Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жилье в дар, наследство или приватизацию, все это многомиллионная армия «совладельцев», владеющих долями квартир.
Именно на объекты совместной собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, которые невозможно решить даже в судебном порядке. С другой стороны, внесудебные механизмы предлагают до четырех способов вывести собственников из конфликта при соблюдении интересов всех его участников.
Это также работает в тех случаях, когда конфликт достиг стадии, когда стороны больше не могут вести переговоры о мире.
Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов, призналась, что каждый день к ней за советом обращаются люди, живущие в квартирах долевой собственности. Главный вопрос — что делать, если другие совладельцы захотят въехать в эту квартиру, продать свою долю или иным образом заявить о своих правах.
В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продается всего около пятидесяти отдельных долей квартир.
В целом, на рынке гораздо больше похожих предметов, но они продаются частным образом или через черных агентов по недвижимости, без участия авторитетных агентств.
Это связано с тем, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с долями в индивидуальной собственности.
директор офиса АН «Новосел». Если доля в собственности на квартиру выставлена на свободную продажу, это почти наверняка означает, что между совладельцами возник конфликт, и они больше не могут разрешить ситуацию мирно, даже если это позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в побочной квартире — всегда пустая трата денег — около 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. И в этом случае шанс на продажу — один из десяти. Если клиент приходит в агентство с продажей отдельной доли, агент по недвижимости понимает, что, приняв продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный способ для агента по недвижимости помочь такому клиенту и сохранить лицо — стать посредником — посредником между совладельцами и попытаться разрешить ситуацию в интересах всех собственников, оставив все личные отношения участников «из скобок.
Продажа доли квартиры «на стороне» — вариант не только проигрышный в денежном выражении, но и чреват дальнейшей эскалацией конфликта из-за включения в него нового собственника доли.
В то же время есть четыре мирных (и экономически целесообразных) пути решения ситуации разделения проблем.
Конечно, владельцы проблемных объектов знают или хотя бы догадываются о существовании этих методов, но не всегда понимают, как их реализовать в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.
Способ 1. Продать квартиру целиком
Если собственники продадут «общую» квартиру целиком, они получат полную стоимость. И можно будет делить пропорционально долям. После этого каждый покупает дом на свои деньги или использует его по-разному. Схема может быть эффективной, даже если изначально в общей собственности только одна студия.
после директора отделения Академии наук «Новосел» мужчине осталась однокомнатная квартира, купленная не в браке. На нее претендовали ее супруг (теперь овдовевший) и ребенок от первого брака наследодателя. В результате каждый имел право на вторую долю собственности. Наследникам не удалось прийти к совместному решению. Один из совладельцев пытался продать свою долю, но безуспешно. В результате в квартире никто не жил и даже сдать ее было невозможно. Мать ребенка (бывшая жена наследодателя) обратилась к агенту по недвижимости. Он нашел две комнаты в общих квартирах, общая стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «обмена» устраивал стороны. Квартира продана, наследники получили комнату в обмен на свои доли, теперь сдают ее.
Способ 2. Один из совладельцев продает долю другому
С логистической точки зрения продажа доли «среди наших» — самый простой вариант: не нужно искать покупателя, а также сообщать всем совладельцам о желании продать свою долю.
То есть, если акции продаются на стороне, продавец должен предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом ниже).
Если собственник доли продаст ее одному из совладельцев, то нет необходимости согласовывать продажу с кем-либо, даже если квартира принадлежит другим людям.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос об определении цены продаваемой доли. Как отмечает Влада Павлова, специалист по недвижимости Академии наук «Линк», при покупке и продаже доли между совладельцами всегда найдется заинтересованный человек. Именно он вынужден принять условия другой стороны сделки.
Например, недавно владелец четырех долей в квартире стоимостью 3 млн рублей купил пятую акцию за 1 млн рублей, то есть заплатил более полутора раз. Очень часто возникает обратная ситуация: владелец небольшой доли, чтобы получить за нее хоть что-то, отдает долю почти бесплатно.
Бывает, что за десятую часть реальной цены.
Однако зачастую самое сложное во внутренней продаже — это не определение цены, а принципиальная возможность торга.
специалист по недвижимости Академии наук «Линк» Дома из практики. Квартира приватизирована для трех человек: папа, мама и ребенок. Родители развелись, отец покинул квартиру и порвал все отношения с бывшей женой. Ее попытки выкупить долю мужа ни к чему не привели. Так продолжается 8 лет! В результате женщина обратилась к агенту по недвижимости. Он отправил мужчине письмо: «Супруг хочет купить вашу долю, если вы заинтересованы, свяжитесь со мной». Человек согласился общаться с агентом по недвижимости. Сделка заключалась в том, чтобы бывшие супруги не встречались лично. После приобретения последней доли квартиры банк согласился предоставить ипотечный кредит. Так что даже в банке, когда была заключена сделка, бывшие супруги — продавец и покупатель — находились в разных комнатах. Однако купля-продажа была оформлена. Отмечу, что женщине удалось выкупить долю, даже не имея достаточной суммы, с помощью ипотеки.
Кстати, если владелец небольшого пакета акций отказывается продавать его другим совладельцам, то теоретически есть возможность его принудить к этому. Из искусства.
252 ГК РФ следует, что если доля собственника незначительна и он не проживает в квартире, даже без его согласия, суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и возьму эту долю себе.
Об этом также говорится в Постановлении Верховного Суда РФ № 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «принудительный» выкуп акций практически не используется.
Способ 3. Договориться о долевом пользовании квартирой
Участники совместного предприятия могут устанавливать между собой способы использования акций. Кстати, это самая распространенная схема. Однако на самом деле это работает, если в квартире не меньше комнат, чем количество желающих в ней поселиться.
Если квартира, например, однокомнатная, или в разрешении конфликта участвует суд, или совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общая квартира может быть сдана в аренду, а полученный доход может быть разделен пропорционально долям.
Или вот еще вариант: совладельцы соглашаются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.
юрист Уральской палаты недвижимости. Если у совладельцев не сложился диалог, то нужно обращаться в суд. Он определит порядок использования участка с учетом реальной ситуации каждого хозяина. При расчете будет учтено, имеет ли каждый из совладельцев разное жилое пространство, детей, иждивенцев, финансовое положение и так далее. Если квартира однокомнатная, то можно решить, что крупный собственник меньшей доли, не имеющий другого жилья, имеет право жить в ней, а собственника большей доли сомнительной квартиры «спросят» об этом исходя из того, что у него разная жилая площадь.
Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял проживавшего там совладельца из квартиры и переезжал к другому совладельцу. Однако, если это квартира с двумя или более комнатами, то обычно суд передает комнаты совладельцам в пользование, уделяя особое внимание размеру комнат и долям собственности.
Способ 4. Аренда доли у совладельца
Этот вариант является разновидностью метода № 3. Снова стороны должны договориться о совместном использовании. Но в конечном итоге совладельцы выступают в разных ролях.
юрист Российской корпорации агентов по недвижимости размер акций.
Теоретически существует и пятый способ решения проблемы совместного использования, но на практике он подходит (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Это распределение доли в натуре.
По взаимному соглашению или по решению суда жилье может быть физически разделено между совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой из этих частей должна быть не только гостиная, но и кухня, санузел и отдельный вход.
в отдельной квартире нельзя организовать несколько подъездов, кухонь и санузлов. Иногда это можно сделать в частном доме.
- Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)
- Не забывайте про нотариуса
- Вы знаете, как оформить долю в квартире своему ребенку?
- Как можно распорядиться долей
- Как оформить долю в квартире
- Дарение доли в квартире
- Доля ребенка в квартире
- Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?
- Доля в квартире: инструкция по применению
Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)
Если владельцам паев не удалось прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трех сценариев, и во всех из них проживающий в квартире совладелец продолжает жить в ней, но действия изгнанного совладелец может быть разным. Он может «плюнуть и забыть», или пройти через поле (описывается 3 способами), или перенести свою часть в сторону. Доли в квартирах покупают неохотно, но спрос на них есть.
управляющий партнер компании «БКІНОВЕЖИМОСТ» Человек покупает долю в квартире в трех случаях. Кто-то покупает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими совладельцами о совместном использовании жилья. Это довольно рискованный вариант, но иногда его делают. Второй случай: пая приобретается для получения постоянного вида на жительство. Плата может быть небольшой, например сотая часть квартиры. Наконец, профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире, чтобы навязать свои условия старому совладельцу, чаще всего для того, чтобы заставить его продать долю.
Как отмечают агенты по недвижимости, если человек готов купить часть квартиры специально для проживания, правильнее будет покупать не долю в квартире, а комнату в общей квартире или общежитии. В этом случае права жителей обозначены более четко.
Однако есть примеры, когда покупатели акций вполне мирно сосуществуют со своими соседями по комнате.
Однако есть и другие примеры, а именно, когда вы покупаете долю квартиры, чтобы довести накал страстей до предела и нажиться на них, или просто покупаете долю несчастного совладельца по доступной цене.
юрист Российской гильдии риэлторов. Некоторое время назад в Екатеринбурге человек, умышленно притеснявший своих совладельцев в квартире, получил настоящий приговор. Это было неспокойно, намазали двери креозотом, это было физическое насилие. Но сразу скажу, что этот случай скорее исключение. Найти справедливость агрессивному совладельцу очень сложно. В описанном случае дело дошло до суда, так как мужчина имел доли в нескольких квартирах, и во всех из них он пытался пережить своих соседей. Причем это были не только бабушки и дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они пошли в прокуратуру. Суд учел то, что дебошир имеет доли в нескольких квартирах, и сознательно не консолидировал их — не менял в одну квартиру.
1. Продать
Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения владельцев долей в квартирах, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в имуществе. В последнее время практика ведения продаж несколько изменилась. Продавать свою долю стало еще проще.
специалист по недвижимости Академии наук «Линк» По закону совладелец, продающий долю «на стороне», обязан предлагать покупку квартиры другим совладельцам. Остальные совладельцы, если не готовы покупать долю, пишут отказ от покупки. Если они далеки или не выходят на контакт, вы можете отправить им телеграммы с предложением о продаже. Следовательно, совладельцы не смогут впоследствии заявить о нарушении своего права на выкуп доли и в судебном порядке отменить операцию. Раньше существовала практика отправки телеграмм на регистрационные адреса совладельцев. Эти адреса могут быть неизвестны продавцу серии. Теперь просто отправьте телеграммы на адрес квартиры, где продается доля. Суд сегодня постановил: если у вас есть собственность, то вы должны о ней позаботиться, хотя бы проверить почту.
Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в разделе «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле количество продаваемой доли.
2. Настоящее
Договор дарения часто используется для продажи доли квартиры. В этом случае согласие совладельцев не требуется. Если продажа была замаскирована под подарок, сделку можно оспорить в суде, но на практике практически невозможно доказать, что это была продажа, а не подарок.
директор офиса Академии наук «Новосел» Относительно недавний случай: женщина с ребенком и ее брат, владелец трети объекта, жили в квартире. Не проинформировав семью, он передал свою долю по договору дарения. Женщина пыталась оспорить договоренность в Орджоникидзевском суде, но они не признали договор фарсом. Судья потребовал доказательства перевода денег. Очевидно, никаких доказательств не было.
Однако даже если суд признал операцию, проведенную путем дарения, фиктивной, это вовсе не означает, что доля у нового собственника будет вычтена. Суд передаст права покупателя оспорившему сделку совладельцу, но если совладелец не перейдет в собственность, то она останется у собственника «посторенного.
3. Оплатите долги
И, наконец, третий способ отчуждения долевой собственности — договор о компенсации. Владелец акций заключает с покупателем договор займа на сумму, за которую он намеревается продать акции.
Для гарантии ссуды создается акция.
После регистрации залога в Росреестре и получения владельцем денег от кредитора (покупателя) составляется договор о компенсации, по которому кредитор прощает долг и получает взамен предмет залога, то есть долю квартира.
юрист Российской корпорации агентов по недвижимости. Доли в квартирах за счет компенсации сейчас продаются редко. Проще сделать это обычными куплями и продажами. Но по такой схеме часто проводятся сделки с парковками. Такое место является долей собственности на всю парковку. И все совладельцы должны подать оферту на покупку доли. Был случай, когда продавец парковки отправил 255 телеграмм, и оказалось, что 8 совладельцев проживают в странах, с которыми нет телеграфной связи. Следовательно, сделка была проведена на основе соглашения о ссуде и клиринге.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, запрещающий дарение, изменение, покупку и продажу долей недвижимого имущества, а также целых объектов долевой собственности без нотариуса.
Это означает, что договор купли-продажи (обмена, дарения) доли квартиры должен быть нотариально заверен. Без этой гарантии Росреестр не зафиксирует транзакцию. Нотариальный акт продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. На «технические работы».
Максимальная стоимость аутентификации контракта не должна превышать 25 тысяч рублей.
Иногда может показаться, что нотариальное заверение требуется только при продаже «побочных» акций. На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого «нотариального» закона предусматривала такую возможность, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и все сделки с акциями были нотариально удостоверены.
Сначала по теме:
Полезные услуги:
комментарии предоставлены HyperComments
Вы знаете, как оформить долю в квартире своему ребенку?
В России более половины жилья находится в долевой собственности. Доля в квартире — это не отдельная комната или квадратный метр, это часть права владеть домом наравне с другими совладельцами. И владеть долей — это не владеть квартирой. Вы, конечно, можете распоряжаться своей частью дома как хотите, но есть некоторые правила, установленные законом. А чтобы не тратить семейный бюджет на сделки, которые вполне можно было признать незаконными, необходимо соблюдать правила совершения сделок с акциями.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть долевой или совместной.
Совместное владение возникает тогда, когда доли в квартире никаким образом не указаны. Например, если дом покупает супруга, но он принадлежит одному из них, это не значит, что он является владельцем квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. В случае развода и раздела имущества судья разделит квартиру поровну, но также может отступить от равенства долей, если:
Долевая собственность — это владение квартирой, разделенной на доли. Это свойство может появиться по разным причинам, например:
В этом случае доли всегда указываются в паспорте квартиры, например ½, 1/3 и т.д.
Внимание! Дробное число — это ни в коем случае не пропорциональное количество квадратных метров, как многие думают, это часть собственности на квартиру.
Например, собственник 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры не имеет права огораживать для себя 20 метров и поселиться там.
Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя способами:
Но даже в случае возникновения спора не всегда удается получить определение порядка пользования жилым помещением, например, если копейка имеет трех и более сотрудников, судья не будет делить комнаты, он просто откажется от иска о невозможности. Поэтому в большинстве случаев биржевые споры решаются простым обменом или продажей всей квартиры.
Как можно распорядиться долей
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса вы можете:
Однако, поскольку это все-таки доля, а не вся квартира, продать ее без спроса не получится. Статья 250 Гражданского кодекса устанавливает преимущество соинвесторов при покупке доли в момент ее продажи.
Например, если вы собираетесь продать свою долю, вы должны сначала предложить ее выкупить у себя другим совладельцам квартиры по заявленной цене.
Кроме того, предложение должно быть написано, например, заказным письмом с уведомлением о получении.
К сведению: вы можете пожертвовать, завещать или заложить свою долю без запроса.
Если перед вами встал вопрос: чтобы продать или подарить долю, вам понадобятся нюансы:
Но прежде чем вы сможете получить неопределенную долю (совместное владение), вы должны сначала ее определить.
Как оформить долю в квартире
Как уже объяснялось, доля может быть определена как консенсусом, так и в судебном порядке.
Этого требует статья 244 Гражданского кодекса.
Если все совладельцы совместной квартиры решили определить доли в мире, нужно сделать это:
Раньше все сделки с недвижимостью заверялись у нотариуса, теперь этого не требуется. Но это тоже не запрещено.
А если между товарищами нет согласия, только судья имеет право определять шансы. По умолчанию доли в общей квартире одинаковы. Но повышение зарплаты в чью-то пользу возможно даже в том случае, если:
В этом случае в Росреестре основным документом будет не договор, а решение суда.
Дарение доли в квартире
Это самый выгодный договор между близкими родственниками. Уведомление о
пожертвования от других соинвесторов не требуются, и родственники не платят налог на пожертвование. Пожертвование проходит в два этапа:
Договор дарения доли, то есть пожертвование, оформляется довольно просто: в нем описывается, кто, кому и что дает. В договоре описывается не доля, а вся квартира, но указывается размер доли. Нотариальный акт можно скачать здесь.
После оформления акт должен быть зарегистрирован в Росреестре. Приехать можно как в направлении Росреестра, так и в МФЦ. Помимо посвящения необходимо взять паспорта дарителя и одаряемого и сертификат на долю.
Отказ от деления квартиры в случае дарения возможен в любой момент. Без причины отказать может только одаряемый, а жертвователь, подписав акт дарения, может отказаться только в том случае, если его материальное положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего дома.
Пожертвование может быть впоследствии аннулировано, если одаряемый причиняет вред жизни или здоровью дарителя. Но это должно быть решение суда, подкрепленное приговором.
Возможен отказ и при решении приватизировать квартиру.
Если вы еще не приватизировали квартиру, прочтите это здесь.
Если квартира еще не приватизирована, но уже принято решение о перерегистрации, то жилье делится поровну между всеми зарегистрированными в квартире. Как известно, взрослые могут участвовать в приватизации один раз.
Взрослые дети иногда задаются вопросом, как отказаться от доли квартиры в пользу родителей. Такие вопросы не редкость, если, например, есть возможность получить служебную квартиру с военным сертификатом или по программе «Жилье». Возможны два варианта развития событий:
В этом случае договор о передаче квартиры будет заключаться только с родителями. Но совсем иначе обстоит дело, если ребенок несовершеннолетний. Даже если совет директоров разрешит перевезти ребенка в другой дом, операция все равно может быть признана недействительной позже. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.
Доля ребенка в квартире
Дети — это та часть населения, которая находится под особой защитой государства. Если у ребенка
собственность в виде доли в квартире, родители могут распоряжаться ею, но под строгим контролем совета директоров. При этом долю можно только продать, и родители не имеют права быть покупателями.
Чтобы продать акции ребенка, должны быть соблюдены следующие условия:
Бывают ситуации, когда ребенку перед продажей отводится часть квартиры, например, бабушки, и поэтому он уже просит разрешения на опеку. Такой подход в корне неверен, потому что теперь у ребенка есть доля в квартире своей бабушки и той, которую он продал. А в обмен на проданную долю нужно что-то передать ребенку.
Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?
Владельцы долей в собственности на квартиру могут проводить со своей долей любые операции, не запрещенные действующим законодательством:
Продажа доли в жилом объекте — очень сомнительный шаг с коммерческой точки зрения. Новый владелец акции рискует столкнуться с теми же проблемами, что и продавец этой акции.
В результате покупатель доли предполагает грядущие битвы за право заселиться в квартиру и использовать хотя бы одну комнату в такой проблемной квартире.
Все это приводит к тому, что доля продается по гораздо более низкой цене, иногда в три-четыре раза больше, чем она стоила бы, если бы порядок пользования квартирой был определен или доля была присуждена натурой.
Участник долевой собственности вправе требовать отделения своей доли от общего имущества. Передача доли в натуре является признанием права частной собственности на обособленное и изолированное помещение.
Например, гражданин был владельцем доли в трехкомнатной квартире, и после выделения доли в натуре он может стать владельцем отдельной изолированной комнаты в этой квартире.
Однако не во всех жилых помещениях возможно принудительное выделение доли в натуре. Передача участнику долевой собственности доли его имущества допускается при наличии технической возможности передачи истцу изолированной части не только жилого, но и подсобного помещения (кухня, коридор, санузел и т.д.), оборудование отдельного входа.
При отсутствии такой возможности суд вправе по ходатайству истца определить порядок использования квартиры.
Поэтому принудительно через суд выделение доли в натуре возможно только в самостоятельных жилых домах, например, сельском доме или коттедже, в которых можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую Превратить это здание в жилой дом из двух и более квартир с отдельными изолированными квартирами.
У жителей городских квартир есть следующий выбор. Первый — либо осуществить выделение доли в натуре, то есть закрепить в собственности отдельные и изолированные комнаты, заключив договор с остальными собственниками квартир на добровольной основе о фактическом выделении доли, или определить порядок использования этой квартиры в судебном порядке.
Согласно закону владение и пользование совместно находящимся в собственности имуществом происходит с согласия всех его участников, а при отсутствии соглашения — в порядке, установленном судом.
Определить порядок использования городской квартиры вполне возможно в судебном порядке. Главное условие — комнаты этой квартиры изолированные, а не смежные. В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры принадлежит право пользования тем или иным изолированным помещением.
Например, суд может передать актеру Иванову право пользования комнатой № 1 согласно поэтажному плану квартиры БТИ, а подсудимым Петрову и Сидорову право пользования комнатами No. 2 и п. 3.
В случае выделения доли в натуре в отдельном доме Иванов получает комнату No. 1 на основании права частной собственности и в случае определения порядка использования городской квартиры признается правом пользования (правом проживания) на комнату №1. 1.
В первом случае Иванов может продать свой дом по рыночной цене отдельного жилья (отдельной комнаты). Во втором случае — продать долю в собственности на квартиру, на право пользования отдельной комнатой, закрепленное в решении суда.
Это общие черты различия между долевой, совместной и частной собственностью на жилье.
Как разделить дом?
Что угодно может принадлежать нескольким гражданам в соответствии с законом об общей собственности. Это касается и жилых домов, будь то элитный коттедж или старинный загородный дом.
И между собственниками часто возникают споры о том, как использовать имущество или о выделении соответствующей доли. Если владельцами той или иной недвижимости являются более одного человека, то эта недвижимость является общей собственностью.
Общая собственность может быть долевой и совместной без определения действий. Чтобы продать или подарить долю в квартире с долевым владением, ее необходимо сначала выделить.
На практике существует договор об одновременной уступке доли и дарения. Когда дело доходит до продажи доли в общем благе, лицо, продающее эту долю, должно знать о существовании права на покупку доли в качестве опциона.
Его суть заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему, то, прежде всего, вам нужно предложить ее выкупить у совладельцев.
Они имеют право преимущественной покупки перед третьими лицами. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме (лучше всего у нотариуса).
- В этом случае вам нужно будет указать условия, на которых будет проходить продажа, стоимость, по которой вы собираетесь продать долю.
- Если вы указали завышенную цену и участники не смогут купить его по этой цене, то вы не можете продать его постороннему по цене ниже указанной в предложении нотариуса.
- В противном случае совладельцы смогут подать иск о праве преимущественной покупки, или вам придется отправить им повторное предложение о покупке с указанием другой, более реальной стоимости вашей доли.
- Когда письмо-уведомление получено совладельцем, то в течение 30 дней с даты получения совладелец может выкупить вашу долю.
Если вы не купили его в течение этого срока, можете смело продавать незнакомцу. Предложение о продаже вашей доли должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если совладельцы не могут купить вашу долю, им необходимо оформить отказ от покупки у нотариуса. Так что продавец акции может спокойно продать ее, не дожидаясь 30 дней.
Это идеальный сценарий развития событий. Очень часто совладельцы не хотят участвовать в подготовке продажи, а иногда и препятствуют этому. Они избегают получения уведомления о продаже.
Поэтому, если вы подозреваете, что владельцы будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом, а отправьте им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.
Если есть много желающих купить вашу долю, и все они являются вашими соавторами, то право выбора покупателя принадлежит вам. Продать акцию непросто, и ее нелегко оценить. Некоторые акции практически не проданы. Конечно, у всего есть цена. Вопрос в чем? Будет ли заинтересован продавец?
Плата в квартире никак не указана физически. Цифрами он выражается только в документах. Вопрос об использовании проданной доли решает суд.
Поэтому при покупке доли новый владелец должен понимать, что условия ее использования могут измениться, так как их придется восстанавливать в судебном порядке.
Вот трудности и неприятные процедуры, с которыми сталкиваются желающие распорядиться своей долей в общем имуществе. Имущество, включая недвижимое имущество, которое принадлежит двум или более лицам, принадлежит им в соответствии с правом общей собственности.
Совместная собственность возникает без определения долей права совместной собственности и с определением долей (долевая собственность).
Следовательно, участниками совместного владения активами являются супруги, если они приобрели их во время брака, если иное не предусмотрено брачным договором.
Но они могут в любой момент перерегистрировать совместную собственность в долевую собственность. Например, если во время свадьбы они купили квартиру, а потом развелись или по другим причинам решили разделить ее.
Следует отметить, что режим совместной собственности сохраняется даже после расторжения брака, если раздел имущества не был осуществлен.
Разделение может быть запрошено в течение трех лет после развода. Раздел имущества происходит по соглашению сторон. А если договориться не удалось, то решением суда.
Общее наследство делится только после предварительного определения доли каждого из участников в общем имуществе.
Для этого супруги заключают договор об определении долей каждого из них. Нотариально заверять его не обязательно, но стороны по своему желанию могут заверить этот документ.
Данный договор является основанием для государственной регистрации долевой собственности каждой стороны на конкретную квартиру. Каждый из супругов на свои руки получит свидетельство о государственной регистрации, которое подтверждает права на квартиру в квотах, указанных в договоре.
Если стороны не придут к соглашению, вам придется обратиться в суд для решения этого вопроса. Как правило, при разделе имущества доли супругов признаются равными, если соглашением между ними не предусмотрено иное.
Судья имеет право отступить от этого принципа, чтобы уважать интересы несовершеннолетних детей. Более того, гипотеза, согласно которой один из супругов не получил доход по нечестным причинам или потратил общее имущество в ущерб семье, также может быть неблагоприятной.
Вступившее в законную силу решение суда о разделе общего имущества при определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.
Кредитор одного из них имеет право потребовать раздела общего имущества супругов в судебном порядке взыскания.
Это правило применяется, если у супруга должника нет достаточных других активов для выполнения своих обязательств. Но что, если супруги делили квартиру? Совместное владение завершено, и отображается разделенное владение.
Но договоренностей или решений судов для этого недостаточно. Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им выдавалось свидетельство о государственной регистрации прав при условии, что такое право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В связи с тем, что супруги разделили квартиру и каждому принадлежит определенная доля, необходимо это задокументировать.
По закону государственная регистрация — единственное доказательство наличия права. Следовательно, необходимо пройти процедуру государственной регистрации доли права общей собственности.
Для этого вам необходимо подать в органы власти пакет документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо декларации, каждая сторона должна также предоставить:
Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца. Впоследствии каждый из участников получает свидетельство о регистрации права с указанием квоты. На обратной стороне сертификата заносится информация о правах оставшихся участников долевой собственности.
Как продать долю?
После переоформления жилплощади из долевой собственности в кондоминиум порядок отчуждения квартиры изменяется. В частности, правило продажи доли. Основополагающим принципом в данном случае является уважение права преимущественной покупки.
Что это значит?
В случае продажи доли постороннему лицу другие участники, например второй супруг, имеют право первого отказа от покупки проданной доли по цене, для которой она была установлена, и на других равных условиях.
Продавец обязан сообщить другим участникам акции о своем намерении продать долю. Это необходимо сделать письменно с указанием цены и других условий продажи.
Если в течение месяца другие участники товарищества откажутся от покупки или не купят долю для продажи, продавец имеет право продать ее кому угодно.
В случае нарушения продавцом этого правила другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать передачи прав и обязанностей покупателя по отношению к нему. Для этого ему нужно обратиться в суд.
Правило предварительной покупки также соблюдается, когда акция продается по контракту trade-in. В остальных случаях (дарение, залог, аренда) право преимущественной покупки не применяется.
При подаче документов на государственную регистрацию необходимо приложить подтверждение отказа оставшихся участников долевой собственности от приобретения доли.
Если этот документ отсутствует, лицо, производящее регистрацию, обязано приостановить ее до истечения одного месяца со дня, когда продавец уведомил других участников партнерства.
Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, обратитесь в форму онлайн-консультации справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону:
Москва, Московская обл
Санкт-Петербург, Ленинградская обл
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Доля в квартире: инструкция по применению
известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Агенты по недвижимости считают покупку и продажу такой недвижимости одной из самых сложных сделок с недвижимостью. Мы расскажем вам, что такое совместное использование и что вы можете с ним делать.
Что такое доля в квартире?
Все просто, но в то же время сложно. Акция согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации — это имущество, которое принадлежит двум и более лицам по праву общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким людям и делиться на доли, что является совместной собственностью, а также быть общей, то есть без определения долей для каждого.
Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья в России находится в долевой собственности.
Все это не только обычные квартиры, сохранившиеся в исторических домах центров городов и «Сталина», но и жилье в новостройках.
Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится совместной собственностью; Наследники умерших собственников также владеют долями в квартирах.
Если взять в качестве примера совместную собственность, то будет справедливо сказать, что доли в таком жилье не указываются. То есть, когда супруги покупают жилье и регистрируют квартиру на мужа или жену, ни один из супругов не становится собственником.
Такое имущество считается совместным, и в случае развода и процедуры раздела имущества суд разделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.
Квартира делится на несколько частей, если: ребенок живет с одним из родителей; в том случае, если один из супругов вложил в покупку крупные суммы денег, например, продал квартиру, купленную до свадьбы.
Совместная собственность — это жилье, разделенное на доли, каждая из которых принадлежит собственнику. Квартиру могут наследовать одновременно несколько человек, ее могут купить двое и более покупателей, ее можно подарить нескольким людям или поделить на доли супругами.
В свидетельстве о собственности акции всегда указываются как вторые или третьи и т.д. Выбор доли (кто в какой комнате будет проживать) может производиться путем переговоров сторон, а также в судебном порядке при определении порядка пользования имуществом.
интересно, что владелец может начать требовать всю комнату только тогда, когда общая площадь его доли равна или превышает размер комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля 15 «кв» и в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.
м, обратиться в суд можно только на комнату площадью 12 кв.
Однако зачастую владельцы не могут договориться. Даже в суде сложно определить порядок использования в ситуации, когда четыре и более владельцев требуют трехрублевую купюру. Юристы говорят, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в просьбе. Сотрудникам придется продать или поменять квартиры.
правда ли, что в этой сфере действует большое количество мошенников?
Раньше в СМИ часто можно было встретить материал о так называемом «квартирном требовании», когда акции квартир подвергались мошенничеству.
Сейчас эти истории менее актуальны: с 2015 года требуется нотариус для сделок с продажей акций за вознаграждение, а с июня 2016 года в стране вступил в силу закон, согласно которому каждое изменение права собственности на объект недвижимости регистрируется у нотариуса.
Эксперты считают, что эта мера работает и против мошенничества. Для удостоверения сделок с акциями нотариусы могут установить комиссию в размере не более 20 тысяч рублей.
Есть ли спрос на такую недвижимость?
Считается, что есть несколько категорий покупателей акций. Есть россияне, которые приезжают в крупные города из провинции, и им действительно нужна регистрация. Регистрация, как известно, решает многие проблемы: она необходима при подключении к поликлинике, поиске работы, отправке детей в школу или детский сад.
Кроме того, есть категории граждан, которые покупают доли в специальных квартирах для проживания: не каждый может позволить себе даже ипотеку, не говоря уже о покупке квартиры, а аренда дома многими не рассматривается как решение проблемы проблема. На этом рынке тоже есть профессионалы, те, кто покупает квартиры в акции и пытается заработать.
Например, есть схема, при которой покупается определенное количество акций, а оставшийся собственник, заинтересованный в покупке всей квартиры, продается по более высокой цене.
Что можно сделать с долей в квартире?
Его можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, пая — это не вся квартира и продать ее просто выставив на рынок не получится. Перед продажей своей собственности сотрудник должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом не только предлагать, но и нужно делать в письменной форме.
необходимо отправить уведомление с указанием цены. Обычно это делается с помощью писем-уведомлений о получении. Если соинвесторы не хотят покупать часть квартиры для продажи в течение одного месяца с даты получения письма, или если они откажутся от права первого отказа в письменной форме до указанного срока, они могут смело передать вашу недвижимость продается.
При этом есть важный нюанс: свою долю нужно продать по точной цене и на тех же условиях, которые вы предлагали другим коллегам. Если вы отклонитесь от этих условий (например, изменив цену во время продажи на более низкую), другие владельцы могут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является рост цен.
В случае, если несколько соинвесторов решат приобрести долю одновременно, продавец может сам выбрать покупателя.
Важно помнить!
Часто проблемой при продаже пая может стать физическое отсутствие в квартире других собственников. Они могут проживать в других городах, и их точное местонахождение неизвестно.
По закону, чтобы соответствовать требованиям к письменному сообщению соинвесторов, необходимо иметь доказательство того, что извещения о продаже были отправлены этим лицам по последнему известному месту жительства.
Судя по текущей практике, лучше всего иметь максимальное количество имеющихся доказательств того, что все шаги по информированию совладельцев были предприняты. Это облегчит разрешение споров в суде позже, если они возникнут.
При покупке доли в квартире нужно знать, что согласие владельцев других долей на регистрацию по новому месту жительства не требуется. Достаточно иметь при себе свидетельство о праве собственности.
Если вы планируете переехать в комнату с семьей, вы должны помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие совладельцев. Специалисты рекомендуют в таких случаях сразу покупать долю квартиры всем, кто будет в ней жить и захочет там зарегистрироваться.
Например, если вы покупаете 1/2 доли квартиры на четырех человек, вам следует покупать ее по 1/8 каждого.
Вы можете подарить, заложить, завещать свою долю в квартире, не спрашивая остальных сотрудников. Кроме того, стоит помнить, что в случае отчуждения собственником доли в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может быть поделена между супругами в случае развода.
Как продать долю максимально эффективно?
Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором устанавливается максимальная цена за выставляемую на продажу долю, будет продажа всей квартиры по согласованию с другими совладельцами. К сожалению, это случается нечасто.
А если все паи продаются по отдельности, могут возникнуть конфликты, препятствующие продаже недвижимости в короткие сроки.
В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с квартирными долями.
