи квартиры (второй договор, предусмотренный по взаимной договоренности сторон, не предусмотрен, так как сумма, официально выплаченная продавцу, компенсирует ранее сделанные вложения);

документы о получении денег на жилье (не на улучшения).

Также требуется налоговый вычет (государство дает возможность уменьшить налоговую базу).

Налоговая декларация оформляется даже в том случае, если продавец фактически не получает доход от сделки. Это может произойти, если сумма продажи за вычетом 1 млн руб. (это сумма государственного налогового вычета) будет меньше или равно «0» (именно для этих целей была разработана схема продажи «улучшений»).

1 экземпляр договора купли-продажи улучшений остается у продавца и покупателя.

Получение денег подтверждается распиской, написанной от руки синей ручкой (в случае несогласия, проверка почерка подтвердит факт, что продавец написал квитанцию ​​- одной подписи недостаточно, чтобы идентифицировать человека). Документ не заверяется нотариально, однако он будет признан судом, если покупатель будет защищать свои права при оспаривании сделки.

Риски для покупателя/продавца

Формально оплата произведенных продавцом (его родственниками) улучшений не ведет к обогащению, что дает возможность законно уменьшить налоговую базу. На практике это очень спорная тема.

В большинстве случаев продавец просто указывает сумму — никто не пытается задокументировать все затраты на обустройство квартиры. Это дает налоговым органам повод наложить на продавца штрафные санкции.

Отменить их можно будет только через суд и при условии правильного оформления всех документов — еще на стадии их разработки стоит обратиться за консультацией к юристу.

Покупатели также не застрахованы от рисков.

Если продавец или его наследники (по выбору, супруг) решат вернуть проданную квартиру и требования соблюдены, суд должен будет вернуть только ту сумму, которая указана в основном договоре. Вопрос о доплате потребует дополнительного внимания: неточности в оформлении договора и квитанции приведут к потере значительной суммы.

Еще один важный нюанс — налоговый вычет. Приобретая жилье, вы можете компенсировать часть своих расходов.

Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев, быть налогоплательщиком НДФЛ (налоги уплачиваются не только с заработной платы, но и с других видов доходов — например, от сдачи жилья внаем). Квартиру нельзя покупать у родственников или за бюджетные средства.

Суть в том, чтобы уменьшить налоговую базу: государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну НДФЛ. Максимальный налоговый вычет при покупке жилья составляет 2 миллиона рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. Руб.). Если при совершении сделки в договоре не указана реальная стоимость квартиры, но сумма меньше 2млн.

, вы не сможете полностью использовать привилегию, предоставленную государством. Например, если продать квартиру за 1 миллион рублей, вернется всего 130 тысяч рублей. (в этом случае учитываются реальные затраты). Как правило, почти половина стоимости жилья оплачивается за так называемые «улучшения». Это один из аргументов против исполнения дополнительного соглашения.

Если покупатель по каким-то причинам заинтересован в покупке определенной квартиры, вы можете понести потерю части налогового вычета.

Остаток может быть использован для покупки другой недвижимости, оплаты обучения или лечения.

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на прочие расходы. До этого использовать остальное было невозможно.

Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений».

Прежде чем принять условия продавца и лишить себя права на часть налогового вычета (если сумма, прописанная в основном договоре, меньше 2 млн руб.

) стоит убедиться, что «доработки» интересны и поэтому вам не придется тратиться на ремонт, покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще более невыгодной для покупателя.

При покупке жилья с перепланировкой обязательно нужно узнать, легализованы ли внесенные изменения. Часто собственники квартир проводят перепланировку без согласования.

После этого его можно будет легализовать только в судебном порядке. Если внесенные изменения противоречат правилам (например, коснулись несущие стены), суд обязуется вернуть квартире первоначальный вид.

Это дорого обходится.

Продажа «улучшений» отдельно от квартиры, хотя прямо не противоречит законодательству, является довольно спорным моментом. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью собственности и в соответствии со ст. 128 и 133 ГК РФ, не могут считаться субъектом гражданских прав. При неблагоприятном стечении обстоятельств операция может быть признана судом незаконной, фарсом, кабальной (статьи 168, 170, 179 ГК РФ). Должен ли я заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно оформить документ и исключить все риски? Юристы на сайте ответят на ваши вопросы.

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Сегодня понятие «неотъемлемые улучшения в квартире» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или аренде собственности эти улучшения часто являются предметом споров между домовладельцем и арендаторами и, в случае купли-продажи, используются для снижения налога продавца. Что это такое, как регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов — рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное толкование тех, которые являются неотъемлемыми улучшениями, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ним неотделимыми считаются те изменения права собственности, которые невозможно снять без нанесения ущерба квартире. Например:

перепланировка жилья — снос перегородок, установка вместо санузла душевой кабины, перенос сантехники, вентиляции;

установка дооборудования и реконструкция — аккумуляторные батареи, кондиционер, теплые полы, замена электропроводки и водопровода, газопровода;

капитальный ремонт и реконструкция квартиры;

в некоторых случаях это также может включать дезинфекцию от мышей, клопов, тараканов.

Список не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры согласно ГК РФ — их нельзя демонтировать без значительного разрушения квартиры и ее повреждения.

Итак, к неотъемлемым улучшениям не относятся:

бытовая техника — стиральные машины, холодильники, плиты, посудомоечные машины, пылесосы, микроволновые печи и так далее;

мебель (раздельная и наушники) — если они не интегрированы в конфигурацию квартиры, например, некоторые гардеробы;

сантехника, если она не требовала переноса водопровода (например, установка душевой кабины требует перемещения труб, а замена раковины не предполагает таких действий. Душевая кабина станет неотъемлемым улучшением, а раковина — быть отделимым);

предметы быта и быта — посуда, предметы быта.

Внимание! Все, что можно взять с собой, не повредив имущество, является самостоятельным улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене саморезами, его можно без проблем снять — это считается отделимым улучшением.

Вышеупомянутое понимание используется только при аренде квартир. Неразделимые улучшения в покупке и продаже определяются несколько иначе — мы рассмотрим их в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Арендатор сдаваемой квартиры может провести ремонт, приобрести дополнительную мебель и технику. В некоторых случаях необходимо выполнение неотъемлемых улучшений в арендуемом помещении: капитальный ремонт, изменение электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос о том, кто оплачивает эти манипуляции и оплачивает ли домовладелец произведенные улучшения, полностью зависит от регистрации этого момента в договоре.

Основные правила:

Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. По договоренности сторон владелец квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, покупка комплекта мебели для гостиной у арендатора по цене, которая включает износ.

Неразделимые доработки необходимо согласовывать с владельцем. Если вы не согласны, компенсации не будет, даже если это условие прописано в контракте. Согласование должно быть предварительным — заранее, до начала работы. Последующее одобрение (по сути) в этом случае не считается и считается нарушением договора.

Варианты оформления договора

При заключении договора аренды недвижимого имущества в его текст должно быть включено условие неотделимых улучшений — для этого не нужно заключать отдельный договор. Это даже не обязательно нотариально заверить. Есть несколько вариантов формулировки условия в контракте.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неразделимые улучшения необходимо заранее согласовывать с владельцем квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя вносить неотъемлемые улучшения в арендуемое имущество. В этом случае Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Совет. Мы рекомендуем включить соглашение в текст соглашения — например, посредством простого уведомления или путем составления специального соглашения. Кроме того, необходимо установить срок выплаты компенсации, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Внесение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается суть работ, сроки их выполнения, результат и порядок проведения затраты на приемку работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и способы возмещения Арендодателем стоимости неотделимых улучшений».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неразделимые улучшения сдаваемой в аренду собственности должны быть заранее согласованы с владельцем квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на жильцов — владелец квартиры никоим образом не компенсирует их.

Пример формулировки. «Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя вносить неотъемлемые улучшения в арендуемое имущество. При этом стоимость таких доработок Арендодателем не компенсируется».

Совет. Если такое условие появится в договоре, арендатор не сможет компенсировать произведенные улучшения, даже если он потратил на них значительную сумму. Необходимо заранее хорошо подумать, выгодно ли такое условие жильцам — ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Фактически он будет использоваться самим владельцем или новыми арендаторами.

Скачать договор аренды без компенсации за неотделимые улучшения.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору производить неотделимые улучшения без ведома и согласия арендодателя, являются незаконными. Даже если они включены в текст договора, они не могут быть применены конкретно, они недействительны по гражданскому праву.

Если арендатор, например, перестраивает помещение без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию, даже если в договоре есть соответствующее условие. Кроме того, домовладелец обяжет арендатора через суд вернуть квартире в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если в соглашении вообще не говорится о неотделимых улучшениях, применяется закон. Согласно Гражданскому кодексу:

арендатор получает согласие арендодателя;

арендодатель впоследствии возместит стоимость работ.

Поэтому исключить компенсацию с согласия собственника можно только путем включения в договор особого условия. В других случаях арендодатель обязан возместить арендатору расходы.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок обращения с жилым помещением законом не установлен. Наш портал советует арендатору придерживаться следующего варианта:

1. Определить объем работ, составить предварительные документы сделки, смету.
2. Письменно согласовать с владельцем квартиры предстоящий ремонт. Это должно быть сделано не только с официальным уведомлением, но и с помощью соответствующего дополнительного соглашения, в котором конкретно указывается, какие работы будут выполнены, сколько это будет стоить и как будет выплачиваться компенсация.
3. Выполните работы, принесите их по договору подрядчика, соберите все квитанции и квитанции и передайте копии владельцу для возмещения затрат.

Скачать дополнительное соглашение о неотъемлемых улучшениях.

Примечание! Если домовладелец отказывается компенсировать неотделимые улучшения, они могут быть взысканы в суде.

Налоговый вопрос

По соглашению между физическими лицами необязательно объявлять о неотделимых улучшениях. А юридические лица — предприятия любой организационно-правовой формы — должны учитывать эти операции при исчислении налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, налогового режима и даже срока использования улучшений в деятельности компании.

Внимание! По вопросу учета благоустройства помещений на балансе предприятия вы можете проконсультироваться у дежурного юриста портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

Понятие «неотъемлемые улучшения квартиры» также встречается в операциях купли-продажи, но в другом контексте. В денежно-кредитной политике они используются для занижения налоговой базы и, как следствие, уменьшения суммы налога с продаж продавца.

Неразделимые улучшения не обязательно считаются арендой. Это и дорогой мебельный гарнитур, и бытовая техника, и дизайнерский ремонт. Главное — соответствовать сумме, которая должна быть отражена в документах.

Схема следующая:

1. Стороны соглашаются покупать и продавать квартиру, но продавец намерен снизить цену в денежно-кредитной политике, чтобы снизить в будущем подоходный налог с населения.
2. Партии заключают двух парламентариев. Один для квартиры, другой для неотделимых улучшений.
3. В Росреестре сдается только ДКП квартиры, право покупателя оформлено.
4. Покупатель расплачивается двумя контрактами. В результате продавец получает полную стоимость недвижимости.
5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в dKP квартиры. Налог снижен.

Хотя Налоговый кодекс РФ не содержит прямого запрета на такие действия, их нельзя в полной мере назвать законными.

Образцы документов

Для заключения договора купли-продажи фурнитуры вам потребуются:

Внимание! Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, вы можете оформить ипотеку по данной сделке в Сбербанке. Другие банки не принимают сделки при недостаточности средств.

Риски сторон

В случае такой сделки риски несут как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры существенно ниже рыночной, налоговые органы могут инициировать более тщательную экспертизу сделки. Убедившись в возможности совершенствования денежно-кредитной политики, МФНС:

также начислять НДФЛ с учетом скрытых доходов;

приведет к налоговой ответственности и наложению штрафа.

В результате продавец, рассчитывая на экономию на налогах, мог понести убытки.

Покупатель рискует при отмене или прекращении сделки получить обратно только сумму, указанную в dKT квартиры, и просто потерять сдачу.

Неразделимые улучшения квартиры можно найти в операциях аренды и продажи. В обоих случаях особое внимание следует уделять исполнению соглашений и их письменному заключению.

Уважаемые читатели! В статье представлена ​​актуальная информация на момент публикации материала. Законодательство постоянно развивается, поэтому для решения индивидуальных проблем рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в социальных сетях!

Читайте дальше: договор посуточной аренды квартиры.

Грамотная расписка на неотделимые улучшения

важно, чтобы люди, заключающие договор купли-продажи, думали о том, что продавец должен выписать квитанцию, особенно если несколько человек покупают недвижимость вместе, внося свои доли. Квитанция на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах вырабатывается, если договор купли-продажи недвижимости составляет определенное количество лиц.

Документ составляется по определенной схеме, которой должны соответствовать все части торговых отношений. Он гарантирует продавцу получение дополнительных сумм без налога, если он выполнил ремонт, а покупателю возмещение основной суммы и дополнительной суммы в случае расторжения договора.

Понятие и особенности неотделимых улучшений

В эту концепцию входят моменты капитального ремонта дома, его перепланировки, реконструкции или других реставрационных работ, покупки и установки техники нового поколения. Эти пристройки называются неотделимыми по той причине, что их невозможно отделить от недвижимости.

Если помещение оценивалось в определенную сумму, когда люди собирались его купить, то после такого ремонта в указанной квартире оно вырастет в цене, о чем покупатели должны знать, соглашаясь с этим временем.

Например, если в комнатах была переделана система отопления или полы были заменены прежним владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что это нельзя изменить, доплатив за вид выполненных работ. Список на продажу, строительство и замену или разделение не подлежат рассмотрению потенциальными покупателями.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупатели и продавцы, которые собираются завершить сделку, должны понимать, что меры, которые классифицируются как неотъемлемые улучшения, не могут быть отменены.

При совершении сделки такого формата вы можете оценить имущество продавца по следующим критериям:

каково реальное состояние комнаты;

если ведутся работы, которые могут увеличить сумму платежа;

за какой период рассчитываются выплаты за покупку и может ли что-то существенно измениться за этот период.

Выполняя первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, необходимо обсудить с продавцом моменты, которые могут ее увеличить, и при составлении конкретного договора. Напишите квитанцию, подтверждающую позиции обеих сторон. Неразделимые улучшения при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому необходимо заранее предусмотреть реализацию и реализацию.

Требования и правила составления расписки

Образец квитанции на неотъемлемые улучшения квартиры пригодится людям, составляющим договор купли-продажи. Новый собственник полученной по договору жилплощади, где что-то улучшилось, от руки пишет квитанцию. Так указываются его персональные данные, прописываются данные в паспорте гражданина, указываются все нюансы сделки.

Сумма денег указывается цифрами и буквами. Что и было сделано для доработок и подписания.

Продавец получает премию за проделанную работу, а покупатель — гарантию того, что к нему не будут предъявлены финансовые претензии. Документ не написан от руки.

Подробно описаны все его тонкости, нотариальное заверение документа не требуется, главное указать все без ошибок.

Образец квитанции (бланк) на неотделимые улучшения

Важные тонкости и советы по составлению

Вам нужно написать документ с учетом нюансов. Стоит сказать, что упомянутого понятия нет в ГК, его используют продавцы, которые сделали ремонт, потому что им приходится платить завышенные налоги. Квитанция оформляется таким образом, чтобы продавец платил меньше налога, чем он должен, поэтому ее не следует прикреплять к договору купли-продажи при обращении к нотариусу.

Этот вариант компенсации за внесенные улучшения следует обсудить заранее и подробно, поскольку он не включен в официальный контракт. Если документ купли-продажи оформлен нотариально и заверенным отделом обслуживания, этот момент не распространяется на квитанцию, он является результатом дальнейших договоренностей между сторонами сделки.

Квитанция позволяет не только продавцу уплатить меньший налог, но и покупателю, в случае расторжения контракта, получить сумму контракта и деньги, уплаченные за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пара человек, необходимо подготовить квитанцию ​​этого образца для каждого участника аранжировки.

Похожие видео:

Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости

Сегодня, 12.09.2017, мне поступило предложение о заключении договора купли-продажи неотделимых улучшений объекта.

Суть дела. Есть некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: одному принадлежит 1/3 доли права владения обыкновенными акциями, а другому соответственно 2/3 доли.

Владелец 1/3 доли продает свою долю владельцу 2/3 доли.

Продавец решил сэкономить на налогах. Конечно, он не нашел ничего лучшего, как снизить цену контракта.

Покупатель вроде бы согласился, но просил хотя бы «лист бумаги» о разнице между фактической ценой, подлежащей уплате продавцу, и ценой, указанной в контракте.

Стороны договорились, что такой «бумажкой» может быть «договор купли-продажи неотделимых улучшений». Они обратились ко мне за помощью в составлении такого соглашения.

Я опешил. Но, думаю, ладно, может я что-то неправильно понял. Я бросился рыскать по интернету. И ничего, кроме того, что несколько невероятных уклонистов от налогов пытаются уменьшить свое налоговое бремя, они не нашли.

Понимая, что меня попросили совершить магическое действие, которое я не могу выполнить из-за отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался заключить такой договор.

Я вынослю на общественное обсуждение сам факт, что существует определенная практика создания «договоров купли-продажи неотделимых улучшений недвижимости».

Лично у меня есть следующие вопросы:

1. Как можно продать неотделимые улучшения от собственности отдельно? То есть мы продаем квартиру отдельно, а вот ремонт в квартире (дорогая плитка на стенах, дорогие стеклопакеты, медные трубы в стенах, медные кабели и т.д.) продаем отдельно от самой квартиры? Что это за самостоятельный объект гражданских прав — неотделимые улучшения ?

2. Насколько я понимаю, «договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости» не представляется в Росреестре вместе с договором купли-продажи объекта недвижимости для регистрации перехода права собственности. То есть в регистрационном досье с Росреестром такого «согласования» нет. Но деньги на это были уплачены.

Сама недвижимость была продана за гораздо меньшую сумму, чем заплатил покупатель. Ведь покупатель заплатил за недвижимость, скажем, 100 рублей, а еще 100 рублей заплатил за то, что уже непонятно (за какие-то улучшения). Имеет ли право покупатель, заплативший продавцу 200 рублей? (100 руб. — на недвижимость и 100 руб.

— по «улучшениям») требовать применения последствий недействительности сделки (договора купли-продажи неотделимых улучшений) и возврата 100 руб. И в этом случае продавец не имеет права ни на что, потому что отдельно от собственности нет «неотделимых улучшений». Продавец продал недвижимость за 100 долларов..

Соответствующее соглашение проверено специалистами Росреестра и находится в регистрационном файле.

Что почтенная публика относится к «договору купли-продажи неотделимых улучшений собственности»? А как вы думаете, и, прежде всего, как могла возникнуть идея такого «контракта» ?

Неотделимые улучшения при продаже квартиры – проблема решена за 1000 ₽ – Правовед.ru

604 юриста сейчас на сайте

Налогообложение сделок с недвижимостью.

Приятного вечера. Приобретена квартира в ипотеку на 8 миллионов рублей, из них в договоре 4 миллиона указаны как стоимость и 4 неотделимых улучшения.

до истечения 3-х летнего срока возникла необходимость в продаже. Для налоговой инспекции при расчете налога с продаж значительными будут 4 или 8 млн рублей.

лучше заключить договор на те же 8 миллионов с неотделимыми улучшениями или указать только 4 миллиона (покупатель соглашается)?

Спасибо

Разъяснение клиента

Спасибо за подробные ответы. Уточнение: если какой-либо доход облагается налогом, но я потратил 8 миллионов на покупку, включая неотделимые улучшения (есть 3 квитанции от предыдущего продавца на сумму 8 миллионов) и после новой транзакции такую ​​же сумму в 8 миллионов, т.е у меня есть доход.

если в новом контракте 10 миллионов и никуда не пропали доработки (продаю с хорошим ремонтом и всей мобильной техникой), то налог уплачивается 10-8 * 13 процентов или 10-4 * 13 процентов

Разъяснение клиента

Я живу в маленьком городке и дома у одного из лучших налоговых консультантов, в принципе, они знают, что примерная стоимость намного больше 4 миллионов. Какова вероятность появления вопросов, если указать всего 4 миллиона (и не лучше, если в этом случае будет цифра неотделимых улучшений, т.е общая сумма намного больше)

спасибо

Заказчик оставил отзыв о шоу-сервисе. Онлайн-консультация юриста. Ответ на сайте в течение 15 минут. Задайте вопрос

Ответы поверенных (6)

Для налоговой инспекции при исчислении налога с продаж значительными будут 4-8 млн рублей лучше заключить договор на те же 8 миллионов с неотделимыми улучшениями или просто указать 4 миллиона (покупатель соглашается)? Илья

Для налоговика будут важны 4 миллиона, так как это официальная стоимость квартиры

Дорогой Илья, привет.

В этом случае цена контракта составит 4 миллиона рублей.

Ведь правовые риски здесь минимальны: вы и покупатель заключаете сделку по указанной вами цене, руководствуясь принципом свободы гражданско-правового договора.

1. До свидания!
2. В вашем случае не обязательно указывать в договоре 8 миллионов, включая неотъемлемые улучшения, в виду
3. следующий.

Согласно статье 209 Налогового кодекса Российской Федерации предметом налогообложения является доход, полученный налогоплательщиком.

На основе ст. 208НК РФ для целей главы 23НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, иного недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, принадлежащего

физическому лицу.

Пункт 1 ст. 210НК РФ установила, что при определении налоговой базы все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, либо право распоряжаться, которое он имеет, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемые в соответствии с искусства. 212

Налоговый кодекс РФ.

Пункт 17.1 ст.

217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождению от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, полученные физическими лицами налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи зданий, жилых помещений, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, домов с садами или земельными участками, а также долей такого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика в течение трех и более лет, а также при продаже другого имущества,

1. в собственности налогоплательщика три года и более.
2. Вместо использования права на получение вычета по налогу на имущество
3. налогоплательщик вправе уменьшить размер своего налогооблагаемого дохода на сумму своих фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с
4. получать эти доходы.

Поскольку, по сути, в связи с продажей квартиры будут получены средства в размере 8 млн руб., Согласно ст. 208,

209 НК РФ будет облагаться НДФЛ.

Заключение договора купли-продажи неотделимых улучшений указанной квартиры не меняет

правовая природа этих средств в составе стоимости квартиры.

В этом случае не может быть уменьшения налогооблагаемого дохода на сумму фактически понесенных расходов, связанных с ремонтом и отделкой квартиры, так как эти улучшения были произведены продавцом, поэтому доход от продажи подлежит налогообложению, стоимость этих работ не влияет на определение налогооблагаемой базы

база подоходного налога с населения.

Довод истца о том, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи, являются движимым имуществом, не включенным в стоимость квартиры, являются отдельным объектом налогообложения, обоснованно признанным несостоятельным, как не основанным на законодательстве. В силу п.1 ст.

11НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного права и иных отраслей Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе Российской Федерации, применяются в том же значении, что и в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено им. Налоговый кодекс

Российская Федерация.

Поскольку иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ, согласно ч. 2 ст. 15, корп. 1 и 3 ул.

16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается конструктивно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее прямой выход в общие помещения такого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также отдельной комнаты. В этом случае квартира относится к жилым помещениям и как таковая должна быть пригодна для постоянного проживания граждан (соответствовать установленным санитарно-техническим нормам и правилам,

другие юридические требования).

Согласно п.1 ст. 133 ГК РФ вещь, разделение которой по своему характеру невозможна без уничтожения, повреждения вещи или изменения ее назначения и находящаяся в обращении как единый объект права, является неделимой вещью даже в том случае, если он составил

1. отправляться.
2. Поскольку неотъемлемые улучшения объекта недвижимости являются частью этого объекта, которые нельзя отделить без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя считать самостоятельной вещью, они не являются
3. образуют обновку — самостоятельный объект движимого имущества.
4. Учитывая, что неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Следовательно, деньги, полученные в качестве компенсации за неотъемлемые улучшения квартиры, являются доходом, полученным
5. продажа квартиры, так как входит в ее стоимость.

Данная позиция подтверждается судебной практикой — см. Кассационную жалобу Томского областного суда от 24 февраля 2015 г по делу № 33-562 / 2015

7.7 оценка

7761 отзыв

эксперт

Привет Илья!

Налог будет рассчитываться от суммы сделки, то есть от 4 миллионов долларов.

Согласно статье 210 Налогового кодекса Российской Федерации 1.

При определении налоговой базы все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной или натуральной форме, или право распоряжения которыми он приобрел, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемые в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.

Желательно не указывать в договоре неотделимые улучшения. Обычно они указываются на отдельной квитанции.

Удачи!

До свидания!

Согласно ст. 208 Налоговый кодекс

Для целей данной главы выручка из источников в Российской Федерации включает:

5) выручка от продажи: недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;

Согласно ст. 130 ГК РФ

К недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся земля, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, несоразмерного их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты непропорционального назначения законченное строительство.

Итак, если вы продаете квартиру, это налогооблагаемый доход.

Согласно ст. 224 Налогового кодекса РФ

Ставка налога установлена ​​в размере 13%, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно ст. 210 Налогового кодекса

По доходам, для которых предусмотрена ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение такого облагаемого налогом дохода, уменьшенное на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218- 221 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик вправе получить следующие вычеты из предусмотренного налога на имущество с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном настоящей статьей: 1) удержание налога на имущество при продаже имущества, а также долей (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав на кредит по договору участия в долевом строительстве (по инвестиционному договору долевого строительства или другому договору долевого строительства);

Удержание налога на имущество, предусмотренное пунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предусмотрено с учетом следующих характеристик: 1) удержание налога на имущество предусмотрено на сумму дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде, возникшего от продажи жилой недвижимости здания, квартиры, комнаты, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, дома с садом или землей либо доли (доли) в указанном имуществе, находящиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не более всего на 1 000 000 рублей, а также в размере дохода, полученного в налоговом периоде от реализации иного имущества (кроме ценных бумаг), находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, в сумме не более 250 000 рублей; 2) вместо получения вычета по налогу на имущество в соответствии с пунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить размер своего налогооблагаемого дохода на фактически понесенную им сумму и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Поскольку п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ фактически понесенные расходы увязывает с приобретением имущества в своем понимании согласно ст. 130 ГК РФ, поэтому снижения затрат на неотделимые улучшения нет.

На основании вышеизложенного вы имеете право уменьшить налогооблагаемый доход на 4 000 000 рублей, то есть на стоимость квартиры по договору.

в договоре предусмотрена стоимость квартиры 4 млн грн

Я считаю, что ФНС не примет в качестве расходов сумму неотделимых улучшений.

Привет Илья.

Согласно статье 220. Вычеты по налогу на имущество

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик вправе получить следующие вычеты по налогу на имущество при условии, что с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном в по данной статье: 3) удержание налога на имущество из суммы фактически понесенных налогоплательщиком расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или долей (долей) в них, приобретение земельные участки или доли (доли) в них, предусмотренные для строительства индивидуального жилья, и земельные участки или доли (доли) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;

Фактические, т.е все затраты, включая неотъемлемые улучшения. Налог взимается с суммы 8 млн руб.

В вашем случае дом находится в собственности менее 3 лет, а его стоимость превышает 1 миллион, поэтому он подлежит налогообложению.

В вашем случае стоит использовать метод удержания налога на прибыль за вычетом расходов.

Ситуация 1

Вы купили дом (с улучшениями) за 8 миллионов рублей, вы также продаете за 8 миллионов рублей,

8 000 000 — 8 000 000 = 0 (к этой сумме применяется налог, т.е его нет)

Ситуация 2

Вы купили дом (с улучшениями) за 8 миллионов рублей, потом продаете за 10 миллионов рублей,

1. 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 (эта сумма подлежит налогообложению, и налог будет равен 260 000 руб.)
2. Если вы укажете в своем договоре купли-продажи дома общую сумму 4 000 000 рублей, то вы тоже не будете подлежать налогообложению, так как сумма после вычета будет отрицательным числом.
3. 4 000 000 — 8 000 000 = -4 000 000 рублей
4. Удачи.