Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи комнаты в общей квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Рассмотрим, каковы особенности сделки с данным типом недвижимости, нужно ли давать право преимущественного отказа от покупки соседям, как заключить договор и продать комнату в общей квартире, сколько денег это будет стоить, сколько стоит госпошлина и прочие тонкости.

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор купли-продажи комнаты в кондоминиуме оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ продавец должен сначала предоставить право преимущественного отказа от покупки соседям. Только после получения отказа или не дожидаясь ответа от других владельцев, можно будет продолжить транзакцию с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые следует учитывать:

1. Имущество. Если квартира находится в совместной собственности, предоставляется право преимущественной покупки. Если он зарегистрирован как отдельный отсек с собственным кадастровым номером и имеет только одного собственника, его можно продать без предварительного уведомления. Но это бывает редко.
2. Нотариальное заверение договора. В большинстве случаев доли владения продаются, и этот договор нотариально удостоверяется. Регистратор не примет его без печати и подписи нотариуса.
3. Личность владельца-продавца. Если комната принадлежит недееспособному человеку или несовершеннолетнему, перед продажей необходимо найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки и попечительства. Договор заверяется нотариально.
4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия договора. Для этого составляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не зарегистрирован, однако смена собственника подлежит регистрации.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при купле-продаже квартиры в вашем случае

Преимущественное право покупки при продаже комнаты

Если часть собственности продается, сначала необходимо выяснить, являются ли соседи собственниками своих комнат с юридической точки зрения. У них этот вопрос можно прояснить, но лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Размер госпошлины составит 350 рублей.

Когда собственники установлены, необходимо:

1. Составьте для всех письменное уведомление и отправьте его всем владельцам. В уведомлении указывается намерение продать помещение, его цену и время ответа.
2. Отправьте уведомление всем владельцам. Это можно сделать лично, получив квитанцию ​​от каждого из них, или отправив заказное письмо с подтверждением получения по почте.
3. Дождитесь отказа от права преимущественной покупки или истечения срока предоставления права преимущественной покупки. Если никто не использует его в течение одного месяца с момента получения уведомлений, вы можете договориться с третьей стороной.

Примечание! Несколько владельцев также могут принять приобретение, и в этом случае продавец сам решает, кому продать его. Кроме того, остальные собственники имеют право оформить нотариальный отказ от права преимущественной покупки, это ускорит для продавца выход из сделки.

Содержание и образец извещения

Единой формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения юридической сделки в ней необходимо указать следующую информацию:

1. ФИО, адрес проживания, паспортные данные продавца.
2. ИМЯ И ФАМИЛИЯ и адрес владельца, которому отправлено сообщение.
3. Информация о номере: площадь, размер доли собственности, адрес.
4. Документ, согласно которому номер принадлежит продавцу (реквизиты).
5. Стоимость комнаты. Это определяется продавцом на усмотрение, он не обязан снижать цену для других владельцев.
6. Пожалуйста, отправьте ответ в течение одного месяца с момента получения.
7. Дата составления и подпись.

Образец уведомления

Скачать образец уведомления о намерении продать долю в квартире

Консультация по оформлению документа

Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире

Если продавец получил отказы от других собственников или не дождался ответа, он может заключить с покупателем один из договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи помещения. Это не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основную денежно-кредитную политику в течение определенного периода времени. Фактически, если продавцу нужно время, чтобы освободить помещение, требуется залог или разрешение от органа опеки и попечительства.
2. Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий эксплуатации участниками.

Юридическая консультация: если требуется залог, проще сразу оформить основную денежно-кредитную политику с указанием суммы, уплаченной покупателем, до регистрации смены собственника. В этом случае остаток выдается после регистрации.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Примечание! Не имеет смысла заключать предварительный договор с третьим лицом до получения отказа от преимущественного права покупки другими собственниками или одного месяца с даты уведомления. Может случиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец будет юридически обязан вступить с ним в основную денежно-кредитную политику.

Содержание и образец предварительного договора

В преддоговоре необходимо указать:

1. Дата и место составления.
2. Информация о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
3. Информация о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
4. Основной документ, по которому продавец владеет правом собственности.
5. До какой даты должен быть заключен основной договор.
6. Стоимость проживания и порядок оплаты.
7. Сумма депозита.
8. Гарантии, права и обязанности сторон.
9. Подписи участников сделки.

Пример предварительного договора

Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Консультация по оформлению документа

Устали читать, подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?

Если продавец учел преимущественное право покупки и все сроки прошли или были получены отказы, вы можете продолжить транзакцию:

1. Найдите внешнего покупателя».
2. Покажите заказчику комнату.
3. Согласуйте условия сделки: дату заключения договора, стоимость комнаты.
4. Освободить комнату ДКП в общей квартире. В случае продажи доли имущества документ подписывается нотариусом.
5. Подать документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это делается либо напрямую, либо через MFC. Государственная пошлина оплачивается по запросу.
6. Получите новую выдержку из USRN и DCT с регистрационной записью после регистрации нового владельца.

Примечание! Если DCT заключен в присутствии нотариуса, подайте документы на регистрацию. Самостоятельно идти в МФЦ или Росреестр не нужно.

Содержание и образец договора

Чтобы регистратор принял договор купли-продажи помещения, он должен указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

1. ФИО, паспортные данные сторон, адреса регистрации.
2. Информация о номере: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
3. Размер доли права собственности.
4. На каком основании продавец владеет недвижимостью: другая денежная политика, дарение, свидетельство о правопреемстве, договор обмена, аренда и т.д.
5. Стоимость проживания, сроки денежного перевода, порядок расчета.
6. Права, обязанности, ответственность сторон.
7. Дата составления ДКП, подпись.

Пример контракта

Скачать пример генерального договора купли-продажи комнаты в многоквартирном доме

Консультация по оформлению документа

Документы

Для аутентификации и регистрации PrEP вам понадобятся:

Кроме того, продавец должен предоставить выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных лиц. Также вам понадобится бесплатный сертификат на оплату жилищно-коммунального хозяйства.

Расходы

Покупатель оплачивает регистратору госпошлину — 2000 руб. При обращении сторон к нотариусу оплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Нотариальный сбор рассчитывается от цены, указанной в DCT. В дальнейшем отправляйте документы в Росреестр бесплатно.

Сроки

Оформление смены собственника через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны отправят документы через МФЦ, это займет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Юридическая консультация: Если вы отправляете документы в МФЦ или Росреестр, ожидать своевременного завершения транзакции не стоит. В Росреестре часто бывают проблемы с программой и время ожидания может увеличиться на 2-3 дня.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, опыт 7 лет)

Задайте вопрос

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли владелец, отправивший уведомление о продаже другому владельцу, отменить сделку в будущем?

Да, никто не имеет права заставлять его применять денежно-кредитную политику. Но он не имеет права продавать комнату другому лицу с согласия второго собственника, это незаконно.

Я купил комнату в совместной квартире, когда был женат. Мне нужно согласие мужа на продажу?

Да, нотариальное согласие обязательно в соответствии со ст. 35 CI РФ.

можно ли продать комнату в коммунальной квартире, если она не приватизирована?

Нет. В этом случае человек владеет им на основании договора социальной аренды, но имущество принадлежит организации или администрации.

У меня есть комната в совместной квартире, сосед хочет продать свою долю. У меня нет денег, но я не хочу, чтобы вместо этого пришел чужой. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было отправлено должным образом и вы не ответили в течение месяца, второй владелец имеет право продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире покупалась на материнский капитал, доли на него не выделяли. Можно ли продать без размещения акций?

Нет, так продавать нельзя. Вы должны сначала назначить квоты для всех членов семьи, затем получить разрешение от органа опеки и только после этого оформить PrEP.

Заключение эксперта

1. Продажа комнаты в квартире кондоминиума возможна при предоставлении права преимущественной покупки другим собственникам.
2. В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе заключить сделку с третьим лицом — посторонним лицом.
3. В случае продажи доли в имуществе ДКП комнаты в квартире кондоминиума должен быть нотариально заверен.