Перепланировка, перепланировка и реконструкция призваны улучшить жилищные условия в жилых помещениях. Но между терминами есть существенные различия. Реконструкция — это обустройство мансарды, перепланировка — снос перегородки в ванной и реконструкция — перенос газовой плиты. Редевелопмент реконструкцией не назовешь, и наоборот. Поговорим о терминологии, отличиях, особенностях легализации и других моментах.
Определение терминов
Сначала попробуем разобраться в терминах. Определения можно найти в главе 4, более конкретно в ст. 25 ЖК РФ.
Перепланировка
Редевелопмент — это ремонтно-строительные работы внутри помещений с изменением конфигурации. Цель перепланировки — улучшение жилищных условий в квартире.
Примеры работ: демонтаж или сборка перегородок, обустройство гардеробной, снос антресоли, расширение санузла за счет коридора, совмещение кухни с гостиной (при наличии электроплиты), разборка встроенных шкафов, доработка несущих стен и другое.
Переустройство
Реконструкция — это установка, замена, перемещение или демонтаж инженерных сетей, электрооборудования и других коммуникаций. Иногда можно встретить и концепцию дооснащения. По сути, это тот же редизайн.
Примеры перепланировки включают замену батареи, прокладку водопроводных труб или прокладку электрических кабелей. Также это может быть перенос газовой плиты с одного места на кухне на другое. При этом стены, двери и окна при работе не пострадают.
Реконструкция
Реконструкция — это изменение технических характеристик жилого дома или нежилого дома. В ходе работ можно оборудовать чердак, достроить тамбур или построить еще одну пристройку.
Основная цель реконструкции — усилить несущие элементы здания, расширить объем или увеличить этажность. О замене несущих конструкций речи не идет.
Отличие перепланировки от переустройства
Рассмотрим, чем отличается перепланировка от реконструкции на примере квартиры:
| Переподготовка | Реорганизация |
|---|---|
| Влияет на конфигурацию помещения (несущие стены, перегородки, окна, двери, туалеты) | Воздействует только на инженерные сети, не затрагивая жилое пространство в целом (например, стены) |
| Изменение площади комнат, например, в результате расширения санузла за счет коридора | Без расширения комнаты |
| Может появиться новое помещение, например, гардеробная | Новые помещения не появляются |
| В свидетельство о регистрации квартиры необходимо внести изменения | Также входит в техническую документацию дома |
| Требуется согласование с местным самоуправлением, жилищной инспекцией или архитектурным департаментом | необходимо согласовывать со специализированными службами.
Например, при перемещении электрооборудования — с городскими электросетями и при перемещении газовой плиты — с газовым обслуживанием |
Пример отличий. Антон купил квартиру со старой сантехникой, душевой кабиной вместо ванны и перегородкой между туалетом и ванной. Он хочет что-то изменить.
В нашем случае возможна как реконструкция, так и перепланировка ванной:
А если вам нужно заменить старую дверь ванной на новую — это косметический ремонт. Это не требует одобрения. В отличии от той же перепланировки и реконструкции.
В чем разница между перепланировкой и реконструкцией
Отличий еще больше, представим их в виде таблицы:
| Переподготовка | Реконструкция |
|---|---|
| Речь идет об изменении конфигурации квартиры | Может включать перепланировку |
| Выполняется внутри исходного объекта. То есть разрешено вносить изменения только внутри квартиры | Расширение общей площади жилого дома, надстройка верхних этажей, создание пристройки, дополнительных помещений — в том числе работы с фундаментом |
| Не влияет на фасад | Частичные или полные изменения фасада, например: облицовка, кладка оцилиндрованного бревна и т.д. |
| Не влияет на крышу | Могут быть всевозможные надстройки, например, чердаки, а также замена балок и кровли |
| несущие стены можно модифицировать, например, вырезая проемы | Несущие стены не затронуты. Максимально возможно их восстановить и укрепить |
| Не влияет на инженерные сети | Частичная или полная замена инженерных сетей, сантехники и электрических систем |
Короче говоря, перепланировка намного шире, чем перепланировка. Он может повлиять на фундамент и фасад, а также расширить общую площадь объекта за счет пристроек. Реконструкция в основном касается частных домов. А перепланировку можно провести в любой квартире.
Устали читать? Мы подскажем вам по телефону и ответим на ваши вопросы
Нужно ли согласовывать перепланировку и реконструкцию
Да, это обязательное требование закона!
Согласование — это передача проекта и документов на рассмотрение в орган местного самоуправления. Специалисты жилищной инспекции проверит соответствие проекта СНиП, СанПиНам и другим нормам.
Например, в случае перепланировки запрещено совмещать кухню с газовой плитой и комнатой, а также переносить санузел в спальню (если она не на первом этаже). Легализовать такие переделки невозможно!
О скорой реконструкции дома можно сообщить уведомлением администрации. К нему прилагаются проект реконструкции, дом и земельная документация. Для согласования перепланировки квартиры нужен проект + техническое заключение, согласие собственников и документы на квартиру. Собранные карты можно предъявить в МФЦ, откуда они будут отправлены в уполномоченный орган.
Если вы сделали перепланировку или перестройку и только потом вспомнили об одобрении, вам нужно будет легализовать изменения «задним числом». За незаконную перепланировку грозит штраф до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). За этим может последовать отказ жилищной инспекции. В этом случае единственный вариант узаконить самовольную перепланировку — через суд. Ответчиком по делу будет администрация, а в заявлении необходимо просить суд оставить квартиру в перепланированном виде.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перепланировка изменяет квартиру изнутри, не затрагивая общее имущество и фасад дома.
- Реконструкция — это замена, перенос или установка инженерных систем в доме или квартире.
- Реконструкция укрепляет несущие конструкции и внешний вид жилого дома, например, добавляя баню, гараж, чердак.
- Общая цель этих трех процессов — улучшить условия жизни.
- Разница в технических изменениях. Например, перепланировка затрагивает не что иное, как инженерное оборудование, а перепланировка может включать как перепланировку, так и перепланировку.
- Строительные работы необходимо согласовывать с местной администрацией.
Теперь вы знаете, в чем разница между концепциями. Что ж, если у вас остались вопросы, задавайте их юристам сайта — в чате или в форме обратной связи. Юристы помогут разрешить жилищные споры, составят заявление, подготовят документы и займутся легализацией.
Снежана Погонцева
Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)
Задайте вопрос
