Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

Рано или поздно каждый сталкивается с необходимостью купить себе дом.

Покупка квартиры — дело ответственное, вне зависимости от того, покупается ли она на первичном или вторичном рынке недвижимости, юридическим или физическим лицом.

Здесь много нюансов и подводных камней, не зная, в каких можно потерять как уплаченные деньги, так и право владеть купленным жильем. Попробуем разобраться, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы избежать финансовых и имущественных потерь.

Основные риски и подводные камни при покупке квартиры

Решив купить дом, в первую очередь необходимо хорошо представлять, какие опасности существуют для покупателя, на что обращать внимание при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя от них. К основным рискам, связанным с покупкой жилой недвижимости, относятся:

незавершенный: если квартира куплена в новостройке, а также производятся вложения на этапе строительства, существует опасность замораживания работ на объекте по разным причинам — а потому вернуть вложенные деньги будет очень сложно;

проблемная недвижимость: это могут быть квартиры на вторичном и первичном рынке, которых нет в наличии с документацией или определенные обременения по их отчуждению налагаются законом;

договорные манипуляции, когда операция купли-продажи осуществляется на невыгодных для покупателя условиях, что позволяет продавцу затягивать процесс подписания основного договора по полностью законным причинам, а в будущем даже оспорить его в суде;

афера, заключающаяся в продаже квартиры по поддельным документам или лицам, не являющимся собственниками.

При покупке квартиры существуют различные нюансы, о которых стоит знать заранее, взвесив все эти риски.

При вложении средств в незавершенное строительство необходимо понимать, что гарантировать право собственности на квартиру можно только после сдачи дома в эксплуатацию.

Поэтому здесь в приоритете репутация продавца на рынке недвижимости, а не цена квадратного метра, которую часто заманивают недобросовестные девелоперы.

Проблемой здесь могло быть отсутствие разрешений на строительство.

Контроль за юридической чистотой квартиры поможет избежать значительных финансовых потерь при покупке проблемного жилья на вторичном рынке и всех случаев мошенничества. Жилая недвижимость, находящаяся в затруднительном положении, включает:

неприватизированная квартира;

живущие под залогом или под арестом;

наследство не принято;

квартиры, владельцы которых утратили правоустанавливающие документы;

проживание с зарегистрированными лицами.

Многие из этих проблем решаемы, но на это потребуется много времени и денег.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Чаще всего жилье на первичном рынке приобретается на этапе строительства, так как это позволяет приобрести его по наиболее выгодной стоимости.

Первым шагом в принятии решения о покупке квартиры в том или ином жилом комплексе должна быть проверка репутации продавца. Здесь подойдет информация, взятая из различных интернет-источников, не имеющих отношения к самому разработчику.

Из того, что нужно знать при покупке квартиры у ее продавца, можно выделить следующие важные моменты:

отсутствие или наличие исполнительного производства или ликвидационного производства в отношении компании-застройщика;

его опыт работы на рынке жилой недвижимости в качестве юридического лица;

обзоры ранее построенных и сданных в эксплуатацию сооружений (выполнение сроков строительства и договорных обязательств, качество работ и др информация);

репутация учредителей и менеджмента компании;

наличие судебной тяжбы.

На сайте местной архитектурно-строительной инспекции необходимо проверить, входит ли строящийся объект в перечень сооружений, к законности строительства которых есть претензии данного государственного органа.

Следующий шаг в проверке квартиры перед покупкой в ​​новостройке — это знать объект и изучить документы. У разработчика должны быть следующие документы, о которых он должен знать:

разрешение на выделение земельного участка под застройку, выданное органом местного самоуправления, с указанием площади отвода, его назначения и характеристик будущего объекта;

Государственный акт на землю, если участок передан в собственность компании, либо в аренду;

правила ФСП, если вложение осуществляется через фонд финансирования строительства, или устав жилищного кооператива, устанавливающий права и обязанности членов жилищного кооператива;

условия и ограничения городского планирования;

проектная документация и строительные спецификации.

Ознакомившись с объектом и проверив документы, при покупке квартиры в новостройке необходимо согласовать условия договора, обращая внимание на обязательное наличие в нем элементов, связанных с:

конкретная дата ввода завода в эксплуатацию;

стоимость квартиры и порядок оплаты, где важно зафиксировать сумму в эквиваленте гривны (особенно, если покупка производится в рассрочку), а также определить календарь и способ оплаты;

порядок и порядок регистрации имущественных прав покупателя (если он сделает это сам или эти обязанности возьмет на себя застройщик);

условия и порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон, где необходимо установить штрафные санкции и срок возврата внесенных денежных средств.

Только пройдя по очереди все эти этапы, можно приступать к подписанию договора, который должен быть нотариально заверен. Рекомендуется произвести оплату по договору через банк. В случае оплаты наличными в кассе компании — попросите кассовый чек и квитанцию ​​о получении.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

В нашей стране существует правило, что покупатель платит комиссию посреднику при совершении сделки купли-продажи недвижимости. Те, кто хочет сэкономить на оплате риэлтерских услуг, наверняка задаются вопросом: как проверить квартиру перед покупкой?

Главное, на что следует обращать внимание при покупке квартиры, это:

личность продавца и право собственности: попросив владельца недвижимости предоставить паспорт и право собственности на квартиру, проверьте, является ли он владельцем (подлинность представленного свидетельства о праве собственности можно проверить, запросив свидетельство государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество на сайте электронных сервисов Минюста Украины);

статус генеральной доверенности, выданной на продажу квартиры, если сам собственник по каким-либо причинам не может принять участие в сделке: вы можете проверить действительность доверенности у выдавшего ее нотариуса, при этом с учетом того, что в случае смерти доверителя доверенность автоматически аннулируется;

частые продажи: если квартира переходила от одного собственника к другому несколько раз, попросите продавца предоставить выписку из реестра прав собственности с информацией о предыдущих собственниках;

состояние психического здоровья продавца, чтобы факт его недееспособности не стал причиной расторжения договора;

долги собственника перед третьими лицами: их наличие можно проверить в едином государственном реестре судебных решений, указав адрес имущества, если квартира фигурирует в судебных делах, от ее покупки лучше отказаться;

наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей: эту информацию можно получить из CNAP по форме 13, если в квартире есть зарегистрированные дети, у органов защиты будет запрошено согласие на продажу.

Из того, что вам нужно знать при покупке квартиры, важны и другие моменты, например, изменилась ли ее планировка, было ли это изменение соответствующим образом узаконено.

Кроме того, приобретенная квартира может быть общим имуществом, приобретенным в браке, которым разведенные супруги владеют вместе после расторжения брака.

Это может быть веской причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке

Из документов, которые необходимо проверять при покупке квартиры, следует отметить:

документы, подтверждающие право собственности на жилище, которыми являются договор купли-продажи, дарения или обмена, а также свидетельство о приватизации квартиры или права наследования и свидетельство о праве собственности, составленное на их основании;

выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество при отсутствии на него наложенного ареста или залогового обязательства;

выписка из домовой книги об отсутствии в квартире прописанных жильцов;

разрешение органов опеки и попечительства при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей;

согласие супруга, в том числе первого, если домовладелец разведен;

справка из БТИ об отсутствии незаконной перепланировки;

справка об отсутствии просроченной задолженности пользователя;

справка из наркологического и психоневрологического диспансера на хозяина квартиры.

В случае оплаты недвижимости, при заключении договора запросите у продавца рукописную квитанцию ​​о получении денег для возврата их через суд в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.

Зная, как проверить квартиру при покупке, вы сможете законно и безопасно провести сделку купли-продажи!

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие подводные камни при покупке квартиры

Если вы хотите купить дом, вам также следует подумать о проблемах, которые могут вас поджидать. Эти обстоятельства могут не только повлиять на результат транзакции, но и в целом сделать ее недействительной. Стоит помнить о том, что при подписании договора, а также при оплате необходимо соблюдать осторожность и внимательность.

Важно! Все проблемы, которые могут возникнуть при сделке с приобретением жилого помещения на возвратной основе, можно разделить на 2 типа:

Технические. Это риски, которые никак не влияют на недвижимость, но могут существенно испортить желание купить жилье. К ним относятся незаконная перепланировка, мебель, которая будет экспортирована после продажи, сантехника и т.д.,

Юридический. Это риски, которые могут напрямую повлиять на утрату права собственности на купленное имущество, и судебные тяжбы также не исключены. А чтобы исключить такие риски, нужно потратить много времени и сил.

Как показывает практика, большинство проблем превращаются в реальность после перечисления средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту и маловероятно, что удастся вернуть право собственности (в случае ее утери) или потраченные деньги.

Поэтому перед покупкой стоит внимательно осмотреть жилую площадь.

 Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая жилье на вторичном рынке, внимательно относитесь ко всем мелочам, не забывайте подводные камни:

регистрация посторонних лиц, в том числе относящихся к опасной категории,

на этот дом наложено обременение, продавец заинтересован скрыть этот факт,

в доме незаконная перепланировка,

поддельные документы.

Так что покупка дома на вторичном рынке жилья чревата опасностями.

И только от вашего внимания и тщательности зависит, удастся ли сделка.

Внимание! Наши квалифицированные юристы бесплатно и круглосуточно помогут вам решить любую проблему. Узнайте больше здесь.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которых можно ожидать при заключении сделки по продаже жилого помещения:

Оформление документов уполномоченным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только тогда, когда все документы будут тщательно проверены. Например: гражданин D купил жилище у доверительного управляющего L., которому владелец K передал полномочия на проведение этой операции. После завершения сделки и перечисления денежных средств выяснилось, что у владельца К психическое заболевание, то есть он недееспособен. В этом случае договор будет расторгнут,

В сделке участвуют юридические лица. Это первый звоночек для внимательной проверки всей документации, скорее всего здесь что-то не так,

Жилье приобретено за счет материнского капитала. На законодательном уровне установлено, что такое жилье необходимо регистрировать для всех членов семьи, включая детей. А в случае продажи акций несовершеннолетним детям они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил это условие, сделка может быть признана недействительной,

Собственник жилого объекта — гражданин с ограниченными физическими возможностями. Обычно эти люди страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещается совершать такой вид сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать основанием для признания сделки недействительной.

Вы совершаете транзакцию в отношении совместно нажитых активов, что означает наличие нотариально заверенного письменного согласия от второго супруга,

Наследники особняка. Например, дом наследуют два человека. Но один из них продает недвижимость незаконно и без уведомления другого собственника. Следовательно, суд признает сделку недействительной и требует возврата имущества,

На квартиру накладывается отягощение. Квартиры заняты,

в жилом районе проведена грубая перепланировка, последствия придется устранять покупателям (заплатить штраф или восстановить первоначальное местоположение),

Имущество находится в долевой собственности нескольких человек. В этом случае совладельцы имеют право преимущественной покупки доли продавца. Таким образом, сделка считается законной только в том случае, если другие собственники в письменной форме отказались от приобретения своей доли. Нарушение этого правила может привести к судебным искам не в пользу покупателя,

Дом включен в список домов на реконструкцию. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением закона.

Это основные моменты, которые покупатель не должен игнорировать перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, вызывающий тревогу, должны заставить вас повторно проверить законность транзакции или рассмотреть другой вариант.

Смотреть видео. Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Внимание! Вам следует быть более осторожными при покупке вторичного жилья с помощью ипотечной ссуды. Обратите особое внимание на следующие моменты:

Состояние жилья: аварийный, состояние близкое к аварийному. Это может привести к отказу кредитной организации от сделки,

Репутация кредитора и обслуживание клиентов.

Перед оформлением ипотечной ссуды следует внимательно изучить условия получения ипотечной ссуды у этого кредитора.

 Как купить дом в браке и не разделить его в случае развода?

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Регистрация договора купли-продажи жилого помещения, владельцами которого являются несовершеннолетние, может осуществляться с согласия органа охраны и опеки. Главное условие в этом случае — не ухудшаться жизненное положение несовершеннолетних. В противном случае совершение данной операции не будет разрешено органами опеки и защиты.

Законные представители подписывают договор от имени несовершеннолетних.

А люди в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, заверенного нотариально, с разрешения органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым домом, получение разрешения на продажу в органах опеки и защиты не требуется.

Как подать заявку в Сбербанк на снижение ставки по ипотеке?

Почему банки отказываются от ипотеки, читайте здесь.

Как самостоятельно организовать куплю-продажу квартиры читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno.html

Технические моменты

Не торопитесь перед покупкой дома. Обратите внимание на следующие элементы, надзор за которыми может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечных репараций.

Уведомляю! На что следует обратить особое внимание при заключении договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

Состояние дома: в многоквартирном доме не завершать осмотр только снаружи жилища, необходимо осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения,

Уборка помещения, подъезда, мусоропровода,

Если есть плесень, грибок и влажность,

Состояние электрических сетей, водопровода, системы отопления (к сожалению, в этом случае неисправности не сразу видны),

Расположение квартиры по отношению к свету и виду из окон,

Материал, из которого построен дом, удобство планировки — перепланировку можно, конечно, устроить, но лучше купить дом, отвечающий вашим пожеланиям,

Если в квартире перепланировка, то она законная (чаще всего факт незаконности продавец скрывает). Такая перепланировка может служить основанием для наложения административного штрафа на собственника в виде штрафа. Тогда доказать свою невиновность будет крайне сложно,

Социальное государство соседей — если проблемы начинаются с соседей, то можно, конечно, предположить, что жить в этой квартире будет невозможно.

 Налоговый вычет при покупке квартиры в 2018 году.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации общее имущество супругов соответственно признается общим имуществом и должно передаваться вместе. Для операций с такими активами требуется нотариальное согласие второго супруга на отчуждение актива. Хотя не всегда такой документ оформляется.

При отсутствии такого согласия второй супруг имеет право оспорить законность сделки в суде. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилище совместно нажитым имуществом.

Как избежать мошенничества

Обратите внимание, что! Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует придерживаться следующих правил:

Внимательно проверьте документацию продавца, а также выписку из единого реестра имущества и домовой книги,

Старайтесь не связываться с унаследованными жилыми помещениями или когда доверенное лицо действует от имени собственника,

В случае передачи наличных денег продавцу, вы должны убедиться, что они выдадут вам квитанцию ​​на их получение,

Не пренебрегайте услугами профессионалов.

При покупке дома на кону значительная сумма денег, поэтому будьте осторожны.

Смотреть видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы нужны при покупке:

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки с крупными денежными суммами, сопряжена с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Юридические ловушки

Что нужно знать о продаже квартиры несовершеннолетним собственникам?

На что обращать внимание при заключении договора с общим имуществом супругов?

Технические характеристики

Как обезопасить себя от незаконной перепланировки купленной квартиры?

Безопасность транзакций

Советы покупателям

Факторы риска

Сделки с недвижимостью, как правило, представляют собой наиболее сложную категорию гражданско-правовых отношений: речь идет о контроле за «чистотой» квартир, этапах и сроках операций и договоренностей о том же, юридическом оформлении. Кроме того, серьезные деньги, которые приходят с покупкой квартиры, являются приманкой для всех видов мошенников и мошенников.

Юридические проблемы, связанные с так называемой уборкой квартиры. Это крайне серьезный риск, так как чреват угрозой потери права собственности на жилище. Этот риск связан со значительной сложностью сделки купли-продажи, а также с недостаточной юридической осведомленностью покупателей.

Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и сопутствующей технической документацией. Они не влияют на имущество, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, это не такие страшные проблемы, как юридические, но они могут повлечь за собой значительные финансовые затраты. Типичный пример такого риска — несанкционированная переподготовка. 

Проблемы, связанные с безопасностью сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов более подробно.

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, не являющимся собственником, по доверенности. Почему это должно вызывать тревогу? Доверенность нередко бывает подделана или срок ее действия истек. Если доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, выдавшим ее.

   Мошенники выдают доверенности одиноким пожилым людям, сиротам, инвалидам, алкоголикам и наркоманам. Что касается настоящего собственника, то он может не знать, что его квартира продается или он уже мертв, уже мертв на тот момент.

2. Приватизация квартиры, отделанная с нарушениями.

   Например, в 1990-е годы были обычным делом нарушения прав детей, которые не попали в список собственников при приватизации. Опасность также представляют арендаторы, участвовавшие в приватизации, которые обещают покупателю покинуть квартиру после завершения сделки.

3. Наличие в истории продажи квартиры сделок сомнительного характера, в частности с участием госпредприятий, государственных структур и других юридических лиц.
4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или аренды, по наследству, а также по другим договорам, в которых ущемляются интересы третьих лиц.

   В таких случаях после покупки квартиры могут появиться ранее неизвестные лица, например, наследники, которые могут претендовать на такую ​​квартиру. Также не стоит забывать о людях, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

5. Нарушение порядка оформления права собственности на квартиру, приобретенную полностью или частично за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указывается размер долей. Однако это правило не всегда соблюдается.

   Почему? Во-первых, невозможно определить точную высоту во всех ситуациях. Во-вторых, некоторые арендодатели сознательно стараются не обременять свои квартиры правами детей. К сожалению, такие нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России нет эффективной системы контроля за исполнением этого обязательства собственниками.

6. Продажа квартиры, один из владельцев которой несовершеннолетний, душевнобольной, алкоголик или наркоман, т.е человек, неспособный на момент проведения операции. Таким гражданам не запрещено законом совершать сделки, но они могут быть оспорены в будущем.
7. Продажа квартиры под арестом, ипотекой или в судебном порядке, а также с другими скрытыми обременениями.
8. Наличие среди владельцев проданной квартиры людей, попавших в тюрьму, военных или пропавших в неизвестном направлении.

   Такие лица сохраняют за собой право проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявить» и заселиться в купленное через суд жилье не сразу.

   При этом перед заключением сделки продавцы часто пытаются убедить потенциальных покупателей в том, что отсутствующий арендатор не вернет квартиру, подкрепляя свои доводы письменным согласием на ее продажу. 

9. Нарушение прав супругов.
10. Нарушение преимущественного права продажи номеров (долей).

    Согласно ГК РФ, в таких случаях продавец обязан сделать предложение соседям (владельцам долей) о покупке помещения (долей). Чаще всего это трудоемкий процесс, поэтому продавцы пытаются разными способами обойти это требование.

11. Продажа по фальшивому или недействительному паспорту (документ может быть украден у другого человека, или мошенник получает новый паспорт и сделка осуществляется по старому, предположительно утерянному). 
12. Сделка с квартирой на вторичном рынке также может быть признана недействительной, если дом указан в плане переселения. Также продавец может просто не знать или не учитывать это, но покупатель в такой ситуации пострадает. 

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Регистрация сделки по продаже квартиры, среди владельцев которой есть несовершеннолетние, должна осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства. Главное условие в этом случае — не ухудшаться жилищные условия граждан в возрасте до 18 лет. В противном случае транзакция может быть признана недействительной.

Не знаете своих прав?

Подпишитесь на список рассылки Народных советников. Бесплатно, минута для чтения, раз в неделю.

Для детей до 14 лет договор подписывают родители / законные представители. А граждане 14-18 лет заключают сделку самостоятельно, но с нотариально заверенного согласия родителей / законных представителей, получивших предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а зарегистрированы только в выставленной на продажу квартире, получение разрешения на опекунство не требуется.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации (ФЗ-223 от 29 декабря 1995 г.) имущество, нажитое в браке, признается общей собственностью супругов, поэтому они должны управлять им вместе. Для сделок с недвижимостью это распоряжение принимает форму нотариального согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ готовится не всегда.

При отсутствии такого согласия второй супруг может оспорить продажу квартиры. Перед заключением договора рекомендуем убедиться, что квартира приобретена не для свадьбы. В противном случае согласие второго супруга не требуется (кроме случаев совместной собственности).

Технические моменты

состояние дома в целом: не ограничивайте себя рамками выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и чердак;

уборка подъезда, прилегающей территории, мусоропровода;

такие дефекты, как грибок, влажность, плесень;

состояние электросистемы, водопровода, системы отопления (состояние этих систем, к сожалению, не всегда легко оценить сразу);

положение квартиры по сторонам света, если смотреть из окна;

материал стен дома, удобство планировки — конечно, в будущем можно внести некоторые изменения в планировку жилья, но все же лучше выбрать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;

юридическое оформление незавершенной перепланировки (продавцы часто скрывают ее несанкционированность) — незаконная трансформация квартиры может существенно осложнить жизнь ее хозяевам: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой достаточно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на «нынешний владелец и доказать, что предыдущий сделал хозяином квартиры, невероятно сложно;

социальный статус соседей: тесная и однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями и, наоборот, разный социальный статус часто приводит к взаимным недопониманиям между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Чаще всего жители вторичного жилья проводят в квартире ремонт, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако такие изменения не всегда документируются. Часто из-за правовой безграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в соответствующие органы для узаконивания перепланировки.

Покупателям модифицированной квартиры без документов впоследствии грозит штраф, который придется заплатить самим, так как квартира уже будет их.

Как быть?

Для начала рекомендуем максимально внимательно осмотреть квартиру: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно увидеть аналогичную жилплощадь соседей.

В случае сомнений желательно попросить у хозяина выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах указывается исходное состояние (конструкция) помещения. Если вы обнаружите какие-либо изменения, попросите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите сделку до тех пор, пока документы не будут оформлены правильно.

Безопасность оформления сделки

При заключении договора купли-продажи с целью экономии на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по смете БТИ). Вы не должны соглашаться с этим. В контракте должна быть отражена реальная стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть уплаченной за квартиру суммы в виде подоходного налога (имущественного вычета). Эта процедура регулируется ст. 220 НК РФ (ФЗ-146 от 31 июля 1998 г.). Если же в контракте указана заниженная стоимость, то вычет будет значительно меньше. При указании в договоре ненадежной суммы продажи необходимо также помнить, что эта сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, в случае расторжения контракта по любой причине покупатель может потребовать возмещения только суммы, указанной в контракте. 

При покупке квартиры с участием агентства недвижимости обратите особое внимание на пункты договора, в которых указывается ответственность агента по недвижимости, в том числе причины возникновения форс-мажорных и кризисных обстоятельств.

Если стороны решили оплатить квартиру по безналичному расчету, рассмотрите такой инструмент, как аккредитив. В чем его суть? Продавец открывает на свое имя специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет сумму денежных средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. В этом случае продавец может использовать эту сумму только после предоставления в банк некоторых документов. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой документ (пакет документов), предварительно согласованный при открытии аккредитива. Подробности и условия этой процедуры можно узнать у любого специалиста по банковскому делу. 

оплачивать наличными удобно и безопасно через арендованный в банке сейф (подробнее см .: «Нюансы перевода денег через сейф при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца вводит необходимую сумму в ячейку. В этом случае деньги пересчитываются в присутствии обеих сторон и проверяются на подлинность. Обсуждаются условия, при которых ячейка может быть открыта (например, продавец сможет получить доступ к содержимому ячейки только после того, как представит в банк подтвержденный договор купли-продажи). Покупатель по взаимному соглашению также может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель после того, как деньги были вложены. Используя сейф для регламентов, стороны вправе выбирать практически все процедуры и пакеты документов, описывая эти условия в договоре с банком.

Очень важный вопрос — внести задаток или предоплату за квартиру (см .: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Часто эти понятия путают, но аванс и первоначальный взнос — это не одно и то же. Аванс — это фактически метод предварительного расчета. Если транзакция отменяется по какой-либо причине, предоплата возвращается покупателю в полном объеме. Внесение депозита в случае прерывания сделки имеет юридические последствия как для покупателя, так и для продавца. Таким образом, если вина лежит на покупателе, залог останется у продавца. Если продавец является инициатором отказа от сделки, задаток должен быть возвращен покупателю на двойную сумму.  

Советы покупателям

1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
2. точное количество собственников (справка о собственности поможет в этом);
3. источники финансирования предыдущих сделок (не забываем о возможном «подвохе» при оплате квартиры материнским капиталом);
4. если среди владельцев есть несовершеннолетние или дети-инвалиды;
5. если кто-либо из владельцев в настоящее время служит в армии или в тюрьме;
6. количество зарегистрированных жильцов в квартире, а также их наличие при выселении;
7. актуальность техпаспорта, наличие и законность переквалификации;
8. если продавец получил квартиру по наследству, необходимо выяснить, на каком основании.
9. Сделайте копии всех документов и храните их при себе. По окончании процедуры проверки юридической чистоты квартиры у вас не должно возникнуть двусмысленности. Кроме того, эти документы в случае возникновения спора помогут вам выглядеть добросовестным покупателем и отстоять свои права. 
10. Если вы собираетесь покупать квартиру с недостаточной чистотой, не полагайтесь на регистрирующий орган, банк или страховую компанию — эти услуги не будут полностью заниматься проверкой юридической чистоты. 
11. Какие варианты покупки «вторички» следует посоветовать:
12. повторная перепродажа квартиры, особенно в короткие сроки;
13. сомнительная и подозрительная личность продавца;
14. скрыть информацию о владельце;
15. продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, авторитетность, срок действия);
16. продажа квартиры по значительно более низкой цене (от 10%) к стоимости аналогичных предметов;
17. встречная продажа квартиры и расселение.
18. Проверьте, действительны ли паспорта владельцев, они не должны содержать отмены и исправления.
19. Ознакомьтесь с документами о сроках проведения капитального ремонта дома.
20. Помните, что лучше всего изучать интерьер квартиры и особенности двора в светлое время суток. 
21. Осматривая жилье, ни в коем случае не торопитесь — нужно объяснить себе все нюансы. 
22. Просматривайте не более двух вариантов квартир за раз.
23. Поговорите с людьми во дворе или с соседями — они смогут рассказать вам о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Квартира, дом, место проживания: условия, необходимые для повседневной жизни каждого человека, например, питание. Каждый решает домашнюю проблему по-своему.

Право собственности на квартиру в России можно получить в результате приватизации квартиры, на основании договора купли-продажи квартиры, нередко квартира передается по наследству, кто-то получает за квартиру подарок, заключен договор ренты применяется много лет и т д

Желание получить квартиру в собственность понятно, особенно когда вы выбрали понравившийся вариант на вторичном рынке и есть деньги на его покупку. Осталось тщательно и аккуратно обходить подводные камни при покупке, и вы не только станете владельцем, но и минимизируете возможные негативные последствия сделки.

Каждый из описанных выше способов покупки квартиры имеет свои особенности, оценивайте покупку квартиры с договором купли-продажи.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, при покупке конкретной недвижимости бесплатно покупка и продажа квартиры — это приобретение квартиры по вашему выбору: что вы хотите, где вы хотите, в каких условиях вы хотите, а самое главное — за свои деньги. Еще интереснее пользоваться банковской ипотечной ссудой.

Главный риск при покупке квартиры — это возможность потерять квартиру (полностью или частично), а вернуть уплаченные деньги будет совсем непросто.

Второй риск при покупке квартиры — это получение залогового права с правом проживания посторонних лиц в этой квартире вместе с правом собственности на квартиру.

Третий риск — потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющих:

Юридические недочеты в истории квартиры

Юридические недочеты при покупке квартиры (ошибки при текущей купле-продаже квартиры)

Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика сопровождения сделок с квартирами в Москве и Подмосковье, а также квартирных судов неоспоримо свидетельствует: юридические недочеты могут быть в истории любой квартиры.

Нет исключений для квартир, приобретенных по договору долевого строительства (DDU). Не надейтесь на отсутствие юридических дефектов, если вы первый покупатель квартиры, купленной первым владельцем после дошкольного образования.

1. При покупке и продаже квартиры Задача покупателя — не рисковать историей квартиры, пусть об этом позаботятся собственники (продавцы).
2. Вторая задача покупателя — правильно провести куплю-продажу квартиры, чтобы он сам не стал причиной потери квартиры и не создал проблем в документах.
3. Не стоит полагаться на нотариуса, если ваш текущий или предыдущий договор с квартирой нотариально заверен.

Закон не обязывает нотариуса проверять всю историю квартиры. Позиция нотариуса: проверяем текущий статус, права продавца прописаны в ЕГР, остальное не его, а ваша забота. Если впоследствии к вам будут предъявляться претензии из «прошлой» истории квартиры, нотариус не знает об этих прошлых нарушениях при совершении сделки.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит, не ждите, что банк будет полностью гарантировать и контролировать квартиру. Банк будет проверять только то, что находится на поверхности, очевидные вещи. Если случится так, что после сделки банк взыскивает с вас задолженность по кредиту, даже если ваша квартира арестована по решению суда по скану одного из предыдущих владельцев.

Покупая квартиру в ипотеку, будьте внимательны вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет в себе не только риск несвоевременной сдачи дома застройщиком, но и юридические риски, о которых многие даже не подозревают.

Причинами прекращения права собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любых сделок с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и так далее

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

Кто-то «прописанный» в квартире не мог участвовать в приватизации, и доля в квартире на него не регистрировалась. Как правило, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, прошедшие военную службу, совершившие длительную командировку.

При приватизации квартиры зарегистрированные в ней дети не участвовали в приватизации и не получали доли в собственности на квартиру.

Зарегистрированный в квартире человек отказался от участия в приватизации и имел право проживать (пользоваться) квартирой пожизненно.

Перечисленные нарушения также перекликаются с откровенными злоупотреблениями продавцов при попытке продать приватизированную квартиру в долевую собственность по фальшивой доверенности, паспортам с наклеенными фотографиями и т.д.

Как покупатель может защитить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры в обязательном порядке необходимо проверить юридическую чистоту квартиры: проверить юридическую историю квартиры, историю собственников, жильцов, порядок смены собственников, проверить продавцов.

По возможности покупатель должен получить у продавцов копии всех документов, относящихся к квартире. Они понадобятся для проверки юридической чистоты и, в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

Если была приватизация — документы на приватизацию. Проверяются нарушения закона при приватизации.

Если в квартире прописано лицо, отказавшееся от участия в приватизации, необходимо сообщить ему о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. В этом случае перед сделкой необходимо проверить его из квартиры.

Обратите особое внимание на нестандартные сделки в истории квартиры: аренда, наследование, сделки с юридическими лицами.

Аннуитет и наследование — чемпионы, оспариваемые судом.

К тому же, как правило, претензии возникают спустя годы после открытия наследства и могут быть предъявлены вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

Проверьте паспорт продавца и проверьте его учетные данные. Сделка с неуполномоченным лицом — будет признана недействительной в суде.

Проверьте переговорную способность продавца.

Определите, кто продает квартиру: собственник или другое лицо по доверенности.

Ни один из вариантов не дает никаких преимуществ.

Во-первых, потому, что оба метода абсолютно легальны, а во-вторых, мошенники используют оба этих метода для кражи. Особенно часто мошенничество происходит в связи с эскаатами квартир — квартирами умерших одиноких людей.

В Москве и Подмосковье нередки случаи, когда мошенники пытаются продать квартиру по поддельному паспорту, манекен продает квартиру по паспорту собственника, а манекен подбирается исходя из возраста и размера владельца и компенсирует владелец. Нам известны случаи, когда при совершении сделок используются «заинтересованные» нотариусы, подделка документов и т.д.

Нередко использование судебных решений для легализации похищенных квартир.

Купля-продажа квартиры по доверенности может быть обжалована в суд по следующим основаниям:

— использование аннулированной доверенности;

— оспорить саму доверенность в суде;

— использование фальшивой доверенности.

3) Убедитесь, что квартира принадлежит единоличному собственнику (не совместно). Особое внимание к одиночным продавцам.

4) Если квартира является общим достоянием, владельцы других долей квартиры имеют право преимущественной покупки доли. При покупке доли проверьте продавца — он обязан проинформировать других владельцев долей в квартире о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходимо проверить юридическую чистоту каждой доли и собственника каждой доли.

Кроме того, выясняется причина появления долевой собственности на квартиру. Если говорить о приватизации, оказывается, что есть люди, которые имеют право жить (пользоваться) квартирой всю жизнь. Можно получить квартиру «с фаршем»; такого жильца нельзя выселить даже через суд.

Наследование в истории квартиры — отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после покупки. Убедитесь, что спор по этой квартире уже передан в суд.

обычно квартиру проверяют на предмет арестов, залогов, запретов и споров.

Ремонт квартиры может стать помехой, если вы покупаете квартиру в ипотечный кредит. Банк примет документы, если перепланировка сделана правильно — юридическая перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько человек, сколько ошибок можно сделать при покупке квартиры. Типичные ошибки:

Покупка квартиры начинается с предоплаты. Покупатели квартир регулярно теряют первоначальный взнос, когда отказываются от покупки. Причина — неправильно составленный договор предоплаты. Чаще всего покупатели получают залог или залог. В случае отказа покупателя от покупки залог не возвращается.

Нередко с такими проблемами к нам обращаются и агентства недвижимости. Для возврата аванса необходимо правильно составить договор, то есть правильно внести предоплату.

Многие агентства недвижимости прекращают проверку юридической чистоты по выписке квартиры из Единого государственного реестра. Что уж говорить о покупателе, который знаком с сделками с недвижимостью в Интернете.

Договор купли-продажи квартиры нестандартный. Недостаточно скачать его из Интернета. Контракт должен быть привязан к вашей конкретной ситуации, вашему объекту, чтобы отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается незаключенным.

Продавцы часто требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивается уплатой НДФЛ даже в случае продажи квартиры.

Расчеты — очень важный элемент сделки, о котором необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сроки оформления прав, сроки передачи квартиры, условия оплаты — обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи. Кроме того, условия расчетов переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды сейфа или договор безналичной оплаты между продавцом и покупателем.

крайне важно учитывать время проведения расчетов, государственную регистрацию прав собственности покупателя и время проведения расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартиры не требует государственной регистрации и считается заключенным после подписания сторонами договора.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры может задать вопросы продавцу уже на этапе выбора квартиры. На что обращать внимание при покупке квартиры:

Продажа квартиры по доверенности

Длительное «укрытие», спасение агента по недвижимости от личной встречи с хозяином

Неадекватное поведение хозяина

Повторные сделки с квартирой за короткий срок

Непредоставление (исполнение) продавцом оригиналов документов на квартиру

Значительное отличие цены квартиры от рыночной (занижение)

Обязанность продавца существенно снизить цену квартиры в договоре по сравнению с реальной ценой сделки

Настойчивость продавца в заключении договора с конкретным нотариусом

Проверка юридической чистоты квартиры помогает устранить сомнения. Соседи — очень действенный способ прояснить ситуацию хозяина.

Как правило, чем больше информации собирается до транзакции, тем меньше вероятность возникновения проблем в будущем.

04 января 2017 года

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть