Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры не может быть хаотичной. В законе четко прописано, что нельзя делать в жилых помещениях. Допускаются другие меры по изменению планировки квартиры. Например, вы можете создать две комнаты — одну общую. Сносить несущие стены и переносить кухню в гостиную нельзя. Подумайте, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, какие работы не нужно согласовывать, а что грозит самовольными изменениями.

Можно ли делать перепланировку в квартире

Да, это стандартная практика, если хозяева хотят изменить квартиру под свои нужды. Но необходимо придерживаться СНиП, СанПиН и других требований по ремонту.

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры. Проделанная работа фиксируется в техническом плане и в техническом паспорте. Оба документа хранятся в БТИ. На них отмечаются границы комнат, их расположение, площадь, назначение стен и другие особенности. Перед тем, как начать перепланировку, ее необходимо согласовать с контролирующими органами. Например, в Москве это Московская жилищная инспекция, в регионах — местные администрации.

Перепланировку могут проводить собственники жилого помещения. При наличии нескольких собственников требуется согласие каждого из них, в противном случае разрешение на перепланировку выдано не будет. Согласие жильцов не требуется.

Что запрещено

все, что ведет к ухудшению условий жизни людей, запрещено. Кроме того, запрещены работы, ведущие к разрушению здания. Ограничить доступ к общим коммуникациям здания невозможно.

Например, в Москве запреты прописаны в п.10 Постановления Правительства Москвы № 1335-ПП от 19 августа 2020 г. (заменен ПП № 508). Для регионов действуют положения местных властей.

Подумайте, чего категорически нельзя делать в квартире.

Сносить несущие стены

Несущие стены — это несущие конструкции, поддерживающие кондоминиум. Удар по несущим стенам нужно быть предельно осторожным.

запрещено:

Если несущую стену снести, часть дома может обрушиться. Поэтому 100% демонтаж опорных конструкций не допускается!

Переносить кухню или санузел в жилую комнату

Тоже запрещено.

Об этом сообщает пункт 24 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.07.2012 г. 47 от 28.01.2006. Недопустимо размещать кухню и санузел над жилыми комнатами соседей.

Кухню с газовой плитой нельзя переносить в гостиную. Даже если у вас есть электроплита, переезд не всегда возможен.

Санузел совмещен с туалетом и ванной. Есть «влажные» участки, то есть есть системы водоснабжения. Если перенести ванную комнату в комнату, она окажется под гостиной соседей. А в случае разрыва трубы вода зальет жителей снизу.

На заметку! Есть вариант перенести в гостиную ванную комнату или кухню. Для этого ваша квартира должна находиться на 1 этаже многоквартирного дома. То есть внизу нет соседей, поэтому риски их пропуска сведены к нулю.

Расширять комнату за счет балкона

Совмещать лоджию или балкон с комнатой, где живут люди, нельзя. И этому есть ряд объяснений:

1. Во-первых, снизится температура в комнате, из-за того, что балкон считается «холодной зоной».
2. Во-вторых, на балконе запрещено устанавливать батареи отопления.
3. В-третьих, это нарушение и вам придется переделать ремонт.

Оптимальный вариант — снять подоконник и соорудить что-то вроде прозрачной стеклянной перегородки. Или, как его еще называют — французское «окно.

Объединять комнату и кухню с газовой плитой

Абсолютно запрещено!

Газовые приборы — опасная система. Кухню необходимо утеплить. Для этого она оснащена распашной дверцей. Если вы хотите сделать проем в стене между комнатой и кухней, вам не дадут на это разрешения. Но если на месте проема будет распашная дверь, можно договориться.

Захватывать тамбур, чердак и другое имущество дома

Хозяйственное имущество не принадлежит отдельным жильцам подъезда. «Изъятие» такого имущества недопустимо.

Если к квартире пристроить тамбур, часть лестницы, чердак или подвал, вы будете вынуждены вернуть все как было.

Другие работы

Кроме того, закон запрещает:

пока еще невозможно провести перепланировку квартиры, если дом находится в аварийном состоянии. Здесь разрешена только реконструкция, но в основном такие постройки сносят.

Что можно делать

Наряду с запретами есть разрешенные рабочие места. С их помощью хозяева могут изменить планировку квартир, не рискуя повредить конструкцию дома.

Перенести или снести перегородку

Но это касается только ненесущих перегородок. Технически они обозначены обычными линиями (несущие стены — жирным шрифтом).

1. Чаще всего сносят перегородку между ванной и туалетом — получается совмещенный санузел.
2. Можно превратить квартиру в студию — снесив ненесущую стену между комнатой и кухней. В этом случае кухня не должна быть газированной. Клапан подачи газа должен быть закрыт.
3. Возведение новых перегородок позволит сделать из одной комнаты две комнаты. Например, создание кабинета или гардеробной для хранения вещей.

Строить перегородки рекомендуется из легких материалов, например из гипсокартона. Тяжелые стены могут давить на потолок. И вам не разрешат создавать все разделы.

Расширить санузел за счет коридора

Коридор — нежилое подсобное помещение. За счет этого вполне можно увеличить площадь ванной и туалета. Кстати, это одно из самых популярных решений перепланировки квартиры.

Важные моменты:

В целом увеличение санузла на 99% за счет коридора допустимо.

Перенести кухню в коридор

Это также не противоречит закону.

Вместо комнаты, где была кухня, можно сделать другую комнату, например, рабочий кабинет. Новая кухня в коридоре должна быть не менее 5 м² — если у вас одноместная комната, и не менее 8 м² — если в квартире больше двух комнат.

На первом этаже кухню можно перенести куда угодно, хоть в коридор, хоть в спальню. На среднем этаже кухню можно перенести в коридор при условии, что над ней не будет смежного санузла. Внизу не должно быть жилья. Если соседи расширили комнату за счет коридора перед вами, перенести кухню у вас не получится.

Объединить комнату и кухню с электроплитой

Популярны кухни для гостиной. Визуально пространство становится больше, появляется возможность сочетать его с элементами интерьера. Все, что вам нужно сделать, это убрать стену между гостиной и кухней (если есть электроплита).

Снести подоконный блок

Интересный вариант — совместить в квартире балкон / лоджию с гостиной. Сделать это напрямую нельзя — из-за законодательного запрета. Но можно сделать перегородку между балконом и внутренней комнатой. Обычно делают «французскую дверь» — стеклянные распашные двери.

Для реализации задумки придется полностью разобрать блок подоконника. Например, в кирпичном и монолитном доме это не составит труда. А вот в панельном доме демонтаж подоконника согласовать крайне сложно.

Другие допустимые работы по перепланировке включают герметизацию двери, замену газовой плиты на электрическую, создание антресолей, демонтаж, объединение соседних квартир и так далее

Сделать проем в несущей стене

полностью сносить несущую стену нельзя, но можно сделать в ней проем.

Самое сложное — согласовать проем в несущей стене на нижних этажах. Например, на 1 этаже нагрузка на конструкции достигает 80-90%. Любой проем ослабит участок несущей стены, а значит, увеличит риск обрушения дома.

Для создания проема нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение. ТЗ готовится автором в домашних условиях. В Москве это ОАО «МНИИТЭП». Во время осмотра специалист поинтересуется техническими планами соседних квартир — снизу и сверху. Если их владельцы уже договорились о проемах в несущих стенах, вам не дадут разрешения.

Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы

Какие перепланировки можно выполнять без проекта

Проект нужен в большинстве случаев. Но иногда и без него можно обойтись, а именно:

1. Не перепланировка, а косметический ремонт, например: у вас есть обивка салона, установка кондиционера, окон, замена розеток или сантехники в туалете.
2. Составлен эскиз — договор по такой схеме считается упрощенным вариантом. Просто закажите технический план в БТИ и примените к нему запланированные изменения. Например, кладка блока дверей или снос перегородки из гипсокартона в хрущевке.
3. Подбор одного из типовых проектов в каталоге автором дома (ОАО «МНИИТЭП»). Вместо проекта просто укажите ссылку на понравившийся вариант перепланировки и администрация его одобрит. Но также нельзя отклоняться от типового проекта, иначе комиссия не примет работу.

Прежде чем соглашаться на перепланировку без проекта, лучше всего проконсультироваться со специалистами или юристом.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Несогласованная перепланировка равносильна самовольной. Если контролирующие органы узнают об этом, они накажут собственника жилплощади. Сигнал о незаконной перепланировке может исходить от проверяющего счетчики сантехника, бдительных соседей или других лиц.

Каковы последствия:

Не следует доводить до крайностей. К тому же вполне можно договориться о перепланировке.

Какую перепланировку можно делать в ипотечной квартире

Как в квартире без ограничений в виде ипотеки.

Банки часто встречают клиентов, которые хотят перепланировать жилое пространство. В договоре не может быть запрета на ремонтные работы. Поэтому перепланировка в ипотечной квартире категорически не запрещена.

Другое дело, что работу нужно согласовывать с банком и страховой компанией. Без их разрешения перепланировка не может быть зарегистрирована в Росреестре и будет считаться незаконной. Кредитор плавно утвердит самые простые изменения как по эскизу, так и по проекту. А если полы соприкасаются с несущими стенами, они могут отказаться. Известны случаи, когда банк не одобрял демонтаж полотенцесушителя при сносе перегородки между ванной и туалетом.

Ответы юриста на частные вопросы

возможна ли перепланировка в муниципальной квартире? Закон прямо не запрещает это. Но перед началом работы необходимо получить письменное разрешение Департамента жилищной политики, собственника муниципальной квартиры. Если перепланировка разрешена, это можно делать. В случае отказа, к сожалению, запрещается проводить ремонтные работы. Можно ли через коридор расширить комнату? Да.Для этого можно переместить ненесущую стену в квартире между комнатой и коридором. Благодаря этому часть нежилого помещения станет жилой. Главное, не забыть оставить совмещенный санузел — дверь должна находиться в коридоре, а не в гостиной. Также есть вариант расширить гостиную, разобрав встроенные шкафы. Надо ли согласовывать пристройку двери на кухне? В зависимости от назначения стены планируем расширить ее на 10 см. Если он несущий, любые проемы необходимо согласовывать с автором дома. И укрепить проем металлоконструкциями по всему периметру. Если стена не несущая, 10 см проема — слишком маленькие изменения. Их можно согласовать по эскизу, но не по проекту. Часто у рецензентов не возникает вопросов о незначительных отклонениях от технического плана.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации дома с последующим внесением их в техпаспорт.
2. недопустимо проводить работы без согласия администрации.
3. Разрешение не выдается, если перепланировка не соответствует СНиП и СанПиН.
4. запрещается сносить несущие стены, переносить кухню в гостиную, объединять гостиную с балконом. Также на входе невозможно лишить права выкупа обыкновенного имущества.
5. допускается расширение комнаты за счет коридора, совмещение ванной комнаты с туалетом и сноса перегородок из легких материалов.
6. На безпроектную работу можно договориться, если подходит эскиз или вы выбрали типовую перепланировку.
7. За самовольные изменения оштрафуют и даже могут отобрать квартиру.

Если у вас есть вопросы, спросите своих юристов, позвонив по горячей линии или онлайн на сайте. Юристы помогут решить проблемы с согласованием перепланировки.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос